成都写字楼市场研究

选择成都十一个写字楼 项目作为样本研究。
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市场概况
香格里拉中心
汇日央扩国际广场
时代广场
冠城广场
国航世纪中心
城市之心
中环广场
川信大厦
威斯顿联邦大厦
华敏翰尊国际大厦
力宝大厦
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市场概况
成都优质写字楼与标准甲级写字楼的比较
《标准》甲级写字楼产品特征
地理位置
位于中央商务区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。
NA 50 无
NA
100 >30 无
NA
NA 36 无
NA
NA 36 无
200
NA 36 无
NA
NA 36 无
NA
NA 36 无
NA
NA NA 60
200
>100 60 无
NA
NA NA 无
注： 1）表中 数据为符合《成都商务写字楼等级指导标准》对甲级写字楼的定义； 2）电梯载重：个别写字楼配置了一种以上的电梯，此数据为最大载重量； 3）办公区活荷载：国家标准为200kg/m2。《标准》规定的标准为250kg/m2。NA表示数据无法获得； 4）电力荷载：国家标准为60w/m2。《标准》规定的标准为不低于120w/m2； 5）新风量：2005年7月1日实施的《公共建筑节能设计标准》规定，写字楼新风量不低于30m3/人/小时。《标准》规定的标准为大于50m
市场概况
• 成都市写字楼建设基本从1996年开始。1996至2006 年期间，各年销售面积比较平稳，年均销售面积11 万平方米。2007、2008年，写字楼销售面积出现大 幅度上升，年均销售面积达到38万平方米，表明市 场状况良好，消化能力增强； • 受写字楼投资热潮的影响，成都写字楼竣工面积较高 年份主要集中在1996-1999年之间，年均竣工量约为 27万平方米。此阶段推出的写字楼绝大部分为中低
出市场对写字楼物业强劲的需求。
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市场概况
• 虽然至2008年年底成都写字楼存量达到241万平方米 ，但多数为中低档写字楼，高档写字楼仅为55万平 方米，仅占总量的23%； • 为引导成都市办公物业由量到质的转变，促进成都写 字楼的健康发展，2008年3月27日，成都市商务局结 合专业顾问机构的意见，发布了《成都商务写字楼等 级指导标准》（下称《标准》），将写字楼按照所在 地理位置、硬件设施、物业管理、人性化、商务配套 五个方面划分为顶级、甲级和乙级； • 地理位置 • 硬件设施 • 物业管理 • 人性化 • 商务配套 • 租金水平 • 售价水平 • 硬件设施 甲级写字楼 优质写字楼
城市之心 CBD 中环广场 CBD 华敏翰尊 CBD 国际大厦 威斯顿联 SBD 邦大厦 汇日央扩 SBD 国际广场 力宝大厦 SBD 国航世纪 SBD 中心
1998
2002 2006 2007 2003 2006 2008 2008
1×37
1×30 2×38 1×45 1×24 1×26 1×23 2×24
成都市写字楼整体市场表现
万平方米 45 40 35 50% 40% 30% 20% 10% 0%
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008E
30 25 20 15 10
5 0 竣工面积 销售面积 空置率
档写字楼，高档写字楼仅占竣工总量的小部分。市场
46,500
38,550 47,147 48,740 20,179 54,268 51,961 85,140
1,500
1,555 847 1,495 1,187 1,613 2,905 1,770
3.1
3.3 3.3 3.2 3.2 3.7 3.4 3.6
69%
70% 75% 60% 68% 78% 69% 70%
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供应分析
成都优质写字楼裙楼及大堂业态
裙楼 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 项目名称 面积（m2） 香格里拉 汇日央扩 时代广场 中环广场 城市之心 川信大厦 威斯顿联邦 冠城广场 华敏翰尊 力宝大厦 国航世纪中心 \ 1,000 25,565 30,000 10,000 4,000 16,877 22,000 26,000 10,443 1,200 层数 \ 4 5 5 5 6 5 5 5 3 1 层高（m） \ 4.0 1F：5.0 2-5F：4.2 4.8 4.2 4.0 4.5 4.5 4.5 4.8 4.2 业态 \ 民生银行 百盛百货 新世界百货、汇丰银行 新华书店、东亚银行 美美力诚百货 仁和春天百货、南亭酒楼 光大银行、建设银行、太平 人寿、利苑金阁酒楼 王府井百货、渣打银行 重庆银行、猫头鹰餐饮 上海银行 面积（m2） 挑高（m） 1,238 200 480 100 X 2 300 300 1,000 350 557 280 X 2 250 9.0 13.8 9.2 10.0 5.6 10.0 7.8 5.5 5.7 9.6，局部 19.2 19.2 业态 汇丰银行、华侨银行 汇丰银行、Spring Time咖啡厅 渣打银行、招商银行ATM机 \ \ 咖啡厅 星巴克咖啡厅 \ \ \ \ 大堂
各写字楼入市时间
冠城广场
城市之心
力宝大厦 国航世纪中心
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
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供应分析
现有项目分布图
1 1 2 2 3 6 7 4 5 3 4 5 8 6 7 8 9 9 11 10 10 11 冠城广场 华敏翰尊国际大厦 城市之心 中环广场 时代广场 川信大厦 汇日央扩国际广场 香格里拉中心 威斯顿联邦大厦 力宝大厦 国航世纪中心
• SBD已入伙的优质写字楼共有4座，总办公建筑面积约为21万平 方米，占整个成都市优质写字楼总量的38%；
• 目前入伙的优质写字楼有5座由烂尾楼改建，硬件方面存在较多的 缺陷。
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供应分析
• 1998年，成都第一座优质写字楼冠城广场 入市，拉开了成都优质写字楼建设的序幕； • 1998年至2004年之间，优质写字楼新增供 应缓慢，年均入市的写字楼面积约为23,000 平方米； • 2005年至2008年之间，优质写字楼供应量 出现较大增加，年均入市的写字楼面积约为 95,000平方米。同时写字楼的品质也出现了 较大的提升，典型代表为只租不售的香格里 拉中心写字楼； • 至2009年8月底，成都优质写字楼存量为 54.7万平方米； • 截至2009年8月底，同其他城市相比，成都 优质写字楼存量相对较少。（作为参考，北 京、深圳甲级写字楼存量数据分别为810、 156万平方米）
交付标准
硬件设施 大堂 净高 电梯 空调 产权形式 物业管理 入住率 物业管理 人性化
商务配套
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优质写字楼市场研究
市场概况
供应分析
需求分析 客户群特征分析
竞争性项目分析
未来写字楼市场发展预测
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供应分析
目前成都已入伙的优质写字楼共有11座，总办公建筑面积约为55万 平方米，主要分布在中央商务区（CBD）及科技商务区（SBD）。 • CBD位于滨江路、东城根街、新华大道和红星路相交的范围内， 覆盖了成都三大传统商圈春熙路、盐市口和骡马市的大部分区域 。作为成都最繁华的商务中心，基础设施完善，商务氛围浓厚， 是成都写字楼发展最早的区域； • SBD位于人民南路，北起临锦江、南至火车南站长约4.3千米的沿 线带状区域，是连接CBD与高新南区行政新区的重要经济轴线。 • CBD是成都优质写字楼最早入市的区域，目前已入伙的优质写字 楼共有7座，总办公建筑面积为34万平方米，占整个成都优质写字 楼总量的62%；
平方米
600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 新增供应量 存量
成都优质写字楼供应量分析
数据来源:第一太平戴维斯
香格里拉 华敏翰尊 威斯顿联邦 川信大厦 汇日央扩 中环广场 时代广场
15ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
15 16 11 17 15 16 18
租售
租售 租售 租售
注：以上数据截至2009年9月底。 28 / 209
供应分析
成都优质写字楼主要指标（续）
主要指标 香格里拉 中心 汇日央扩 时代广场 冠城广场 城市之心 中环广场 51,868 1,613 1:136 1:8,645 1,350 2.70 54,000 2,684 1:213 1:4,500 1,350 2.45 59,000 1,649 1:152 1:9,833 1,000 2.50 38,550 1,555 1:183 1:6,425 1,000 2.50 47,147 847 1:351 1:5,893 1,150 2.35 川信大厦 46,500 1,500 1:329 1:5,813 1,000 2.55 威斯顿联邦 华敏翰尊 大厦 国际大厦 20,179 1,187 1:181 1:5,045 1,000 2.45 48,740 1,495 1:297 1:4,874 1,600 2.55 力宝大厦 51,961 2,904 1:176 1:2,165 1,350 2.60 国航世纪 中心 85,140 1,770 1;142 1:6,083 1,600 2.70
车位比范围为1:95~1:350之间，半数基本满足1:150的车位比。
绝大部分为毛坯交房；大部分电源供应小于每平方米80Va； 仅少数提供24小时暖水供应；楼板承重基本达到要求。 多数大堂较窄，装修标准不高。 2.40-2.70米，绝大多数在2.7米以下。 每部电梯服务面积为3,725-14,000平方米，绝大部分在5,000 平方米以上，人货梯相对独立。 大部分未采用四管制中央空调系统 多数对外分零销售。 物业1至2年的入住率在35%至70%。 物管整体水平普遍不高。 落成时间较早，或由烂尾楼改造而成，物业老化严 重，环保性能较差，空间舒适度差。 多数配套不完善。 注： 部分为成都符合《标准》的指标。
入驻率 租售方式
88% 72% 50% 租售 只租 租售
售价 （元/m2） 12,000-15,000 \ 7,000-10,000
租金 管理费 （元/m2/月） （元/月/m2） 90-130 130-150 70-90 15 20 15
时代广场 CBD 香格里拉 CBD 冠城广场 CBD
川信大厦 CBD
85%
90% 68% 70% 90% 99% 65% 74%
租售
租售 只租 只租
8,000-10,000
10,000-12,000 \ \ 11,000-14,000 12,000-16,000 12,000-15,000 13,000-15,000
70-100
80-110 90-115 70-110 110-140 120-140 90-130 90-130
注：香格里拉中心写字楼虽然并未位于CBD区域，但为了便于归 纳统计，仍将其并入CBD范围内。
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供应分析
成都优质写字楼主要指标
项目 区域 入伙时间 栋×层
2005 2007 2000 1×28 1×30 1×38 写字楼建筑面积 标准层面积 标准层高 实用率 （m2） （m2） （m） 54,000 41,574 59,000 2,684 1,485 1,649 3.4 4.0 3.4 70% 75% 72%
办公部分建筑面积(m2) 41,574 标准层面积(m2) 车位面积比 电梯面积比 电梯载重(kg/部) 标准层净高(m) 办公区活荷载(kg/m2) 电力荷载(w/m2) 新风量(m3/人/小时) 架高地台(mm) 1,485 1:95 1:3,725 1,800 2.65
NA
80 NA 150
NA
经过1999-2008年的调整、分化，写字楼竣工量有所 回落，但整体档次有所提高； • 1997-2008年，受益于成都第三产业的迅速发展，成 都市场对写字楼物业的吸收状况良好，空置率*迅速 下降。至2008年底，整体空置率已下降至5%，反映
数据来源：成都统计年鉴。由于2008年统计数据尚未公 布，因此2008年数据为预测值 *：空置率=总空置面积/总竣工面积，总竣工面积从1996年 开始累加
• 业界共识
• 商务配套
• 由于《标准》起点较高，成都现有写字楼均不能完全
达到《标准》对甲级写字楼的要求。为了研究成都写 字楼同标准甲级写字楼的差距，本公司根据租金水平 、售价水平、硬件设施等，结合业界的普遍共识，挑 选了代表成都市写字楼最高品质的十一个样本进行研 究，并将这些写字楼定义为优质写字楼。
成都优质写字楼产品特征
大部分位于CBD，交通便利，周边配套设施较为完善。 847-2,684平方米，大部分在1,200平方米以上。
单层面积
停车位
至少1,000平方米。 每100-150平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车 位或者周边必须有足够的车位提供。 架空地板；为客户提供最少每平方米80Va的电源供应；配有后备电源 ；24小时分别提供冷暖水；每平方米最少承重为250公斤等。 宽敞华丽的大堂及流通区。 2.70米左右。 每部电梯服务面积不超过5,000平方米，客货梯分离。 四管制+两管制中央空调 开发商持有不低于一半。 1至2年内不得低于65%。 提供高质量的物管服务。 采光充足，环保性能好；空间舒适，温度适宜，空气流畅；有残疾人 专用通道。 会议室，银行，邮局，旅游航空服务，便利店、餐厅。