青岛市城阳区正阳路商圈研究

青岛市城阳区正阳路商圈研究
【内容摘要】：在正阳路和青威路交会处，一个规模巨大的城阳东商圈也正
强势崛起。

青岛市社科院研究员郭先登介绍，这里地处城阳东部，地理位置十分重要。

它西接城阳核心区，东连惜福镇住宅区，向北不远就是即墨城区，向南则直通青岛市区，现在周边的房地产开发已经颇具规模，未来的人口数量十分可观。

In zhengyang road and green wei road, a deeply of immense size chengyang district east district is also strong rise. Qingdao cass researcher GuoXian terengganu introduction, here is located in the eastern chengyang district, the geography position is very important. It west receives chengyang district core, east even cherish merit residential area, north near the town is JiMo city, to the south is ended at Qingdao city, now surrounding the real estate development has considerable size, the future of the population is very considerab
【关键词】：正阳商圈布局竞争力
城阳区是1994年青岛市行政区划后成立的新区，位于东经120°12′，北纬36°20′，属暖温带季风大陆性气候，年平均气温12.6℃，1月份最低, 月平均气温-2℃，8月份最高, 月平均气温25.7℃，年平均降水量700毫米左右。

总面积553.2平方公里，共辖城阳、流亭、夏庄、惜福镇、棘洪滩、上马、红岛、河套8个镇，230个行政村（居民委员会），户籍人口489203人。

城阳区地处青岛市区北部，两面平原，一面环山，一面临海，具有优越的区位优势和交通优势，是环胶洲湾经济聚集带的中坚地带和青岛市最重要的工业发展腹地及农副产品供应基础。

域内有青岛国际空港一流亭国际机场、国内最大的公路立交桥――流亭立交桥和国内最大的跨海大桥――环胶州湾高速公路跨海大桥，与全国著名港口青岛港和黄岛前湾港近在咫尺。

胶济铁路、308国道、204国道、济青高速公路、烟青公路纵横交错, 形成极其便利的立体交通网络，是青岛通向国内外的必经之地。

随着大青岛的搭建，青岛的国际国内知名度的不断提升，特别是2008奥运会的成功举办，使青岛不仅仅是青岛的青岛，不仅仅是山东的青岛，不仅仅是中国的青岛，它是世界的青岛。

大青岛使青岛的价值不断提升，包括整个城阳在内，特别是“环湾保护、拥湾发展”，使大青岛的这种格局逐渐的搭建起来。

而重要受益的一个区域就是我们城阳。

在环胶州湾这个海域段，城阳区的海域占了很大的一块。

这个大的战略是城阳区的价值，包括它的商业价值不断的在提升，因为城阳区的发展腹地非常大，它不仅仅可以给市内四区可以辐射，同时对周边的县级市乃至于其他地区，像潍坊地区等等，都可以有效的辐射，那就是说，大青岛的概念，大青岛的地位使城阳区在这个蓝图上变得越来越重要。

本身它就属于一个中央的区域，那就是说按照地域的概念，城阳区在大青岛中是属于比较中心的位置，
为什么政府要提出这个环湾保护、拥湾发展的计划呢？主要原因是由于市内四区的发展空间是有限的。

市内四区总面积不到200平方公里，但是我们城阳的总面积是多少呢？是超过了550平方公里。

你要搞商业，无论是做商业还是要做发展城市，还是要做其他各项发展，工业发展，都需要一个平台，这个平台需要有土地承载。

城阳首先具备了这个土地承载。

所以这个拥湾发展，实际上青岛是
向北发展，而青岛向北发展的承载点收益最大的地方就是城阳，这是一个基本情况。

第二个，就是说城阳它这个基础非常好，就是说它具备了这个条件，我们如果到李村到市区，发现这个道路建设曲曲折折，开车容易堵车，但是到城阳是没有这种情况的，这得益于94年城阳建区它是起点非常高的设计，这就为我们商业的发展创造了一个非常好的前提条件。

我们在今后的一个商业发展跟以前不一样，以前我们是坐着公交车去消费，今后大部分人要开车去消费，这就要求一个商圈也好，一个商业体也好必须具备一个条件就是大量的车能进来，进来能停下，停下之后实现购物、消费、休闲之后能够出去。

这一点呢，青岛的很多商圈实际上都存在着巨大的缺点，不具备这个东西。

但是城阳由于它的起点高，和我们这些商业体都是近两年建设的，具备这个条件，所以说正好是整个的包括青岛商业北移的承载点，所以刚才有人提出“第二条香港中路”，是非常好的对未来的描述，对我们这个城阳前景的促进。

成立于1996年9月的太阳城商场是该区最早成立的零售企业。

直到2002年，城阳才引进了第一家大型商场青岛国货。

此后，城阳成为投资的热土，一系列商业地产项目落户，商贸业也出现井喷态势，家佳源、大润发、利群、乐天玛特、国美、苏宁﹑沃尔玛等商业大腕也纷纷来到城阳掘金。

截至目前，城阳区商业设施总面积达到67.7万平方米，人均商业面积达到1.31平方米，已高于青岛市人均水平。

在人们的固有意识中青岛的商业圈不外乎台东商圈、东部商圈、中山路商圈、李村商圈。

再往北，则直指即墨服装批发市场，城阳成了南北之间的一块空白之地。

然而，今天城阳的商业发展程度，已经能让所有的青岛人刮目相看，国货、喜盈门、家佳源、利群、世正爱丽安、大润发、宝龙、乐天马特、国美、苏宁等一个个商业巨头纷纷到城阳落户，都看好城阳这块大蛋糕。

至于这块蛋糕如何切分，就看各家拿出怎样的本领了.城阳由于历史的原因，商业设施相对缺失，使得城阳的商业氛围一直偏弱。

多年来，“在城阳挣钱，到李村消费”也就成了城阳人一种难言的无奈。

而今天，城阳区的人口密集度已经非十年前可比，十年前的城阳大街上几乎空空荡荡，晚上出门碰到的行人很少。

而现在已大不相同，城阳区通过工业吸引人口和几所学校的引进，加上城阳近年来火爆的楼市，使城阳的人口迅速膨胀，另外还有常年住在城阳的4万余名韩国人，城阳的消费者购买力日渐增强。

加上利客来将要开建的高达11层的大型购物中心，城阳区大型商场、超市将达到10处。

”城阳区有关人士说：“这将进一步提升城阳老商圈的商业氛围，形成竞相发展的态势。

”
所谓商圈，是指以零售店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展的、能吸引顾客的范围。

简单地说，就是来店顾客所居住的地理范围。

零售店的销售范围通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈。

不同的零售店由于所在地区、经营规模和经营条件的不同，其商圈的规模和形态存在很大差别。

同一个零售店在不同的经营时期由于受到不同因素的影响，其商圈规模也是时大时小，商圈形态表现为不规则的多角型。

为了便于分析，我们把商圈视为以零售店为中心，向四周展开的同心圆型。

商圈包括三个层次，即核心商业圈（primary tread zone）、次级商业圈（secondary tread zone）和边缘商业圈（tertiary tread zone）。

核心商业圈是最靠近店铺的区域，来店顾客中55％～70％的人都处在这个区域，而且每个顾客的平均购货额也最大，这一商圈很少同其他商圈发生重叠。

次级商业圈是位于中心商业圈外围的商圈，有12％～25％的来店顾客处于这一区域，顾客
较为分散。

边缘商业圈处于商圈的最外缘，拥有的顾客最少，而且最为分散。

商家：国货、喜盈门、家佳源、利群、世正爱丽安、大润发、宝龙、乐天马特、国美、苏宁、沃尔玛特易购、青特上豪广场、红星美凯龙商城、时代中心、四季春天百货等
核心商业圈（primary tread zone）：青岛市城阳区正阳路以以上的商家为中心向四周发散辐射，形成核心商业圈来，店顾客中55％～70％的人都处在这个区域，所以说这个位置很重要。

此商圈覆盖的人数大概是30万左右，
次级商业圈（secondary tread zone）：以核心商业圈为中心，强大的市场辐射力影响着次级商业圈，有12％～25％的来店顾客处于这一区域，顾客较为分散。

边缘商业圈（tertiary tread zone）：边缘商业圈处于商圈的最外缘，拥有的顾客最少，而且最为分散。

零售业基本情况
就在英国Tesco青岛城阳生活购物中心开始基础施工的时候，又一枚世界商业重子布阵城阳商业核心区。

已经无比炫耀地告诉人们，世界500强之首、世界零售巨头沃尔玛开张了！
曾经，由于本地商贸业的落后，“去李村”、“上台东”一度成为城阳市民购物的无奈选择，经过短短几年的发展，如今的城阳已成为国内外商业大鳄纷纷抢滩的热土，大型商超从无到有，由少到多，其中不乏世界零售巨头的身影，城阳商圈跑步进入了高速发展期，在青岛商业格局中占据着越来越重要的位置。

两大世界零售巨头贴身搏
沃尔玛挺进城阳
别有意味的是，沃尔玛和Tesco这两个在世界零售业排名第一和第三的企业都选择在正阳中路北侧安营扎寨，两者相距不到四公里，竞争的火药味十足。

有消息称，Tesco目前加紧在中国圈地，正在极力追赶家乐福和沃尔玛。

目前，Tesco 在中国的门店数量和市场份额仍然无法与家乐福、沃尔玛抗衡。

据悉，英国Tesco青岛城阳生活购物中心位于正阳路北、青威路西，由山东赛赛集团投资建设，英国Tesco集团并购经营，计划总投资3.5亿元，占地40亩，总建设面积9万平方米。

其中，地上主体（4层）4.3万平方米；地下主体（3层）4.7万平方米。

目前已开始基础施工。

沃尔玛将要入驻的海都国际项目位于正阳路北侧，由青岛海都集团投资建设，是集金融、餐饮、购物、写字楼等功能于一体的商务楼宇项目。

目前，项目主体已全部完工。

记者了解到，沃尔玛协议入驻海都国际的地下一层与部分地上一层，共计1.2万平方米，现在沃尔玛区域正在进行内部施工。

记者还了解到，欲在城阳商业中分一杯羹的除了沃尔玛，还有另一家商业劲旅——中国春天百货集团。

中国春天百货集团打造的四季春天百货，将入驻海都国际的地上一层至地上四层，共计1.8万平方米。

该店是中国春天百货集团在中国大陆打造的除赛特、莱雅、巴黎春天之外的第四个百货系列商业品牌。

正阳中路成为轴心
十个大项目齐聚商业核心区
记者每次途经城阳区的第一大道正阳路，总能感受到这里正在涌动着的一股开发建设的热潮，正阳路成为城阳区精心打造的商业轴线。

在城阳区委区政府前的正阳中路沿线上，有十个商贸、楼宇项目依据这一轴线跑马圈地，强力打造城阳的商业核心区。

记者从城阳街道办事处了解到，目前正阳中路两侧正在推进的重点服务业项目有城阳启城建材市场升级改造项目、利客来城阳购物中心、海都国际、正阳国际总部楼宇、城阳婚庆创意园、青啤商务区、IMAGE时代中心、英国Tesco、红星美凯龙、青特上豪广场等。

有了沃尔玛和四季春天百货的加盟，海都国际打出了“联手打造城阳第一CBD商圈”的口号；城阳婚庆创意园是专为新人打造的一站式婚庆服务乐园，要做岛城的婚庆时尚新地标；IMAGE时代中心宣称“城阳商业进入步行街时代”，要建立国际时尚连锁品牌体验街；青啤CBD项目目前正在进行“招、拍、挂”前期准备工作，今年将正式开工建设，总建筑面积约25万平方米，将成为城阳区最大的商务区之一。

这些三产服务业大项目盘踞正阳中路两侧正在加紧建设，不久的将来，正阳路将实现华丽变身。

形成“一轴四点”格局
老商圈升级新商圈火热开发
在城阳城区，以正阳中路为轴线，分别在东西南北四个方向形成了四个商业聚集区。

西部商圈位于城阳街道驻地，是城阳最早形成的商业聚集区，以青岛国货城阳店、城阳启城建材市场、城阳蔬菜水产品批发市场为代表。

城阳国货于2002年开业，是城阳区最早的商场，当时只有一层衣饰、珠宝类商品及二层自选超市。

其后数年，国货凭借这两层商场，稳坐城阳商场销售额第一位置。

2008年底，国货又追加投资1400万元建成了营业面积1.2万平方米，经营食品、烟酒、餐饮、儿童用品、服装等的综合性商场——青岛国货丽达生活广场；城阳蔬菜水产品批发市场早已名声在外，是全国五大农副产品批发市场之一，目前还在不断地扩大规模；去年9月4日，利客来城阳购物广场项目奠基，该项目位于正阳路以南、308国道以东，总投资3亿元，建筑面积7万平方米，项目建成后预计年营业额可达2.5亿元；有着“永不落幕的农交会”之称的山东省国际农展中心将建设建筑面积5万平方米的新展馆，计划今年5月开工建设，明年投入使用；另外，正在升级改造的城阳启城建材市场是胶东半岛最大的建材市场。

东部的北曲商圈位于正阳路与青威路交界处，正处于火热开发中，利群、家佳源、世正爱丽安、中联电子信息城早已在这里安营扎寨，成为这一商圈的开拓者。

目前，北曲吸引了众多“大腕”的加盟，在建项目有英国Tesco、红星美凯龙和青特上豪广场。

红星美凯龙带给城阳的是红星第七代商场，是目前为止红星运营最为成熟的体验式家居购物中心。

青特置业有限公司依托青特集团雄厚实力，
正在开发青特上豪广场项目，将发展餐饮美食、休闲娱乐、外贸服饰家饰三大主力业态。

此外，韩国乐天玛特和康城奥特莱斯坐落于宝龙城市广场，组成了南部商圈；北部的春阳路上，紧邻青岛农业大学，台湾润泰集团与中联集团合作开发了大润发城阳店。

现代服务业强势崛起
城阳成为青岛商圈重要一极
这么多服务业项目扎堆落户正阳中路沿线并非偶然。

记者从城阳街道办事处了解到，这些项目都是由该街道引进的，由于处于城阳城区，该街道区位优势非常明显，借助城阳区经济转型，大力发展三产服务业的机遇，该街道从2004年开始启动旧村改造，推进城市化进程，截至2009年底，完成了20个社区的旧村改造，占总数的58.8%，共腾出约3000亩土地，利用旧村改造之后的旧村址和企业“退城进园”腾出的土地，不仅引进了利群、利客来、家佳源、乐天玛特、大润发等商贸大项目，建立的和在建的万米超市达十几个，形成了四大商业聚集区，而且针对结构调整需求，调整了招商思路，积极引进了占用资源少、见效快、贡献大的楼宇项目，正阳中路沿线成为发展楼宇经济的重点区域，已投入使用的天一广场、银盛泰商务港、海都商务中心中央商务区等项目效果显著，目前正阳路沿线在建的十个项目中，商业楼宇项目占绝大多数。

现代服务业的大发展也使得城阳街道成为青岛市的三产强镇，2009年该街道第三产业实现税收5.7亿元，占地方税收的45.5%，全市名列前茅；全年接待游客100余万人次，被评为“山东省旅游强镇”。

据城阳财贸局提供的数据显示，该区人均零售商业面积达到了2.13平方米，已超过青岛市市区人均零售商业面积。

业内人士指出，随着众多商业巨头的陆续加盟，城阳商圈在青岛商业格局中已经成为重要一极。

将来随着众多商业大项目陆续投入使用，城阳商圈必将展现出难以抗拒的影响力和辐射力。

城阳培育
“乐购城阳”品牌
今年，城阳区提出要全力打造“乐购城阳”品牌。

该区将以加快建设胶州湾北部现代化、国际化生态新城为目标，培育三大商圈，新建五处农贸市场，培育16条商业特色街。

2010年，预计实现社会消费品零售总额增长17%以上。

2010年，城阳将围绕“区级—街道—社区”三级商业中心网络体系和培育商贸服务业集聚区，引进新型业态，调整优化结构，进一步提高商业中心集聚度。

重点培育建设城阳商圈（指城阳蔬菜水产品批发市场一带）、北曲商圈、宝龙商圈，适度发展购物中心、大型综合超市，大力发展大型特色专业店、大型品牌折扣店、工厂直销中心和各类商品专卖店等零售业态，尽快形成集聚规模。

对城阳商圈现有市场、商场进行升级改造和档次提升，城阳蔬菜水产品批发市场扩建工程开工建设，利客来城阳店计划完成主体建设；北曲商圈以发展特大型综合商场、品牌专业商店为主，扩大消费辐射半径，红星美凯龙、特易购开工建设；宝龙商圈将加大对乐天玛特、康城奥特莱斯的培育引导力度，加快人气凝聚力度。

今年将重点建设和培育完善青岛钢材批发交易市场、中韩国际小商品城、青岛启城建材批发市场等八大专业市场。

围绕满足居民就近购买蔬菜副食品、餐饮消费等需求，城阳将全面推进社区商业服务体系建设，发挥示范样板的带动作用，引导全区新建社区和旧村改造社
区参照标准留足商业设施和有针对性地引进商业业态，支持骨干连锁企业新建和改造社区商业网点，优先发展便利店、中小超市和大众快餐，保证社区居民在社区内步行十分钟可满足基本生活需求。

今年拟在流亭洼里和赵村、夏庄东宅子头、惜福镇演礼二期、上马北张等群众消费需求比较集中的生活区域，配置五处标准化农贸市场。

另外，城阳将重点在各级商业中心（集聚带）加快特色商业街、餐饮街区规划建设。

海誓山盟青岛（城阳）婚庆创意产业园、青特汽车文化主题街、鲁邦国际风情街、女姑风情渔家休闲街区等16条特色商街列出了建设进程表。

正阳中路中城路长城路青威路山东农展中心国货丽达购物中心城阳批发市场城阳街道办事处利客来启城建材批发市场大润发城阳区政府海都国际宝龙城市广场青啤CBD 海梦园英国特易购家佳源正阳国际婚庆创意园青特上豪广场红星美凯龙家居广场时代广场利群
专家分析，城阳商业圈的崛起首要前提是消费群体的增加，城阳在基础建设上的大投入使城阳越来越具有超凡的魅力，吸引了越来越多的人选择到城阳居住，如今城阳的人口密度已绝非十年前可比。

当时的城阳大街上几乎空空荡荡，晚上出门碰到的行人很少。

而现在则大不同，外来务工人员的大量涌入和几所学校的引进，以及买房迁入户口的政策的实施，使城阳的人口迅速膨胀，区域内购买力日渐增强。

其次，城阳居民本身消费能力的提高是促进城阳商业圈崛起的另一个重要原因。

众多的韩国企业和民营企业在增加了城阳人民收入的同时，也带动了相关行业的发展，为城阳的整体经济发展作出了巨大贡献。

城阳的明天会更好！！！正阳路会是名副其实的青岛第五大商圈。

参考文献：
零售管理(第2版)吴佩勋格致出版社，上海人民出版社(2009-05出版)
袁诺亚. 中国大都市现代商业空间发展布局研究2006。