房地产开发中的设计管理工作

房地产开发中的设计管理工作

作者：姚秋展

来源：《现代装饰·理论》2013年第06期

房地产开发中业主设计师的设计管理的定义，在项目的建设过程中，设计管理的主要工作方向和工作重点，阐述设计管理在具体工作实践中的应用及其重要性。

随着社会对住宅商品的需求日益高涨，小区项目的开发红红火火，设计生产和管理取得了长足的进步。然而，随着政府对房产政策的调控及业主购房理念的日趋理性，这就要求，房地产开发商对开发项目的策划和设计越来越重视，大浪淘沙，终究这个行业要在竞争中重新洗牌，留下来的企业必然是在经营、管理上优秀的企业。

房地产开发中的设计管理从前期土地获取中对于意向地块的规划研究分析，设计过程的管理，到施工中的技术配合和效果控制，再到项目后期的样版房的跟踪管理等，基本上贯穿于整个房地产开发过程的始终。因此房地产开发中的设计管理作为房地产开发中操作管理的重要的组成部分，不能不引起从业者的高度重视，甚至决定了一个项目的成败。

什么是设计管理

很多非从业者甚至部分从业者都会认为设计管理就是“管设计院”或者更有甚者，认为设计管理就是“催图”或者整理设计资料，这其实都是对于设计管理的曲解，也是房地产企业在粗放管理形式下形成的观念。

设计管理是贯穿于房地产开发始末的，针对设计成果的，兼顾任务管理、资源管理、进度管理、技术管理的系统化的管理工作。下面就围绕这个定义，来对设计管理工作的内容进行进一步的阐述。

1. 项目前期的分析管理在建设项目的前期，项目设计管理人员通过项目用地性质，对项目用地界定，设计管理人员应该在项目投资的前期对项目的周边环境，项目的交通组织条件，项目的功能分区，项目的业态，项目区域建筑风格等等进行分析。从而从设计的角度分析项目的可行性，进而给投资者提供投资的信心。前期设计分析在商业地产开发中是必不可少的，也是决定商业地产项目能否成功操盘的决定因素之一。

2. 项目总规划阶段设计管理方案阶段的重要性不言而喻的，大部分房产公司都在这一阶段投入了大量的内部和外部资源，以求取得一个满足市场需求和高效的方案，希望磨出一个精品楼盘来，但是很多房产公司却是事与愿违，要么设计成果偏离目标，要么建筑设计不合理。

为业主方的设计人员，也就是设计管理者，应该对项目的设计经营定位，项目的周边业态、项目的交通功能、项目的建筑空间分布、项目的体型、项目的设备系统、环境景观等进行分析。然后做出正确的判断，在此基础上形成项目的整体方向，结合规划指标要求、规划原

则、规划成果要求、设计进度要求等等，做为项目总规划的设计依据，才能形成合理有效的设计任务要求。业主设计师在判断设计成果时，应该站在产品定位的角度，或者说是站在客户的角度，根据设定客户的好恶来判断。所以说好的设计管理并不是只是针对设计，而是要跳出设计来谈设计，更多的参与到策划、测算的工作中去，任务的编制才能有的放矢。

在规划方案设计阶段，沟通和资源管理是很重要的，这一阶段的沟通主要是对政府职能部门、设计公司、房地产公司内部等。与政府职能的沟通主要将政府对项目土地使用的具体要求传递，将房产公司对项目使用的空间分布及建筑使用性质的传递，监控完善设计公司在用地性质、容积率、建筑密度、建筑面积、停车率、绿化率等数据上使用的准确。与内部沟通主要是与房产公司内部相关部门的沟通，如与财务部门配合，拟定投资计划，与项目部门配合，提供环境评估资料及项目立项，与项目部门配合，拟定项目投资计划及可行性研究报告分析等。

这一阶段有两个方面是应该注意的，一是：要建立沟通信息的存储系统和信息管理系统，以便信息可以通过不同的方式由团队成员共享。二是；应该注意资料的保密不外流，因为，在项目没有公示之前，所有的资料都是商业机密，应该注意同行的竞争。

3. 项目施工图方案设计阶段建设项目施工图设计阶段，是在方案报建文本批复完成的基础上进行的。由于规划方案已经确定，设计工作流程相对比较简单有序，但这一阶段也是关键阶段，首先是对外观的确定，另外还应该对内部使用功能的合理性进行分析。便利的商住地理位置，美观的外观，合理的室内布局是商业地产成功的基础。同时，这一阶段也必须重视项目设计成本控制，也就是限额设计的成本偏差控制。

首先是对外观造型的分析，应根据项目的使用功能确定建筑外观的建筑风格，根据项目周围环境及项目的功能情况分析外观的颜色体系，根据建筑的高度、宽度等体型分析其设计表现手法，根据项目的使用功能分析外观的整体属性感觉，通过项目室内的通风采光要求分析外观的虚实墙体的使用，通过项目的投资定位分析外观材料使用，根据项目的内部功能分析方案配套设备的设置情况及具体位置安排，根据项目的具体交通位置及平面分布分析其平面的内外交通组织，

其次，由于这一阶段的设计专业较多，建筑外观设计、建筑结构设计、建筑给排水设计、机电设计、消防设计、人防设计、设备设计、灯饰设计、园林设计、空调设计、室内设计等等同步展开，设计管理者的工作更多的是在各单位之间的协调、沟通，并利用各专业设计公司自身的技术优势形成“冲突”，来解决问题。一般来说，一家设计单位只对委托范围内的环节比较关心，比如建筑外观设计单位只对建筑外型或者灯饰处理比较重视，对室内的布局和室内通风采光不会特别关心，那么此时我们就要在相应的节点来引入室内设计单位，来与建筑外观设计单位产生“冲突”，把后期可能遇到使用功能问题及技术问题提前解决，这是我们通过借助资源来管理资源的一种方式。通过这些节点的穿插，让每一个设计单位在进行委托范围工作的同时，也参与了对其他顾问单位的技术管理。

4. 设计管理中的进度管理首先，设计成果的完成的时间直接影响房地产开发中的报批、施工等下一步环节，因此要对总体的设计进行计划、进度管理。

总体设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上，能够将设计中各阶段进行完毕，同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点。其次，编制的进度计划应尽量详尽，而且具有可操作性，并且要对应对于各个阶段有设计成果的要求，要与设计单位建立起高效、畅通的联络渠道，确保做到信息及时、准确的交流。建设工程施工周期长、不确定因素多，从设计到施工必然存在一些需要及时协调解决的问题一是设计意图的领会差异，二是设计文件与实际操作可行性之间的差异，三是设计遗漏与各专业之间误差，四是建设单位或其他条件要求下的修改。

5. 设计管理中的技术管理在设计管理的管理工作中，是以技术为前提的，在通过流程把过程规范的同时，具体的工作还要靠相关专业的技术的应用。对各阶段设计文件的审查是设计管理工作中重要的内容，是确保贯彻落实设计任务书和使用单位或投资单位其它需要的重要手段。审查的主要内容包括：审查设计文件是否满足设计任务书以及建设单位或投资单位的其它要求，审查设计文件是否达到了该阶段设计深度的要求，审查设计文件是否符合国家、行业和地方的法律法规、标准、规范等要求。审查的形式主要有：建设单位内部的专业单项审查、专业之间的交叉审查、专题审查和整体会商等，组织外部相关专家进行评审，根据住建部要求委托第三方进行审查等。

6. 设计管理中的成本控制管理加强设计概算的审核和管理，做好限额设计工作。首先，在初步设计开始前，项目设计负责人应组织专业设计人员与造价工程师进行充分讨论和沟通，确定各专业的设计限额，其次，在初步设计过程中，专业设计人员应及时与造价工程师保持沟通，努力在满足各专业功能需要的同时确保整体限额受控，第三，认真记录和分析设计变更对工程造价的影响，做好限额设计的动态和全过程管理。第四，在主要材料和设备招标时，应认真配合确定材料和设备的技术要求、落实限额设计的要求，严禁擅自超标准采购。

结束语

房地产开发中的设计管理者必须具备“一专多能”的全面专业知识，同时，必须熟悉房地产项目开发中的各工作流程。设计管理在房地产开发中不仅是必要的，而且是重要的环节。设计管理是房地产开发中管理的重点工作，是项目管理的龙头，是确保开发项目功能、质量和进度的前提和基础，是做好工程投资控制的关键，设计管理人员必须得到充分的认识和足够的重视，希望能够引起从业者的高度重视，不仅仅把设计管理看作是“催图”，更应认识到里面技术和管理的含量。

（作者单位：深圳龙光地产有限公司）

作者简介：姚秋展（1969- ），广东汕头人，1993年毕业于华南师范大学美术系，现供职于龙光地产有限公司，研究方向：建筑装饰设计。