荣盛房地产项目开发流程的全过程项目工程管理
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分类 质量 制度名称 项目实施阶段质量管理办法★ “荣盛杯”评选办法★ 进度 项目工程进度管理办法★ 项目开发周期记录考核评比办法★ 安全 资料 人力 建设工程安全文明施工管理办法★ 超高层建筑安全文明施工指引★ 施工阶段内部工程资料管理办法★ 内部工程师管理办法★ 项目实施阶段工程监理管理办法★ 其他 （住宅）项目后评价管理办法★ ★ ★ 房地产重要开发节点的标准★ 文件号 荣盛发展[2008]第76号 荣盛发展[2007]第34号 荣盛发展[2006]第18号 荣盛发展[2009]第37号 荣盛发展[2005]第08号 荣盛发展[2009]第197号 荣盛发展[2005]第50号 荣盛发展[2007]第96号 荣盛发展[2005]第45号 荣盛发展[2009]第97号 荣盛发展[2009]第116号
二、不同开发阶段的工程管理 重点与制度支撑。 重点与制度支撑。
工程管理主线上的四个阶段： （一）工程管理主线上的四个阶段： 1、规划、设计阶段； 、规划、设计阶段； 2、预算、招标采购阶段； 、预算、招标采购阶段； 3、开工建设阶段； 、开工建设阶段； 4、竣工验收阶段； 、竣工验收阶段；
（二）公司现行工程管理制度（工程部）
（五）开工建设阶段的工程管理与制度支撑
1、品质管理： 品质管理： 这一阶段的品质管理主要建造质量控制， （1）这一阶段的品质管理主要建造质量控制，突出三个优秀质量控制方 两个重要管理环节，支撑制度为《项目实施阶段质量管理办法》 法，两个重要管理环节，支撑制度为《项目实施阶段质量管理办法》。 重视工艺工法的三级培训与交底，重视工序前质量预控，邯郸经验。 （2）重视工艺工法的三级培训与交底，重视工序前质量预控，邯郸经验。 进度管理： 2、进度管理： 这一阶段主要是甲方施工组织设计的执行与落实，支撑制度为《 （1）这一阶段主要是甲方施工组织设计的执行与落实，支撑制度为《甲 方施工组织设计标准》 方施工组织设计标准》。 这一阶段的进度管理还应注意对施工单位人机料法环的关注与监控， （2）这一阶段的进度管理还应注意对施工单位人机料法环的关注与监控， 支撑制度为《项目工程进度管理办法》 支撑制度为《项目工程进度管理办法》。 成本管理： 3、成本管理： 这一阶段是全流程全面成本管理中继规划设计、 这一阶段是全流程全面成本管理中继规划设计、招标采购之后的又一 阶段，主要是变更签证控制。 阶段，主要是变更签证控制。 安全文明管理： 4、安全文明管理： 这一阶段是安全文明管理的执行阶段， 这一阶段是安全文明管理的执行阶段，是实现质量和进度目标的重要保 特别提示《超高层建筑安全文明施工指引》 证，特别提示《超高层建筑安全文明施工指引》。
（三）规划、设计阶段的工程管理与制度支撑
1、品质管理： 品质管理： 品牌的基础是品质； （1）品牌的基础是品质； 品质包含产品品质和服务品质； （2）品质包含产品品质和服务品质； 品质=品位+质量； （3）品质=品位+质量； 这一阶段恰恰是品质管理的重要阶段，支撑制度为《 这一阶段恰恰是品质管理的重要阶段，支撑制度为《荣盛 杯评选办法》 杯评选办法》。 进度管理： 2、进度管理： 这一阶段是目前制ຫໍສະໝຸດ Baidu整体开发效率提升的主要因素 主要因素， （1）这一阶段是目前制约整体开发效率提升的主要因素， 支撑制度为《项目开发周期记录考核评比办法》 支撑制度为《项目开发周期记录考核评比办法》。 成本管理： 3、成本管理： （1）这一阶段是全流程全面成本管理中除土地之外的首个 重要阶段。 沧州文景苑调整规划的实例、限额设计》 重要阶段。《沧州文景苑调整规划的实例、限额设计》
（四）预算、招标采购阶段的工程管理与制度支撑
1、品质管理： 品质管理： 这一阶段的品质管理主要是施工图审查、 这一阶段的品质管理主要是施工图审查、技术标准制定和 利用招标过程中施工单位考察、招标文件质量要求编制、 利用招标过程中施工单位考察、招标文件质量要求编制、招投 标说明与答疑等环节对施工单位明确甲方质量要求，并利用合 标说明与答疑等环节对施工单位明确甲方质量要求， 同进行契约管理；包括今年新提出的部品管理。 同进行契约管理；包括今年新提出的部品管理。 进度管理： 2、进度管理： 这一阶段主要是甲方施工组织设计，支撑制度为《 （1）这一阶段主要是甲方施工组织设计，支撑制度为《甲 方施工组织设计标准》 方施工组织设计标准》。 这一阶段还是开工前手续与现场、预算与招标、 （2）这一阶段还是开工前手续与现场、预算与招标、内部 招标与外部招标等工作穿插的重要环节。 招标与外部招标等工作穿插的重要环节。 成本管理： 3、成本管理： （1）这一阶段是全流程全面成本管理中继规划设计之后的 重要阶段，主要原则就是充分竞争。 重要阶段，主要原则就是充分竞争。 安全文明管理： 4、安全文明管理：
三、总经理报告中对生产系统 提出的要求。 提出的要求。
坚守高周转、高效率、低成本的传统优势，保 持核心竞争力。公司各级人员要以快速回流现金为目 标，提高资金使用效率。以土地储备和项目建设为支 撑，坚持“短、平、快”的开发策略，尤其是项目首 期工程，要加快规划设计节奏，缩短审查报批时间， 快速开发，快出形象。2010 年，各级人员要严格落 实公司开发计划，已开工建设的项目要抓紧施工，为 销售创造条件；年内计划开工的项目要加大开发手续 的办理力度及速度，随时做好开工准备。
（二）公司2010年度工程管理目标 公司2010年度工程管理目标 2010
2010年是公司三五规划的第五年，目标的顺利完成与否对三五规 2010年是公司三五规划的第五年， 年是公司三五规划的第五年 划的最终实现具有十分重要的意义。2010年公司生产目标是 年公司生产目标是： 划的最终实现具有十分重要的意义。2010年公司生产目标是：实现开 工面积约280万平米，单体竣工面积约150万平米，新增交房面积约80 280万平米 150万平米 工面积约280万平米，单体竣工面积约150万平米，新增交房面积约80 万平米。 万平米。 公司2009年工作的重点是“项目”，“项目”工作的中心环节是 公司2009年工作的重点是“项目” 项目” 2009年工作的重点是 项目的建设与管理” 项目建设与管理”的核心目标是不断“ “项目的建设与管理”，“项目建设与管理”的核心目标是不断“提 高品质，降低成本，提高效率，加快节奏” 高品质，降低成本，提高效率，加快节奏”。由此衍生出的三个关键 词是“成本”“品质”“进度” 其中， 成本” ”“品质”“进度 词是“成本”“品质”“进度”。其中，“成本”控制是公司生产系 2009年度工作的重中之重 年度工作的重中之重。 统2009年度工作的重中之重。 公司2010年工作重点是“坚守高周转、高效率、 公司2010年工作重点是“坚守高周转、高效率、低成本的传统优 2010年工作重点是 保持核心竞争力。”“持续加强工程管控 持续加强工程管控， 势，保持核心竞争力。”“持续加强工程管控，确保项目建设既好又 总结起来就是“ 突出“ 快。”总结起来就是“多、快、好、省”。突出“快”。 可以看出，工程管理的终极目标是。。。。。。 可以看出，工程管理的终极目标是。。。。。。
（六）竣工验收阶段的工程管理与制度支撑
1、品质管理： 品质管理： 这一阶段的品质管理主要建造质量验收把关， （1）这一阶段的品质管理主要建造质量验收把关，突出内部验收的时间 性和严肃性，支撑制度为《项目实施阶段质量管理办法》 性和严肃性，支撑制度为《项目实施阶段质量管理办法》。 这一阶段需要提醒的是《房地产重要开发节点的标准》 （2）这一阶段需要提醒的是《房地产重要开发节点的标准》。 进度管理： 2、进度管理： 这一阶段同样涉及甲方施工组织设计中重要的单体 车库、外线、 中重要的单体、 （1）这一阶段同样涉及甲方施工组织设计中重要的单体、车库、外线、 园林的穿插，支撑制度为《甲方施工组织设计标准》 园林的穿插，支撑制度为《甲方施工组织设计标准》。 这一阶段的进度管理还应注意现场进度、单体结算、 （2）这一阶段的进度管理还应注意现场进度、单体结算、竣工验收备案 手续办理等重要内容，支撑制度为《项目工程进度管理办法》 手续办理等重要内容，支撑制度为《项目工程进度管理办法》。 成本管理： 3、成本管理： 这一阶段主要是结算的进度控制。 这一阶段主要是结算的进度控制。 安全文明管理： 4、安全文明管理： 这一阶段是安全文明管理的收官之战，力保晚节。 这一阶段是安全文明管理的收官之战，力保晚节。
谢谢大家!
2010年春季制度培训 年春季制度培训
荣盛房地产发展股份有限公司 工程部 二○ 一○年三月六日
一、本次培训的主题
基于荣盛房地产项目开发 流程的全过程项目工程管理
（一）荣盛房地产项目开发流程
1、荣盛房地产项目开发流程是荣盛发展十年住 宅项目开发知识和经验的积累与沉淀。 宅项目开发知识和经验的积累与沉淀。 2、荣盛房地产项目开发流程的宗旨、目的和意 荣盛房地产项目开发流程的宗旨、 义。 3、荣盛房地产项目开发流程中所阐释的两个重 要指导思想。 要指导思想。 4、荣盛房地产项目开发流程的八条主线与四个 阶段。 阶段。
二、不同开发阶段的工程管理 重点与制度支撑。 重点与制度支撑。
工程管理主线上的四个阶段： （一）工程管理主线上的四个阶段： 1、规划、设计阶段； 、规划、设计阶段； 2、预算、招标采购阶段； 、预算、招标采购阶段； 3、开工建设阶段； 、开工建设阶段； 4、竣工验收阶段； 、竣工验收阶段；
（二）公司现行工程管理制度（工程部）
（五）开工建设阶段的工程管理与制度支撑
1、品质管理： 品质管理： 这一阶段的品质管理主要建造质量控制， （1）这一阶段的品质管理主要建造质量控制，突出三个优秀质量控制方 两个重要管理环节，支撑制度为《项目实施阶段质量管理办法》 法，两个重要管理环节，支撑制度为《项目实施阶段质量管理办法》。 重视工艺工法的三级培训与交底，重视工序前质量预控，邯郸经验。 （2）重视工艺工法的三级培训与交底，重视工序前质量预控，邯郸经验。 进度管理： 2、进度管理： 这一阶段主要是甲方施工组织设计的执行与落实，支撑制度为《 （1）这一阶段主要是甲方施工组织设计的执行与落实，支撑制度为《甲 方施工组织设计标准》 方施工组织设计标准》。 这一阶段的进度管理还应注意对施工单位人机料法环的关注与监控， （2）这一阶段的进度管理还应注意对施工单位人机料法环的关注与监控， 支撑制度为《项目工程进度管理办法》 支撑制度为《项目工程进度管理办法》。 成本管理： 3、成本管理： 这一阶段是全流程全面成本管理中继规划设计、 这一阶段是全流程全面成本管理中继规划设计、招标采购之后的又一 阶段，主要是变更签证控制。 阶段，主要是变更签证控制。 安全文明管理： 4、安全文明管理： 这一阶段是安全文明管理的执行阶段， 这一阶段是安全文明管理的执行阶段，是实现质量和进度目标的重要保 特别提示《超高层建筑安全文明施工指引》 证，特别提示《超高层建筑安全文明施工指引》。
（三）规划、设计阶段的工程管理与制度支撑
1、品质管理： 品质管理： 品牌的基础是品质； （1）品牌的基础是品质； 品质包含产品品质和服务品质； （2）品质包含产品品质和服务品质； 品质=品位+质量； （3）品质=品位+质量； 这一阶段恰恰是品质管理的重要阶段，支撑制度为《 这一阶段恰恰是品质管理的重要阶段，支撑制度为《荣盛 杯评选办法》 杯评选办法》。 进度管理： 2、进度管理： 这一阶段是目前制ຫໍສະໝຸດ Baidu整体开发效率提升的主要因素 主要因素， （1）这一阶段是目前制约整体开发效率提升的主要因素， 支撑制度为《项目开发周期记录考核评比办法》 支撑制度为《项目开发周期记录考核评比办法》。 成本管理： 3、成本管理： （1）这一阶段是全流程全面成本管理中除土地之外的首个 重要阶段。 沧州文景苑调整规划的实例、限额设计》 重要阶段。《沧州文景苑调整规划的实例、限额设计》
（四）预算、招标采购阶段的工程管理与制度支撑
1、品质管理： 品质管理： 这一阶段的品质管理主要是施工图审查、 这一阶段的品质管理主要是施工图审查、技术标准制定和 利用招标过程中施工单位考察、招标文件质量要求编制、 利用招标过程中施工单位考察、招标文件质量要求编制、招投 标说明与答疑等环节对施工单位明确甲方质量要求，并利用合 标说明与答疑等环节对施工单位明确甲方质量要求， 同进行契约管理；包括今年新提出的部品管理。 同进行契约管理；包括今年新提出的部品管理。 进度管理： 2、进度管理： 这一阶段主要是甲方施工组织设计，支撑制度为《 （1）这一阶段主要是甲方施工组织设计，支撑制度为《甲 方施工组织设计标准》 方施工组织设计标准》。 这一阶段还是开工前手续与现场、预算与招标、 （2）这一阶段还是开工前手续与现场、预算与招标、内部 招标与外部招标等工作穿插的重要环节。 招标与外部招标等工作穿插的重要环节。 成本管理： 3、成本管理： （1）这一阶段是全流程全面成本管理中继规划设计之后的 重要阶段，主要原则就是充分竞争。 重要阶段，主要原则就是充分竞争。 安全文明管理： 4、安全文明管理：
三、总经理报告中对生产系统 提出的要求。 提出的要求。
坚守高周转、高效率、低成本的传统优势，保 持核心竞争力。公司各级人员要以快速回流现金为目 标，提高资金使用效率。以土地储备和项目建设为支 撑，坚持“短、平、快”的开发策略，尤其是项目首 期工程，要加快规划设计节奏，缩短审查报批时间， 快速开发，快出形象。2010 年，各级人员要严格落 实公司开发计划，已开工建设的项目要抓紧施工，为 销售创造条件；年内计划开工的项目要加大开发手续 的办理力度及速度，随时做好开工准备。
（二）公司2010年度工程管理目标 公司2010年度工程管理目标 2010
2010年是公司三五规划的第五年，目标的顺利完成与否对三五规 2010年是公司三五规划的第五年， 年是公司三五规划的第五年 划的最终实现具有十分重要的意义。2010年公司生产目标是 年公司生产目标是： 划的最终实现具有十分重要的意义。2010年公司生产目标是：实现开 工面积约280万平米，单体竣工面积约150万平米，新增交房面积约80 280万平米 150万平米 工面积约280万平米，单体竣工面积约150万平米，新增交房面积约80 万平米。 万平米。 公司2009年工作的重点是“项目”，“项目”工作的中心环节是 公司2009年工作的重点是“项目” 项目” 2009年工作的重点是 项目的建设与管理” 项目建设与管理”的核心目标是不断“ “项目的建设与管理”，“项目建设与管理”的核心目标是不断“提 高品质，降低成本，提高效率，加快节奏” 高品质，降低成本，提高效率，加快节奏”。由此衍生出的三个关键 词是“成本”“品质”“进度” 其中， 成本” ”“品质”“进度 词是“成本”“品质”“进度”。其中，“成本”控制是公司生产系 2009年度工作的重中之重 年度工作的重中之重。 统2009年度工作的重中之重。 公司2010年工作重点是“坚守高周转、高效率、 公司2010年工作重点是“坚守高周转、高效率、低成本的传统优 2010年工作重点是 保持核心竞争力。”“持续加强工程管控 持续加强工程管控， 势，保持核心竞争力。”“持续加强工程管控，确保项目建设既好又 总结起来就是“ 突出“ 快。”总结起来就是“多、快、好、省”。突出“快”。 可以看出，工程管理的终极目标是。。。。。。 可以看出，工程管理的终极目标是。。。。。。
（六）竣工验收阶段的工程管理与制度支撑
1、品质管理： 品质管理： 这一阶段的品质管理主要建造质量验收把关， （1）这一阶段的品质管理主要建造质量验收把关，突出内部验收的时间 性和严肃性，支撑制度为《项目实施阶段质量管理办法》 性和严肃性，支撑制度为《项目实施阶段质量管理办法》。 这一阶段需要提醒的是《房地产重要开发节点的标准》 （2）这一阶段需要提醒的是《房地产重要开发节点的标准》。 进度管理： 2、进度管理： 这一阶段同样涉及甲方施工组织设计中重要的单体 车库、外线、 中重要的单体、 （1）这一阶段同样涉及甲方施工组织设计中重要的单体、车库、外线、 园林的穿插，支撑制度为《甲方施工组织设计标准》 园林的穿插，支撑制度为《甲方施工组织设计标准》。 这一阶段的进度管理还应注意现场进度、单体结算、 （2）这一阶段的进度管理还应注意现场进度、单体结算、竣工验收备案 手续办理等重要内容，支撑制度为《项目工程进度管理办法》 手续办理等重要内容，支撑制度为《项目工程进度管理办法》。 成本管理： 3、成本管理： 这一阶段主要是结算的进度控制。 这一阶段主要是结算的进度控制。 安全文明管理： 4、安全文明管理： 这一阶段是安全文明管理的收官之战，力保晚节。 这一阶段是安全文明管理的收官之战，力保晚节。
谢谢大家!
2010年春季制度培训 年春季制度培训
荣盛房地产发展股份有限公司 工程部 二○ 一○年三月六日
一、本次培训的主题
基于荣盛房地产项目开发 流程的全过程项目工程管理
（一）荣盛房地产项目开发流程
1、荣盛房地产项目开发流程是荣盛发展十年住 宅项目开发知识和经验的积累与沉淀。 宅项目开发知识和经验的积累与沉淀。 2、荣盛房地产项目开发流程的宗旨、目的和意 荣盛房地产项目开发流程的宗旨、 义。 3、荣盛房地产项目开发流程中所阐释的两个重 要指导思想。 要指导思想。 4、荣盛房地产项目开发流程的八条主线与四个 阶段。 阶段。