引言部分

引言部分

1．2008年12月3日，国务院出台的“金融国九条”的.政策措施中，房地产信托投资基金（REITs）以一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式首次在国务院层面被提出。十天之后，在国务院办公厅发布的更为细化的“金融国30条”中，“开展房地产信托投资基金试点”的说法被再次明确。经过接近一年的准备，随着监管部门对REITs试点区域的密集调研，REITs的两个不同版本的多个详细方案相继浮出水面。现在推行REITs，对于房地产企业乃至金融机构而言，是一种资金退出渠道；对于投资者而言，则是一种分享房地产价值的投资工具。REITs最大的意义反而是给中国的房地产开发商提供更多元化的融资渠道。我国的房地产金融建设应该还有很长的路要走。在房地产融资渠道单一、业贷款方式融资难的情况下，推行REITs这一步的迈出不失为一个好的创意。

2．这些年来，中国经济的增长是伴随着房地产业的迅猛发展而前行的。随着中国房地产业的迅速发展，人们往往会看到一种现象，即每每房地产业发展到一个高峰、房价高企的时候，国家就会出台政策加强管理，其中一个很重要的措施就是银根的紧缩。

对于房地产信托，政策上似乎也一直处于一种游移的状态。虽然2005年后，随着国家宏观调控的展开，银监会先后发布了212号文和54号文，以规范房地产信托，防范房地产信托风险。但对于房地产信托，相关管理层也并不是持不允许其发展的态度。房地产业被纳入信托是从2003年6月央行出台121号文件开始的，随即成为房地产企业2004年和2005年融资的一个重要品种。

另据一些媒体报道的数据来看，2007年11月，信托公司集合资金信托计划的63%投向金融领域，而投向房地产领域的则仅仅占总规模的2%。12月，这一比例却发生了明显的变化：该月度投向金融领域的集合资金信托计划占总规模的49%，而房地产信托的占比则达到了43%。从这些数据中，我们可以想象的是，房地产信托基金也在迎来一个很好的发展时机。

第一部分

房地产信托基金的SWOT分析

一、REITs的优势分析

1. 流动性较高。

2.多元化投资组合分散风险。

REITs可以通过集中化专业管理和多元化投资组合,选择投资于不同地区和不同类型的房地产项目及业务,如酒店、公寓、办公楼、购物中心等,来回避风险。

3.成为普通中小投资者进行房地产投资的理想渠道。

REITs使小额投资者也能参与到大型房地产的开发投资中,并且凭借其特有的证券化特点

给中小投资者们提供了一个相对稳定的投资渠道。

二、REITs的劣势分析

1.公司型REITs的劣势

(1) 制约公司的成长。我国《公司法》规定,公司的对外投资不得超过公司净资产的

50%。而作为公司型的REITs在成立之初主要是通过收购新的地产项目来实现增

长,这条规定显然阻碍了其发展。此外,按照税法的要求,公司型REITs在其利润分

配前必须按照33%的税率交纳企业所得税,这也将极大地影响REITs的收益,制约

公司的成长

(2)运作权、控股权受到限制。公司型REITs的组织性质是法人,因此,其所聘请的管

理公司权力有限,对基金的管理运作权有一定的制约性。另外,由于REITs的运行

规模巨大,作为公司型REITs的股东要想控制整个公司至少要投入几个亿,因此,这

种情况下即使是公司的第一大股东也很难控制公司,股东的控股权受到一定的限

制。

,2，契约型REITs的劣势主要表现在:

(1)对基金运作的监管流于形式。

对于契约型REITs的投资者而言,在其将资产委托给基金管理公司后,就不能直接干预基金资产的管理运作,其所享有的“监督制约权”只能通过出席基金持有人大会来行使,对资产的具体投资行为并无权力进行干涉

(2)基金管理公司的行为缺乏约束。

在现行的法规中对契约型REITs的基金管理人的决策权限及操作行为缺乏明确的规范和约束,同时投资者也无法行使筛选管理人、托管人的权力,这就促成基金管理人的权限膨胀化,即凡是基金买卖的重大投资决策均由基金管理人一手包揽,存在着一定的道德风险。

(3)相关法律政策缺位。

我国目前还没有设立一系列契约型REITs的相关法律,这给基金管理公司的操作留出了很多空子。

三、在中国发展REITs所面临的机遇分析

1.我国房地产市场的成熟是推动中国式REITs成长的保障。土地使用制度和住房保障制度的改革,使用地单位和居民开始逐步可以在法律范围内自行处理所拥有的房地产,这为REIT s的引进提供了坚实的基础条件。房地产评估、土地评估、营销代理等房地产中介机构的逐步规范、成熟,这也为REIT s的引入提供了运作保障。

2.REIT s发展所需的投资主体已逐步形成。

近几年来,随着国内保险市场、养老保障制度的改革与完善,保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金已逐渐成为REITs市场上颇具实力的机构投资者。

3．国内信托业的发展和日趋规范为REITs在我国的发展创造了制度环境。

我国于2001年颁布了《信托法》,2002年颁布了《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》,这些都使信托业的发展在我国有了更权威的法律依据。

4.加入WTO为中国发展REITs提供了机遇。按照我国加入WTO时的协议,2006年全面开放中国金融业,外资银行可以通过参股或信托等金融创新的模式进入国内资本市场。

5.国际经验为REITs发展提供了现实条件。“它山之石,可以攻玉”,美国和亚洲各国成熟的REIT s运作案例为我们提供了大量的借鉴经验,我们可以在学习国外先进理念与模式的基础

上,创造并设计出具有中国特色的REITs运作模式。

四、在中国发展REIT s所面临的挑战分析

尽管从未来的总体发展方向上看,中国式REIT s的发展有很大空间。但当前我国关于REIT s的相关法律法规还不健全,REITs在我国仍然属于一个新生事物,因此,在发展过程中中国式REITs仍然面临着一定的风险挑战,主要体现在以下几个方面:

1.中国金融市场的不成熟。虽然和其他理财产品相比，信托产品的回报率有较大的优势，但根据中国人民银行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第四条规定：信托公司不负责运营过程中发生的风险，房地产信托机构仍然面临着在操作过程中无法按发行计划实现其预期收益率的风险。

2.中国房地产开发市场的发展落后。整个市场来看，，短期炒作往往会在一定程度上取代稳定的中长期投资。而REITs的发展与房地产行业的发展状况有着直接的关联性，因此，标的资产本身的先天缺陷势必导致REITs的设计无法避免控制风险。

3.面临市场炒作风险。R EITs的投资理念一直是以稳定的股息回报率作为卖点但投资者们更多地是看中REITs不断攀升的股价。因此，一旦收益率达不到其预期值，基金经理就会立即把资金抽出，导致REITs股价下跌。

4.法律及配套法规亟待完善。

目前，国内的《投资基金法》、《产业基金法》还没有出台，《中华人民共和国信托法》的出台，尽管为我国房地产信托经营事业的规范发展提供了法律基础，但是要真正促进REIT 在中国的发展，尚需要制定有关规范各种房地产信托经营业务的政策法规及实施细则，特别是关于REITs的如何具体运作、税收制度、产权转移变更问题。

5.社会文化背景障碍。中国的家庭财产习惯于近亲、密友之间的嘱托式管理，个人间信托关系向个人与信托机构间信托关系的转变并不容易，因此，信托知识和信托意识的缺乏在很大程度上限制了REITs在中国的快速成长。

小结：当前设立房地产投资信托基金对中国内地经济和社会的发展意义深远：一是有助于增加租赁住房供应，改善住房供应结构，发展住房租赁市场，并为中低收入居民提供适宜的租赁住房；二是有利于促进房地产业的专业化发展，使房地产融资、开发、物业管理和投资管理等活动相对分离，促进其效率和水平的提高；三是有利于丰富房地产直接融资形式，推进金融体系改革与创新，有效利用社会闲置资金，扩大直接融资规模，优化融资结构，降低融资成本，同时为大众和保险业提供了有适当收益、低风险的投资品种；四是有利于缓解房地产市场周期性波动对社会经济的影响。