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住宅户型赠送空间研究

品质研发中心:刘流

2012-3-28

前言

针对近期成都房地产市场趋势变化，品研中心进行了持续跟踪调研，对目前深受市场欢迎的户型赠送空间进行分析，并结合市场典型案例研究，提出对户型赠送空间开发经营策略的理解,总结设计常用手法，提供给业务职能部门参考。

4 住宅户型赠送空间设计研究意义

2 3

5 成都热销项目户型赠送空间设计解析户型赠送空间设计常用手法研究

赠送空间研究启示

1、住宅户型赠送空间设计研究意义

☐成都楼市背景介绍

☐开发商竞争策略研究

☐赠送空间设计可行性分析

政策威力逐步显现，成都楼市步入下行区间。

在持续的宏观调控和政策影响下，成都楼市在2011年经历了一次“寒流”，从2011年下半年到现在，成都楼市成交量一直在低位徘徊，成交均价持续走低。

11-1 11-2 11-3 11-4 11-5 11-6 11-7 11-8 11-9 11-10 11-11 11-12 12-1 12-2 新增面积（万㎡）

65.91

17.89 67.54 106.41 71.4 68.75 65.04 94.7 145.52 69.59 84.5 103.2 10.64 28.33 销售面积（万㎡） 113.76 82.81 18.46 27.3 35.44 32.5 33.16 35.05 40.06 44.05 44.34 40.07 22.08 36.36 成交均价（元/㎡） 8933

8708

9523

9388

9541

9672

9040

9466

9203

9168

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7500

8000 8500 9000

9500 10000

20 40 60 80 100 120 140 160 成都商品住宅月度成交走势（2011.1-2012.2）

数据来源：成都市行业与市场研究月报

☐在这样的大背景下，市场客群结构也发生了变化。高端改善客户和投资者渐行渐远，以首次购房或首次改善为购房目的的“刚需群体”成为市场的绝对主力。

☐因此，以80后为主“刚需群体”成为众多开发商争抢的对象，并对此进行了针对性的产品结构调整，宣传推广和营销策划，例如：

华润在年初举行了持续二个月的“首届青年房展会”；

保利三月初在春熙路举行为期三天的“80后房交会”；

绿地制定的“4S青年置业四星战略”；

。。。。。。

抓住“刚需群体”成为了2012年成都楼市销售的“重点突破口”。

☐根据搜房网三月份最新网络调查显示，“价格”是以80后为主的刚需购房者最关注的因素。这主要是因为80后群体目前正处于事业的起步发展阶段，财富累积较少，因此对“价格”的敏感程度很高，特别是在目前低迷的市场行情下，这部分客群对降价预期非常强烈。

☐从项目产品因素看，刚需购房者对“户型”关注度较高。这主要是受“限购、限贷”政策的影响，前两年流行的“先买小房，后换大房”的梯级置业理念逐渐被目前的“一步到位”所取代。

价格，42.31%

户型，5.77%

开发商要想抓住目前的市场机会，抢占先机，就必须充分了解“刚需客群”的购房关注要素和

需求（价格、户型），根据市场发展趋势变化，针对性地制定“企业经营策略”和

“项目竞争策略”。

企业经营策略

项目竞争策略

突破容积率限制

要确保项目利润的实现

要满足刚需群体对户型的

功能需求，同时在价格上

进行控制

赠送空间设计

•容积率受到土地出让条件限制，要

想突破限制，就必须在户型上做文

章，通过“赠送空间”设计，提高

实际使用面积，达到突破容积率目

的。

•通过巧用“建筑面积测量规范”

可使户型部分空间不计入面积或

计入一半面积，得房率大大增

加，户型功能有所提升，通过赠

送面积平均，实得单价下降，从

而控制住总价。

开发商

市场

突破容积率限制

☐对于开发商来说：通过赠送空间设计，提高产品附加值，突破了土地容积率限制，有助于摊薄地价，保证项目利润，从而实现

既定经营目标，是当前市场环境下一种有效的 “经营策略”。

☐对于市场来说：赠送空间设计，高附加值产品不但满足刚需客群功能需求，在“实得均价”的概念下，无论是单价还是总价，

均符合刚需客群对于降价的预期，使项目具有较高性价比，在市场竞争中脱颖而出。（满足功能的）产品+（预期之中的）价格成为当前市场环境下一种有效的 “竞争策略”。

以产品为载体，通过赠送空间设计，突破土地容积率，提高产品附加值，既有助于开发商经营目标达成，又变相降低了产品价格，增加了产品的市场竞争力。

竞争 策略

利润保障

低价促销

实得价格竞争优势

住宅户型赠送空间设计研究意义—赠送空间设计可行性分析

☐在不增加户型建筑面积的前提下，根据《建筑工程建筑面积计算规范》，通过合理利用其中要求，创造性的开发出户型产品可使用空间，提高户型的使用效率（俗称“偷面积”）已经成为目前各大开发商产品研发的重点，同时也是项目打造核心竞争力的重要手段之一。

☐在“性价比”成为市场主流客群置业原则的情况下，“偷面积”是提升产品附加值的重要营销支撑点，对市场的撬动作用非常明显。

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