现金流影响因素及定价策略

5、影响基础资产现金流主要因素说明，侧重说明公司物业管理定价策略及其和同类型物业的竞争力；

一、影响基础资产现金流主要因素

1、主营业务（物业管理业务）

①物业服务费标准定价

公司在参与新项目投标及同项目业主（业主委员会）合同谈判时，充分考虑客户普遍性需求及项目管理整体模式定位，通过详细测算，在尽可能提供周全的高品质服务并长期获得合理利润回报的前提下确定物业服务费标准。公司在接管新项目确定物业服务费标准时，也参照同行业同类型物业服务费标准，保持同档次同水平，以实现公司现金流入最大化。随着时间推移，对部分接管时间长、物业服务费标准较低、并无合理利润的项目，公司正着力适时启动物业服务费标准调价工作。

②项目入住率

因受重庆本地区物业管理相关政策法规的影响，业主未入住交纳50%的物业服务费（新的物业收费法规未出台）。即项目入住率水平直接影响物业服务收费额度。该因素主要体现在新接管项目。

③当期收费率

项目竣工交付后的工程质量整改、房屋销售承诺、项目物业服务质量带来的客户满意度以及客户缴费习惯等因素影响着客户是否按期缴纳物业服务费。目前公司年度综合收费率维持在95%左右（不含地产集团内部物业服务费结算），年度收费率核算周期内主要受客户缴费惯性影响呈现由低到高的趋势。公司现已形成完善的内部流程和法务合作体系致力于客户历史欠费的收取和保持当期较高的收费率水平。

④往来账款收付

管理项目因前期规划设计或交付前期能耗使用计量及立户原因，部分客户（主要为商业铺面客户）使用水电能耗所产生的费用由物业公司先行垫付并在当月（或次月）向对应客户核算收取。公司在新项目客户办理装修及项目业务合作时，按政策法规或合同约定向客户或合作单位收取一定额度的保证金，退款周期一般为6个月－12个月。

⑤集团内部相关费用结算

公司向地产集团多个开发项目提供专项物业服务（如展示区卖场服务），并依据相关法规规定及集团内结算制度向地产集团各开发项目保留产权、空置物业等的物业服务费。因受行业因素影响，如出现未按期结算支付将影响公司现金流。

⑥成本控制

公司实行严格的计划预算管理，确保年度目标（特别是经济指标）的达成。通过预算控制、开源节流、减员增效、设备设施节能改造等措施实行全面成本控制，历年成本控制目标在5%以上。促进公司利润目标的持续增长。

2、经营创收

①有效的经营项目拓展

公司成立专业经营团队，结合服务项目客户需求定位，持续推出如房屋经纪、隆鑫家生活服务体系、团购展销、物业租赁、广告布展等系列经营项目，既丰富和完善了社区增值服务，又为公司创造可观的现金流入和利润回报。

②经营利润目标

公司在开展社区经营和增值服务时，首要考虑为客户提供物优价廉的产品或服务，确定10%－20%的利润净利润目标。目前公司经营类营业收入及利润额占公司主营业务的比例（约30%）趋于同行业标杆企业水平。

③公共收益佣金提取比例

各管理项目利用项目全体业主所有的设施、场地经营活动（如电梯广告、公共场地租赁等）。公司在签订项目前期物业服务合同时即约定该类经营收入扣除经营成本后同业主的分成比例（一般为物业服务企业40%）。

④资源类合作经营模式

整合跟项目业主生活居家相关的庞大资源体系合作开展经营服务是目前公司拓展经营

的主要模式，公司目前与多家优质资源单位深度合作，在贡献现金流方面的合作模式为统一结算，款项收支归口管理。

二、物业管理定价策略

1、前瞻性策略

项目物业服务费标准具有相对稳定的特性，公司在新项目接管之初，通过全面掌握项目基本情况和相关数据，详细测算物业费收支水平，并考虑未来物价上涨因素，确定3－5年内仍可支撑项目正常运营和合理利润的价格标准，规避后期涨价难的问题。

2、质价相符策略

作为知名一级企业，公司以向客户提供满意的高品质服务为宗旨，公司在签订项目物业服务合同时明确周全的服务内容和高品质的服务标准。因此公司坚持市场化原则，执行与高品质相匹配的物业服务费用标准定价，同时让业主享受到服务增值。

3、差异化策略

物业服务行业发展至今，同质化趋势明显。隆鑫物业始终坚持以打造具有企业特色、项目特色的差异化服务，在项目接管方案策划之初，深度研究项目特点、客户差异化需求，创新性提出特色服务项目，保持物业服务标准优势。

4、参照性策略

物业服务费标准是客户选择置业居家的因素之一，公司定价除考虑服务高标准高成本以及追求管理服务的特色创新外，通过对拟管理项目同区域同类型物业项目的全面调查了解，确定不低于同档次水平的物业服务标准。

5、合理利润策略

公司在新项目定价时通过详细测算，根据不同类型物业制定合理利润目标（如住宅项目不低于5%，商业项目不低于8%）；成熟在管项目在年度预算编制前确定合理的管理分

摊比例和差异化的利润指标。

三、价格竞争力说明

1、在管成熟项目

公司目前在管成熟项目15个（交付3年以上），受物价持续上涨因素影响，项目管理利润呈下滑趋势（主营业务），公司在同行业中率先启动物业服务费调价工作，截止2015年底成功调价项目5个，物业服务费标准从1.1元－1.3元调整为1.5－1.6元（/平米·月）。

目前保持所有在管老项目均有盈利，与同行业同类型一管老旧项目物业相比，普遍处于中偏上价格维度。

2、新项目定价

自近几年起，公司全面实行新项目协商定价的市场化原则，新项目物业服务费价格水平分别为普通高层住宅1.8元-2.0元；多层高级住宅2.3元－3.0元；商业4.5元－10.0元；写字楼4.0元－24.0元（/平米·月）。新接管（或拟接管）项目物业服务价格水平与同行业同类型物业服务价格持平或略有超越。