青岛 公寓市场调研33
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青岛重点区域 写字楼附属公寓调研
一 沿海一线
1.1 万邦*佰御都
总建筑面积 公寓建面 开盘时间 户型面积 车位数 几梯几户 层高 是否精装 售价 216024m2 32000m2 2010-9-16 270-310m2 946 一梯一户 3.28m 是 50000元/m2 占地面积 公寓比例 入住时间 分布 车位价格 电梯品牌 净高 装修标准 去化率 6000m2 15% 2011-09 1-30F 出售待定 日本三菱 2.6m 6000元/m2 45%
诺 德 广 场
价格分析： 诺德广场2012年09月14日的 最新销售报价为均价18000元 /m2，相比上个销售周期价格 保持稳定。 诺德广场近12个月的销售价格 保持稳定，涨跌幅为0%； 与 本项目2011年08月第一次对外 报出的均价18000元/m2、起 价16800元/m2相比，12个月 以来，销售均价保持稳定，涨 跌幅为0%。
*
该项目户型集中在 270-310m2，共 100套房源，目前 去化40多套，去化 率在45%左右，单 套总价在1200万以 上。
客户群定位：
青岛本地名流、省内 外高端投资客户、在 岛城工作的外企高管 等
万 邦 佰 御 都
*
海航万邦中心推广策略
万邦中心项目宣传推广：万邦中心项目自展开推广活动以来，未在全市主流媒体投放广告。 尽管常规推广方式较少，但是万邦中心在搜房网、海奥网等专业房地产网站定时更新推广， 网络宣传较多。以及促销活动12年7月份推出的“购房送百万跑车的活动。
三 海尔路区域
3.1 深蓝公寓
总建筑面积 公寓建面 开盘时间 户型面积 230000m2 63781m2 2011-6-18 42-95m2 占地面积 公寓比例 入住时间 分布 38092m2 27% 2012-10 1-26F
车位数 几梯几户 层高
是否精装 售价
600
一层25-30户，4-5部电梯
物业 类型 公寓 开盘时间 2011.9.23 销售均价 17000-18000 累计网 供应数 案场实际成交（据置业 量（套） 签数（套） 顾问介绍） 806 11 110左右
成交分析：该项目的公寓产品品质不错，性价比也可以，而该项目从开盘 到现今已一年时间，目前去化率仅在10%左右，这个比例是比较低的，究 其原因，可能有四个方面：一：楼市调控大势影响，投资需求不足；二： 推广对象主要是写字楼，对公寓产品甚少提及，导致客户认识度不够 ； 三：开发商对公寓产品的惜售；四：目前该区域公寓产品需求不足 目前来看，开发商已把公寓楼中的5-10F拿出来改为写字楼出售，印证了 在目前的中央商务区区域，比起公寓，客户更加青睐写字楼物业。
车位数
几梯几户 层高 是否精装 售价
907
8部电梯 4m 是 50000元/m2
车位价格
电梯品牌 净高 装修标准 去化率
售价待定
日本三菱 3.1m 6000元/m2 25%
日期
成交套数 4 1 2 0 3 10 0 1 0 1 1 1 24
远 雄 国 际 广 场
2011-10 2011-11 2011-12 2012-01 2012-02 2012-03 2012-04 2012-05 2012-06 2012-07 2012-08 2012-09 总计
车位价格 电梯品牌 净高
装修标准 去化率
待定 奥蒂斯 2.85m
2800元/m2 75%
3m
是 18000元/m2
深 蓝 公 寓
楼栋名称 崂山区同安路880号1号楼 崂山区同安路880号2号楼 崂山区同安路880号3号楼 崂山区同安路880号5号楼 物业类 型 公寓 网签数 394 开盘时间 2011-06
8部（公寓专属4部） 电梯品牌 3.25m 是 23000元/m2 净高 装修标准 去化率
欧 亚 中 心
价格分析： 欧亚中心2012年09月14日的最新销售 报价为 均价22000元/m2,与上个销售 周期均价保持稳定，上跌幅为0%。 欧亚中心近5个月的销售均价保持不 变，近11个月销售均价下跌了3000元， 跌幅为12%； 与本项目2011年10月 21日第一次对外报出的25000元相比， 11个月以来，销售价格累计下跌了 3000元，跌幅为12%。
客户分析：客户需求主要集中在 90m2左右的户型，而根据该项 目的情况，该项目的公寓客户以 自住为主，投资为辅，客群主要 是本地生意人，都市金领阶层等， 辅以外地投资客。
远 雄 国 际 广 场
远雄国际推广分析
3月25日，至今还未更新
网络更新速度不频繁， 活动较少，置业顾问反 应以渠道和朋介为主要 客户。
5000-7000元/m2
67.5%
凯 悦 中 心
凯悦中心2010年1季度开盘初期销售情况最为良好，当季 季度签约30套约6927平方米，此后签约量一直起伏不定， 变动幅度较大。
公寓
2010年凯悦中心价格相对较低，70-90平海景公寓 19000元/平起，到2011年130平以上海景公寓价格 迅速上涨，均价在3.5-4.5万/平左右 成交分析：2010年1季度开盘初期70-90平海景公寓销售情况最为良好，此后签约量一直起伏不定，变 动幅度较大，到2011年下半年，一方面因项目提价，另一方面受楼市调控影响，之后成交情况相对稳 定，自2012年3-9月成交为0套，截止到现今凯悦中心已签约套数210套。去化率为67.5%。销售均价 3.66万/㎡
2
3
凯悦中心
公寓
45000㎡
5
远雄
公寓
30000㎡
目前这些项目硬件设施上基本达到酒店式公寓标准，也配备有专业的经营管理公司，为业主提 供酒店标准的服务，万邦中心是以高端物业管理公司进行公寓的管理，所属高端住宅。本区域 项目物业费用都较高，相对物业公司管理的服务，也相对完善。
二 中央商务区
2.1 诺德广场
诺 德 广 场
诺德广场推广分析
2012年青岛秋季住交会参展项目。 现阶段主要以派单、网络、渠道为主 。
2.2 欧亚中心
总建筑面积 公寓建面 开盘时间 户型面积 车位数 几梯几户 层高 是否精装 售价 80500m2 30000m2 2012-08 52-140m2 900 占地面积 公寓比例 入住时间 分布 车位价格 6976m2 37% 2013年下半年 21-42F 租金600元/月 日本三菱 2.7m 5000元/m2 10%
面积 总套 总面积 销售 销售面 剩余套 剩余面 去化率 段 数 数 积 (㎡ ) (㎡) 套数 积(㎡) 50-60 346.54 1824.7 60-70 28 2 14445. 70-80 193 56 3537.2 80-90 42 4 901329.8 14 110 1 2003595.8 17 250 3 3506345.4 17 400 1 31425. 合计 317 11 6 2 0 1 8 1 0 0 12 113.46 0 76.38 668.83 94.65 0 0 953.32 4 28 192 34 13 17 17 305 233.08 33.00% 1824.72 --
总建筑面积 公寓建面 开盘时间 户型面积 车位数 几梯几户 层高 是否精装 售价 146847m2 45000m2 2011-9-24 40-230m2 907 8部电梯26户 3.4m 是 18000元/m2 占地面积 公寓比例 入住时间 分布 车位价格 电梯品牌 净高 装修标准 去化率 18828m2 30% 2013年上半年 5-36F 待定 三菱 2.8m 3000元/m2 10%
万 邦 佰 御 都
佰御都2012年09月18日的最新销售报 价为 均价50000元/m2, 相比上个销售 周期价格保持稳定。 海航万邦中心近12个月的销售价格上 保持稳定，均价为50000元/m2,涨跌 幅为0%； 近16个月的销售价格上涨 了14000元，涨幅为38%； 与本项目 2009年08月第一次对外报出的30000 元相比，36个月以来，销售价格累计 上涨了20000元，涨幅为66%。
凯 悦 中 心
凯悦推广分析
近期阶段凯悦主要在网络上推广公寓，网上更新速度较为频繁。 凯悦中心的项 目宣传推广： 纸媒（半岛都 市报、青岛早 报/晚报/日报）、 户外，游艇会 活动。阶段性 投入500万左右 推广费用
香港CBD区域项目分析
序号
项目
物业
建筑面积
Biblioteka Baidu
1
海航万邦 青岛中铁
公寓 公寓
32000㎡ 50000㎡
1.4 凯悦中心
总建筑面积 公寓建面 开盘时间 户型面积 车位数 几梯几户 层高 是否精装 售价 103569m2 45000m2 2008-01-09 65-400m2 300个 5部客梯1部货梯 3.2m 是 36600元/m2 占地面积 公寓比例 入住时间 分布 车位价格 电梯品牌 净高 装修标准 去化率 8542m2 43% 2010-12 7-50F 租金1200元/月 日本三菱 2.89m
是否精装
售价
是
37000元/m2
装修标准
去化率
6000元/m2
未售
中 铁 青 岛 中 心
该项目公寓部分位于该项目B塔22-50F，面积为70300m2,总体量在50000m2左右，现尚未开盘，预 计到2013年下半年会形成市场供应量!
1.3 远雄国际广场
总建筑面积 公寓建面 开盘时间 户型面积 138501m2 30000m2 2010-9 65-400m2 占地面积 公寓比例 入住时间 分布 13414m2 21% 2011-10 26-42F
物业 类型 公寓 开盘时间 2011年底 销售均价 22000 供应数量 （套） 380 累计网 签数（套） 3 案场实际成交（据置业顾问 介绍） 40套左右
成交分析： 该项目的公寓产品品质很高，户型52-140m2，层高3.3米。净高2.7米。全精装，公寓精 装标准为5000元/平，并且花费上千万邀请李玮珉建筑设计事务所进行室内设计，投资 自住阶层都能选择上，市场潜力巨大。 而该项目从开盘到现今已一年时间，目前去化率仅在10%左右，这个比例是比较低的， 究其原因，可能有四个方面：一：楼市调控大势影响，投资需求不足；二：推广对象主 要是写字楼，对公寓产品甚少提及，导致客户认识度不够 ；三：开发商对公寓产品的惜 售；四：目前该区域公寓产品需求不足 目前来看，该项目写字楼物业销售情况正常，且开发商准备暂停公寓产品的销售并把其 改为写字楼物业出售，印证了在目前的中央商务区区域，比起公寓，客户更加青睐写字 楼物业是主要原因。
注：欧亚最新推出精装公寓，精装标准有些户型达到5000/㎡
中央商务区区域项目分析
序号
项目
物业
建筑面积
1
诺德广场 欧亚中心
公寓 公寓
45000㎡ 30000㎡
2
目前本区域项目公寓在售品质较好的两个项目，燕归堂11年去化掉30平左右的公寓较多，现 剩余房源改为写字楼。本区项目公寓主要以投资和自用为主 ，投资者的信心十足，未来本区域 的发展消费者会买账，也是本区域的高端人群所需要的栖息地。高贵的功能性场所，商务人士 的会有和隐私商务。
14369.1 1.00% 8 2868.41 19.00% 1235.16 7.00% 3595.83 6345.41 ---
30471.7 3.03% 9
成交分析：本项目由于其高端定位，成交 情况比较稳定，3月份成交飙升是由于公 寓产品在本月降价5000元的促销活动引 起的，促销活动结束成交量恢复稳定，由 于该项目部分房源不售，因此目前去化率 在25%左右。在目前房产调整政策不出现 大的利好情况下，该项目的成交情况将保 持稳定。
欧 亚 中 心
欧亚中心业主交流会
• 1. 欧亚与生活---健康与风水运势讲座插茶艺表演 。 • 2. 欧亚与生活---饮食健康岛城知名营养师主讲。 • 3. 欧亚与生活---中国与西方的融合知名红酒白酒新 品品鉴会中插小提琴演奏。 • 4. 欧亚与生活---艺术---现代摄影展插红酒品鉴。 • 5. 欧亚的生活---艺术---中国弦乐二胡专场演奏插茶 艺表演。 • 6. 配合网络、短信、报广、围挡等宣传
1.2 中铁*青岛中心
总建筑面积 公寓建面 开盘时间 户型面积 车位数 几梯几户 层高 334676m2 50000m2 未开盘 70-300m2 1249 一梯一户 3.6m-3.9m 占地面积 公寓比例 入住时间 分布 车位价格 电梯品牌 净高 18229m2 15% 2013年底 B塔22-50F 待定 瑞士迅达 3m
一 沿海一线
1.1 万邦*佰御都
总建筑面积 公寓建面 开盘时间 户型面积 车位数 几梯几户 层高 是否精装 售价 216024m2 32000m2 2010-9-16 270-310m2 946 一梯一户 3.28m 是 50000元/m2 占地面积 公寓比例 入住时间 分布 车位价格 电梯品牌 净高 装修标准 去化率 6000m2 15% 2011-09 1-30F 出售待定 日本三菱 2.6m 6000元/m2 45%
诺 德 广 场
价格分析： 诺德广场2012年09月14日的 最新销售报价为均价18000元 /m2，相比上个销售周期价格 保持稳定。 诺德广场近12个月的销售价格 保持稳定，涨跌幅为0%； 与 本项目2011年08月第一次对外 报出的均价18000元/m2、起 价16800元/m2相比，12个月 以来，销售均价保持稳定，涨 跌幅为0%。
*
该项目户型集中在 270-310m2，共 100套房源，目前 去化40多套，去化 率在45%左右，单 套总价在1200万以 上。
客户群定位：
青岛本地名流、省内 外高端投资客户、在 岛城工作的外企高管 等
万 邦 佰 御 都
*
海航万邦中心推广策略
万邦中心项目宣传推广：万邦中心项目自展开推广活动以来，未在全市主流媒体投放广告。 尽管常规推广方式较少，但是万邦中心在搜房网、海奥网等专业房地产网站定时更新推广， 网络宣传较多。以及促销活动12年7月份推出的“购房送百万跑车的活动。
三 海尔路区域
3.1 深蓝公寓
总建筑面积 公寓建面 开盘时间 户型面积 230000m2 63781m2 2011-6-18 42-95m2 占地面积 公寓比例 入住时间 分布 38092m2 27% 2012-10 1-26F
车位数 几梯几户 层高
是否精装 售价
600
一层25-30户，4-5部电梯
物业 类型 公寓 开盘时间 2011.9.23 销售均价 17000-18000 累计网 供应数 案场实际成交（据置业 量（套） 签数（套） 顾问介绍） 806 11 110左右
成交分析：该项目的公寓产品品质不错，性价比也可以，而该项目从开盘 到现今已一年时间，目前去化率仅在10%左右，这个比例是比较低的，究 其原因，可能有四个方面：一：楼市调控大势影响，投资需求不足；二： 推广对象主要是写字楼，对公寓产品甚少提及，导致客户认识度不够 ； 三：开发商对公寓产品的惜售；四：目前该区域公寓产品需求不足 目前来看，开发商已把公寓楼中的5-10F拿出来改为写字楼出售，印证了 在目前的中央商务区区域，比起公寓，客户更加青睐写字楼物业。
车位数
几梯几户 层高 是否精装 售价
907
8部电梯 4m 是 50000元/m2
车位价格
电梯品牌 净高 装修标准 去化率
售价待定
日本三菱 3.1m 6000元/m2 25%
日期
成交套数 4 1 2 0 3 10 0 1 0 1 1 1 24
远 雄 国 际 广 场
2011-10 2011-11 2011-12 2012-01 2012-02 2012-03 2012-04 2012-05 2012-06 2012-07 2012-08 2012-09 总计
车位价格 电梯品牌 净高
装修标准 去化率
待定 奥蒂斯 2.85m
2800元/m2 75%
3m
是 18000元/m2
深 蓝 公 寓
楼栋名称 崂山区同安路880号1号楼 崂山区同安路880号2号楼 崂山区同安路880号3号楼 崂山区同安路880号5号楼 物业类 型 公寓 网签数 394 开盘时间 2011-06
8部（公寓专属4部） 电梯品牌 3.25m 是 23000元/m2 净高 装修标准 去化率
欧 亚 中 心
价格分析： 欧亚中心2012年09月14日的最新销售 报价为 均价22000元/m2,与上个销售 周期均价保持稳定，上跌幅为0%。 欧亚中心近5个月的销售均价保持不 变，近11个月销售均价下跌了3000元， 跌幅为12%； 与本项目2011年10月 21日第一次对外报出的25000元相比， 11个月以来，销售价格累计下跌了 3000元，跌幅为12%。
客户分析：客户需求主要集中在 90m2左右的户型，而根据该项 目的情况，该项目的公寓客户以 自住为主，投资为辅，客群主要 是本地生意人，都市金领阶层等， 辅以外地投资客。
远 雄 国 际 广 场
远雄国际推广分析
3月25日，至今还未更新
网络更新速度不频繁， 活动较少，置业顾问反 应以渠道和朋介为主要 客户。
5000-7000元/m2
67.5%
凯 悦 中 心
凯悦中心2010年1季度开盘初期销售情况最为良好，当季 季度签约30套约6927平方米，此后签约量一直起伏不定， 变动幅度较大。
公寓
2010年凯悦中心价格相对较低，70-90平海景公寓 19000元/平起，到2011年130平以上海景公寓价格 迅速上涨，均价在3.5-4.5万/平左右 成交分析：2010年1季度开盘初期70-90平海景公寓销售情况最为良好，此后签约量一直起伏不定，变 动幅度较大，到2011年下半年，一方面因项目提价，另一方面受楼市调控影响，之后成交情况相对稳 定，自2012年3-9月成交为0套，截止到现今凯悦中心已签约套数210套。去化率为67.5%。销售均价 3.66万/㎡
2
3
凯悦中心
公寓
45000㎡
5
远雄
公寓
30000㎡
目前这些项目硬件设施上基本达到酒店式公寓标准，也配备有专业的经营管理公司，为业主提 供酒店标准的服务，万邦中心是以高端物业管理公司进行公寓的管理，所属高端住宅。本区域 项目物业费用都较高，相对物业公司管理的服务，也相对完善。
二 中央商务区
2.1 诺德广场
诺 德 广 场
诺德广场推广分析
2012年青岛秋季住交会参展项目。 现阶段主要以派单、网络、渠道为主 。
2.2 欧亚中心
总建筑面积 公寓建面 开盘时间 户型面积 车位数 几梯几户 层高 是否精装 售价 80500m2 30000m2 2012-08 52-140m2 900 占地面积 公寓比例 入住时间 分布 车位价格 6976m2 37% 2013年下半年 21-42F 租金600元/月 日本三菱 2.7m 5000元/m2 10%
面积 总套 总面积 销售 销售面 剩余套 剩余面 去化率 段 数 数 积 (㎡ ) (㎡) 套数 积(㎡) 50-60 346.54 1824.7 60-70 28 2 14445. 70-80 193 56 3537.2 80-90 42 4 901329.8 14 110 1 2003595.8 17 250 3 3506345.4 17 400 1 31425. 合计 317 11 6 2 0 1 8 1 0 0 12 113.46 0 76.38 668.83 94.65 0 0 953.32 4 28 192 34 13 17 17 305 233.08 33.00% 1824.72 --
总建筑面积 公寓建面 开盘时间 户型面积 车位数 几梯几户 层高 是否精装 售价 146847m2 45000m2 2011-9-24 40-230m2 907 8部电梯26户 3.4m 是 18000元/m2 占地面积 公寓比例 入住时间 分布 车位价格 电梯品牌 净高 装修标准 去化率 18828m2 30% 2013年上半年 5-36F 待定 三菱 2.8m 3000元/m2 10%
万 邦 佰 御 都
佰御都2012年09月18日的最新销售报 价为 均价50000元/m2, 相比上个销售 周期价格保持稳定。 海航万邦中心近12个月的销售价格上 保持稳定，均价为50000元/m2,涨跌 幅为0%； 近16个月的销售价格上涨 了14000元，涨幅为38%； 与本项目 2009年08月第一次对外报出的30000 元相比，36个月以来，销售价格累计 上涨了20000元，涨幅为66%。
凯 悦 中 心
凯悦推广分析
近期阶段凯悦主要在网络上推广公寓，网上更新速度较为频繁。 凯悦中心的项 目宣传推广： 纸媒（半岛都 市报、青岛早 报/晚报/日报）、 户外，游艇会 活动。阶段性 投入500万左右 推广费用
香港CBD区域项目分析
序号
项目
物业
建筑面积
Biblioteka Baidu
1
海航万邦 青岛中铁
公寓 公寓
32000㎡ 50000㎡
1.4 凯悦中心
总建筑面积 公寓建面 开盘时间 户型面积 车位数 几梯几户 层高 是否精装 售价 103569m2 45000m2 2008-01-09 65-400m2 300个 5部客梯1部货梯 3.2m 是 36600元/m2 占地面积 公寓比例 入住时间 分布 车位价格 电梯品牌 净高 装修标准 去化率 8542m2 43% 2010-12 7-50F 租金1200元/月 日本三菱 2.89m
是否精装
售价
是
37000元/m2
装修标准
去化率
6000元/m2
未售
中 铁 青 岛 中 心
该项目公寓部分位于该项目B塔22-50F，面积为70300m2,总体量在50000m2左右，现尚未开盘，预 计到2013年下半年会形成市场供应量!
1.3 远雄国际广场
总建筑面积 公寓建面 开盘时间 户型面积 138501m2 30000m2 2010-9 65-400m2 占地面积 公寓比例 入住时间 分布 13414m2 21% 2011-10 26-42F
物业 类型 公寓 开盘时间 2011年底 销售均价 22000 供应数量 （套） 380 累计网 签数（套） 3 案场实际成交（据置业顾问 介绍） 40套左右
成交分析： 该项目的公寓产品品质很高，户型52-140m2，层高3.3米。净高2.7米。全精装，公寓精 装标准为5000元/平，并且花费上千万邀请李玮珉建筑设计事务所进行室内设计，投资 自住阶层都能选择上，市场潜力巨大。 而该项目从开盘到现今已一年时间，目前去化率仅在10%左右，这个比例是比较低的， 究其原因，可能有四个方面：一：楼市调控大势影响，投资需求不足；二：推广对象主 要是写字楼，对公寓产品甚少提及，导致客户认识度不够 ；三：开发商对公寓产品的惜 售；四：目前该区域公寓产品需求不足 目前来看，该项目写字楼物业销售情况正常，且开发商准备暂停公寓产品的销售并把其 改为写字楼物业出售，印证了在目前的中央商务区区域，比起公寓，客户更加青睐写字 楼物业是主要原因。
注：欧亚最新推出精装公寓，精装标准有些户型达到5000/㎡
中央商务区区域项目分析
序号
项目
物业
建筑面积
1
诺德广场 欧亚中心
公寓 公寓
45000㎡ 30000㎡
2
目前本区域项目公寓在售品质较好的两个项目，燕归堂11年去化掉30平左右的公寓较多，现 剩余房源改为写字楼。本区项目公寓主要以投资和自用为主 ，投资者的信心十足，未来本区域 的发展消费者会买账，也是本区域的高端人群所需要的栖息地。高贵的功能性场所，商务人士 的会有和隐私商务。
14369.1 1.00% 8 2868.41 19.00% 1235.16 7.00% 3595.83 6345.41 ---
30471.7 3.03% 9
成交分析：本项目由于其高端定位，成交 情况比较稳定，3月份成交飙升是由于公 寓产品在本月降价5000元的促销活动引 起的，促销活动结束成交量恢复稳定，由 于该项目部分房源不售，因此目前去化率 在25%左右。在目前房产调整政策不出现 大的利好情况下，该项目的成交情况将保 持稳定。
欧 亚 中 心
欧亚中心业主交流会
• 1. 欧亚与生活---健康与风水运势讲座插茶艺表演 。 • 2. 欧亚与生活---饮食健康岛城知名营养师主讲。 • 3. 欧亚与生活---中国与西方的融合知名红酒白酒新 品品鉴会中插小提琴演奏。 • 4. 欧亚与生活---艺术---现代摄影展插红酒品鉴。 • 5. 欧亚的生活---艺术---中国弦乐二胡专场演奏插茶 艺表演。 • 6. 配合网络、短信、报广、围挡等宣传
1.2 中铁*青岛中心
总建筑面积 公寓建面 开盘时间 户型面积 车位数 几梯几户 层高 334676m2 50000m2 未开盘 70-300m2 1249 一梯一户 3.6m-3.9m 占地面积 公寓比例 入住时间 分布 车位价格 电梯品牌 净高 18229m2 15% 2013年底 B塔22-50F 待定 瑞士迅达 3m