物业管理实务讲解

3、公正原则
如：评标委员会的组织应当 具有中立性、权威性和法定 性。 评标应当依据已经在招标文 件中公开的标准进行。
评标委员会由招标人代表和物业管 理方面的专家组成，
成员为5人以上单数，
其中招标人代表以外的物业管理方 面的专家不得少于总人数的2/3。
4、诚实信用原则
如：招标人不得与投标人串通 投标。 资质、业绩要真实。 防止“低价烂标”。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方 式选聘具有相应资质的物业服务企业。
投标人少于3个或住宅规模较小的，经批准可 采用协议方式选聘物业服务企业。
一、物业管理招标的含义
物业管理招标是指：开发商或 业主大会所授权的业主委员会
为即将竣工使用或正在使用的物业寻找物业服 务企业而
制定出符合其管理服务要求和标准的招标文件， 向社会公开招聘，
施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
２、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
３、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
４、物业管理所必需的其他资料。
第三十七条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办 理物业验收手续。
二、物业承接查验的概念
指物业服务企业承接房地产开发企业、公有房屋出售 单位或业主、业主大会委托管理的
竣工 验收
房产 开发 企业
承接 查验
物管 公司
一、承接查验的法律依据
《物业管理条例》
第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、 共用设施设备进行查验。
第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向
物业服务企业移交下列资料：
１、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设
第一节 前 期 介 入
早期介入
中期介入
晚期介入
决策、立 项、可研
勘察、规 划、设计
施工
竣工 验收
前期介入
承
接
查
用户入伙、
验
装修管理
前期物 业管理
解聘前期物业 服务企业
成立业主大会
签订物业服务合同
常规物业管理阶段
物业管理的前期介入
一、前期介入的概念 物业管理的前期介入，是指物业服务企
业在正式承接物业之前的各个阶段 就参与决策，制定出物业管理方案， 并从物业管理的角度提出意见和建议， 以使建成后的物业能满足业主或使用人
物业管理实务
【引言】：物业管理实务流程
一、物业管理招投标 二、物业管理前期介入
三、物业承接查验 四、入住手续的办理 五、装饰装修管理 六、房屋、附属设施设备以及环境管理
第一章 物业管理招标投标
第一节 物业管理招标
法律依据：
《物业管理条例》第 24条
国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管 理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具 有相ຫໍສະໝຸດ Baidu资质的物业服务企业。
求与标准，编制投标文件， 参与投标竞争的行为。
二、物业管理投标程序
（一）、获取 招标信息
（二）、 、项目 评估与风险防范
（四） 、考察现场，参 加标前会议
（三） 、通过资格 审查，取得招标文件
（四） 、编制投标文件
（五） 、封送标书
（七）、中标，签 订物业服务合同
（六）、参加开 标、现场答辩
第二章 前期介入与前期物业管理
• 请总结:两者的区别???
前期物业服务合同 与物业服务合同的区别 1、合同主体不同
２、合同内容不同
３、合同的期限不同
《条例》第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；
但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的 物业服务合同生效的，前期物业服务合同 终止。
第二节 物业的承接查验
建设 施工 单位
《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在
交付使用前90日完成。
2、两份书面文件 《前期物业服务合同》 《临时管理规约》
3、配置必要的物管用房 4、筹建业主大会 5、承担相关的费用
6、在承接查验时，移交相关的资料
五、物业管理招标的程序
1、成立招标领导小组， 选择招标方式
2、编制招标文件
四、物业管理招标的时限
1、销售前，招标选聘具有相应资 质的物业服务企业进行前期物 业管理。
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》
第十九条 通过招标投标方式选择物业服务企业的，招
标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在
现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得
的需求。
物业管理的早期介入
二、前期介入的性质 – （1）是在新建物业竣工之前，建设 单位根据项目开发建设的需要所引入 的物业管理咨询活动。 – （2）服务的对象是建设单位。 – 由建设单位支付相关费用。 – 尚未形成对物业主体的管理，但属于 物业管理的一个重要阶段。
前期物业管理
（一）、什么是前期物业管理？
并采取科学的方法进行分析和判断， 最终确定物业服务企业的全过程。
二、物业管理招投标的方式
1、公开招标
招标公告（在两个网站发布免费招标公告！！）
中国住宅与房地产信息网和 中国物业管理协会网
2、邀请招标
投标邀请函
两种方式的优劣比较： 经费、时间、公开范围、竞争性
三、物业管理招投标的原则
1、公开原则
如：招投标活动中的条件、 程序、方法、过程、结果及 相关信息应保持公开。要在 截止到递交投标文件的同一 时间（开标时间）公开开标。
2、公平原则
如：招标人不得以不合理条 件限制或排斥潜在投标人， 不得采取歧视待遇，不得设 定不公正条件，任何投标人 都有一次，而且只能有一次 报价机会等。
新建或原有房屋时， 以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的 再检验。
房屋 开发商
物业
业主
施工 选聘物 销售 承接
入伙
建设 管公司
查验
装修等
前期物业管理
业主大会 选聘物 管公司
（二）、两个重要概念
前期物业管理
– 1、前期物业服务合同
• 业委会成立前，由房产开发企业与 其选聘的物业公司签定。
– 2、物业服务合同
• 业委会成立后，由业委会与业主大 会所选定的物业公司签定。
4、发出招标信息 前10天 3、招标行政备案
5、对投标申请人资格预审 8、标前会议
6、发放招标文件
7、组织现场考察
9、收存投标文件，开 标、评标、定标
10、发出中标通知书
12、签订服务合同
11、定标行政备案
第二节 物业管理投标
一、物业管理投标的概念
指符合投标条件的物业管理服务企业， 根据招标文件中确定的各项管理服务要