中国房地产行业政策深度研究报告

1.2影响房地产行业周期的主导因素❖
自由市场经济：（西方国家）
“经济周期决定房地产行业发展周期”
宏观经济对房地产业产生较强影响，使宏观经济周期与房地产周 期呈同向发展趋势，房地产周期略早于宏观经济周期。
1.2影响房地产行业周期的主导因素❖
表8.宏观经济周期与房地产周期的关系
1.3中国房地产周期主因及阶段划分
政府主导市场经济：（中国）
“政策周期主导中国房地产行业发展周期”
由于政府高层领导周期更替以及领导人执政前后期的政策思路的变 化，宏观经济发展呈现周期性发展特征；从行业角度来看，在上述因素 决定并形成房地产行业的政策周期，从而间接影响房地产行业发展周期。
1.3中国房地产周期主因及阶段划分❖
表9.历届政府主要领导人构成情况
1.1美国、日本及香港房地产行业周期
表1.美国房地产行业发展周期（20年左右）
美国房地产业的每一轮都要经过复苏、高涨、转折、萧条这4个阶段，这4个阶段完全完成 需要10-14年的时间，而上升期则在5-7年；一个完整的行业周期为20年左右。
1.1美国、日本及香港房地产行业周期
表2.美国住房投资变动情况（1946-1985）
1.1美国、日本及香港房地产行业周期❖
表4.日本土地资产及GDP变动情况（1976-1999）
35 30 25 20 15 10
5 0 -5 -10 -15
20.1
32.8
1976 1977
1978 1979
1980
1981 1982
1984 1985 1986
1988
1983 4.2
1987
1990
1.1美国、日本及香港房地产行业周期
表6.主要国家或地区房地产行业周期汇总
总体而言，大多数国家或地区的房地产行业会经历10年左右的一次循环。
1.2影响房地产行业周期的主导因素
表7.房地产行业周期的一般成因汇总
长、中、短期因素分别主导形成20-40年的长周期、10-20年的中周期、5年左右的短周期。
1989
1991 1992
1994
1993
1996 1997
1995
1998
1999
-9.4
土地资产变动率（%）
GDP变动率（%）
从日本土地资产增长幅度变动情况来看，大约10年左右时间经历一次循环。
1.1美国、日本及香港房地产行业周期
表5.香港房地产行业景气周期（10年左右）
香港的房地产平均以10年左右完成一次周期波动；最短的约6-7年，最长历时12-14年。
180
160
164.9
140
120
100
80
60
1993
40 20
0 -20
1986 1988 1987
1992
1991
1990
1989 -7.1
1994 1995
2007
1996 1997 1998
-1.2
2003 2004
2000 2001 2002
2005
1999
2006
固定资产投资增长率（%）
政府主要领导人的周期性更替对中国宏观经济发展产生重大影响，并间接决定房地产行 业的周期性变化特征。
1.3中国房地产周期主因及阶段划分
表10.中国政府高层领导与房地产业的关系
由于政府高层领导周期更替以及领导人执政前后期的政策思路的变化，宏观经济发展呈 现周期性发展特征；从行业角度来看，在上述因素决定并形成房地产行业的政策周期，从 而间接影响房地产行业发展周期。
60 50 40 30 20 10
0 -10 -20
1947
1946
1950
1948
1955
1959
1971
1977
1968
1972
1976
1978
1983 1984
1951
1949
1952
1954 1953
1956
1958 1957
1962 1963
1969
1961 1960
1964
1967
1965 1966
房地产开发投资增长率（%）
1986-1996的房地产投资经历较大波动幅度；1997-2007则相对平稳增长。
第二部分 政策周期与中国房地产政策全面回顾
第二部分 政策周期与中国房地产政策全面回顾
2.1 改革开放前期行业政策概览（1978—1987） 2.2 中国房地产行业政策周期（上）（1988—1997） 2.3 中国房地产行业政策周期（下）（1998—2007） 2.4 近年行业宏观调控专题回顾（2005—2007）
2.1改革开放前期行业政策概览（1978—1987）
表1.行业政策周期划分方案说明
备注：到目前为止，中国房地产行业大致经历了3个完整的政策周期；但是，鉴于改革 开放初期（1978-1987）房地产行业的规模小、市场化程度低；所以，本报告重点研究 1988-1997和1998-2007两个政策周期。
2.1改革开放前期行业政策概览（1978—1987）❖
表2.改革开放前期房地产行业政策汇总：政策周期（一）
住房消费的计划经济特征明显；商品化住房处于推行试点阶段。
2.2中国房地产行业政策周期（上）
表3.中国房地产行业第二个政策周期阶段划分
从土地批租制度改革起，通过10年左右的房地产制度调整以及系列法规的颁布，为中国 房地产行业的全面商品化奠定政策经验及制度化基础。
1970
1973
1975 1974
1979 1981
1985
1980
1982
住房建筑投资变动率（%）
产业指数变动率（%）
从美国住房投资幅度变动情况来看，大约4-5年左右时间经历一次循环。
1.1美国、日本及香港房地产行业周期❖
表3.日本房地产行业地价周期（10年左右）
日本以地价指数增长率为标准的地价周期一共经历5次循环；地价周期平均长度为113个 月，大约每10年为一个周期。
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1.3中国房地产周期主因及阶段划
表11.中国房地产行业政策周期与行业发展阶段划分
在政府因素的主导下，中国房地产行业以10年左右为一个周期。
（预计将要经历大概4个周期，在2020年左右，中国房地产行业才能成熟）
1.3中国房地产周期主因及阶段划
表12.中国房地产投资与固定资产投资（1986-2007）
目录
第一部分 行业周期与中国房地产发展阶段划分 第二部分 政策周期与中国房地产政策全面回顾 第三部分 二零零七年度房地产行业政策深度剖析 第四部分 二零零八年房地产行业政策预测与展望
第一部分 行业周期与中国房地产发展阶段划分
第一部分 行业周期与中国房地产发展阶段划分
1.1美国、日本及香港房地产行业周期 1.2影响房地产行业周期的主导因素 1.3中国房地产周期主因及阶段划分