万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标

万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标
(编号： )
项目期
目
标
成
本
及
控
制
责
任
书
（第稿）
深圳市万科房地产
20 年月日
编制依据及说明
按照深圳市万科房地产经营规划和利润打算，为加强前期成本设计能力及过程中成本操纵的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本治理部结合市场现状及项目具体情形，编制了《项目目标成本及操纵责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的操纵责任作出了明确规定，编制要紧依据如下：
1．项目进展部：土地出让合同、报批报建费用明细；
2．设计治理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建筑标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；
3．采购治理部：招标工作打算；
4．项目经理部：场地平坦、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建筑标准、主体建安的过程操纵、监理费用打算；
5．销售经营部：景观分区建议，营销费用打算；
6．财务治理部：资本化利息运算依据、治理费用运算依据。

本责任书已与相关部门讨论并达成一致。

执行过程中，由成本治理部整体负责。

各部门在操纵责任成本的同时应主动向成本治理部反馈相关信息。

成本治理部
年月日
《项目目标成本及操纵责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项操纵目标。

现予以公布，请相关部门遵照执行。

签发人：
签发日期：200 年月日
主送：公司治理层
抄送：集团成本审算中心、（区域成本治理中心）
一、项目整体目标成本指导书：
1.项目概况
1) 期规划指标
⏹容积率: ，绿化率:
⏹总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2
其中：可售面积：m2，不可售面积：m2
⏹住宅总套数：套
⏹总车位：个
⏹入伙日期：年月
2.成本目标
项目目标成本确定为元/m其中建安成本元/m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》
4．成本设计关注手册
二、各责任部门成本操纵指标
1．成本科目中各部门责任成本划分见附表：
2．各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头操纵成本）,有关作业成本和牵头操纵成本的定义见分部门操纵责任书中的详细说明。

二、各部门作业目标项目事务部
项目进展部
设计治理部
采购治理部
项目经理部
销售经营部
成本治理部
项目事务部
一、要紧作业目标：
1、依照项目开发打算按时完成项目报批报建工作，按打算、尽早获得规划许可证、施
工许可证及预售许可证。

2、按政府规定、协议约定缴纳各种报建费用，并争取最大限度的优待和减免。

3、依照本部门年度费用预算打算操纵治理费用。

二、成本目标：你部除完成上述要紧作业目标外，为满足公司经营治理的需要，还需完成如下成本目标：
1.作业成本：项目事务部为完成项目的报批报建而消耗的成本，是项目事务部独自操
纵的责任成本，包括内容见下表。

2.牵头操纵成本：项目事务部负责组织设计治理部、采购治理部、项目经理部、成本治
三、操纵要点：
1、充分利用公司知名度和信誉，在不违反公司原则的条件下力争各项费用的减免。

2、对大额款项争取延迟支付以降低资金成本。

3、报批报建工作应争取与其他工作同步开展，幸免成为唯独的关键线路。

重要提示：
以上作业成本与牵头操纵成本，归属为你部门责任成本治理范畴，请努力操纵在目标成本范畴之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。

成本治理部是公司整体成本治理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本治理工作提供支持，请你部门及时向成本治理部通报成本决策信息和动态成本信息。

财务治理部着重对报批报建费、治理费用等非合同性成本和资金打算等进行治理，请及
时反馈和沟通。

<返回名目>
项目进展部
一、要紧作业目标：
1、严格按照土地出让合同约定操纵付款节奏和金额。

2、依照本部门年度费用预算打算操纵治理费用。

二、成本目标：你部除完成上述要紧作业目标外，为满足公司经营治理的需要，还需完成如下成本目标：
1.作业成本：项目进展部为完成项目的地价支付而消耗的成本，是项目进展部独自操
三、操纵要点：
1、充分利用公司知名度和信誉，在不违反公司原则的条件下力争各项费用的减免。

2、对大额款项争取延迟支付以降低资金成本。

3、报批报建工作应争取与其他工作同步开展，幸免成为唯独的关键线路。

重要提示：
以上作业成本与牵头操纵成本，归属为你部门责任成本治理范畴，请努力操纵在目标成本范畴之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。

成本治理部是公司整体成本治理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本治理工作提供支持，请你部门及时向成本治理部通报成本决策信息和动态成本信息。

财务治理部着重对报批报建费、治理费用等非合同性成本和资金打算等进行治理，请及
时反馈和沟通。

<返回名目>
设计治理部
一、要紧作业目标：
1、组织实施设计时期的方案优化，使设计方案具有更大的经济合理性。

2、开展结构方案优化，操纵结构指标的经济性，钢筋含量和砼含量按作业成本结构经济指标进行操纵。

3、在目标成本范畴内实行景观限额设计。

4、依据项目开发打算按时完成图纸设计，保证出图质量。

5、按制度办理设计变更，设计变更造价不得超过合同造价的 %，为万元.
6、准确核算项目销售面积。

7、依照本部门年度费用预算打算操纵治理费用。

参考执行文件《设计时期成本治理工作指引》、《设计变更及现场签证治理方法》《成本设计关注手册》
二、成本目标：你部除完成上述要紧作业目标外，为满足公司经营治理需要，还需完成如下成本目标：
1.作业成本：设计治理部为完成项目的方案与施工图设计而消耗的成本，是设计治理
部独自操纵的责任成本，包括内容见下表。

2.牵头操纵成本：设计治理部负责组织采购治理部、项目经理部、成本治理部以及销
三、操纵要点：
1.《成本设计关注手册》的相关内容。

2、加强前期总体方案的优化工作，充分考虑同各专业的和谐。

2、考虑设计变更量较大的因素，景观设计成本限额应操纵在目标成本的一定范畴内。

3、操纵不计容积率面积的比例，合理配置配套设施。

4、在保证工程质量、成效、品质的基础上考虑装修做法及选材的经济性。

5、施工图设计单位的选择建议采纳招标方式，并将结构指标作为评判的重要指标。

6、施工图出图时刻和质量需满足工程量清单招标要求；
7、设计变更应在施工前尽早提出，减少拆除工程的费用。

8、准确运算销售面积并与政府部门核对。

重要提示：
以上作业成本与牵头操纵成本，归属为你部门责任成本治理范畴，请努力操纵在目标成本范畴之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。

成本治理部是公司整体成本治理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本治理工作提供支持，请你部门及时向成本治理部通报成本决策信息和动态成本信息。

财务治理部着重对治理费用等非合同性成本和资金打算等进行治理，请及时反馈和沟通。

此外，你部门还应积极配合项目进展部完成规划和施工图的报批工作，配合工程治理部完成材料、设备的选样(型)工作，配合项目经理部完成零星工程设计工作。

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一、要紧作业目标：
2、确保招标工作公布、公平、公平，获得性价比最高的材料和施工单位。

3、进展扩大合格供应商队伍，确保招标的充分竞争。

多标段同时发标时，总体中标率
不高于50%。

4、组织相关部门进行材料选样、定样，操纵在成本目标以内。

5、依照本部门年度费用预算打算操纵治理费用。

参考执行文件《设计时期成本治理工作指引》、《工程招标治理方法》等
二、成本目标：你部除完成上述要紧作业目标外，为满足公司经营治理的需要，还需完成如下成本目标：
1.作业成本：采购治理部为完成部门工作而耗费的成本，是采购治理部独自操纵的责任成本，包括内容见下表。

三、操纵要点：
1、进展扩大供应商队伍，并进行评估和分级，确保每次招标都能得到充分的竞争。

2、定期分析统计工程合同招标率、工程清单招标率、定标方式比率和中标率。

3、组织设计单位、相关部门或外请专家进行各项工程的方案优化，重点关注基础类型、结构形式和结构布置，确保各项经济指标操纵在集团平均以下。

4、积极进行新材料和新工艺的挖掘和应用。

重要提示：
以上作业成本与牵头操纵成本，归属为你部门责任成本治理范畴，请努力操纵在目标成本范畴之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。

成本治理部是公司整体成本治理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本治理工作提供支持，请你部门及时向成本治理部通报成本决策信息和动态成本信息。

财务治理部着重对工程治理费、治理费用等非合同性成本和资金打算等进行治理，请及时反馈和沟通。

此外，你部门还应积极配合设计部及项目经理部开展设计及施工方案优化工作。

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一、要紧作业目标：
1、按制度办理现场签证，现场签证造价不得超过合同造价的 %，为万元.
2、依照工程实际情形展开施工方案优化，力求成本节约。

参考执行文件《设计时期成本治理工作指引》、《设计变更、现场签证治理方法》《成本设计关注手册》
二、成本目标：你部除完成上述要紧作业目标外，为满足公司经营治理的需要，还需完成如下成本目标：
1.作业成本：项目经理部为完成工程施工、确保工程质量和工期而消耗的成本，是项
目经理部独自操纵的责任成本，包括内容见下表。

3.牵头操纵成本：项目经理部负责组织设计治理部、工程治理部、成本治理部以及销
三、操纵要点：
1、对现场的施工条件作详细调查，保证地质勘查科学准确，优化施工方案与施工做法。

2、合理安排好主体建安工程、社区管网、景观工程的施工顺序，保证合理连接，有充分的时刻进行清单招标。

3、临时实施应考率永久化或长期重复利用，幸免短期内重复性建设造成成本白费。

4．《成本设计关注手册》的相关内容。

重要提示：
以上作业成本与牵头操纵成本，归属为你部门责任成本治理范畴，请努力操纵在目标成本范畴之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。

成本治理部是公司整体成本治理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本治理工作提供支持，请你部门及时向成本治理部通报成本决策信息和动态成本信息。

财务治理部着重对治理费用等非合同性成本和资金打算等进行治理，请及时反馈和沟通。

此外，你部门还应积极配合工程治理部进行工程招标和供应商评估工作，配合成本治理部完成项目结算工作。

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销售经营部
一、要紧作业目标：
1、依照营销打算按项目、年度分别编制营销费用打算，项目整体营销费用最高不得超
过销售收入的 %，本期营销费用额度万元，最高不得超过本期销售收入的 %。

2、定期进行营销费用分析，使营销费用的支出与项目销售节奏相匹配，开盘前营销费
用使用的不得超过本期营销费用额度 %。

3、营销设施的设计、建筑、装修及部品采购必须实行招标或询价议价的方式。

4、样板房装修工程按照不低于70%标准价收回。

样板房设计费及物品按照不低于50%标
准价收回。

5、提高销售回款率加速资金周转，合同签约一个月内回款率不低于90%。

6、依照本部门年度费用预算打算操纵治理费用。

参考执行文件《营销费用治理规范》
二、成本目标：你部除完成上述要紧作业目标外，为满足公司经营治理的需要，还需完成如下成本目标：
作业成本：营销治理部为确保项目的销售按照经营打算的要求完成而消耗的成本，是营销治理部独自操纵的责任成本，包括内容见下表。

三、操纵要点：
1、营销费用打算应考虑全面、编制详细，分期(月、时期)按打算使用，与销售进度保持和谐。

2、营销中心、样板间、广告牌、围板等营销设施依照需要设置，对营销有促进作用，不得盲目、重复建筑。

3、居家示范物品和现场销售设施最大限度回收组合利用。

4、发售前，应组织设计、工程和成本人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，防止因销售承诺增加公司投入。

重要提示：
以上作业成本与牵头操纵成本，归属为你部门责任成本治理范畴，请努力操纵在目标成本范畴之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。

成本治理部是公司整体成本治理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本治理工作提供支持，请你部门及时向成本治理部通报成本决策信息和动态成本信息。

财务治理部着重对除营销设施建筑费用以外营销费用、物业完善费、治理费用非合同性成本和资金打算等进行治理，请及时反馈和沟通。

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成本治理部
一、要紧作业目标：
1、提供准确合理的项目目标成本测算。

2、按月进行动态成本评估，准确分析成本动态信息并向公司治理层和相关部门通报。

3、依照公司经营目标、项目目标成本组织实施全方位、全过程项目成本治理，对项目
成本总体操纵负责，结算成本不得超过目标成本± %(即目标成本变动率≤± %）。

4、工程合同结算准确率不低于99%；
5、依照本部门年度费用预算打算操纵治理费用。

参考执行文件《目标成本实施细则》、《设计时期成本治理工作指引》等
二、成本目标：你部除完成上述要紧作业目标外，为满足公司经营治理的需要，还需完成如下成本目标：
1.全面负责项目的目标成本：
2．作业成本：成本治理部为完成成本治理而消耗的成本，是成本部独自操纵的责任成
3．牵头操纵成本：成本治理部负责组织设计治理部、采购治理部、项目经理部以及营
三、操纵要点：
1、做好成本信息的收集工作，用好成本软件，每月分析、公布项目动态成本信息并据以操纵项目成本。

2、按《设计时期成本治理工作指引》参与设计各时期的优化工作，及时对设计方案进行估算，提供给设计部门和公司决策层作为决策的依据。

3、坚持工程量清单招标，减轻后期结算压力。

4、做好预结算编审交底工作，合理确定审减金额，合理确定委咨询费用。

由于造价审减金额过大导致外委咨询费用的增加，应按合同约定由扣除对方违约金递减咨询费用。

5、《成本设计关注手册》的完善和推广。

重要提示：
你部作为项目成本治理的业务主管部门，负责对项目成本治理的全过程、各环节进行和谐，参与各项成本决策，负责造价审核和成本结算，向公司及各部门及时、准确通报相关成本信息。

在成本决策过程中，重点配合设计治理部、项目经理部优化设计及施工方案，配合工程治理部开展工程量清单招标工作。

你部门还应积极协助其他部门开展成本操纵相关工作，提供专业支持，与财务治理部共同协作搞好成本核算工作。

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