房地产经济学试题答案

《房地产经济学》试题1 参考答案
一、单选题
DADDA DCBDB
二、多选题
ABCE ABD ABDE ABCDE AC
三、名词解释
1.房地产业: 以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

2.房地产商品的异质性：房地产位置的固定性决定了其异质性的存在。

每一幢房屋都会因其用途、结构、材料、装饰、样式、朝向、规模等的不同而产生许多相异之处。

由于房地产会受到土地、建造、经营等方面成本的影响，因而房地产自身价值会产生相异性。

与此同时，受到内外部环境的影响，房地产市场经济也会发生供需的动态变化，更使得房地产价值千差万别。

3.级差地租：是一个相对于绝对地租的概念，它是指租佃较好土地的农业资本家向该土地所有者缴纳的超额利润。

这个超额利润是由优等地和中等地农产品的个别生产价格低于按劣等地个别生产价格决定的社会生产价格的差额决定的。

绝对地租是优、中、劣各类土地必须交纳的地租。

4.房价收入比：是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。

5.房地产经营管理：房地产经营管理，一般是指房地产开发建设及其产品的出租、出售的经营管理。

四、判断题
对错错错对错错对错错
五、简答题
1.房地产业与一般产业相比具有哪些独特的产业特性？
答：房地产的特点决定了房地产业具有独特的行业特性。

主要表现在：
（1）先导性和基础性。

房地产商品社会必需的生产资料和生活资料，涉及社会生产和再生产过程的各个方面和各行各业，是各种社会经济活动运行的基础、物质载体空间条件，处于基础性产业地位。

同时，又由于房地产是城市开发、工业、商业以及其它
各行各业开发的先行者，因而房地产业也就成为先导性产业
（2）综合性和关联性。

房地产业是一个具有高度综合性的产业，它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门。

房地产业涉及多种生产元素，产业链特别长，产业关联度特别大，与众多产业部门密切相关，又具有高度关联性。

（3）资金密集型和高风险性。

由于房地产的价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是大量资金运作的过程，因此房地产业是一个资金密集的高投资行业。

又由于房地产投资周期长及其固定性、变现能力差等特点，涉及的风险也相对较大，因而是一个高风险行业。

所以，房地产是一个高投资和高风险并存的行业。

（4）级差收益型和区域性。

房地产空间的固定性使其受制于区域性的特点特别明显，不同区域存在明显差异。

而且区位的不同也使房地产价格出现巨大分异，形成级差收益相差巨大。

这种区域性造成房地产市场的地区性特别强，房地产供给和需求只能在本区域范围内求得平衡。

（5）权利主导型和制约型。

房地产的固定性，使房地产交易不象一般商品交换那样发生商品物体位移，而是权利关系的交易和转让，存在一种复杂的权利关系。

所以，房地产交易活动必须主要依靠契约、法律法规制约和规范。

同时，房地产业还要受到外部性的特点的制约，服从城市规划和土地利用规划。

房地产业的运作还必须与其它产业协调，在宏观调控下规范运行。

充分认识房地产业的上述特点，对于微观企业的运行和国家的宏观调控具有重大意义。

2.房地产投资过程包括哪几个阶段？其主要内容是什么？
投资机会选择与策分析阶段：市场分析、财务分析、可行性分析；
前期准备阶段：对项目具体范围及地块的地质特征、规划用途等进行实地调查和咨询取证；获取土地使用权；进行征地与拆迁工作；获得规划许可，进行规划设计并制订出投资实施计划；施工现场的“三通一平”或“七通一平”工作；进行有关的谈判、协商及协议的签订工作；有关房地产政策、法规的咨询等；
投资实施阶段：房地产的开发建设；投资回收与终止阶段：将开发出的房地产作为商品进行销售（出租收取租金）；将开发出的房地产作为物业进行经营。

3.房地产开发项目的经济评价主要是从哪些方面进行的？它们是如何进行的？
（1）盈利能力指标：成本利润率、投资利润率、资本金利润率、静态投资回收期（2）清偿能力指标：借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率
4. 房地产经营决策有哪些类型和方法？
类型：战略决策与战术决策；程序化决策与非程序化决策；数量型决策与非数量型决策；确定型决策、不确定型决策、风险型决策
方法：定量决策方法、定性决策方法
5. 房地产抵押贷款、证券的发行要经历哪些过程？
(1)构造资产池；（2）转让贷款；（3）完善交易结构；（4）信用提高；（5）信用评级；（6）发售证券
六、论述题
言之成理即可。