要约的认定

开发商在售楼广告中的教育优惠承诺可否视为要约

裁判规则：

商业广告一般为要约邀请，例外为要约。区分广告系要约还是要约邀请不能以对象是否特定作为区分标准，对具有承诺内容的广告在司法实践中可以综合采用“容纳规则”和“回溯分析法”来认定是否属于要约。最高法院关于商品房买卖的司法解释第三条的规定在实践中可再作扩张解释，应适用于开发商在广告中对“教育优惠”承诺的情形，并在承诺是否“具体明确”、是否“对合同订立和价格有重大影响”等方面的尺度掌握不宜过严。

俞兴超与沈兴南系夫妻，俞成琰系两人之子。2003年6月，原告与被告上海新黄浦置业股份有限公司(以下简称新黄浦置业)签订上海市商品房预售合同，约定原告向新黄浦置业购买上海市交通西路129弄平江小区“智荟苑”商品房一套。在该合同中，双方对业主子女入学就读事宜无约定。但被告在“平江小区”的报刊广告中，载有“平江小区业主子女享受免试入学、义务教育收费标准”、“不出社区，轻松入读名校”等内容，在《平江小区新生活书卷》的售楼资料中，同样载有上述内容。

第三人上海市民办新黄浦实验学校(以下简称新黄浦实验学校)由案外人新黄浦集团公司(系新黄浦置业的股东之一)于1996年9月开办。在相关的审批备查登记表中，明确记载“平江小区内学生按照义务教育公办学校标准收费，平江小区之外学生按照民办学校标准收费”。另在上海市教育委员会沪教委基(96)第40号《关于同意设立上海市民办新黄浦实验学校的批复》中明确：“经审核，同意设立上海市民办新黄浦实验学校，学制为九年，对平江小区的学生按义务教育标准收费……。”

在2005年《中华人民共和国民办教育促进法》实施之前，新黄浦实验学校对在校就读的平江小区业主子女，按公办义务教育收费标准收费，但在上述法律实施之后，对入学新生，新黄浦实验学校则按相关部门核准的每生每学期5000元标准收费。本案原告入住后，俞成琰在新黄浦实验学校就读，需每学期向学校支付5000元。

因新黄浦实验学校改变收费标准，引起新入住业主不满。对此，

上海市普陀区教育局于2005年6月出具的一份信访事项答复书中称：“(1)新黄浦实验学校系新黄浦集团开办的民办学校。该校校舍属于公建配套学校校舍，新黄浦集团在建设平江小区过程中，向区政府和教育局提出申请，要求在该地申办民办学校，并主动承诺承担小区内业主子女的公办义务教育，市教委也就其申请进行了批复；(2)学校从创办至2004年，一直履行开发商与业主之间签订的协议，为符合条件的业主子女提供公办义务教育……。”但该答复书同时称“在平江小区周边地区有充足的公办义务教育资源，接受新生入学有足够能力，区教育局未给新黄浦实验学校下拨任何义务教育的有关费用”，等等。

2006年6月，原告俞兴超、沈心南、俞成琰诉至上海市普陀区人民法院，诉请要求按照《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，判令新黄浦置业履行售楼广告中的承诺，按“义务教育学校收费标准”接收俞成琰继续在新黄浦实验学校就读。

被告则辩称，原、被告签订的预售合同中并无有关子女入学的约定，被告应只受预售合同的约束。新黄浦置业与新黄浦实验学校系各自独立的法人，前者无权对后者招生进行干预。最高院有关商品房买卖的司法解释并不适用于业主子女教育问题。故请求驳回原告诉请。

第三人新黄浦实验学校同意被告新黄浦置业的抗辩，并认为其在2005年后对新收学生按民办学校所订的收费标准是经过教育等有关主管部门核准的，原、被告之间即使有约定对第三人也无约束力。

一审审理中，法院向原告释明，如果新黄浦置业存在违约行为，原告是否可依法选择要求被告以其他方式承担违约责任，但原告仍坚持其原审诉请。

一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用原则。根据有关司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。尽管本案售楼广告中有关业主子女就学的内容未出现在原、被告的预售合同中，但参照有关司法解释的规定，广告中有关子女就学的内容应视为合同内容，对开发商具有约束力。新黄浦置业和新黄浦实验学校均系新黄浦集团公司投资，两者具有关联关系，平江小区业主根据新黄浦置业售楼时的承诺，其子女享有在新黄浦实验学校按照公办义务教育收费标准就读的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：新黄浦置业应全面履行合同，由新黄浦实验学校按“义务教育学校收费标准”接纳俞成琰就读。

一审判决后，新黄浦置业不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海二中院二审驳回上诉，维持原判。

当前，在商品房市场中，开发商通过售楼广告中的种种承诺引诱购房者，而在合同中却不涉及广告承诺以逃避义务的做法依然比较普遍，本案就是一起较为典型的案例。而如何区分商业广告中的要约和要约邀请，以及售楼广告中的教育优惠承诺能否适用有关商品房买卖的司法解释规定，则是本案法律适用的焦点问题。

一、不能以对象是否特定区分要约和要约邀请

依据传统民法理论：要约系以订立契约为目的之需受领的意思表示；要约邀请则是诱使他人向其为要约的一种手段，非属意思表示。美国《第二次契约法重述》第24条称要约为对于立即进行交易的意愿的表达。这一表达能使一个通情达理的人处于受要约人的地位时相信，其只要对要约表示同意，即接受该要约，就可进行这一交易。而对于商业广告，大陆法系抑或英美法系的定性基本一致，即原则上认为广告是要约邀请。

我国《合同法》第十四条对要约作了如下规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定；(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”《合同法》第十五条又规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”因此，依据我国法律规定，商业广告原则上属于要约邀请，例外属于要约。