房地产法论文

关于房价高涨的制度分析及对策探究

杜巧萍①

【摘要】：近年来，我国的房地产市场生意火爆，房价愈炒愈高，据有关研究表明，近十年间，房价几乎翻了十番，这使得越来越多的老百姓彻底沦为房奴。本文试从土地制度、供求关系、住房保障制度、房地产法制等方面探析房价上涨的深层原因，并就改善该问题提出几点建议。

【关键词】：房价制度供求关系合理性

近年来，反映“人”与“房”的斗争史的电视剧越来越火，什么《蜗居》，什么《房子》等等，众多电影电视人都将目光瞧准了这块肥肉。为什么这类电视题材能够吸引老百姓的眼球呢？原因很简单——贴近生活。因为目前几乎所有人的生活都面临着这样的一个困境——房。住房问题关系着千家万户老百姓的切身利益,但是，目前房价的涨幅却远远高于老百姓购置能力的提高幅度，于是，房，便成了大家心头的一块石头，放又放不下，买又买不起。那么，究竟是何原因造成了房价的一路攀升呢？这种攀升又是否合理呢？下面笔者将对这一问题作出具体分析。

一、目前中国的房价的合理性探究②

对于面前中国的房价是否合理，学术界存在着两种截然不同的看法：

第一，认为当前房价是合理的，这其中又有两种观点：

1、供求说③，认为当前房价的高涨是市场调节下供求关系两种力量博弈的结果。近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高。目前，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张。而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。

2、接轨说④，认为中国的房价跟海外的比，还不算高，因此认为是合理的。

第二，认为当前的房价是不合理的，也可以概括为“消费负担说”。即相对于人民的购买能力而言，房价过高。

3、消费负担说，认为目前的房价已经超出了老百姓的负担能力，故不合理。

笔者认为，以上三种观点都有失偏颇。首先供求关系确实是引起房价上涨的原因之一，但是，它只是表象，更深层的，是制度问题引起的老百姓对于房子的需求量的上涨，这一问题在下文中进行详细探讨，这里不再赘述。所以说房价并不是只在市场作用下就可以达到这个高度的，所以说，认为房价是市场经济正常范围内的运行和调整，显然脱离了实际。其次，对于接轨说，众所周知，中国走的是具有中国特色的社会主义道路，而且，我们还处于并将长期处于社会主义初级阶段，在这个阶段，盲目的谈接轨显然只是一种用于掩饰高房价带来的严峻问题的混淆视听的手段。而消费负担说则侧重在消费者的角度考虑问题，忽略了房屋投资商和政府的考量。对于目前房价的合理性分析应该从多个方面进行切入，充分考虑到投资者，消费者，政府三方的利益。首先从消费者的角度来说，住房问题是基本民生问题，房价过高，超过了消费者的购买能力，对于消费者而言，这使得他们的基本生存需求无法得到

①浙江工业大学，2010级，学号：201017330304

②2007年5月12日，刘正山应邀在北京三味书屋做讲座《中国房价问题之症结》，在这次讲座中，他提到了目前中国房价的合理性问题，总结出关于房价问题的合理性的三种学说，即“供求说”、接轨说”和“消费负担说”，以下内容归纳自此讲座。

③《供求因素对房价的影响分析》，《中国集体经济》，2012年12期

④这也是网络上盛行的一派观点，不过多为房屋开发商所提，已招致一片骂声，网友讨伐“房价跟美国接轨，工资跟非洲接轨。”

满足，而目前我国的房价正是出于这样一个尴尬的境地。下表正可以清晰的表明这一境地。

中外房价支出占家庭收入比例⑤其次，从政府的角度而言，老百姓的住房问题得不到解决必然影响到了整个社会的长治久安，这就使得政府对这个社会实行管理管制的成本增加。最后，从投资者的角度而言，诚然，房价越高，他们能够获得的利益也就越多，但是，当房价在市场调节上涨到一定程度，使得老百姓不堪重负，政府必然会出面利用其看得见的手对市场经济秩序进行调节⑥，在政府的调控下，房价势必有所浮动，从而影响到他们对于可期待利益的判断，而目前我国的情况是，在政府的宏观调控下，房价上涨的趋势仍旧未得到缓解，这显然已经非单纯经济学可以解释的了。所以，综上所述，笔者认为，目前我国的房价是不合理的。

二、中国房价上涨原因

既然，目前我国的房地产价格是不合理的，那么又为何我国的房价会攀升到这种“不合理”的境地呢？笔者认为这种“攀升”主要基于以下几个方面的原因：

（一）、人口的迅速膨胀和城市化的加剧，使商品房市场在相当长的时间内处于供不应求的状态。巨大的市场需求强有力的拉动着房产价格。

（二）、房地产投资的特点使得投机型住房需求涨幅飞速

与其他投资项目相比房地产投资具有以下特点⑦：

1、房地产投资具有增值和保值功能

（1）、土地资源的稀缺性和不可再生性决定了土地不能像其他一般商品那样源源不断的生产，相反，随着人们对土地的不断开发利用，经济的发展对土地的需求不断增长，土地资源减少，土地的价格飞涨，这就使得房地产投资不但能保值，而且能增值。

（2）、房地产投资较为安全。房屋作为一种投资品种，虽不能分割，无法携带，却不需要收藏。除因较大的自然灾害外，不会受到损害。虽无法移动，亦不会丢失，也是一种不需要保险箱保管的财产。

（3）房地产投资可以通过财产保险来避免损失，从而将投资风险和损失降低到最低限度，这是其他投资方式不可相比的优势。

2、房地产投资不受通货膨胀的影响，市场风险小

房地产属于实业的范畴，是高关联度产业，它影响和关联的行业包括建材业，五金业，电器业，家具业，装饰业，交通运输业，广告业，水泥业，林木业等，所以其基本上不受通货膨胀的影响。

正是因为房地产投资具有上述特点，使其基本上处于一个只赚不亏的情势，从而导致越来越多的投资商瞄准了这块肥肉下手，这就使得对房子的需求大量上涨，即上文中提到的投机性住房需求上涨。

另外，也正是因为房地产投资热，使得房屋的空置率上涨。这其实是一个恶循环，房屋空置率上涨，有正常生活需求的的群体买不到房子，使得正常生活需求量也在增加，房价就会一再上涨。

⑤《中外房地产导报》2002年第24期第39页

⑥约翰·梅纳德·凯恩斯，宏观经济学

⑦《商品房投资》，主编：许海峰，人民法院出版社，第3页