中国房价分析报告

2010-2012年房价预测,绝无仅有的房产奇观（原创）房价万言书标题很大，能以此为题说明作者的胆识不小。首先声明，本文不拘泥于某某具体的所谓统计数据或以此来作房价妄加猜测的论据，也不追究房价高低与否的历史，更不揣测某某道听途说的政策征兆，而是通过社会规律来预测房价的走势。本文内容虽略显严肃，但纯粹是一家之言，权当玩笑，请阅者一笑而过。

开头先定义下预测和讨论的目标范围。房价毕竟属于历史范畴，这里讨论的是从2009年11月初至今后10年的房价，当然是包括2010年的。这里的房价只局限于商品住宅的价格，也就是商品房售价，跟其他房产无关。然后需要申明，只谈中国的房价，不涉及国外其他国家的房产价格，而且很多数据是引用上海的房价，是考虑到上海这个城市的代表性以及数据的可收集性，图个方便，而不是搞什么地狱之争。再解释下房价，这里的房价是指某个城市某个时间段内房子成交的均价，即平均价格，不是具体哪个楼盘的销售价格，比方说“星河湾”均价6万每平方，“四季雅苑”的售价达到10万元/平方米，还有著名的汤臣一品11万，皆不是我们要讲的房价。当然也不是统计局统计出来的那个数字，笔者很清楚的记得2004年初，国家媒体有个全国重点城市房价排名，其描述的上海当时的房价是每平方米5200元，排名全国第二，这个价格明显不是我们要说的市场平均价格，因为据当时亲身了解，上海外环附近的十几个楼盘，其新房和次新房价格大多在7000左右，而几个月后上海新房价格均价据当地媒体报道就已经过万了，所以“统计”的数据不在我们要讨论的范围内，就跟那个常出现的“全国70个重点城市房价统计本月同比增长0.01%”等等数字一样，我们这里概不讨论，也不作为依据。另外一个数据来自网上，很多网站都有全国某个城市某个小区的房子单位价格查询功能，包括我们熟知的搜房网等知名网站，其上的价格是当时房子最终的成交价，比方说一个楼盘在2005年全部或大部分已经成交，但在2009年的今天你再去查询，依旧显示的是当初的价格，普遍偏低，因此也不能作为我们讨论的房价之标本。在可接受的误差范围内，易居中国CRIC系统所收集的按周成交价计算出来的某城市实时平均房价，就显得更准确了，也是目前最普遍被引用的数据。我们这里的房价就是指当前该城市的商品住宅成交均价。举例，依据媒体报道的易居中国2009年8月中旬上海的房价为18000元/平方米，这里的均价是一个包括了各个区县的成交房产的总体加权平均，崇明岛的房产交易也是计算在内的，但还算基本反映了事实，至少是此时上海境内房产价格可供参考的比较准确的数据。

我们这里就对这个数字作一个预测：上海的房价会继2009年9月上旬冲高2万这个心理关口之后在2010年的3月份也就是春节过后数周之内再次突破2万，并迅速在2010年的五一假期之后突破2万5，然后在2010年国庆后破3万，之后继续冲高并在2011年的春节后冲过3万5，在那年酷暑来临之前逼近4万，从而轻松实现一年半时间内在高位翻番，届时汤臣一品将被超越，因为20万一平方的天价楼盘会在那时陆续出现。从2011年的下半年到整个2012年的年终将是一个历时一年半的调整期，价格回落到3万左右。此后匍匐前进，虽有升有降，但总体向上，在直到2020年的八年期间房价再次倍增，达到6万元左右一平，与之前相比已经是相当慢的速度了。这个是均价，而重点城市核心区域的价格将直指20万30万每平方。总之，从2007年到2020年整个14年中，房价的走势会是两个抛物线相交，第二个抛物线更高，顶点的绝对值会是前一个的2倍，然后大致是一条坡度不大的斜线，坡度12度半。整个期间最低价格出现在两个抛物线相交的地方，也就是2009年1月，这是十几年中房价最低的时候。诸君看到我这个预测不必气愤，也无须高兴，更没必要开骂拍砖，一切皆有规律，且听我娓娓道来。我这里是根据社会规律总结出来的房价趋势，跟那种房价或股价的技术分析无关，后面详细阐述社会规律是如何决定了房价趋势的。我这里的预言不夹带任何个人偏好或感情色彩，本人不是房产公司的托去唱高房价，也不是食不果腹望楼兴叹的愤世嫉俗者，纯粹是根据社会规律所作的楼市趋势预测。有人会质疑我这里的均价与事实不符，感觉太低了，实际上我们可以在每个城市找到基本等于本市房产均价的房子，比方说城乡结合部的某个新建小区，其价格一般就约等于该市的房子平均价格。再比方说在上海的外环内侧5公里之内，有数百个居民区，它们的房产价格就基本可以说是上海房子的平均价格了，而整个外环所包围的600平方公里内1000万人口身边的房价

都会大大高于这个平均值。那么从社会规律是如何看出房价的呢？这里的社会规律实际就是指的中国特殊国情。我们先从房子本身来说起，房子是个商品，但是在从计划经济向市场经济转化的过程中，房子这个商品慢了好几拍，在改革开放接近20年的上世纪九十年代末才开始私有化，之前都是国家按集体和企业来分房到户，按需分配。因为我们是社会主义属性的市场经济，所以不能彻底商品化，比方说我们的土地是全民所有的，在土地上所建的房子应该属于出资建房者，但是土地仍然是国家的，国家代替人民来所有，而国家无权出卖全民所有的土地，这个时候建房者不干了，因为他建房的那块土地不归他所有所以他无法来出售完整的房子给消费者，就产生不了利润。所以这个当口出了个权宜之计，就是将土地出让给开发商70年，政府代替人民来收取那70年的土地出让费用，然后开发商将建好的钢筋混凝土的房子连同70年土地和空间使用权按面积卖给许许多多购房者。于是这个钢筋水泥的房子加上一定年限的使用权便成了老百姓要买的房子。它本身并不是完全化的商品，因为无论从开发商购得土地开始还是从后来购房者买的房子来算，这个房子都没有永久的拥有权，只有租赁契约而没有真正的买卖合同，所以这里的房子并不是最终的商品，因为不符合商品的属性。但是因为国内找不到真正拥有永久使用权的房子，这个半商品化的水泥格子间便成了我们通常叫的“商品房”了，因为别无选择。这里我们可以参照另外一个同时期的生产要素，那就是人力资源，它就来得更加彻底，比房子商品化得更加彻底。改革开放之后随着国有企业的重组兼并，民营企业的迅速崛起以及外资企业的纷至沓来，人才市场的建立迫在眉睫，没有人力那么生产就无从谈起。但是直到90年代初我们还是没有看到真正的人力资源市场的建立，因为根据社会主义的国家性质，公民是国家建设的主人以及参与者，是不可以出卖劳动力的，也就是人力资源不可买卖，于是90年代中期之前出现了很多小型的人才市场，但名称却是“下岗工人再就业”“职业介绍所”等等，鲜有敢打出“某某人才市场”的招聘会。直到90年代中后期，随着工业改革和思想开放的进一步深入，才出现了遍地开花的人才市场、人力资源交流中心，以及后来的网上人才市场跟招聘网站和猎头公司。人，在劳动之后，终于有了价格。后来随着我国新劳动法的完善和国际化，劳动者在劳动后得到公司和社会的保障体系也日臻完善。人力资源商品化虽然来得晚却很彻底，比房产的商品化干脆得多。两者有这么大的差别可能跟商品的属性有关，人的寿命是有限的，顶多百年，更何况是劳动寿命；而一旦房产完全私有化，那土地就不再国有或全民所有，国家的国体将被改变。以上讨论主要是说明商品房的性质以及其成因，这样才有利于分析其价格。说到底我们现在的商品房是完全商品化的水泥格子加上未商品化的土地70年使用权。许多人对这个70年期限耿耿于怀，其实大可不必。大多数人只看到70年这个数字，想想自己要去世的时候或者去世后留给子女的房子将会因为70大限到期而变为失去土地和空间使用权的真

正的水泥格子而揪心，于是对政府的该项政策愤愤不平，其实这是庸人自扰。首先，这个数字70完全可以换成60、100或者170、甚至500年，只不过现在的70跟人的寿命长度差不多所以显得非常微妙。其次，我们绝大多数的房子会在建成70年不到的时间里面被拆迁，在这几代人都要如火如荼搞工业化信息化的变革时代，你能想象会有哪个小区存活70年吗？在房产私有化才开始十数年的时候就担心70年的事情，显然是为古人担心也是对子孙智慧的藐视。再次，即使有部分房产寿命会超过了70年，在那个日子到来之前会有政策出台，要么延长使用年限，要么使用土地租赁续约等等方法来解决这个70年问题。最后，我们说说大多数情况，举个例子，一个小区建成30年的时候，由于市政规划等等原因，该小区需要全部拆迁，而你当初购臵了一套房产，价值百万人民币，包括一套两居室的房子和70年的土地使用权，到拆迁的那一刻你还剩下那个已经很老的两居室和剩余的40年土地使用权，这时候新的开发商会跟你协商一个双方满意的价格，比方说300万元，此为拆迁费，而这个拆迁费包含了房产补贴以及剩余40年未用土地使用权的补偿，但这个补贴给你的300万最终会加上新房产商重新拍得的土地转让金一起为后来在此买房的新的购房者全部承担，而新的购房者付出的是在此地买更贵水泥格子的费用以及今后70年使用权的全部预付款，而你40年换人家70年，你赚了。

从以上我们对于商品房非商品化以及“70年”的讨论，可以看出整个中国房产的来龙去脉，以及现今价