XXXX年淄博房地产开发市场

二o —o 年全市房地产开发市场运行情况分析报告

2010年，全市房地产开发市场总体保持了快速、

健康发展势头，完成投资、新开工面积、

销售面积均创历史新高。受持续的国家调控政策及市场自身调整影响，商品住宅销售价格出 现一定幅度波动，

但总体呈现上涨态势。

一、市场运行基本情况 （一） 房地产开发情况。

2010年，全市房地产开发市

场完成投资

156.28亿元，同比增

长56.16%，其中商品住宅完成投资

119.67亿元，同比增长58.52% ;商品房施工面积1536.21

万怦，同比增长 8.84% ;商品房新开工面积 685.86万怦，同比增长 60.58%，其中商品住宅

新开工面积552.88万rf,同比增长61.90% ;商品房竣工面积 212.03万怦，同比下降63.38%。 房地产

开发项目竣工综合验收备案面积

222.75万rf,同比增长15.64% ;竣工商品房空置（待

售）面积60.58万rf,同比下降 46.36%。

（二） 商品房销售情况。2010年，全市商品房总销售面积 468.18万rf,同比增长28.89%。 其中，商品住宅销售面积 402.3万rf,占总销售面积的 85.93%，同比增长22.02%，商品房 销售以住宅为主；商品房预售面积416.77万rf,占总销售面积的89.02% ,同比增长62.71% , 商品房销售仍以预售为主。商品住宅预售均价

3447元/ rf,同比增长18.45%。

2010年全市房地产开发市场主要统计指标情况 表 2010年各月完成主要统计指标情况

表二

（三）

企业本年资金来源情况。

2010年，全市

房地产开发企业本年资金来源 220.21亿

元，同期完成投资156.28亿元，表明企业资金链较为宽松。其中通过银行和非银行金融机构

获得贷款27.10亿元，占12.31%，说明受国家宏观调控政策影响，企业通过银行获得信贷资 金较少；自筹资金 37.24亿元，占16.91% ;其他资金（主要包括商品房销售定金、预收款以 及个人按揭贷款）155.86亿元，所占比重最高，达到 70.78%，企业通过销售回笼资金较为顺 畅，也是目前企业资金来源的最重要渠道。

（四）

中心城区及其它区县房地产

开发经营情况。

2010年，中心城区完成投资 元、新开工面积 336.27万rf 、商品房预售面积

226.34万rf,分别占到全市总量的 49.03%、54.31% ,依然占据市场主导地位。

完成投资各区县均有较大幅度增长，

桓台县同比分别增长 104.26%、103.96%，增幅较大；新开工面积除周村区同比下降 外，其他区县均有较大幅度增长，其中临淄区新开工面积 86.91万rf,同比增长

增幅较大；商品房预售面积除淄川区同比下降

1.82%外，其它区县均有较大幅度增长，

源县预售33.91万rf 、周村区预售 19.94万rf,同比分别增长 82.41%、 商品住宅预售均价各区县均有较大幅度上涨，其中桓台县房价最高，达到 区涨幅

最大，同比增长32.57% ；博山区、高青县商品住宅价格依然较低， 2325 元 / rf 。

表三 中心城区及各区县完成主要统计指标情况 73.31 亿

46.91%、

其中临淄区、

32.86% 152.94% ,

其中沂

79.32%，增幅较大； 4033元/ rf,淄川

分别为2294元/ rf 、

临淄区

21.10

104.2

6

86.91 152.94 34.91 15.14 3498 24.88

桓台县14.42 103.9

6

52.56 89.06 24.63 31.36 4033 22.91

沂源县10.20 63.99 49.49 60.37 33.91 82.41 3105 10.85

咼青县 6.27 33.12 29.98 12.41 25.71 26.34 2325 10.93

二、市场总体运行特点（一）市场总体处于快速、健康运行态势。2010年，全市房地产开发完成投资156.28 亿元，同比增长56.16% ;商品房新开工面积685.86万怦，同比增长60.58% ;商品房销售面积468.18万rf,同比增长28.89%。以上统计指标绝对值均创历史新高，房地产市场呈现供需两旺的良好局面。房地产开

发项目竣工综合验收备案制度得到进一步推行，全市有65个项

目共227.75万rf顺利通过备案，较2009年分别增长62.5%和15.64%。与此同时，全市新建已竣工商品房空置（待售）面积大幅减少，仅为60.58万rf,同比下降46.36%。我市房地产

开发市场总体处于快速、健康运行态势。

表四2006-2010年完成房地产开发投资对比

表六2006-2010年商品房新开工面积对比

表五

2006-2010年商品房预售面积对比

（二）商品住宅价格总体呈现明显上涨趋势。2010年，全市商品住宅预售均价3447元/

tf,同比增长18.45%，涨幅较大。中心城区均价3725元/ tf,同比增长18.03%，综合评价

品质较高的楼盘年内涨幅大多在千元以上，部分楼盘均价已超过5000元/ tf甚至更高。受09

年下半年房价持续上涨惯性影响，年初商品住房价格继续保持上涨势头，1-4月份房均价3370

元/ tf,同比增长24.91% ; 4月中旬国家出台遏制部分城市房价过快上涨调控政策后，市场出现一定观望氛围，在售楼盘也不再频繁提价，商品房销售面积和价格总体保持平稳运行。5-8

月份商品住宅预售均价3320元/ tf,与1-4月份相比下降1.48% ,初步达到调控目的；9月份

以后，随着市场观望氛围快速消除，商品房销售重回量增价涨轨道，9-12月份，全市商品房

预售面积195.79万tf,较5-8月份预售面积116.69万tf相比增长67.79% ;商品住宅预售均价达到3583元/ tf,较5-8月份均价3320元/ tf相比增长7.92%。

表七2009年以来各季度商品住宅预售均价走势

T—预售均价折线（元/ tf）

（三）新调控政策对市场运行总体影响有限。2010年，国家陆续出台了一系列针对

房地产的宏观调控措施，主要目的是遏制部分城市房价过快上涨。尤其是4月份出台的实行

更为严格的差别化住房信贷政策对消费者的购买能力提出更高要求，但由于我市房价总体水平不高，大部分消费者首付压力仍在可承受范围内，市场销售并未受到明显影响。仅下半年商品房预售面积就达到198.29万tf,较上半年增长138.47%。同时，我市绝大多数开发企业对市场前景也较为看好，加之资金链较为宽松，投资力度较大，仅下半年就完成房地产开发投资100.67亿元，较上半年增长81.03%。

三、市场运行中存在的主要问题及原因

（一）部分楼盘价格增长偏快。2010年，部分位于城市黄金地段和拥有优质教育资源的

中高档在售楼盘价格增长较快，给社会公众心理造成强烈的通涨预期，极易引起改善性和投资性需求的跟风追涨。主要原因：一是开发建设刚性成本增长较快。去年以来，土地出让成交价格普遍大幅提高，建安、配套、人工等费用持续上涨，势必带来开发建设刚性成本的明显增长。二是高品质楼盘供求矛盾突出。随着居民收入增加以及消费理念的转变，对高品质住宅项目需求呈显著增加趋势，而市场能够提供的位置好、品质高、配套设施完善的楼盘数量有限，必然带来高品质楼盘销售价格的提高。三是“学区房”拉动房价。由于教育资源分布不均衡，随着城镇家庭对子女教育的日益重视以及“划片入学”政策的推行，部分拥有优质教育资源的“学区房”价格自然要高于其他项目。

（二）改善性需求提前入市，投资性需求显著增多。前几年，我市商品住房价格一直不高，增长缓慢，