项目接管验收方案

项目接管验收方案
一、目的：
规范项目工程接管验收工作，确保工程质量和指标符合规范要求。

二、适用范围：
适用于工程项目的接管验收。

三、接管条件：
（一）小区建设项目已按政府批准规划和设计的要求建设完成。

（二）项目经系统调试合格和质检站验收，建设工程质量合格，验收资料齐全。

（三）建筑渣土、施工设施和临建房拆除完毕，达到场清地平。

（四）初步具备进行封闭式物业管理的条件。

（五）发展商与接管方（青年成管理部）已正式签署管理委托合同书。

四、接管工作思路：
根据物业工程人员对该项目工程进度调研，结合项目工程具有组团施工和分期竣工特点，确定以单位工程项目竣工后的接管验收工作为主线，通过跟进整改施工和设备调试工作，彻底解决工程遗留问题，做好物业管理的基础设施准备。

工作流程图：
（一）接管工作准备：
1、年月日物业介入项目施工，协助发展商进行工程验收和问题整改工作。

由管理处和品
质部人员组成的专业技术小组长驻施工现场；配合监理工程施工，调研项目工程情况，收集项目技术资料。

2、成立接管验收领导小组：
（1）年月日前由管理部执总与品质部经理牵头，组织成立验收接管领导小组，组长为执行总经理，按专业设立土建组、机电组和资料组验收小组。

（2）执行总经理为接管工作过程总策划与指导，管理处与品质部经理组织接管验收工作。

（3）品质部工程师为验收组长，负责接管验收工程质量的把关，按国家、省、市工程验收标准验收项目，确保项目的各项功能，指标符合规定要求。

（4）专业组成员包括-机电组：强电工程师1人、弱电工程师1人、给排水工程师1人，专业技工（水、电、气、消防）各1人，土建组：土建工
程师1人，综合维修技工1人，资料组：档案员1人、钥匙1人、现场
记录2人，保安员：警卫班长1人，警卫8人。

3、年月日验收前培训，对接管验收人员就工程技术规范、验收标准、接管工
作流程、工程设备情况进行培训，明确接管范围和工作标准。

4、年月日前，落实印制接管验收表格，准备验收用具和用品。

5、年月日，工程组进行接管项目设施初步检查验收，资料组对初检问题进行
汇总上报发展商，同时发文至监理和施工总包方落实整改期限。

（二）项目接管验收：
1、接管领导小组与发展商确定正式验收时间，并于接管日期前两周，由资料组与工程总
包办理工程图纸和资料的交接手续，将“接管验收方案”上报发展商确认。

2、进行接管资料核对和归档：资料组将开发建设单位、工程施工单位、监理单位、消防
管理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位提供的物业规划图、竣工总平面图、单体建筑及结构竣工图、地下管网竣工图、建筑施工竣工图、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明、房地产权属关系的有关资料、机电设备使用说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施、检查验收证明、用水、用电、用气指标批文、水、电、气表校对报告等技术资料，交工程组专业工程师进行图纸会审和资料查验，为小区设施接管验收提供技术支持。

3、年月日进场，物业安保人员于接管日期前一周进场，熟悉现场小区现场情况，制定接
收项目的安全防范和成品防护方案，并上报发展商确认。

4、年月日前，工程组跟进验证初检问题整改结果，并进行复验确认。

5、发展商主持召开项目接管验收启动会议，物业公司公布接管方案，并与各方（监理、
总包、分包方）就交接方式进行商讨和会签，明确交接时间、参加人员及各方责任。

6、现场检查验收：
（1）工作内容：
✧工程土建组、机电组负责对项目的主体结构、单元住宅、公共配套设施、
供水供电、机电设备、电梯、消防、管线、开关等工程土建、机电实施进行现场检查验收、具体执行《城市住宅小区竣工综合检收管理办法》、《房屋接管验收标准》，并将现场检查验收结果分别记录在《物业项目验收单》和《物业交验问题处理单》上，交施工方现场签认。

✧资料组负责现场交接钥匙，并将验收结果记录在《房屋房屋钥匙交接记录
单》上，交施工方现场签任。

✧核实资料：工程土建组、机电组在现场检查的同时，应核实资料组提供的
资料，逐项查明，计量清楚。

当发现实际情况与资料不符时，应请相关单位的陪同人员签字，同时提请相关单位尽快查明原因，进行补充和修正。

（2）工作步骤：
✧交验顺序-先单元户内设施后公共设施；先设施设备检查，后系统验收
确认；分项工程验收合格，后办理单位工程交接手续。

✧问题处理-发现问题先记录并现场签认，后填写《物业交验问题处理单》
进行汇总落实责任方。

✧验收结束后，接管领导小组组长在现场召开总结会，对验收中存在的
问题进行归纳汇总，上报发展商，同时抄送工程施工单位、监理单位，
限期整改。

✧物业保安进驻接管项目，承担现场安保防范和设施成品防护工作。

✧项目复验-工程土建组、机电组对验收发现的问题进行复查，对尚未整
改或整改不彻底的部位进行跟踪，直到达到符合规定的要求和标准。

7、接管项目交接：
（1）发展商主持召开验收交接总结会：
✧物业公司接管领导小组会同发展商、工程总包、监理、配套工程施工单位，
办理项目接管手续，并对各方问题进行会签确认，明确质量责任方和质量缺陷期及保驾人员。

✧发展商授权物业公司与各责任方签署维保协议书，并将工程质保金化转物
业公司保管，待保修期满和质量责任解除时退还责任方。

✧明确单项工程局部施工未竣工，不得办理交接手续。

（2）交接：
✧接管领导小组会同发展商、工程施工单位、监理单位、配套工程施工单
位等联合进行接管交接。

✧交接项目：
➢楼宇
A、各类房屋清单及各类钥匙；
B、单位建筑、结构、水、电、气、设备竣工图；
C、住宅区规划图、竣工总平面图；
D、其他必要的技术资料（含设计变更和隐藏技术签证）。

➢公共设施、设备及公共场地
A、公共设施、设备及公共场地清单；
B、绿化竣工图、室外竣工图（含地下管道、道路、停车场）；
C、机电设备操作、维修说明书；
D、其他必要的技术资料（含设计变更和隐藏技术签证）。

➢移交钥匙
物业接管小组组织对项目的单位住宅、商业用房、停车场、机电设备房、值班室、管道间等的门钥匙进行核对，准确无误后，正式接收钥匙，并填写《房屋房屋钥匙交接记录单》，由施工单位、监理单位、物业接管单位负责人签字后，三方各执一份。

➢资料：
资料组进行各类图纸的核对接收，填写《______接管图纸资料交接清单》、《物业交接验收单》，并予以分类编号，列出清单，交管理处办公室统一归档保管。

在核对中，对发现缺少和不符的情况，应及时与相关单位联络补充修正。

8、开发建设单位按总投资的2%的比例一次性向物业管理公司划拨专有基金，用
于购买管理用房和部分商业用房。

9、执行总经理任命管理处经理，对已接管的物业实施一体化的物业管理。

六、相关文件：
（一）《物业接管组织计划》
（二）《项目接管验收标准》
（三）物业接管验收程序文件
七、验收记录：
（一）《物业接管验收单》
（二）《物业设施验收单》
（三）《物业交验问题处理单》
（四）《房屋房屋钥匙交接记录单》
（五）《______接管图纸资料交接清单》
（六）《接管移交验收通报单》
项目接管验收标准
附件一
一、接管内容
➢土建与装饰工程。

包括：砖石工程、混凝土工程、钢结构、木结构、地面与楼面、室内外装饰等；
➢电气工程。

包括：高压系统、低压系统、照明系统等；
➢运载工程。

包括：客用电梯、消防电梯、自动扶梯等；
➢卫生和给排水工程。

包括：给水系统、排水系统、污水处理系统及卫生设备等；
➢采暖通风与制冷工程。

包括：冷水机组、热水机组、管道系统、空调机组、风机盘管及中央空调控制系统等；
➢消防工程。

包括：消防水泵、消防管道、火灾报警、自动喷洒系统、消防主控柜、应急广播、消火栓等；
➢系统集成。

包括：项目自动化系统、通讯自动化系统、办公自动化系统、综合布线系统等；
➢其它。

包括：共用天线、音响、保安监视、可视电话等
➢楼外工程。

包括：道路、院墙、绿化、停车场等；
二、接管标准
➢验收标准参照国标《房屋接管验收标准》和《建筑质量验收标准》的有关规定执行。

➢设备质量按设计要求和产品的标准或产品说明书进行。

➢机房验收标准应参照国家有关标准执行，若无国家标准，按我公司的相应规定执行。

三、项目接管内容
➢图纸资料
1.工程批准文件：
规划批准证书，占地批准证书，绿化批准证书，开工许可证书，能源供应协议书（水、电、气、油等），销售许可证书，建筑产权证书。

2.工程设计文件：
设计说明书、工程竣工全图（含建筑、结构、设备以及庭院管线图等）、工程设计变更洽商及变更通知、地质勘察报告。

3.工程施工文件：
竣工验收报告（含隐蔽工程、人防工程、沉降观察记录等），消防验收报告，施工监理记录及监理总结报告，钢材、水泥等主要材料及构件的质
量合格证书，砂浆、混凝土试块试压报告、水、暖、气等管道的试压报告，所有设备的出厂合格证书、使用说明、图纸资料及维修保养协议，消防自
动报警系统的调试报告、地址编码表及分布图，电梯调试报告和使用许可
证，锅炉及压力容器的调试报告和使用许可证，制冷机组及水泵、冷却塔
的调试报告，水管和风道平衡测试报告，变配电设备的检测报告，避雷系
统试验报告，生活水箱卫生许可证，项目自控设备的调试报告，综合布线
系统的测试报告，共用天线、保安监视、背景音乐等系统的检测报告。

➢设施与设备
1.土建结构
此部分的接管验收，必须遵照建设部行业标准《房屋接管验收标准》（ZBP30001-90）及相关标准执行。

1.主体结构：
1)地基基础的沉降不得超过允许变形值；不得引起结构上的开裂或相邻房屋的
损坏。

2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过规定值。

3)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

4)木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合有关规
定。

5)凡应抗震设防的房屋，必须符合有关规定。

2.外墙：外墙不得渗水
3.屋面：
1)各类屋面排水畅通，无积水，不渗漏。

2)平屋面应有隔热保温措施。

3)阳台应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏。

4.地面：
1)面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。

整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和
起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。

2)卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有
积水,不允许倒泛水和渗漏。

5.装修：
1)门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，
缝隙严密适度。

2)木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。

3)门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。

4)抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。

5)饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。

6)油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。

6.电气系统
1)低压柜及配电箱：
A.各种开关和接线体应安装牢靠，电气连接应可靠且接触良好。

B.空气断路器的工作电流和整定电流符合图纸要求。

C.接触开关及其操动机构的联动应正常，无卡阻现象；分、合闸指示正确；
辅助开关动作正确可靠。

D.电度表、电压表、电流表等仪表指示正确，指针灵敏无卡阻。

E.线鼻焊锡饱满，导线线径和相色应符合规范要求，且走线整齐，捆扎牢
固。

F.箱体油漆应完整无缺，无脱落退色现象，接地良好。

2）高压开关柜：
A.操动机构、传动装置、辅助开关及闭锁装置应安装牢固，动作灵活可靠；
位置指示正确。

B.合闸时三相不同期值应符合产品的技术规定。

C.相间距离及分闸时，触头打开角度和距离应符合产品的技术规定。

D.灭弧室的真空度应符合产品的技术规定。

E.并联电阻、电容值应符合产品的技术规定。

F.绝缘部件、瓷件应完整无损。

G.小车式高压触头应接触紧密良好。

H.油漆应完整、相色标志正确，接地良好。

3）避雷器：
A.现场制作件应符合设计要求。

B.避雷器外部应完整无缺损，封口处密封良好。

C.避雷器应安装牢固，其垂直度应符合要求，均压环应水平。

D.阀式避雷器拉紧绝缘子应紧固可靠，受力均匀。

E.放电记数器密封良好，绝缘垫及接地应良好、牢靠。

F.排气式避雷器的倾斜角和隔离间隙应符合要求。

G.油漆应完整，相色正确。

4）电容器柜
A.电容器组的布置与接线应正确，电容器的保护回路应完整。

B.三相电容量误差允许值应符合规定。

C.外壳应无凹凸或渗油现象，引出端子连接牢固，垫圈、螺母齐全。

D.熔断器熔体的额定电流应符合设计规定。

E.放电回路应完整且操作灵活。

F.电容器外壳及构架的接地应可靠，其外部油漆应完整。

G.电容器室内的通风装置应良好。

5）水泵
A.运转中不应有异常振动和声响，各静密封处不得泄漏，紧固连接部位不应松动。

B.电动机的电流和功率不应超过额定值。

C.轴承润滑油应饱和，无渗出。

D.水泵基础的减震装置应符合设计要求。

6）阀门
A.阀门的装置，方向与高度应符合设计要求，不得反装。

B.安装带手柄的手动截止阀，手柄不得向下，电磁阀、调节阀、热力膨胀阀、
升降式止回阀等的阀头均应向上竖直安装。

C.热力膨胀阀的安装位置高于感温包，感温包应安装在蒸发器末端的回气管上
与管道接触良好，绑扎紧密，并用绝热材料密封包扎，其厚度宜与管道绝热层相同。

D.自控阀门须按设计要求安装，在连接封口前应做开启动作试验。

7）管道
A.管道保温完好，无破损、无开裂、无洁露，管道与支吊架之间应垫以绝热衬
垫或经防腐处理的木衬垫，其厚度应与绝热层厚度相同，表面平整，衬垫接合面的空隙应填实。

B.管道颜色和流向标志清楚，并符合国家有关规定。

C.与设备相连接的管道不得强迫对口。

D.管道穿越墙体或楼板处应设钢制套管，管道焊缝不得置于套管内。

E.管道与套管的空隙应用隔热或其它不燃材料填塞，不得将套管作为管道的支
撑。

F.各设备之间连接的管道，其坡度及坡向应符合设计要求。

G.冷冻水管道系统应在该系统最高处，且便于操作的部位设置放气阀。

H.管道安装后应进行系统冲洗，系统清洁后方能与制冷设备或空调设备连接。

I.道与泵的连接应采用弹性连接，并在管道处设置独立支架。

J.管道支、吊架的型式、位置、间距、标高应符合设计要求，连接制冷机的吸排气管道须设单独支架。

8）管道、风口、风阀
A.管道的选材、厚度应根据设计要求选用，并应符合产品标准的规定。

B.风管与法兰连接采用翻边时，翻边应平整，宽度一致。

C.风管与配件的表面应平整，圆弧应均匀，咬口缝应严密，宽度应一致，并不
得有十字交叉的拼缝。

D.风管和空气处理，室内不得敷设电线、电缆，以及输送有毒易燃易爆气体或
液体的管道。

E.风管各段间的连接应采用可拆卸的形式，接管合理。

F.柔性短管的制作应符合设计规定，当设计无规定时，应选用帆布、人造革、
树脂玻璃布、软橡胶等具有减震、防潮、不透气的柔性材料，柔性短管的长度宜为150mm-250mm，其接缝处应严密和牢固，且不宜作异经接管使用，安装应松紧适度无强扭。

G.风管支吊架的间距应符合规范要求。

H.风管、部件及管道的支吊架型式位置及间距应符合规范标准。

I.风管、部件、管道及支架的油漆应附着牢固，漆膜厚度均匀，油漆颜色与标
志符合设计要求。

J.风管保温层厚度应符合设计要求，表面平整密实，包扎牢固、紧密、贴合，不得有裂缝、散材外露、空隙等缺陷。

保温钉与风管、部件及设备表面应粘接牢固，不得脱落、矩形风管及设备保温钉应均匀。

用玻璃布、塑料薄膜作保护层，搭接应均匀且松紧适度。

K.风口外表装饰面应平整光滑，不得有明显的划伤、压痕与花斑，颜色应一致，焊点应光滑。

L.风口的转动、调节部分应灵活、可靠，定位后应无松动现象。

接口处不应有明显漏风，叶片角度调节范围应符合设计要求。

M.风阀的结构应牢靠，调节应灵活，定位准确、可靠并应标明风阀的关闭方向及调节角度。

N.电动与气动调风阀的执行机构及连动装置的动作应可靠，其调节范围及指示角度与阀扳开启角度相一致。

O.风管止回阀在设计风速下应能灵活开启和关闭，关闭时应严密，水平安装的止回阀应有可靠的平衡调节装置。

P.防火系统阀门及部件的制作，应符合设计规定，所采用的材料不得代换。

Q.防火阀动作应可靠，关闭时应严密，易熔件应为消防部门认可的标准
R.产品，其熔点温度应符合设计规定，内置易熔件的阀门应设便于更换易熔件的检查口。

S.管道阀门及仪表安装位置应正确，无渗漏。

7.电梯系统
1）机房
A.每台电梯应设独立的主电源开关，其容量应能切断电梯正常使用的最大电
流。

B.同机房有两台以上曳引机时，应设区分各开关对应电梯的标志。

C.控制线路中应设置有锁紧装置的计数器无故障运行不少于3000次。

D.控制系统应设置有效的相序、断相及过载保护装置。

E.曳引机应设手动紧急操作装置。

在开闸情况下，人力应可手动将电梯上下移
动。

无齿轮电梯应设紧急电动操作装置，使电梯能在断电时就近平层。

F.盘车处应明显标出轿厢升降方向。

G.制动器动作应灵活可靠，运行时无摩擦，制停时应无撞击声，严禁带闸行。

开闸间隙不超过0.7mm。

H.测速发电机如用链带传动时，应设安全开关，反馈电压断电后，电梯应立即
制动。

I.限速器调节部位加封记，标明动作速度，标出安全钳动作相应的旋转方向。

J.额定梯速大于1m/s时，限速器应设安全开关。

2）井道
A.上下限位开关应完好有效，且不应与上下极限开关同时操作。

极限开关动作
后，对重或轿厢均不应与缓冲器相接触。

B.当轿厢对重完全压实在缓冲器上时，导轨的进一步制导行程必须不小于
0.1+0.0352（m）。

C.轿顶对重侧应设置防护拦，其它侧与井道壁间距大于300 mm时，应设置护
拦。

D.曳引绳受力应相近，其差值应小于等于5%，绳头组合应可靠，绳头板固定应
牢固，曳引绳不应有死弯、扭曲、断丝、磨损。

E.轿顶应设置能切断轿内一切操作和自动开关回路的检修操纵装置，各按钮开
关标明其功能名称，安全开关应带红色标志。

F.当轿厢设有安全窗时，其安全窗应设置有效的安全开关。

G.层门、轿门下端与地坎的间隙应为4～8mm，层门滑块的固定应牢固，滑块不
应脱出地坎滑槽。

H.开门刀与滚轮的齿合深度应满足大于等于5mm，运行时间门刀与滚轮、门刀
与地坎、滚轮与轿坎不应相碰。

I.层门应设置直接式的电气机械联锁，其齿合深度应满足大于等于7mm，侧隙1～3mm，
接触应可靠，固定应牢固，被动门应有开关。

J.按照施工规范或设计要求设置井道灯。

3）井道与轿厢
A.层门开启时，在应急状态下，电梯应以小于等于0.63 m/s的检修度运行。

B.各层门应设置机械钥匙开锁装置，动作应灵活可靠。

C.轿厢最大有效面积应满足GB7588中8.2.1及8.2.4条规定，如大于上述规
定时，应采取有效措施，满足使用工况要求。

D.具有无司机操作功能的电梯应设备防挤压的安全保护装置，动作应可靠。

有
司机操作的电梯，门不应持续关闭，应点动关闭。

E.有贯通门轿厢的电梯，当无层门的层站时，相应的轿门不得开启。

F.自动层门应设置自动关闭装置，动作应灵活可靠，如其采用重锤式机构，其
重锤滑道下端应有封闭装置。

G.轿厢操纵盘上应设置能切断控制电源的电锁，电锁应用专用钥匙控制，用文
字标注的按钮、开关应用中文标明其功能名称。

H.轿厢内设有易于识别和触及的报警装置。

电梯行程超过30米，轿厢与机房
之间应设对讲装置。

I.安全蟓钳楔块间隙两侧应均匀，运作应灵活可靠。

J.补偿链应设置二次保护，运行时补偿链不应与其他物体碰撞。

K.额定梯速大于等于2.5m/s时，应设置补偿绳，并设安全开关及防跳装置。

L.选层器接点清洁可靠，钢带应设安全开关。

M.底坑对重侧应设置不低于1.7m的护栏，通井道应设置不低于2.5m护栏隔离。

N.轿厢下梁碰板至缓冲器距离，弹簧200～350mm、液压150～400mm。

O.对重下梁碰板至缓冲器距离，弹簧200～350mm、液压150～400mm。

P.液压缓冲器应设置复位开关，油量充足，复位灵活。

柱塞垂直度偏差不大于
0.5mm。

并采取防尘、防锈措施。

Q.限速器张紧装置应设置安全开关，动作应灵活可靠。

R.底坑不应存有积水或杂物，深度大于1.6m时，应设置爬梯。

S.底坑不应设置自动复位的红色安全开关及电源插座。

T.平衡系数应为40～50％。

4）试验
A安全钳试验：当限速器动作时，楔块或卡紧件应能可靠地将轿厢制停于导轨上，且轿底倾斜不超过5％。

B超载报警安全装置试验：动作应灵敏可靠。

超载实验-轿厢内100～110%的载荷，其装置应动作，超载灯亮，不能起动。

解除超载装置，轿厢内均匀分布110％的额定负荷，上下运行0.5小时。

C 消防功能试验-装置应灵活可靠。

D 电梯起、制动，加、减速度试验。

附件：项目验收参照规范：
✧混凝土结构工程施工及验收规范 GB50204-92
✧地下防水工程施工及验收规范 GBJ208-83
✧建筑地面工程施工及验收规范 GB50209-95
✧装饰工程施工及验收规范 GBJ210-83
✧建筑防腐蚀工程施工及验收规范 GB50212-91
✧采暖与卫生工程施工及验收规范 GBJ242-82
✧电气装置安装工程电器照明装置施工及验收规范 GB50259-96 ✧给排水管道工程施工及验收规范 GB50268-97
✧民用闭路监视电视系统工程技术规范 GB50198-94
✧有线电视系统工程技术规范 GB50200-94
✧民用闭路监视电视系统工程技术规范 GB50198-94
✧建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范 GB/T50312-2000
✧工程网络计划技术规程 JGJ/T121-99
✧家用燃气燃烧器具安装及验收规程 CJJ12-99
✧高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95
✧汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97
✧自动喷水灭火系统设计防火规范 GBJ84-85
✧火灾自动报警系统设计防火规范 GB50116-98
✧建筑灭火器配置设计规范 GBJ140-90
✧高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95
✧火灾自动报警系统施工及验收规范 GB50166-92
✧建筑内部装修设计防火规范 GB50222-95
✧自动喷水灭火系统施工及验收规范 GB50261-96
✧供配电系统设计规范 GB50052-95
✧电气装置安装工程高压电器施工及验收规范 GBJ147-90
✧电气装置安装工程电气设备交接试验标准 GB50150-91
✧电气装置安装工程旋转电机施工及验收规范 GB50170-92
✧电气装置安装工程接地装置施工及验收规范 GB50169-92
✧电子计算机机房设计规范 GB50174-93
✧电气装置安装工程电梯电气装置施工及验收规范 GB50182-93。