华师期末资产评估计算题答案

1、某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。

据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8％左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。

试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整）
答案:年总收益=120×12×24000×1-8%=31795200元2年总费用=31795200× 2.5%+18%+4800×24000×(1.5%+0.2%)=8476416元
3房地产纯收益=31795200-8476416=23318784元
4建筑物年折旧费=4800×24000÷48=2400000元/年
5建筑物现值=4800×24000-2400000×2=110400000元
6建筑物纯收益=110400000×10%+1÷46=13440000元
7土地纯收益=31795200-13440000=18355200元
8土地总价=18355200×1-1÷1+8%46÷8%=222784566
元
9土地单价=222784566÷6000=37131元/平方米
10土地单价楼面价=222784566÷2400=9283元/平方米
2、A企业将拥有的一项专利权许可甲企业使用，特委托评估公司进行评估。

评估人员了解到以下情况：
（1）双方协商的合作期暂定为4年；确定的利润分成率为30％。

（2）未来4年，甲企业的产品销量分别是9万件、10万件、12万件、12万件，每件售价和成本费用分别是100元和70元。

（3）据技术所属行业和市场情况，评估人员确定的风险报酬率为15％；企业适用的所得税率为25％；银行利率为5％。

要求：
（1）计算专利权各年的收益。

（2）计算专利权使用权的评估价值。

（计算结果以万元为单位，保留两位小数）
答案:1专利权各年的收益第一年=9×100-70×1-25%×30%=60.75万元
第二年=10×100-70×1-25%×30%=67.5万元
第三年=12×100-70×1-25%×30%=81万元
第四年=12×100-70×1-25%×30%=81万元1分
2专利权的评估值
3、某待估建筑物为某企业的一简易仓库，账面原值为10万元人民币，建筑面积为500平方米，竣工于1990年。

要求估算1995年底该仓库的重置成本。

经查询企业所有地区建筑业产值环比价格指数分别为：1991年6.9%、1992年17%、1993年30.5%、1994年11.7%、1995年4.8%。

求待估建筑物重置成本。

答:（1）计算综合价格指数。

综合价格指数=（1+6.9%）（1+17%）（1+30.5%）（1+11.7%）（1+4.8%）=191%
（2）待估建筑物重置成本。

重置成本=100000×191%=191000（元）
4、某企业预期年收益额为20万元，该企业各单项资产的重估价值之和这80万元，企业所在行业的平均收益率为20%，并以行业平均收益率作为适用资产收益率。

求该企业商誉价值。

商誉的价值＝（200000-800000×20%）÷20%
＝40000/20%=200000（元）
或＝800000×（25%－20%）÷20%＝200000（元）
5、评估人员对甲公司的一台生产控制设备进行评估时，了解到以下情况：
（1）该设备与目前同类新式控制设备相比，额定操作人员多2名；维护费用每年多支出4000元，其他方面大致相同。

（2）经测定该设备尚可使用3年；确定的折现率为10％。

（3）操作人员年均工资2.6万元；企业适用的所得税率为25％。

要求：请帮助评估人员计算：
（1）该设备的年超额运营成本；
（2）该设备的年净超额运营成本；
（3）该设备的功能性贬值。

（计算结果以万元为单位，保留两位小数）
答案1年超额运营成本=2×2.6+0.4=5.6万元
2年超额运营成本净额=5.6×1-25%=4.2万元
3功能性贬值=4.2×P/A10%3=4.2×2.487=10.45万元
7、某企业预计将在今后5年内保持其具有超额收益的经营态势。

估计预期年超额收益额保持在22500元的水平上，该企业所在行业的平均收益率为12%，确定该企业的商誉价值。

商誉的价值=22500×0.8929+22500×0.7972十22500×0.7118十22500×0.6355+22500×0.5674=81108 (元)
或=22500×3.6048=81108(元)
8、某被评估企业拥有另一企业发行的面值共50万元的非上市普通股股票。

从持股期间看，每年股利分派相当于票面价格的10%左右。

经评估人员调查了解到：股票发行企业每年将税后利润的75%用于股利发放，另25%用于扩大再生产。

经过分析，从总的趋势看，今后几年股本利润率保持在15%左右，测定的风险报酬率为2%，无风险报酬率以国库券利率7%为依据，确定该种普通股票价格评估。

10、某公司因产权变动需进行整体评估。

评估人员通过对该企业历史经营状况，以及未来发展趋势进行调查与分析，收集到下列数据资料：（1）预计该公司未来5年的净收益分别为200万元、220万元、250万元、270万元、300万元，第6年起净收益稳定在300万元；
（2）社会平均收益率为10％，国债利率为5％，被评估企业的风险系数为1.2；
（3）该企业各单项可确指资产的评估值之和为2600万元，企业的负债为1000万元。

要求：
（1）确定该企业整体资产评估值。

（2）企业整体资产评估结果与单项资产评估汇总获得的结果的差额如何
处理?（计算结果以万元为单位，保留两位小数）
答案1确定折现率5%+10%-5%×1.2=11%
2确定企业整体评估值
11、被评估设备购建于1995年，原始价值30000元，2000年和2003年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置。

当年投资分别为3000元和2000元。

2005年对
该资产进行评估，假设从1995年到2005年每年的价值上升率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，求该设备的成新率。