房地产开发的设计管理过程

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房地产设计管理的方向

创新

标准化

流程化

领先和差异化

质量和速度

效率和制度

创新

标准化流程化

设计管理的前期

可行性研究阶段

方案设计阶段

扩初设计阶段

施工图设计阶段

设计管理的中期设计管理的后期

以终为始

房地产设计管理的价值链活动

施工阶段

设计后评估

装饰与环境设计

可行性研究阶段

定位：配合策划部门确定

项目市场定位

分析：对地块进行规划分

析，提出规划草案

报告：配合策划部门完成

项目可行性报告

B

C

A

平湖项目前期规划研究分析

两套方案：

A)全高层;B)高层+排屋

通过对两套方案的分析

研究及项目定位，最终

采用B方案进行规划设

计，实现了土地价值再

提升。

方案设计阶段

概念性方案设计：土地价

值最大化

示范区方案设计：给顾客

一个美好的第一印象

B

C

A

建筑方案设计：提升产品

的价值

概念性方案设计

一个最佳的规划解决方案可以令产品售价增加10%以上。

示范区方案设计

集中优势资源展示自己；开发理念的浓缩，开发品质、品味的放大器。

建筑方案设计

一个创

新的户型设

计不仅能极

大地促进户

型销售，更

能令产品售

价增加5%

以上。

扩初设计阶段

比客户更关注他所关注的。实行成本优化策略，从低成本中体现高价值产品。

施工图设计阶段
合理的结构方案——可降低施工难度，节约 建造成本10%以上
1）用整体 的概念在 特定的建 筑空间中 来完成结 构总体方 案的构思 2）尽可能 使结构的 受力与传 力途径简 单、直接、 明确 3）保持整 个结构安 全可靠度 的协调一 致性 4）结构平 面布置的 抗侧力刚 度中心与 建筑物的 外力作用 中心或质 量重心尽 量接近或 重合

施工图设计阶段
性价比高的建筑材料——可以节约成本15% 以上
上虞办公楼——真石漆

施工阶段
建筑装饰材料选型定 样
施工工艺、验收标准 检查与监督
现场设计问题解决， 联系设计变更事宜
进行图纸补充设计，
发出设计变更单

装饰与环境设计阶段
A B 景观方案设计：提升楼盘 品质和美誉最直接的方法 样板房设计：给顾客一个 美好的第一印象
C
销售中心设计：提升产品 的价值

装饰与环境设计阶段
样板房及销售中心——营造气氛、打动客户

装饰与环境设计阶段
景观方案——提升楼盘方案及美誉度

设计后评估阶段
总结分析经验与教训，为其他项目的设计 管理提供参考和指导。

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浙江万孚置业集团有限公司规划设计部