2019长沙芙蓉区区域踩盘报告

小结
交通：“七纵三横”网络布局 产业：“二带”、“四心”、“四轴”、“八区” 规划格局，加强中心CBD建设，板块重点发 展 商圈：强东拓西 战略
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三、区域房地产市场发展
区域房地产概述 区域价格走势 客户分析 板块划分 区域房地产未来走势
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经济（GDP总量稳中求长）
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经济（实力雄厚 中部领先地位）
全区经济实力较为雄厚，为“十二 五”时期持续快速发展奠定了坚实的基 础。其中2019全年人均GDP(按常住年 平均人口计算)为74761元，领先中部 省会39个城区。2019年财政收入16.3 亿元，在中部39个城区中，排名第四 位。
（一）交通规划（“七纵三横”网络布局）
科学推进城区交通基础设施建设，提高交通运输能力，改善城区人居环境，为两型社会建设构筑发展平台，到2013年，浏阳河 以西的交通更便捷快速，浏阳河以东形成“七纵三横” (七纵即双杨路、红旗路、农园路、滨河路、望龙路、合平路、京珠辅道，三横 即营盘东路、远大路、人民东路)的交通路网格局。加快交通网络建设，建设衔接相邻城区的快速通道和次干道，改善交通微循环， 完善设施空间布局，提升综合交通功能。新建营盘路浏阳河大桥及营盘路东延线、解放路下穿京广线隧道、杨家山立交桥到团结桥 高架连接、红旗路及浏阳河大桥、农园路、双杨路、京珠高速公路东西辅道等交通干线，抓好人民路、车站路及背街小巷等的提质 改造，配合做好地铁站和地铁线路建设。
教育氛围
农大教学楼
农ຫໍສະໝຸດ Baidu小径
农大体育场
司法警官学校
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全市人口普查
全市常住人口 全市常住人口为7044118人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的6138719人相比，
十年共增加905399人，增长14.75%。
一、家庭户人 口
全市 常住人口中共 有家庭户 2075381户， 家庭户人口为 6097929人， 平均每个家庭 户的人口为 2.94人，比 2000年第五次 全国人口普查 的3.2人减少 0.26人。
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景观 （区内风景名胜众多，环境优越）
五一广场
烈士公园
晓园公园
马王堆坑
芙 蓉 路
定王台
浏阳河风光带
隆平科技园
湖南农业大学
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长沙 2019年3季度 实现GDP总 量1688.06亿 元，同比增 12.9%，增速 回落放缓。 整体看前三 季度GDP总 量持续增长 ，随着中央 各项政策措 施进一步落 实到位，经 济还会进一 步趋于稳定 。
市综合体和地标性建筑，加
速提质重点商圈和特色街市
。
CBD协调区
要加强与CBD核心区的对接融
合，在承接生产性服务业发
展的同时，加快建设高端商
业、酒店餐饮、IT产业、休
闲娱乐等商业楼宇。CBD辐射
区重点建设商贸物流、生态
居住、文化旅游休闲等楼宇
。确保核心区、协调区和辐
射区整体提升。
CBD核心区
五一大道
CBD辐射区
营盘路
远大路
人民路 五一大道
黄花机场
浏阳河
京珠高速
芙 蓉
区
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轨道交通（占据商业枢纽、交通枢纽要塞）
芙蓉区范围内地铁站点多，其中不乏芙蓉广场站、长沙火车站等商业枢纽与交 通枢纽，车流、人流集中，地理位置十分重要。
地铁2号线1期工程，在芙蓉区范围内设有芙蓉广场站、迎宾路站、袁家岭站、 长沙火车站站、东二环站、万家丽广场站、古曲路站等7个站点。
四、各种受教育 程度人口
全市常住 人口中，具有大 学（指大专以上） 程度的人口为 1347825人；具有 高中（含中专） 程度的人口为 1242768人；具有 初中程度的人口 为2412050人；具 有小学程度的人 口为1560971人。
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芙蓉区常住人口（比重逐年递升，人口密度居首位）
区域概述
芙蓉区市场分为两大板块（中心板块、尚东板块）两大大板块产品、价格差异明显。 中心板块市场产品以30平米一房和90平米的两房和小三房为主，约占55%，尚东板块市 场产品则主要为110平米三房和四房，且物业类型以小高层居多，目前均价在6800元/平 米左右。
中心板块
尚东板块 均价6800平米
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万家丽建材市场
长
郡
芙
蓉
大
中
润
学
发
超
市
汽车东站
商场
家
欧亚达家具广场 旺旺医院
润 多
沃尔玛超市
超
市
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芙蓉CBD 综合配套（“一区两城一带”）
以建设“一区（中央商务区）两城（马王堆新城和东岸生态新城）一带（浏阳河产业风 光带）”为特征的宜居宜业大城区为目标，加强规划引导，增强配套服务功能，提高区域 产业集聚力、核心竞争力和综合承载力。
“二带”：河滨生态公园、京珠高 速公路与高速铁路两旁绿化带等两大风 景带。
“四心”：东岸生态商务区、望龙 中心商务区、新安文化商务区、隆平科 技产业区等四大商务中心。
“四轴”：远大路城市综合功能发 展轴、人民东路商业发展轴、星沙大道 ——红旗路教育科研发展轴、营盘东路 产业发展轴。
“八区”：高家坡、东岸、锦林、 杉木、龙马以及滨湖居住区、隆平马坡 岭工业区、隆平东湖工业区。
推进长沙芙蓉CBD建设。以中部商务副中心、长株潭城市群乃至湖南省的商务中心、 中部重要的文化娱乐中心和商业核心增长极为定位，把长沙芙蓉CBD打造成展示湖南形 象的精美名片和体现“两型”社会建设成果的核心区。
芙蓉CBD 内高楼林 立，楼宇 经济已成 为该区核 心经济增 长。
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芙蓉区区域踩盘报告
2019年3月
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目录
区域概况
芙
蓉
区
城市规划
区
域
踩
盘
报 告
区域房地产市场发展
经典楼盘分析
交通
经济
教育
景观
人口
配套
交通规划 产业规划 商圈规划 区域房地产发展历史 区区域域房房地地产产发发展展现现状状及及板板块块分分析析 区域房地产未来走向
黄兴路
CBD协调区
韶山路
京广铁路
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（三）商圈规划（强西拓东战略）
巩固五一广场商圈、火车站商圈，培育壮大马坡岭、马王堆 、汽车东站等商圈。
京珠高速
万家丽路
东二环
营盘路
五一广场商圈
马王堆商圈
火车站商圈
远大路
汽车东站商圈 马坡路商圈
人民路
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2019年全区实现地区生产总值 585.06亿元，是2019年的2.5倍，年均 增长15.8%；完成全社会固定资产投 资158.94亿元，年均增长9.7%；实现 社会消费品零售总额381.06亿元，是 2019年的2.3倍，年均增长19.6%；完 成地方财政收入23.45亿元，是2019年 的2.8倍，年均增长24.2%；主要经济 指标总量持续保持全省城区率先、中 部城区领先地位。
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小结
这里历史悠久、文化厚重。 这里发展迅猛、实力雄厚。 这里商贾云集、百业兴隆。 这里通江达海、物畅其流。 这里水韵灵动、生态宜居。 这里藏龙卧虎、英才集结。
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二、城市规划
交通规划 产业规划 商圈规划
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芙蓉新城
东 岸
远大路
隆平高科
人民路
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产业规划---（二）工业
我区作为长沙市的中心城区，是长沙市的商业中心区。全区区域面积仅42.8平方公里。土地资源十分短缺 ；土地成本高，不但影响区内现有企业规模的扩张，也给我去工业项目的引进增添了不小的难度。同时随着旧 城区的改造提升，使散布在我区城内工业企业外迁，给我去工业经济的发展带来巨大的压力。
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开盘一览
2019年10月新开盘项目信息表
芙蓉区
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道路交通（城市主干道纵横交织，交通十分便利）
长沙火车站、长沙汽车东站等枢纽驻于区内，五一大道，人民路等20多条城 市主干道纵横交织，京珠高速公路穿境而过，黄花国际机场毗邻而居，交通十 分便利。
芙蓉路 蔡锷路 黄兴路
东二环 万家丽路
火车站
汽车东站 区政府
芙蓉区住房供销
12年10月芙蓉区商品住宅供应3.67万平米，环比增长189%，成交5.17万平米， 环比下降3.72%，供应量增加，成交量环比基本持平。
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区域价格（不含经适房 价格比较稳定）
【数据来源：房产研究中心】
本月芙蓉区成交均价6180元/平米，环比下降10.07%。芙蓉区价格走势 相对比较稳定。
“十二五”期间，在中心城区重点发展电子信息、生产性服务业和文化创意产业等。 在隆平高科技园重点发 展电子信息、生物技术、新能源、新材料和农产品精、深加工业。 在东岸新城重点发展生产性服务业和电子、 电器等技术密集型企业，适度发展用地规模小、零污染的劳动密集型企业和适度规模的物流业。
中心城区
东岸新城 隆平高科
营盘东路
三
远大路
横
七 纵
京珠辅道 红旗路 望龙路
双杨路
人民路
合平路 滨河路
农园路
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二、产业规划---（一）生态新城打造
芙蓉生态新城位于浏阳河东岸，这 里有原生态自然、河流、湖泊（东湖） ，宜居、宜业。
大建芙蓉新城，是芙蓉区“西强东 拓”战略实施的重要步骤，与长沙市的 未来规划相吻合。长沙计划未来15年通 过“三步骤、三板块、两组团”（河东 老城区、大河西先导区、大东城地区三 大板块）打造区域性国际城市。芙蓉新 城和浏阳河休闲风光带恰是“大东城地 区”的主要组成部分。 ，是芙蓉新城 的格局。
教育（学校众多，科研教育氛围浓厚）
师大树达学院
芙蓉区基础教育有着光荣的历史传统
，素质教育、特色教育硕果累累，辖现有 幼儿园40余所，中小学校35所，大专院 校12所，以培养“合格+特长”新型人才为 目标，着力培养学生的创新精神与实践能 力，为培养高素质人才打下了坚实的基础 。
水利水电职业学校 生物机电学院
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配套（环境优美，交通便利，生活配套设施齐全）
城市文化、生活气息浓厚，地理位置优越、生活配套完善，自然环境景观优美。
公园 学校 医院 酒店
交通枢纽
烈士公园
维也纳酒店 市十二中学
友 谊 百 货
晓园公园
华
省人民医
天
院
大 酒
店
长 沙 火 车
站
湖南大剧院
浏 阳 河 风 光 带
二、性别构成 全市常住
人口中，男性人 口为3581350人， 占50.84%；女性 人口为3462768 人，占49.16%。 总人口性别比 （以女性为100， 男性对女性的比 例）由2000年第 五次全国人口普 查的107.87下降 为103.42。
三、年龄构成 全市常住人口中，0-
14岁人口为955887人，占 13.57%；15-64岁人口为 5452222人，占77.40%；65 岁及以上人口为636009人， 占9.03%。同2000年第五 次全国人口普查相比，014岁人口的比重下降3.67 个百分点，15-64岁人口的 比重上升2.47个百分点， 65岁及以上人口的比重上 升1.2个百分点。
先锋 东外滩 辉煌国际
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一、区域概况
交通 配套 教育 人口 景观 经济
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芙蓉区概况（湖南政治、经济、文化、商贸、信息的中心）
芙蓉区位于中
国湖南省长沙城区 ，是长沙的中心城 区，总面积40.8平 方公里，常住人口 60多万，辖11个街 道、1个乡和两个副 县级单位。省、市 首脑机关汇集于此 ，是湖南政治、经 济、文化、商贸、 信息的中心。
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二、产业规划---（三）推动中央商务区整体提升
中央商务区（以下简称
CBD）泛指浏阳河以西区域，
其中黄兴路以东、韶山路以
西为CBD核心区，韶山路以东
、京广铁路以西为CBD协调区
，京广铁路以东、浏阳河以
西为CBD辐射区。
CBD核心区要加快棚户区
改造步伐，着力建设一批城