商业街招商方案

3. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商业街面积和类型
2#商业一层：
215 217 216
214 213 212 211
103.85
121.75
120.42
121.72
62.65
134.1 109.71
使用面积共计774.20平米
3. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商业街面积和类型
Weakness
项目一期刚刚落成，距离业主入住还有较长时间， 二期的建设还需一年以上时间，由于项目前期没有大量 稳定的客流，故商业培养期较长，培养期内租金水平较 低，需引入抗风险能力较强，有持久经营能力的，有很 好知名度的商户入驻。 项目所在福山区处于政府规划的工业中心，亦属于烟 台市老城区，近几年处于旧城改造阶段，项目周边亦涉 及多项市政施工，对人流、车流影响较大。
在项目周边居住的人群
满足他们基本的商业需要，这里是他们最喜欢的 购物场所
Jewelry and treasure ,watch and leather bag,children’s goods, home accessories, sporting goods, dining,books and music 珠宝配饰，手表皮具，儿童用品，家居饰品，运动 产品，餐厅，图书和音像 Exercise and personal care 健身与个人护理
2.1 Catchment Areas 商圈界定
※通过实地考察，项目周边 分布最多的商业业态是餐饮， 以地方特色中式餐厅、火锅 香锅类为主，缺少西式咖啡 酒吧以及快餐简餐类的品牌。 ※同时，生活配套类商户也 较多，比如，中国建设银行、 洗衣店、药店、布艺、家居 家纺、儿童用品等。 ※娱乐休闲业态包括：网吧、 KTV、养生会所等。
2.3 Market Positioning 市场定位
※ 根据市场分析和需求研究的结果，同 时考虑到地块的周边环境，我们认为阳 光首院商业街的定位如下：
阳光首院
主要服务于项目自身的消费人群， 兼顾本地消费者追求健康娱乐、休 闲购物的需要，充分发挥意式托斯 卡纳风情的展示功能，塑造一个生 活享乐型的综合性商业街区。
※项目地处烟台夹河之畔，与烟台市仅有的湿地公园几步之遥，与烟台“城市绿肺”——夹 河岛隔河滨路相望，东侧紧邻银河广场和夹河沿岸景观带。 ※主要公交线路： 31路、36路、522路、301路（银河名都站点下车）可以直达本项目 ※中小学：永福园小学、东华小学、产业区中心小学和烟台市实验中学 综合商场：两处家家悦超市、福海路上的振华量贩、振华购物广场，以及天府街即将开业的 沃尔玛超市等 幼儿园：金桥双语幼儿园、永福园幼儿园、金泰幼儿园 银行：建行、农村信用社、交行、邮政储蓄 邮局:中国邮政北二路支局 医院：银华医院、天府中医院和福山医院 休闲娱乐设施：银河广场、河滨绿化休闲带、生态湿地公园、高尔夫练习场等 餐厅：风情美食街
311-317 321-327
1112.85 1143.91 3861.45
3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合
餐饮品牌建议：
品牌 半畝圆 元绿回转寿司 仙踪林 一品三笑 巴贝拉 吉野家 客单价 （元） 25 55 40 20 40 25 菜系 中式快餐 日式快餐 中式快餐 中式快餐 西式快餐 日式快餐 LOGO
3.0 MERCHANDISE AND TENANT MIX 商品/客户组合
3.1 Size and Type of Shopping Avenue 商业街面积和类型 3.2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合 mix商品/
3. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商业街面积和类型
Opportunity
2010年，烟台市实现GDP 3728亿元，在山东省排 第二，仅次于青岛市。烟台市社会消费品零售总额达 1220 亿元，在山东省排第三，充分展示了烟台市商 贸业发展的良好态势。 项目所处的福山区中高档物业集中，如香逸中央、 星河城、御花园，北美枫情等。这里聚集了大量的高 收入人群，无论是置业还是购物，消费力都相当高。 烟台市大部分住宅同质化现象严重，主要以高层+ 小高层的小区居多。因此多层与别墅产品越来越稀缺。
2#商ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ二层：
216
215
214
213
222
221
103.85
121.75 120.42
226.53 141.35 116.59
使用面积共计830.49平米
3. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商业街面积和类型
3#商业一层：
317 316 315 314 313 312 311
休闲
安踏
300-400
运动
匡威
400-500
运动
美津浓
400-500
运动
背靠背
400-500
运动
3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合
箱包、皮具品牌建议：
品牌 客单价 （元） 400-600 业种 LOGO
金利来
皮具
袋鼠
400-600
皮具
老人头
400-500
皮具
眼镜
Q'ggle
200-300
首饰
阿努比斯 250-350
首饰
3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合
体育运动集合店品牌建议：
品牌
运动100
业种
体育、户外
LOGO
锐力体育 体育、户外
宝盛道吉 体育、户外
法雅体育 体育、户外
3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合
Threat
项目距离烟台市级商圈——海港路商圈，以及黄 务区级商业中心和幸福区级商业中心较远，商业氛 围略显冷淡，不是成熟的商圈，故在招商进程中存 在一定的困难，预计商户免租期较长。 在烟台市商业街的竞争中，本项目与滨海广场国际 步行街、朝阳历史文化街、北大西服装精品街、时 代广场动漫风情特色街等商业街相比，无论在建筑 规模、文化底蕴、人流聚集程度上都存在一定劣势， 故需要错位经营，突出本项目特色。
404.14
141.49 102.98
120.42
120.42
120.42 102.98
使用面积共计1112.85平米
3. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商业街面积和类型
3#商业二层：
327 326 325 324 323 322
321
435.20
141.49
2.0 Market Positioning 市场定位
2.1 Catchment Areas 商圈界定 2.2 Customer Profile 消费者情况 2.3 Market Positioning 市场定位
2.1 Catchment Areas 商圈界定
※第一商圈 - 本项目内的居 住人群，预计第一商圈人口 可达到1-2万人。 ※第二商圈 – 项目所在地区 周边约1公里范围内的办公 和居住人口，北至永达街， 南至夹河、西至福海路、东 至河滨路环。预计第二商圈 内约有10万人。
皮尔卡丹 400-600
皮具
花花公子 400-600
皮具
老船长
400-500
皮具
红蜻蜓
400-600
皮具
3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合
饰品、眼镜类品牌建议：
品牌 客单价 （元） 100-200
业种
LOGO
诺诗兰
帽子
SHE'S
100-200
首饰
宝岛眼镜 300-400
儿童品牌建议：
品牌 客单价 （元） 400-500 业种 LOGO
1.1 Project Location 地理位置
※ 阳光首院项目位于烟台市汇福街 与松霞路交汇处的东北角，项目南至 汇福街，北至盐场街（建设中），西 至松霞路，东至规划路。项目总建筑 面积约41万平方米。 ※项目临近烟台的母亲河、城市之河 -夹河，靠近夹河生态景观带、湿地 公园、四大城市广场，生态环境优越， 居住氛围成熟，具有绝版的自然生态 环境及市场中极为稀缺的低密住宅产 品规划。项目定位为纯正意大利托斯 卡纳风情高端水岸社区。
102.98
120.42
120.42
120.42 102.98
使用面积共计1143.91平米
3. 1 Size and Type of Shopping Avenue 商业街面积和类型
2#商业 1F 2F 3#商业 1F 2F 合计
铺位编号 211-217 221-226
使用面积 （平米） 774.20 830.49
三里屯SOHO市场调研报告
烟台阳光首院项目招商方案
目录
1.0 PROJECT BACKGROUND 项目介绍
1.1 Project Location 地理位置 1.2 Background 项目背景 1.3 Characteristics of nearby regions 周边地区特征 1.4 SWOT analysis 地块SWOT分析 地块SWOT分析
真功夫
28
中式快餐
味千拉面
30
日式快餐
桂林人 优根芙丝
25 30
中式快餐 冰激凌
汉堡王
30
西式快餐
3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合
休闲服装品牌建议：
品牌 佐丹奴 客单价 （元） 300-400 业种 休闲 LOGO
堡狮龙
300-400
休闲
K2
200-300
本项目所在地
1.2 Background 项目背景
阳光首院 项目规划总用地面积： 195,600平方米 总建筑面积： 413,900平 方米 由72栋别墅（含龙院别墅、 合院别墅），4栋4层花园 洋房，1栋五层洋房，10 余栋高层公寓，8000余平 米商业组成 容积率：1.6 车位情况：1:1
1.3 Characteristics of nearby regions 周边地区特征
休闲
阿瑟斯
200-300
休闲
曼迪飞
200-300
休闲
阿依莲
200-300
休闲
罗宾汉
200-300
休闲
3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合
休闲服装品牌建议：
品牌 坚持我的 客单价 （元） 300-400 业种 休闲 LOGO
以纯
200-300
休闲
班尼路
300-400
2.2 Customer Profile 消费者情况
消费者需求描述：
Customer Type 消费者类型 How We Want Them to Think of SHOUYUAN 希望他们如何思考阳光首院 Retail Needs 商业需求
在福山区办公的人群
午餐和下班后休闲购物的主要选择
Beer Café and fast food酒吧咖啡和快餐简餐 Cosmetics, shoes, bags, work and casual fashion, business goods 化妆品，鞋，包，职业和休闲服装，办公用品
1.4 SWOT analysis 地块SWOT分析 Strength
项目位置优越，交通便利，靠近夹河生态景观带、 湿地公园，是区域内标志性特色社区； 项目展示面充分，建筑艺术具有意大利托斯卡纳风 情，是烟台市的一颗明珠，吸引着省内大量富足人 群的目光； 作为综合性社区，阳光首院商业部分建筑特征显著， 可视性极佳，为商户提供了良好的展示空间。8000 余平米商业能够满足社区内2-3万人的生活购物需求， 社区本身亦能够为商圈带来大量稳定的消费群体；
珠宝、钟表品牌建议：
品牌 七彩云南 定位 翡翠等 业种 饰品、珠宝 LOGO
I DO
钻石
饰品、珠宝
琉璃工房
琉璃
饰品、工艺品
和合玉器
玉
饰品、珠宝
和合玉器
琉璃
饰品、工艺品
流行美
银饰
饰品、珠宝
梅花表
休闲
表
天梭 西铁城 海鸥表
休闲、商务 休闲、商务 休闲
表 表 表
3. 2 Merchandise and Tenant mix商品/客户组合
阳光首院居住的人群
午餐和晚餐，经常进行家庭聚会、享乐、休闲娱 乐购物的首选
Beer Café and fast food酒吧咖啡和快餐简餐 Supermarket, pharmacy, children’s goods, home accessories, sporting goods, books and music 超市，药店，儿童用品，家居饰品，运动产品， 图 书和音像 Exercise and personal care 健身与个人护理