美国地产政策解读

美国地产政策解读

美国的住房政策主要包括直接提供资金进行资助的政策、信贷政策和税收政策。税收政策在美国住房业发展中发挥着非常重要的作用，目前，美国每年在住房税收方面的支出大大超过直接提供资金的资助力度。本文在系统收集相关文献和美国住房与城市发展部、统计局、州住房机构全国委员会、全国低收入住房联盟等机构发布的最新数据的基础上，对美国住房税收政策进行了阐述，并对其产生的效应进行了分析。

一、与住房有关的主要税种

在美国与住房有关的税种主要有: ①房地产税，又称不动产税。对土地和房屋征收，需要每年缴纳。税基是房地产评估值的一定比例( 各州规定不一，多数从20% ～ 100% 不等) 。目前美国的50 个州都征收这项税收，各州和地方政府的税率不同，大约为1% ～ 3%。房地产税多由地方政府征收。②房地产交易税。房地产买卖时缴纳。不同的州税率不一样，从科罗拉多州的0. 01% 到哥伦比亚特区的2. 2% 不等，征收该税的州中约2 /3 税率低于0. 5%。密西西比等15个州不征收房地产交易税。③所得税。个人所得税实行超额累进税率，最低税率为10%，最高税率为35%，房地产出租形式的收入适用该税。资本利得税( Capital Gains Tax) 依据房地产出售时所获得的差价收入征收，购入卖出间隔超过一年，适用的税率较低，购入卖出间隔不超过一年，适用的税率较高，与一般所得税的税率相同。④遗产税和赠予税。住房作为遗产和被赠予时征收该税。

二、住房业的税收优惠政策

美国住房产业的税收优惠基于对象可划分为两种类型，一种是针对有房户的税收优惠，另一种是针对住房投资者的税收优惠。2007 财政年度美国联邦政府与住房相关的税收总支出为1311 亿美元，受金融危机的影响， 2008 财政年度有所降低，为1111 亿美元。

1. 针对有房户的税收优惠

( 1) 将住房抵押贷款利息和不动产税从应纳税收入中扣除。美国早期税法规定，在征收个人所得税时对所有抵押贷款的利息支出均可减免。从1986 年起，只有用于购买、建造和修缮住房的贷款利息支出才可以减免税收，极大地刺激了住房

建设的发展和人们买房的积极性。从1997 年起，有房户被允许从其应纳税收入中减去首要住房( Primary Residence)和第二住房( Secondary Residence) 的价值不超过100万美元的住房抵押贷款利息。将住房抵押贷款利息从应纳税收入中扣除是联邦政府最大的税务支出项目之一， 2007 财政年度约减免税收737 亿美元。除了住房抵押贷款利息外，有房户可以从应纳税收入中减去他们在该纳税年度中为其拥有的首要住房缴纳不动产税。通过该项政策， 2007 财政年度约减免税收285 亿美元。2007 财政年度，上述两项扣除导致的个人所得税减免占当年与住房有关的税收总支出的78%。

( 2) 出售主要住房资本利得豁免。1997 年《纳税者负担减轻法案》实施，对原有的住房出售资本利得税减免政策进行了调整，统一了减免的标准，扩大了受益面。根据该法案，有房户出售过去5 年内居住满2 年( 可以是不连续的) 的首要住房的( 部分) 获益可免缴联邦资本利得税。单身的有房户免征资本利得税的最高收益为25 万美元，已婚夫妇免征资本利得税的最高收益为50 万美元。由于美国的房价并不高、房价变动也相对较小，住房出售收益能够达到以上额度的很少。对于某些特殊情况，如工作地点变更、健康原因、不可预见的环境变化( 死亡、离婚、分居、纳税者本人或其他特定的合格个人一胎多生) ，住房出售时可以按过去5 年内居住合格天数占730 天( 两年) 的比例对资本利得税进行减免。每两年，有房户可享受该项优惠一次。通过该项政策，2007财政年度约减免税收168 亿美元，占当年与住房有关的税收总支出的12. 8%。

( 3) 针对低于免税标准的有房户的税收减免。低于免税标准的有房户享受不到住房抵押贷款利息和不动产税扣除带来的所得税减免。根据2008 年实施的《住房援助法案》，2008 和2009 年，这部分有房户每年可以从应纳税收入中扣除一定数额的财产税( Property Tax) 从而获得相应的税收减免。对于单身有房户，扣除最高额度为500 美元; 对于已婚夫妇共同申报，扣除最高额度为1000 美元。缴付的财产税低于最高额度时，按缴付的财产税额执行。

2. 针对住房投资者的税收优惠

( 1) 低收入住房税收补贴。由1986 年颁布的《税收改革法》设立，它允许合格出租房的投资商在10 年内每年从应缴的联邦个人所得税中减去该不动产“资格基数”的一个固定比例。“资格基数”采取如下方法计算: 从项目的开发总费用中减

去地价及其他相关费用得到“合格基数”，合格基数乘以该项目中低收入住户单元所占的比例得到“资格基数”。项目位于房价相对收入偏高的“困难开发区”、低收入家庭集中的“合格人口普查区”时，将会额外得到一个130% 的“基数扩大系数”，从而提高资格基数值。对于新建项目和重大修缮项目，为期10 年的税收补贴总额相当于资格基数值的70%，每年可得到的税收补贴约为资格基数值的8% ～ 9%;对于修缮费用低于每单元3000 美元的不动产或那些同时接受其他联邦资助的不动产，为期10 年的税收补贴总额相当于资格基数值的30%，每年可得到的税收补贴约为资格基数值的3% ～ 4%。2007 财政年度，该项目减免的税收约为51亿美元，占当年与住房有关的税收总支出的3. 9%。

( 2) 与住房有关的免税债券发行。与住房有关的免税债券主要有抵押贷款收益债券、房屋贷款抵税凭证债券和多户住房债券。购买由各州为给首次购房的中低收入住户( 收入不高于当地收入平均水平的115%) 提供低息抵押贷款而发行的抵押贷款收益债券所赚取的利息免征所得税，以发行债券获得的收益提供的低息贷款可用于购买新建住房或者现有住房，要求住房价格不超过地区平均住房价格的90%。为发行房屋贷款抵税凭证而发行的债券利息免征所得税。首次购房的中低收入家庭通过凭证可从它们的联邦税单中减去他们支付的抵押贷款利息的10% ～ 50% ( 不超过2000 美元) 。该方法为那些收入不足以享受抵押贷款利息扣除退税的住户提供了纳税优惠。2007 财政年度，上述两种债券的利息免征所得税13 亿美元。购买由各州为提供低息抵押贷款资助出租房开发而发行的多户住房债券所获的利息免征所得税。这些出租房中至少应有20% 的住房单元( 在某些目标地区为15%) 必须为收入不高于地区平均水平50% 的家庭保留，或者40%的住房单元必须为收入不高于地区平均水平60%的家庭保留。2007 财政年度，多户住房债券的利息免征所得税7 亿美元。2007 财政年度，与住房有关的免税债券发行导致的税收减免占当年与住房有关的税收总支出的1. 5%。

( 3) 历史建筑修缮税收补贴。历史建筑修缮税收补贴由1978 年的《税法》设立，它允许参与由联邦指定的历史性建筑物修缮工程的投资商获得联邦所得税补贴，价值1 美元的补贴就等于减去1 美元的应缴所得税。该补贴在数额上等于项目修缮花费的20%。历史建筑修缮税收补贴对于居住建筑和非居住建筑同时适用。2007 财政年度，历史建筑修缮税收补贴为4 亿美元，占当年与住房有关的税收总支出的0.