5.1万科目标成本测算分解控制考核综合模板
万科房地产目标成本控制方法
万科房地产目标成本控制方法在当今竞争激烈的房地产市场中，成本控制是房地产开发企业的关键之一。
作为中国房地产领军企业，万科深知有效控制成本对企业的长远发展至关重要。
本文将探讨万科房地产所采用的目标成本控制方法，以及该方法的优势。
一、目标成本控制方法的概念及优势目标成本控制是指企业通过设定合理的目标成本，并通过一系列管理手段和策略达到或超越这一目标的方法。
与传统的成本管控方法相比，目标成本控制更加注重整个过程的协同性和绩效导向性。
它通过明确目标、激励机制和管理手段的有机结合，实现了成本控制的全过程管控和结果导向。
目标成本控制方法的优势主要体现在以下几个方面：1. 整体性与一体化：目标成本控制要求企业从产品设计、供应链、生产流程等各个环节进行整体规划和协同管理，形成一个统一的成本体系，有利于提高企业整体的运营效率和降低成本。
2. 强调创新与效益：目标成本控制方法注重激励机制的设计和落实，通过设定挑战性的目标成本激励员工主动创新和寻找成本改进的机会，有效提升企业的运作效率和创新能力。
3. 结果导向与绩效评价：目标成本控制方法注重结果的评估和绩效的考核，通过设定明确的目标和绩效指标，激励和监督员工实现目标成本，确保成本控制的效果和持续性。
二、万科房地产目标成本控制方法的具体实施万科房地产在目标成本控制方面采取了一系列的管理措施，以确保项目成本的稳定控制和回报的最大化。
以下是万科房地产目标成本控制方法的具体实施措施：1. 品牌优选：万科在项目策划初期，注重选取具有竞争力和知名度的品牌供应商，以确保原材料和施工服务的质量和价格具备可控性。
2. 供应链协同：万科与供应商建立战略合作伙伴关系，通过供应链的协同和优化，实现原材料的快速供应和成本的合理控制。
3. 工序改进：万科注重项目管理和施工流程的改进，通过优化工序和流程，提高施工速度，降低人工和材料成本。
4. 创新技术引入：万科积极引入新技术和工艺，提高施工效率和质量水平，减少资源浪费和二次修复的成本。
万科房地产项目目标成本及控制责任书、测算指标
绝密（编号:____ 项目—期目标成本及控制责任书（第稿）深圳市万科房地产有限公司20 年月日编制依据及说明按照深圳市万科房地产有限公司经营规划和利润计划,为加强前期成本设计能力及过程中成本控制的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本管理部结合市场现状及项目具体情况，编制了《_________________ 项目目标成本及控制责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的控制责任作出了明确规定，编制主要依据如下：1•项目发展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2•设计管理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建造标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3•采购管理部：招标工作计划；4•项目经理部：场地平整、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建造标准、主体建安的过程控制、监理费用计划；5•销售经营部：景观分区建议，营销费用计划；6 •财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。
执行过程中，由成本管理部整体负责。
各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。
成本管理部年月曰《________ 项目目标成本及控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项控制目标。
现予以发布，请相关部门遵照执行。
签发人：签发日期：200年月日主送：公司管理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本管理中心）项目整体目标成本指导书:1.项目概况1) _____ 期规划指标容积率：____ ，绿化率：____总建筑面积：______ m2,计入容积率的总建筑面积 ___________ m2其中：可售面积：________ m2，不可售面积：___________ m2住宅总套数：_______ 套总车位：________ 个入伙日期：_______ 年_______ 月2.成本目标______________ 项目目标成本确定为 __________ 元/ m其中建安成本_______ 元/ m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、_______________________ 《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》4.成本设计关注手册、各责任部门成本控制指标1 •成本科目中各部门责任成本划分见附表:2 •各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头控制成本），有关作业成本和牵头控制成本的定义见分部门控制责任书中的详细说明二、各部门作业目标项目事务部项目发展部设计管理部采购管理部项目经理部销售经营部成本管理部项目事务部一、主要作业目标：1、根据项目开发计划按时完成项目报批报建工作，按计划、尽早获得规划许可证、施工许可证及预售许可证。
《新版目标成本测算表使用指引 万科版 》
《新版目标成本测算表使用指引》综述：为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。
希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。
同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。
新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善：⏹细化了各项费用测算的成本科目构成；⏹明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标；⏹设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素；⏹修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成；⏹明确跨期成本分摊、地价分摊的做法；⏹六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用采用的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确）⏹跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。
（同上）测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。
下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。
一、规划指标及建造标准测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。
规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。
对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。
对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
二、跨期成本分摊1、地价的分摊规划指标和建造标准填写完成后，首先可进行地价的分摊。
地价分摊总的原则是按各期或各产品类型的占地面积分摊，跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。
万科目标成本测算表
3
幼儿园建设及引 入
4 学校建设及引入
高层住宅 * * *
万科XXX项目分产品类型成本汇
可售面积单位成本
公寓
会所
车位
*
*
*
*
*
*
*
*
*
5 球场
6 市政设施用房
7 物业管理用房
8 架空层
9 人防地下室
10 专用临时停车位
11
公交站场建设及 引 红入 线内外共享景
12 观
13 车库公共面积
14 其他
八 开发间接费
直接归属
直接归属
占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积
占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积 占地面积
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积
1 室内水暖气电 2 设备及安装费 3 弱电系统 五 社区管网工程费
1 室外给排水系统 2 室外采暖系统 3 室外燃气系统 4 室外高低压线路
5 室外智能化系统 六 园林环境费
1 绿化建设费 2 建筑小品 3 道路广场建造费 4 围墙建造费 5 室外照明
6 室外零星工程 七 配套设施费
1 游泳池
2 会所
1 工程管理费
2 资本化利息
3 营销设施建造费
4 物业完善费
5 风险费
开发成本
九 期间费用
1 管理费用
2 销售费用
3 财务费用
项目总投资
XX项目分产品类型成本汇总表
总成本（万元）
平均
万科房地产行业目标成本控制方法总结模板计划模板.doc
v1.0可编辑可修改万科房地产目标目标成本控制责任书万科房地产精华编制依据及说明1．项目发展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2．设计部：实施方案设计图纸及规划指标、建造标准与材料部品标准；3．工程管理部：钢筋、砼、砌体等结构指标，招标工作计划；4．项目经理部：场地平整方案，临时设施建造标准；5．营销管理部：景观分区建议，营销费用计划；6．财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。
执行过程中，由成本管理部整体负责。
各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。
成本管理部《项目目标成本控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过其中各项控制目标。
现予以发布，请相关部门遵照执行。
签发人：签发日期：年月日主送：公司管理层一、项目开发总目标：1.项目概况1)总体规划指标2.成本目标2项目目标成本确定为3920元/ m，按成本科目具体构成如下：注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。
3。
成本项目责任部门划分一览表责任部门责任范围责任人1、政府地价及相关费用、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费项目发展部2、人防易地建设费、非经营公建配套费、墙改费、环境影响评测费、图纸审查费、公告费、产权测量费、产权登记费、消防微缩费1、设计费、晒图及模型制作2、主体建安工程部品设计部3、环境绿化费4、配套公建5、设计变更1、勘察、测绘、沉降观测2、招标管理费、合同审查费、散装水泥保证金、代理公司担保费工程管理部3、除部品以外的主体建安工程费4、管线综合设计费用5、工程监理费、工程质量监督费1、测绘、临水、临电、临时道路、场地平整2、临时围墙、围板西青3、现场签证项目部4、市政配套费用 ( 水、电、供热、煤气、智能化5、项目部行政管理费用1、接待厅装修装饰费、样板间费用营销中心成本管理部财务管理部2、销售费用1、预结算编审费1、资本化利息2、管理费用v1.0可编辑可修改v1.0可编辑可修改4.成本分摊计划成本跨期分摊表总额跨期分摊（万元）项目名称（万元）示范区一期二期三期可售面积（ M2）292086 25970 75342 109922 80853土地27727 2465 7152 10435 7675会所1163 103 300 438 322幼儿园400 36 103 151 111销售大厅185 16 48 70 51游泳池98 9 25 37 27羽毛球场30 3 8 11 8物业及社区服务317 28 82 119 88用房地下车库973 87 251 366 269人工湿地49 4 13 18 14资本化利息3000 267 774 1129 830管理费用1883 167 486 709 521 合计35825 3185 9241 13482 9917营销费用分期计划表分期销售收入（万元）营销费用比例（% ）营销费用（万元）示范区11,742.94 3.29% 386.89 一期35,463.98 3.29% 1,168.43 二期52,777.19 3.29% 1,738.85 三期37,885.90 3.29% 1,248.23 合计137,870 3.29% 4,542.40整体营销费用比例= 营销费用总和∕销售收入总和v1.0可编辑可修改机密项目（项目发展部）目标成本控制责任书v1.0可编辑可修改二 OO五年四月十五日v1.0可编辑可修改经与公司研究确定，部将按照本责任书中所列主要成本目标的要求，指导本部门完成项目各项工作，确保顺利实现公司经营目标，并同意据此作为公司对本部门05年度季（年）度考核标准。
万科龙湖绩效体系考核总体框架
项目运营指标 10%
市场相对增长 率 5%
客户维度
内部流程维度 项目开发加速 5%
物业服务质量 7%
客户忠诚标准分，绝 对分 10%
房屋质量 8%
6+2 步 法 推进 5%
装修房推进 9%
工业化推进 6%
战略合作 5%
学习与发展维度
管理人员授课 5%
适应未来的学习 指数 5%
团队更新 5%
管理风险控制 5%
得分计算
88
计划考核－根据期间应该完成的节点及完成情况进行考 核评分，并对应到季度考核指标中
• 部门名称 aa家园 bb cc dd ee项目 采购部 沙湾 设计部
各部门应得分 1 41 107 28 35 30 8 218 0 157 26 8 26 20 9
各部门汇总得分表
各部门实得分 里程碑考核得分
市场占有状况
22
万科KPI考核：基于战略地图分解得到KPI指标
指标类型
内部流程 视角
名称
项目经营计划关键节 点完成率
专业工作满意度
学习成长 视角
员工综合满意度 人力投入产出
骨干人员价值流失率
计算方法
用途
对每个项目的各期以集团 批准的经营计划为依据统 计如下节点是否按时完成
衡量项目经营计划控制 能力
2008年度KPI指标库
维 度
编号
F-1
关键考核指标
集团公司
房产销售收入（销售额） 达成率
集团公司
城市公司 城市公司
考核目 标基本
值
考核目 标
挑战值
指标计算公式 年度实际签约销售额/年计划销售额×100%
F-2 销售回款率
万科房地产成本测算模板(超级详细
万科房地产成本测算模板(超级详细范本一：成本测算模板1. 概述本模板旨在为万科房地产公司提供成本测算的指导和依据。
包含了房地产开发过程中各个环节的成本测算方法和步骤，以及涉及的法律名词和注释。
2. 土地成本2.1 土地价值评估2.1.1 市场调研及评估方法2.1.2 土地估价方法2.2 土地转让及开发费用2.2.1 土地转让费用计算2.2.2 土地开发费用计算3. 建筑成本3.1 建筑面积及单价计算3.2 施工成本计算3.2.1 人工费用计算3.2.2 材料费用计算3.2.3 设备购置费用计算4. 设计及规划成本4.1 设计费用计算4.1.1 建筑设计费用计算4.1.2 环境设计费用计算4.2 规划费用计算5. 市政及配套设施成本5.1 市政设施建设费用计算5.1.1 道路及交通设施费用计算5.1.2 水、电、气等公用设施费用计算5.2 配套设施成本计算5.2.1 公共设施费用计算5.2.2 商业设施费用计算6. 销售及运营成本6.1 销售费用计算6.1.1 销售人员薪酬计算6.1.2 广告宣传费用计算6.2 运营费用计算6.2.1 物业管理费用计算6.2.2 小区维护费用计算7. 法律名词及注释7.1 土地转让费用：指将土地所有权从出让人转移到土地使用权取得人手中所需支付的相关费用。
7.2 建筑面积：指建筑物各个楼层的面积之和。
7.3 施工成本：指建筑施工所需的人工、材料和设备购置等费用。
7.4 设计费用：指为项目进行设计所需支付的相关费用。
7.5 市政设施：指城市基础设施，如道路、桥梁、排水系统等。
7.6 配套设施：指用于提供社区基础设施及生活服务的设施，如公园、商业中心等。
7.7 销售费用：指进行房地产销售所需支付的相关费用。
7.8 运营费用：指房地产项目运营过程中所需支付的相关费用。
附件：附件一：土地估价报告附件二：建筑设计合同附件三：施工合同附件四：市政设施建设协议附件五：配套设施运营协议附件六：销售合同法律名词及注释：1. 房地产开发管理条例：指中华人民共和国国务院颁布的房地产开发管理方面的法律法规。
万科(全套)目标成本测算体系(示例)
万科▪目标成本测算目标成本测算,只有精细化、精确化，才能真正提升项目目标成本的编制水平，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。
今天就给大家分享《万科目标成本测算表使用指引(万科版)》万科目标成本的改进和完善方向：测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。
下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。
一、规划指标及建造标准对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
二、跨期成本分摊1、地价的分摊全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。
总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。
形成的当期地价分摊表如下：应注意的是，容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以提供。
由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。
各区域可在区域范围内进行相关产品类型容积率指标范围的统计和设定，并下发区域公司参考。
2、其它跨期成本分摊最终形成的跨期成本分摊表格如下：哪些成本科目项需要进行跨期分摊可根据项目具体情况按受益原则确定。
对于分摊至“后期”的成本，当后期的规划指标确定后，可再按确定的建筑面积比例具体拆分到二期、三期等等，直到在最后一期项目规划确定后分摊完毕。
需注意的是，分摊成本确定后，当分摊的成本科目总成本发生变化时，变化部分成本仅在未结算开发期反映，已结算开发期不再调整分摊成本。
三、六类公摊费用及期间费在完成跨期成本分摊表后，即可进行当期“六类公摊费用及期间费”的测算。
1、土地成本该成本项中的地价及红线外市政设施费等可直接从“地价分摊表”及“跨期成本分摊表”中引入。
万科房地产项目目标成本和控制责任书、测算指标
(编号： ) 项目期目标成本及控制责任书（第稿）深圳市万科房地产有限公司20 年月日编制依据及说明按照深圳市万科房地产有限公司经营规划和利润计划，为加强前期成本设计能力及过程中成本控制的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本管理部结合市场现状及项目具体情况，编制了《项目目标成本及控制责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的控制责任作出了明确规定，编制主要依据如下：1．项目发展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2．设计管理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建造标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3．采购管理部：招标工作计划；4．项目经理部：场地平整、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建造标准、主体建安的过程控制、监理费用计划；5．销售经营部：景观分区建议，营销费用计划；6．财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。
本责任书已与相关部门讨论并达成一致。
执行过程中，由成本管理部整体负责。
各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。
成本管理部年月日《项目目标成本及控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项控制目标。
现予以发布，请相关部门遵照执行。
签发人：签发日期：200 年月日主送：公司管理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本管理中心）一、项目整体目标成本指导书：1.项目概况1) 期规划指标⏹容积率: ，绿化率:⏹总建筑面积： m2，计入容积率的总建筑面积 m2其中：可售面积： m2，不可售面积： m2⏹住宅总套数：套⏹总车位：个⏹入伙日期：年月2.成本目标项目目标成本确定为元/m其中建安成本元/m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》4．成本设计关注手册.资料分享..资料分享..资料分享..资料分享..资料分享..资料分享..WORD.格式.二、各责任部门成本控制指标1．成本科目中各部门责任成本划分见附表：2．各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头控制成本）,有关作业成本和牵头控制成本的定义见分部门控制责任书中的详细说明。
万科全套成本制度范本
万科全套成本制度范本有用万科全套本钱制度范本1. 目的：加强本钱治理，标准集团房地产开发企业本钱核算，正确计算开发产品本钱，便于本钱资料的比拟和分析。
2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。
3.职责：总部财务治理部负责本标准的推行、解释、修改并检查执行状况;集团内各房地产开发企业负责严格根据国家以及集团本钱治理的要求，正确组织本钱核算工作，建立本钱核算责任制，完善本钱核算根底工作，改良本钱核算方法，合理确定本钱计算对象，正确归集和安排开发本钱及费用，准时、精确、完整地供应本钱核算资料，并准时发觉本钱治理中存在的问题，不断寻求降低本钱的途径，同时对在本标准实施过程中发生的问题准时向总部财务治理部反应。
4. 方法和过程掌握4.1 本钱核算的根本程序本钱核算的一般步骤依次如下：4.1.1 依据本钱核算对象确实定原则和工程特点，确定本钱核算对象。
4.1.2 设置有关本钱核算会计科目，核算和归集开发本钱及费用。
4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊本钱费用在各本钱核算对象之间的安排方法、标准。
4.1.4 将归集的开发本钱费用按确定的方法、标准在各本钱核算对象之间进展安排。
4.1.5 编制工程开发本钱计算表，计算各本钱核算对象的开发总本钱。
4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发本钱，分别结转完工开发产品本钱。
4.1.7 正确划分可售面积、不行售面积(由主管部门划分供应)，依据有关规定分别计算可售面积、不行售面积应负担的本钱，正确结转完工开发产品的销售本钱。
4.1.8 编制本钱报表，依据本钱核算和治理要求，总括反映各本钱核算对象的本钱状况。
4.2 本钱核算对象确实定4.2.1 本钱核算对象确实定原则4.2.1.1 满意本钱计算的需要;4.2.1.2 便于本钱费用的归集;4.2.1.3 利于本钱的准时结算;4.2.1.4 适应本钱监控的要求。
4.2.2 本钱核算对象确实定方法各公司可依据本钱核算对象确实定原则，并结合工程实际状况，确定详细本钱核算对象。
万科,建安成本,测算,模板,限额
万科,建安成本,测算,模板,限额竭诚为您提供优质文档/双击可除万科,建安成本,测算,模板,限额篇一：万科《目标成本测算作业指引》1.流程要素1.1.流程目标：规范目标成本测算工作流程，有效地控制成本，确保目标成本的准确。
1.2.流程主要责任部门：项目管理部、成本管理部。
2.1.目标成本编制应遵守的基本原则：2.1.1.核算对象确定的原则：按可售原则，项目内的各建造物按照是否可售来确定其是否列入目标成本的编制对象，可售产品必须作为目标成本的编制对象列入成本开发项目中，不可售产品不列入目标成本编制对象，其成本分摊到各可售产品的成本中。
分期开发的项目，以期数作为编制目标成本的基本单位，每一期须编制独立的目标成本；对于每一期则有不同产品类型的核算对象，比如多层、小高层、高层、别墅等核算对象，本期的目标成本以各产品类型为基础进行编制。
2.1.2.分摊原则：请参考集团《核算指导》2.1.3.编制的原则（详细请参考集团《目标成本实施细则》）：a)准确严谨的原则。
b)及时原则：实施方案确定后15天内完成审批。
c)可追溯性的原则。
2.2.广州公司的目标成本测算表格组成：2.2.1.数据获取与分析部分：地价及规划、地价及利息、经济指标、项目总体概况、税费说明、景观数据统计、规划指标、含量指标、造价指标、项目总成本及利润、成本对比表。
2.2.2.全期跨期成本分析与分摊:全期分摊配套明细表（若有全期分摊工程才有）、地价分摊。
2.2.3.目标成本核心部分：规划指标、成本汇总表、六类公摊费用及期间费、各产品类型主体建安工程费、材料部品标准。
2.2.4.责任成本表格：总章表格、设计管理部责任成本控制目标、工程管理部责任成本控制目标、项目事务部责任成本控制目标、项目管理部责任成本控制目标、营销管理部责任成本控制目标、成本管理部责任成本控制目标、各责任部门控制措施、成本控制措施；2.2.5.审批表。
3.编制的流程图：4.目标成本各表格的填写要求与技巧4.1.规划指标表4.1.1.取得土地后，设计部门会根据项目定位、客户细分，并结合地块情况，进行详细的规划设计，我们应与设计部进行互动沟通，向相关设计人员解释《规划指标表》各个指标作用与意义，并需及时了解设计进度，及时根据设计部提供的设计指标填写规划指标表。
万科模式的目标成本表
第 5 页，共 9 页
分产品类型 分摊原则
责任部门
按可销售面积进行分摊。
工程部、成本控制 部、设计技术部
按可销售面积进行分摊。
工程部、成本控制 部、设计技术部
序号 成本科目 2 业主会所 3 幼儿园 4 学校 5 网球场 6 设备用房 7 车站建造费 8 ……
八 开发间接费
1 工程管理费 1.1 工程监理费 1.2 预结算编审费 1.3 行政管理费 1.4 施工合同外奖金 1.5 工程质量监督费
主要包含内容
项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费 ；交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥 集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费 、环境评测费、地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支 出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等 ；费新 材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住 宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等
不存在分摊
土石方、桩基、护壁(坡)工程费、桩基检测费、降水垂直运输 、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园
第 2 页，共 9 页
不存在分摊
责任部门
工程部、成本控制 部、设计技术部
工程部、成本控制 部、设计技术部
工程部、成本控制 部、设计技术部
序号 成本科目
2 结构及粗装修
3 门窗工程 4 公共部位精装修 5 户内精装修
序号 成本科目 一 土地获得价款 1 政府地价及市政配套费 2 合作款项 3 红线外市政设施费 4 拆迁补偿费 二 开发前期准备费 1 勘察设计费 1.1 勘测丈量费
1.2 规划设计费
1.3 建筑研究用房 2 报批报建增容费
目标成本科目分类及分摊原则
万科《目标成本测算作业指引》
万科《目标成本测算作业指引》作业指引页码：第 2 页广州市万科房地产有限公司GUANGZHOU VANKE REAL ESTATE CO., LTD.共12 页目标成本测算作业指引编制林东、吴学田日期2006-09-05初审日期审核吴忠友日期2006-09-05批准日期修订记录广州市万科房地产有限公司GUANGZHOU VANKE REAL ESTATE CO., LTD.作业指引页码：第 3 页共12 页日期修订状态修改内容修改人审核人批准人广州市万科房地产有限公司GUANGZHOU VANKE REAL ESTATE CO., LTD.作业指引页码：第 1 页共12 页1.流程要素1.1.流程目标：规范目标成本测算工作流程，有效地控制成本，确保目标成本的准确。
1.2. 流程主要责任部门：项目管理部、成本管理部。
1.3．流程关键业绩指标：流程KPI 责任部门/岗位数据来源目标成本变动率成本管理部集团总部1.4．流程关键点：流程关键点关键点说明支持文件与各部门沟通经验数据收集2.目标成本编制的原则与组成2.1.目标成本编制应遵守的基本原则：2.1.1.核算对象确定的原则：按可售原则，项目内的各建造物按照是否可售来确定其是否列入目标成本的编制对象，可售产品必须作为目标成本的编制对象列入成本开发项目中，不可售产品不列作业指引页码：第 2 页广州市万科房地产有限公司GUANGZHOU VANKE REAL ESTATE CO., LTD.共12 页入目标成本编制对象，其成本分摊到各可售产品的成本中。
分期开发的项目，以期数作为编制目标成本的基本单位，每一期须编制独立的目标成本；对于每一期则有不同产品类型的核算对象，比如多层、小高层、高层、别墅等核算对象，本期的目标成本以各产品类型为基础进行编制。
2.1.2.分摊原则：请参考集团《核算指导》2.1.3.编制的原则（详细请参考集团《目标成本实施细则》）：a)准确严谨的原则。
万科部门绩效考核表
万科绩效指标项目拓展部：⏹关键绩效指标：新项目获取率前期事务完成率法律事务失误率土地储备面积年土地储备增长量⏹适用绩效指标:公司发展战略及相关研究报告、城市地图、市场研究报告年市场调研成果数设计部：预算管理：1、项目责任成本管理：成本降低率、设计变更比率2、资金计划管理：完成率、准确率计划管理：为保证一级计划的顺利完成，制订部门二级计划,并详细拆分个人工作三级计划，业务管理：1、对设计乙方的管理和选择：A。
重点考察设计单位,建立战略合作关系，；B.多方面合作琳选合适设计方，为新项目积聚优良的设计单位；C. 充分沟通把万科的产品理念和要求告知与设计方,以保证我司的设计思想得以贯彻2、设计成本控制:A. 把设计费成本尽量控制在目标成本之内;Ｂ。
在设计中尽量使成本合理化：结构优化,降低成本;交房标准精细化;在前期设计中贯彻合理使用成本的概念部门管理：1、团队建设2、合作伙伴管理３、信息管理4、课件开发成本部:关键绩效指标：目标成本控制率：-１．5％—－１．5%工程部：１。
１管理目标１。
1.１技术管理指标建立技术管理平台，归纳、整理、完善与住宅建设相关的技术标准。
全面推广、落实“结构优化作业指引”;进一步扩展优化范围，如对建筑、机电方案等进行优化。
配合设计部,修订设计任务书结构部分，提前控制相关专业设计质量;加强审图环节强化执行法规、规范以及标准的意识；考察、研究、试用和推广新材料、新产品和新工艺。
及时完成工程质量问题或安全事故的调查处理。
1．１。
2项目标准化、规范化管理统一工作标准要求,全面执行集团及上海公司制度要求,发现问题及时采取纠正或预防措施；统一现场形象，所有项目现场达到上海市安全文明施工标化工地标准，为销售提供良好形象和有力保障。
1.1。
３建立工程管理评价体系，杜绝系统性偏差每月按计划对各项目进行工程管理检查,提出现场存在的问题；根据检查结果进行定量评分和三个单项评比，并及时发出检查报告，要求一周内完成整改回复；督促、跟踪整改落实情况，在下次工程检查时进行整改复查（实际为抽查);完成每月工程检查管理综述，并组织召开工程系统月例会，综合评述工程管理状况，提出工程管理重点；督促各项目按时完成对总包、监理进行月度考核，促进监理和总包不断提高施工管理水平;1．１．4ＩSＯ９001质量体系指标ﻩ建立自我诊断、持续改进和健全开放的工程管理体系。
万科《目标成本测算作业指引》
1.流程要素1.1.流程目标：规范目标成本测算工作流程，有效地控制成本，确保目标成本的准确。
1.2. 流程主要责任部门：项目管理部、成本管理部。
2.1.目标成本编制应遵守的基本原则：2.1.1.核算对象确定的原则：⏹按可售原则，项目内的各建造物按照是否可售来确定其是否列入目标成本的编制对象，可售产品必须作为目标成本的编制对象列入成本开发项目中，不可售产品不列入目标成本编制对象，其成本分摊到各可售产品的成本中。
⏹分期开发的项目，以期数作为编制目标成本的基本单位，每一期须编制独立的目标成本；对于每一期则有不同产品类型的核算对象，比如多层、小高层、高层、别墅等核算对象，本期的目标成本以各产品类型为基础进行编制。
2.1.2.分摊原则：请参考集团《核算指导》2.1.3.编制的原则（详细请参考集团《目标成本实施细则》）：a)准确严谨的原则。
b)及时原则：实施方案确定后15天内完成审批。
c)可追溯性的原则。
2.2.广州公司的目标成本测算表格组成：2.2.1.数据获取与分析部分：地价及规划、地价及利息、经济指标、项目总体概况、税费说明、景观数据统计、规划指标、含量指标、造价指标、项目总成本及利润、成本对比表。
2.2.2.全期跨期成本分析与分摊:全期分摊配套明细表（若有全期分摊工程才有）、地价分摊。
2.2.3.目标成本核心部分：规划指标、成本汇总表、六类公摊费用及期间费、各产品类型主体建安工程费、材料部品标准。
2.2.4.责任成本表格：总章表格、设计管理部责任成本控制目标、工程管理部责任成本控制目标、项目事务部责任成本控制目标、项目管理部责任成本控制目标、营销管理部责任成本控制目标、成本管理部责任成本控制目标、各责任部门控制措施、成本控制措施；2.2.5.审批表。
3.编制的流程图：4.目标成本各表格的填写要求与技巧4.1.规划指标表4.1.1.取得土地后，设计部门会根据项目定位、客户细分，并结合地块情况，进行详细的规划设计，我们应与设计部进行互动沟通，向相关设计人员解释《规划指标表》各个指标作用与意义，并需及时了解设计进度，及时根据设计部提供的设计指标填写规划指标表。
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欧普牌，卧室1、卧室2,主卧室，书房 欧普牌，厨房,卫生间 欧普牌，过道 欧普牌，阳光室 欧普牌，工作阳台 欧普牌，生活阳台 西门子牌（平均单价） 参考二期正野牌 尚大实木复合木地板，参考四季花城二期合同价格，一 期含量指标
参考四季花城二期合同价格
参考四季花城二期合同价格 参考四季花城二期合同价格 阿波罗牌，6厘钢玻 参考二期森码(凹纹吸塑板柜门、人造石台面） 参考松下品牌 参考松下品牌 参考二期博世牌 4.42 车位划线及防撞车挡、凸镜等，参考一期含量 328.60 95.00 45.00 20.00 5.00
28.00 380.00 850.00 65.00 4.80 25.00 397.00 16.00
合价(万元) 653.69 338.68 55.44 83.60 199.64 285.85 17.16 147.84 18.70 5.24 9.15 7.04 1.10 2.20 4.40 1.10 6.16 64.68 1.08 3.77 1.79 1.98
7.00
8.00 25.00 包括套管费用 50.00 20.00 15.00
5.00
30.00 233.60 25.00
17.60 90.00
参照蓝山
45.00 喷淋、消防栓系统 30.00 烟感、温感、报警、消防广播 15.00 镀锌板通风管 90.00 11.00
1。3
（二） 室内给排水施工费
◆ ◆
（一） 室内电气材料费
1.00
2,200.00
5.00
线管（硬质聚氯乙烯管） 建筑面积 其他零星材料费 单元 （二） 室内电气施工费 2 设备及安装费
◆
建筑面积 建筑面积 部 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 户数 户数 户数 户数 户数 户数 户数
9.90 12.32 32.13 73.60 78.20 81.00 70.39 70.39 32.13 24.30 1460.00 1031.40 633.36 414.00 286.81 580.00 22.00 324.00 301.00 43.20 17.28 16.50 181.58 63.10 72.35 46.44 96.00 62.00
1.00 1.00
2,200.00 2,200.00
30.00 25.00
6.60 51.39 5.50 -
通风空调系统 电梯供货及安装 发电机供货及安装 消防系统 水消防系统 电消防系统 气体灭火系统 防排烟工程 人防设备及安装 三箱 弱电系统 电子可视对讲,居家报警 电子可视对讲,居家报警 施工 甲供材料 电信网络费用 卫星电视费用 三表远传费用 家居智能化费用 成本摊出
◆
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00
2,200.00 2,200.00 2,200.00 2,200.00 2,200.00 2,200.00 2,200.00
17.60 90.00 45.00 30.00 15.00 90.00 11.00
3.87 19.80 9.90 6.60 3.30 19.80 2.42 -
9.00 1.00 0.02 1.20 140.00 3.40 0.06 2.60
19,800.00 2,200.00 2,348.72 2,640.00 308,000.00 7,480.00 132.00 5,720.00 2,200.00 2,200.00 2,200.00 2,200.00 2,200.00 2,200.00 2,640.00 1.00
户数 户数 户数 户数 户数 户数 户数 户数 户数
-
57.50 39.00 17.00 59.00 31.60 49.00 10.00 10.00 65.00 137.00 934.00
-
建筑面积
户数 户数 户数 户数 户数 户数 户数 户数 车位数 54 930.00 700.00 1,300.00 633.00 650.00 688.50 180.00 0.97 72.29 20.90 建筑面积 建筑面积 建筑面积 单元 户数 户数 1.00 2,200.00 7.00 1.00 1.00 1.00 2,200.00 2,200.00 2,200.00 45.00 20.00 5.00 9.90 4.40 1.10 1.54 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 2,200.00 2,200.00 2,200.00 2,200.00 2,200.00 8.00 25.00 50.00 20.00 15.00 1.76 5.50 11.00 4.40 3.30 1.10 1,402.00 -
5.2
◆ ◆ ◆ ◆ ◆
◆
◆ ◆ ◆ ◆
◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆
◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆
5.3
◆
◆
◆
◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆
5.4 四 1
◆
吸顶灯 吸顶灯 节能筒灯 吸顶灯 吸顶灯 吸顶灯 开关插座 不锈钢地漏 排气扇 分包工程 实木复合地板（包括防潮 棉、地脚线） 户内房门木饰面夹板门及 门套（含铰链、锁、门 碰） 厨房推拉门门木饰面夹板 门及门套（含铰链、锁、 门碰） 卫生间木饰面夹板门及门 套（含铰链、锁、门碰） 淋浴房 橱柜 炉灶 抽油烟机 热水器 其他 主体安装工程费 室内水暖气电 室内给排水 给水工程 给水立管（钢塑管） 室内PPR塑料管 其他零星材料费
◆ ◆
◆ ◆
3
◆
◆ ◆ ◆ ◆
6
体建安工程费
可售单方 2,971.34 1,539.46 252.00 380.00 907.46 1,299.34 78.00 672.00 85.00 工程量及单价说明 包挖填，平均按8米考虑
3299.94 砼含量系数为1.25 钢筋含量系数为150 模板含量系数为3.4 砌筑含量系数为0.06,加气砼砌块，考虑通长钢筋、砌筑 23.82 砂浆掺“塞利特” 抹灰含量系数为2.6：内墙抹灰按普通做法，外墙抹灰掺 41.60 “塞利特”、杜拉纤维、满挂钢丝网
0.03
59.64 15.00
300.00
1,320.00
550.80
11.95
4
◆
-
-
◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆
◆
◆
◆
电梯厅装修（不包括甲供 材） 户数 外立面腻子材料 外立面涂料材料 外立面面砖材料 外立面石材材料 楼梯砖材料 阳台、露台、屋面砖材料 电梯厅装修（甲供材） 大堂精装修（甲供材） 外立面平涂施工费用 外立面艺术涂料装饰 楼梯栏杆 阳台栏杆 玻璃栏杆 室内钢楼梯 信箱、报箱 零星工程装饰项目 室内装修 精装修施工 施工费用 甲供材料 乳胶漆 公共卫生间地砖 公共卫生间墙砖 主人卫生间地砖 主人卫生间墙砖 客厅地砖 客厅仿古砖波打线及踢脚 线 厨房地砖 厨房墙砖 铸铁浴缸及去水 主卫坐厕 客卫坐厕 主卫洗脸盆 客卫洗脸盆 洗碗槽龙头 洗衣机龙头 洗手盆水龙头 浴缸龙头带花洒 面盆去水器 角阀 进水软管 毛巾杆 厕纸架 化妆镜 漱口杯 吸顶灯 吊灯 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 铺贴面积 铺贴面积 铺贴面积 铺贴面积 建筑面积 建筑面积 米 户数 户数 户数 户数 车位数 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 户数 户数 户数 户数 户数 户数 户数 户数 户数 户数 户数 户数 户数 户数 户数 户数 户数 户数 -
参考05年度合同价格 参考05年度合同价格 5.24
49.09 零星装饰 61.08 25.25 25.25 施工费用，参考花城11#组团 31.42 31.42 外墙漆（腻子+涂料） 华纳牌，考虑9%损耗，参考四季花城二期单价 亚细亚牌，考虑9%损耗，参考四季花城二期单价 亚细亚牌，考虑9%损耗，参考四季花城二期单价 亚细亚牌，考虑9%损耗，参考四季花城二期单价 蒙娜丽莎牌，考虑9%损耗，参考四季花城影湖居合同价 格（800×800抛光砖） 蒙娜丽莎牌，考虑9%损耗，参考四季花城二期单价 华纳牌，考虑9%损耗，参考四季花城二期单价 蒙娜丽莎牌，考虑9%损耗，参考四季花城二期单价 参考二期美标CT-2540 参考二期美标CP-2092 参考二期美标CP-2819 参考二期美标CP-0601 参考二期美标CP-0302 摩恩87315C 摩恩9008型 摩恩4894型 摩恩2804 摩恩71005S型面盆去水 摩恩提供100550 摩恩提供50cm进水软管117117 参考影湖居心镜毛巾杆 参考二期莎朗牌 参考二期好美家 参考二期好美家 欧美家牌，客厅 欧美家牌，餐厅
64.00 1.65 10.67
-
◆
◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆
-
11.00 32.00 180.00
1.15 10.80 13.44 5.55 5.55 6.91 6.91 -
1.00
54
2,000.00
5 5.1
◆
2.55 2.55
5,610.00 5,610.00 -
◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆
1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.20 6.89%
32.00 5.00 10.00 20.00 5.00 28.00 245.00 10,825.24
3
◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆
单元数 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 樘 ㎡ 樘 樘 单元数 户数 ㎡ 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 建筑面积 屋面面积 铺贴面积 单元数 单元数
1.00
（一） 室内给排水材料费
1。1
1。2
污废水工程 建筑面积 UPVC排水管（溶剂粘接） 户数 地漏 户数 雨水工程 建筑面积 UPVC排水管（溶剂粘接） 户数 建筑面积 户数 建筑面积 建筑面积 建筑面积 户数 建筑面积 建筑面积 户数 建筑面积 室内燃气 室内电气工程 一、强电 用户配电箱安装 硬质聚氯乙烯管 电线电缆 底盒 二、弱电