保利地产筹资分析

一、公司背景：

上海保利房地产开发有限公司成立于2003年，注册资本金1亿元人民币，是保利房地产（集团）股份有限公司在上海业务的运作平台。公司下辖六个项目公司：上海建乔房地产有限公司、上海君兰置业有限公司、上海保利建锦房地产有限公司、上海城乾房地产开发有限公司、上海保利建霖房地产有限公司和上海保利建壅房地产有限公司。

公司目前在上海已开发六个住宅项目，分别是保利·十二橡树庄园、保利·香槟花园、保利·海上五月花、保利·西子湾、保利·叶上海和保利·林语溪。

保利·十二橡树庄园位于上海市松江区，占地16万平方米，是一个以独栋为主的纯别墅社区。该项目05年10月份陆续推向市场，总计为294户，目前已全部售罄，首批房源06年10月份已交付使用。

保利·香槟花园位于上海市杨浦区，属于东外滩规划区域。该项目为小高层住宅，总建筑面积约11万平方米，1期4栋169套房源于07年10月4日正式开盘，当天热销112套，其余可售房源于07年12月前全部售磬，目前仅余少量沿街商铺出售。可以预见，随着2008年6月底公寓的正式交房，东外滩版块的标志性建筑《东方渔人码头》的正式落成，此区域的商机不可限量。

保利·海上五月花位于上海嘉定菊园新区，总用地面积为32万平方米，净用地面积23万平米，总建设面积约30万平米，是一个集住宅和商业为一体的综合性项目。拥有都铎风格的英式联排别墅、优雅明快的花园洋房、现代简约的小高层公寓和商业街。

保利·西子湾，位于上海市松江区，总建筑面积37万平米，产品品质高端。依托天然活水通波塘的自然资源，在社区内部规划一条弯月型人工景观河，构成“两河三岸，一湾一岛”的大气布局，享受纯美自然的湾畔岛居生活。距离轨道9号线大学城站400米，是一个集交通枢纽中心、新城购物中心、休闲娱乐中心于一身的生态型社区。

保利·叶上海，位于上海市宝山区，总建筑面积约55万平方米，是一个集别墅、高层及商业配套、社区配套为一体的大型高尚开放式社区。一期别墅和高层预计在08年10月至11月销售。

保利·林语溪，位于上海市南汇区，总建筑面积约16万平方米，该项目为联排住宅和高层住宅，现处于设计规划中。

今后，公司一方面将做好现有项目的开发，巩固既有成果，另一方面，公司将加大项目拓展力度，争取在以上海为中心的长三角地区房地产市场占有更大的市场份额。

保利地产短期有偿债压力

年报显示，2011年保利地产(600048,股吧)存货增长比万科慢，够两年销售，负债情况好转，长期负债占比高，但短期仍有偿债压力。

4月6日，保利地产披露年报显示，保利地产(600048.SH)2011年末存货增加至1521

亿元，相比年初大幅提高38.41%。同年，保利地产实现销售金额732.42亿元，存货约相当于2年的销售量。而万科A(000002.SZ)披露，公司存货达2083亿元，同比2010年的1333亿元增长56%。公司2011年结算收入706.5亿元，存货约相当于公司2.9年销售量。

有相关统计数据显示，在已公布2011年业绩的48家A股上市房企中，截至2011年年末，存货合计高达5906.74亿元，同比增长45.8%，以2011年的销售节奏来看，48家房企目前存货的消化周期达4.6年，相比2010年同期延长了一年多时间。

中金公司在今天的报告分析，保利地产整体土地成本相对较高。公司2011年新增土地储备933万平方米，楼面地价为2582元/平米。过去三年公司新增土地储备达4100万平米，占到目前6120万平米未竣工土地储备的67%；公司地价占预期售价的比重为28%左右。

公司净负债率还在高位。期末公司净负债率119%，较2010年基本持平；期末公司账面现金181.5亿元，较上年同期下滑5%，而短期借款及一年以内到期的非流动负债为139.2亿元，占到账面资金的77%，面临一定的短期偿债压力。

报告分析称，根据简单测算，公司年建安支出将达到250~300亿左右，加上100亿左右的税费、费用及其他支出，90亿土地款支付(目前未付土地款111亿元)，140亿债务偿付，报告认为，财务压力之下，公司2012年继续拿地扩张空间将受到限制。而2500万平米的在建规模将保证公司有充足的可售资源，未来销售收入有望小幅增长。

保利地产2011年销售毛利率、净利率为37.2%、13.88%，万科为39.78%、13.41%，比2010年互有涨跌。针对温家宝总理表述的“房价与投入及合理利润相匹配”，保利地产董

事长宋广菊表示，目前房地产开发企业已经顺应政府和市场的要求，降低了盈利预期，主动进行价格调整。但是要使得房价回归合理，需要多管齐下，在相关主体进一步让利的情况下，提高居民收入，才能达到调控的目的，促使房地产行业健康发展。

据悉，2011年保利地产实现营业收入470.36亿元，同比增长31.04%，归属母公司所有者的净利润为65.31亿元，同比涨32.74%。

相比万科、中海地产（00688）以及恒大地产(03333.HK)等龙头房企2011年净利润来看，今年保利地产净利润已被拉开一段距离。据悉，中海以及恒大净利润突破百亿，而万科也接近百亿，达到92亿元。