产业地产项目决策 策划与案例分析

n 百鸟朝凤
产城融合模式与实践
传
商业模式
代表企业
外 盈利方式
核心能力
产业地产开发商 模式
联东U谷 总部基地 天安数码城
勿 物业销售
物业出租 园区服务
产品开发能力 产业服务能力 产业发展能力
产业 地产 商业 模式
产业新城开发商 模式
华夏幸福 宏泰发展
请一级开发 ，（土地红利）
二级开发
资料 产业投资商模式
传 外 勿 请 ， 料 资 部 内
产城融合模式与实践
传 外 勿 ，请 1 产业地产投资决策阶段 料 • 国家战略与政策研究
• 市场行业背景研究
资• 房企转型方向分析 • 产业地产发展战略
部 • 发展模式与盈利模式 • 项目拓展与资源获取
内 2
1.1 国家战略与政策研究
n 国家最新政策研读
产城融合模式与实践
关注的是城市整体和长远发展的战略
部 问题。
具有的特性：全局性、目标指向性、
内 路径创新性、建设指导性、战略可操
作性。
14
2.1 项目的发展战略规划
产城融合模式与实践
传 城市定位：城市定位是城市发展和竞争战略的核心。科学和鲜明的城市定位，可
外 以正确指导政府活动、引导企业或居民活动、吸引外部资源和要素，塑造城市品
强调产业支撑和以人为本，就需要大力发展以产城融合为特点的产业园区（新城）建设。
请 产业园区（新城）作为产业落地的载体，也将迎来巨大的发展空间。
5
， 十三五规划/中国制造2025 为产业地产发展提供新方向
• “十三五”规划指出，未来五年，要围绕经济结构深度调整、振兴实体经济，培育壮大
料 新兴产业，改造提升传统产业，加快构建现代产业新体系。要实施制造强国战略，深入
确定地产、金融、健康、文化旅游四大产业集团，剥离快 销业务，明确相关多元化布局
部 内
碧桂 园 绿城
荣盛
打造物业开发、社区配套、投资与金融在内的三大业务板 块
以绿城中国为主体，房产、管理、资产和小镇四大自己团 为侧翼的“一体四翼”业务格局
确立“大地产”、“大健康”、“大金融”和以互联网为
代表的新兴产业构成的“3+X”战略
料 • 在创新创业逐渐成为中国新常态、经济“新引擎”的背景下，众创空间与孵化器、加速
器、科技地产等协同构成产业成长链条，并将为产业园区发展提供新的动力，创造出园 区发展的新业态和新格局。
3
资 国家区域协调发展战略 为产业地产发展提供新空间
• 自贸区、一带一路、京津冀协同发展、长江经济带、17个国家级新区等，是国家落实区
轻资产模式
7
1.5 发展模式与盈利模式
n 百家争鸣
产城融合模式与实践
传
外
政府主导模式
勿 代表企业：苏州工业园、上海张江高科
企业为主体的
请 代表企业：联东U谷、天安数码城、华夏幸福基业、
园区 开发 主体 角度
开发运营模式
北科建、五矿产业园
料， 外资基金主导模式
代表企业：新加坡腾飞、普洛斯、澳大利亚嘉民集 团
外
勿 • 要坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’的定位，加快研究建立符合国情、适应 市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”
2011-2014年 坚持房地产政策调控
请 2015年 ， 化解房地产库存
2016年 “房子是用来住的，
不是用来炒的”
料 2017年中央财经领导小组第十五次会议 资 • 要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定；要
三线
石家庄
--
长三角
上海 南京、杭州 苏州、宁波 无锡、温州
--
内
珠三角 长江中游
广州、 深圳
--
-武汉
-长沙
--
佛山、东莞
合肥、南昌
--
成渝
-- 成都、重庆
--
--
--11
1.6 项目拓展与资源获取
n “洼地效应”
产城融合模式与实践
传
外 “洼地效应”就是利用比较优势， 创造理想的经济和社会人文环境，使之对
产业类型
， 中国“十三五”期间重点发展产业 重点发展产业
先进制造业（同 新一代
《中国制造
信息技
2025》）
术
战略性新兴产业 新一代 信息技 术
生产性服务业 工业设
高档数 控机床 和机器
料 航空航 海洋工程
天装备 装备及高 技术船舶
资 人
新能源
生物
绿色
部汽车
工程
技术 商务
低碳 法律
先进轨道 节能与 交通装备 新能源
牌，最大限度地聚集资源，最优化地配置资源，最有效地转化资源，最有效地制 定战略，最大化地占领目标市场，从而最有力地提升城市竞争力。
勿
正确的城市定位是城市发展战略 的核心和灵魂, 是城市经济、文 化发展的坐标, 也是城市的标志 和名片。
请 ，
料 城市定位主要包括：
功能定位：城市在区域所所发挥
资 的政治、经济和文化作用。也是
产城融合模式与实践
n 房地产企业纷纷谋求多元化战略转型
传
外 ü 在经济新常态下，随着共享经济、文化旅游等新兴领域的发展，为谋求持续发展的动力，
勿 百强企业加速推进“相关多元化”拓展。发展路径方面，不同房企已有所分化，千亿房企
聚焦产融结合、产城结合为主的综合运营战略。 恒大、万科、碧桂园、绿城等百强企业
推行《中国制造2025》，以提高制造业创新能力和基础能力为重点，培育制造业竞争 新优势。同时，要开展加快发展现代服务业行动，推动生产性服务业向专业化和价值链
高端延伸。
资
6
部 PPP/智慧城市/综合管廊 为产业地产发展提供新领域
• 通过PPP模式，引入社会资本，拓展了产业地产业务领域。另外，在国内REITs建立后，
调整和优化中长期共给体系，实现房地产市场动态均衡。
部 从连续6年中央经济工作会议对房地产行业的定位可以看出，2016年以来定位有了
实质性变化，在这样的政策背景下，围绕房地产市场供给、需求及市场交易的一系列制
内 度建设将步入快车道，房地产行业将在总体平稳健康发展的基调中逐步实现深度调整。
5
1.3 房企转型方向分析
张江高科 湖北高投
物业租售 资本运作 基金管理
政府公关能力 城市判定能力 资金募集能力 新城规划能力 产业发展能力
产品开发能力 产业服务能力 产业投资能力 产业发展能力 基金募集能力
部 普洛斯
基金投资商模式 嘉民
内
万科物流
物业租售 物业资本化 基金管理
产品开发能力 产业发展能力 资本对接能力 资产管理能力
Fra Baidu bibliotek
请 均将企业的开发商定位升级为投资商、服务商、运营商等，进一步强化自身的投资属性和
服务属性，提前为规模后的存量时代转换角色。
百强房企2016年转型方向占比
， 百强房企2016年业务多元化典型案例
料 企业 名称 万科
多元化战略转型 打造地产核心业务与产业、商业、金融等互相依赖、循环
资
恒大
的“热带雨林”式生态系统
产城融合模式与实践
传 外
况下是从政府的城市发展角度出发制 定的。
勿
核心内容主要包括两个层面: 1、是有关城市长期发展的目标和包
请
括社会经济等各方面的发展战略, 以 及城市空间发展方向和空间布局等宏
，
料 观长远问题；
2、是与城市近中期发展密切相关的 问题研究, 包括近中期土地开发策略、
资 城市重大基础设施布局等方面。总之,
产城融合模式与实践
传
Ø 紧跟中国产业发展趋势
外
勿 根据国务院2015年公布的《中国制造2025》和2016年3月公布的《国家十三五年规
划纲要》 ，以及一系列新兴产业的发展规划，中国要推动产业迈向中高端水平，推动先
请 进制造业和战略性新兴产业加快发展，同时要开展加快发展现代服务业行动，推动生产
性服务业向专业化和价值链高端延伸、生活性服务业向精细和高品质转变。
12
产城融合模式与实践
传 外 勿 ，请 2 产业地产项目策划阶段 料 • 项目的战略发展规划
• 产业定位与产业规划
资• 空间规划与设计思念 • 开发流程与开发策略
部 • 投资分析与经济计量 内
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2.1 项目的发展战略规划
城市发展战略规划不同于一般法定的 规划，它是从最高层面对城市进行整 体的框架性战略安排与设计，一般情
请 代表企业：北科建、清华科技园、亿达、启迪协信
产业 地产 业态 角度
城市产业综合体
， 代表企业：张江高科、天安数码城
专业物流地产
料代表企业：普洛斯、易商、宇培
资 物流商贸城
代表企业：华南城、卓尔发展、五洲国际、毅德控股
部 商务花园与总部基地
代表企业：总部基地
内标准厂房、办公
代表企业：联东U谷
9
1.5 发展模式与盈利模式
部 域发展战略，统筹整合城市配套，经济发展，产业升级，人口聚集的政策指引体现。通
过“国家级新区—中心城市—城市群—经济带”的作用机制，将给园区建设和产业地
内 产带来新的机遇空间。
3
1.1 国家战略与政策研究
n 国家最新政策研读
产城融合模式与实践
传
4 新型城镇化战略 为产业地产发展提供新支点
外
勿 • 新型城镇化规划指出，城镇化是承载工业化和信息化的发展空间，是产城融合的城镇化。
6
1.4 产业地产发展战略
产城融合模式与实践
外传 n 业务结构：业务整合，产业链延伸是企业进入产业地产的主要形式
传统房地产企业
勿 产城融合
施工类企业
请一级开发（PPP）
制造业企业
， 专业化产业园区
商贸流通企业
料
资 金融类企业
内部 其他服务类企业
商贸城、商业地产、 物流地产
产融结合（股权投资、 开发基金、产业基金）
Ø 借鉴社科院和赛普对全国35个大中城市的研究成果，结
资 成渝
长江 中游
长三角
合经济、人口、房地产市场活跃度等指标和国家级城市 群核心热点城市，选择经济基础好、产业集聚效应强和 人口导入型的城市作为中心后续重点拓展对象。
部滇中
黔中
北部湾
海峡西岸
珠三角
城市群 京津冀
一线 北京
1.5线 --
二线 天津
2.5线
传
1 中央城市工作会议 为产业地产发展提供顶层设计
外
勿 • 中央城市工作会议提出城市工作要统筹城市空间、规模、产业三大结构，同时要统筹生
产、生活、生态三大布局，提高城市发展的宜居性。城市工作会议中关于空间、产业、
请 生态协调发展的要求正好契合产业地产的发展模式。
2
， 国家创新驱动发展战略 为产业地产发展提供新动力
各类生产要素具有更强的吸引力，从而形成独特竞争优势， 吸引外来资源向
勿 本地区汇聚、流动，弥补本地资源结构上的缺陷，促进本地区经济和社会的
快速发展。简单地说，指一个区域与其他区域相比，环境质量更高，对各类
请 生产要素具有更强的吸引力，从而形成独特竞争优势。
，
资料 选择“洼地”→深耕细做→土地红利
部
内
内 PPP模式将从投资人和退出方式变革上为产业地产商业模式带来新的支撑。智慧城市、
综合管廊作为未来城市建设的方向，将给以城市运营商为目标的产业地产商提供一个与 政府深入合作、锁定优质区域土地资源的新契机。
4
1.2 市场行业背景研究
产城融合模式与实践
n 行业环境：房地产行业发展的基调已经改变
传
2016年中央经济工作会议
10
1.6 项目拓展与资源获取
n 城市选择
产城融合模式与实践
传
Ø
紧密围绕国家区域协调发展战略：长三角、珠三角、环渤海、长江中游和成渝五个国
家级城市群的核心城市重点拓展，同时关注人口持续流入的、产业发展良好的重点省
外 会城市、机会型城市
开发公司现有城市分类发展
Ø 主导城市滚动发展：
勿 Ø 高库存城市加快去化：
势、所处的经济发展阶段以及各产业的运行特点，合理地进行产业发展规划
请 和布局，确定主导产业、支柱产业以及基础产业。
步骤一
步骤二
，
料步骤三
步骤四
步骤五
步骤六
外部发展 机遇评估
资 国内产业基础
区域产业发
部及布局
展方向及布 局
市产业规划 及布局
分析研究
产业定 位结果
内
16
2.2 产业定位与产业规划
n 产业定位研究
天山北坡
5个国家级城市群+ 17个区域性城市群
哈长
请城市群对房地产前景起引领作用
呼包鄂榆
京津冀
，Ø 长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝城
辽中南
市群是中国经济实力最为雄厚、人口最为集聚的五个
国家级城市群，中心后续城市选择应紧密围绕国家级城
宁夏沿黄
晋中
兰西
关中
中原
料山东半岛
江淮
市群的核心城市发展。
新进入城市优先选择
资 大型企业自建自用 园区模式
代表企业：海尔公社、中兴通讯、华为东莞终端总 部基地
部主流房企转型的 产业地产模式
代表企业：万科前海公馆、富力广州空港物流园
内
8
1.5 发展模式与盈利模式
n 百花齐放
产城融合模式与实践
传
产城一体化区域开发
勿外 代表企业：华夏幸福、苏州工业园、五矿产业园
科技地产和软件园
汽车
电力装备、 新材 农机装备 料
城市定位的核心内容。 形象定位：城市形象是城市的基
部 本性质和主要职能的体现。
产业定位：
内
15
2.2 产业定位与产业规划
产城融合模式与实践
传 外 产业规划一般包括以下内容：产业发展现状和特征的分析、产业定位和发展
目标、产业发展重点方向、产业空间引导和产业发展政策和策略等。
勿 产业定位是产业规划的最核心内容，根据区域自身具有的综合优势和独特优