招商方案和计划
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三、四层为服装、运动工厂店、电玩城以及儿童娱乐等。
.
3
招商准备工作-----团队组织架构
共计26人
目前暂定作为整个项目的协调管理，对资源进行整合调动，对项目的状况进行监督。
.
(44)
招商准备工作-----团队组建及计划
组织筹备商业管理有限公司
2012年10月8日-2012年11月30日
➢制定商管公司成立预算，上报OA流程进行审批
安排客户对项目 的实地考察
确定合作，收取押 金并签署意向书及 租赁合同。
处理客户的提问资讯， 与客户进行商务洽谈、 租赁条款谈判
结合招商推广活 动，不断改变客 户对项目认知
.
1(111)
租赁策略-----租赁方案
1、整体租赁
项目可出租建筑面积为11890平米，由一家商户整体承租后再进行项目的规 划以及调整，我司只负责收取相应的租金，项目运营过程中所产生的水、电、气、 人员成本、维修等费用，由承租方自行承担。
1F
24.4m2 东方时尚
驾校
15m2 比格pizza
24m2 钟表
52m2 化妆品
礼品
50m2 化妆品
礼品
33m2
化妆品
礼品
39m2 化妆品 礼品
31m2 化妆品 礼品
298m2 呷哺呷哺
428m2 比格pizza
24m2 么么茶
61m2 钟表眼镜
37m2 化妆品
饰品
.
91m2 蛋糕烘培店
256m2 个性护理店
.
1
项目概况
项目位于北京大兴区黄村，北靠康庄路，南向枣园路，西邻大兴黄村南 北主干道兴华大街，东至兴丰大街。距地铁四号线枣园站仅354米，距京开 高速500米，是黄村地区的交通枢纽地带。
.
2
项目概况
✓承租单位：吉星德亿商业中心 ✓建筑面积：11890㎡ ✓楼层：地上四层 ✓ 停车位：地上370个，地下370个 ✓主营：一层沿街为餐饮，主入口部分区域及二层为大中电器
由于项目物业原因，超市业态不予考虑，故业态定位为电器行业、大型折扣 店或整合商业的企业。
.
12
租赁策略-----租赁方案
2、分租--根据目前商户实际情况的商业定位 根据目前项目情况，保留部分商户延续租约，剩余面积重新调整后，我司组建 团队自行运营。
A方案：
.
13
租赁策略-----租赁方案
.
14
租赁策略-----租赁方案
—— 2012年12月底投付使用
.
6
招商准备工作-----工作流程
招商工作流程图
招商筹备
团队组建
商业方案策划
招 商 备物 料 准
招商实施 商户搜集
意 通向
沟
初 核步
审
商务洽谈 综合评审
.
协议&签约 意向书审核&签订
合同审核&签订
转 入 运 营
7
招商准备工作-----审批流程
意向书
附意向书审 批表
非标准 合同
招商主管
3.合同 审批表
1.意见征询 法务意见
商业管理经理 项目总经理
集团商业运营中心 招商经理
集团商业运营中心 招商总监
财务部
集团商业运营中心 总经理
2.意见小结
法务部
分管副总裁
标准 合同
合同 审批表
合同来自百度文库物业合同
财务/运营/商业运营中心留存 财务/物业部留存
.
8
租赁策略-----租金策略
➢商管公司组织架构、薪酬标准的确定
➢商管公司注册申请
➢商管公司企业名称核准
➢商管公司注册资金申请及拨款
➢商管公司完成注册后备案
➢办理物业管理资质证件
商业管理有限公司人员到岗
2012年11月1日-2013年2月28日
➢项目总经理入职
➢各部门经理入职
➢各部门员工入职
商业管理有限公司各部门员工开业前培训 2013年4月15日-2013年5月15日
.
9
租赁策略-----租期策略
租期策略 大型餐饮店：5-10年 电玩、培训：5-8年 快餐及特色餐饮店：3-8年 儿童、服装服饰：2-5年 其它：1-3年
装修期 大型餐饮店：4-6个月 电玩、培训：4个月 快餐及特色餐饮店： 2-4个月 儿童、服装服饰： 2-3个月 其它：1-2个月
续约策略： 对知名品牌，提供灵活的续约
招商方案
.
0
目录
一、项目概况
二、招商准备工作 团队组织架构 团队组建及计划 物料准备 工作流程 审批流程
三、租赁策略 租金策略 租期策略 谈判策略 租赁方案 方案分析
四、品牌策略 洽谈构想 品牌规划
五、招商推广 推广计划 推广预算
六、收益测算 收入预算 改造预算 支出预算
七、工作安排 招商时间 工作计划
247m2 休闲服饰
.
16
租赁策略-----租赁方案
3F A方案
10m2 水吧
.
5
招商准备工作-----物料准备
招商折页（海报）
—— 2012年12月底到位
面积测算表及图纸
—— 2012年11月底到位
招商说辞
—— 2012年11月底到位
招商培训
—— 2012年12月底到位
租赁意向书、租赁合同
—— 2012年11月中旬到位
物业及客户管理手册
—— 2012年11月中旬到位
招商中心
244m2 兴宏
小额贷款
15
租赁策略-----租赁方案
2F A方案
14m2 水吧
170m2 皮具
鞋品
54m2 甜品店
114m2 皮具
鞋品
35m2 42m2 珠宝首饰
213m2 皮具
鞋品
229m2 特色餐饮
144m2 特色餐饮
93m2 特色美食
94m2 特色餐饮
129m2 休闲服饰
104m2 休闲服饰
1不符合上 报集团条件 的商户
2低于租金 下线的商户
招商主管
商业管理经理
项目总经理
集团商业运营中心 招商经理
集团商业运营中心 招商总监
符合上 报集团 条件商
户
财务部
集团商业运营中心 总经理
分管副总裁
财务主办
交付保证金
签署意向书
财务部/商业运营中心留存
合同 （含租赁合同/物业合同/经营管理 协议/消防安全责任书/保密协议）
租金构成：纯租金和租金或营业额抽成 两者取其高两种租金收取方式；
租金形式：纯租金（ 80% ）， 租金、抽成两者取高（20%）；
报价策略：130%-150% 保守租金价格； 租金递增策略：较优惠的租金吸引商家，通过租金递增调整达到租金目标免租 策略；维持整体的租金报价体系，对于特殊商户通过免租期调整进行实际租金的 调控 。
政策，保证远期租金目标实现。
对高成长性品牌，提供优先续约 策略，保证品质、租金的高速增长。
免租期 大型餐饮店：2个月 电玩、培训：1个月 快餐及特色餐饮店： 1个月 儿童、服装服饰： 3个月 其它：1-2个月
.
10
租赁策略-----谈判策略
对具备影响力品牌 进行预先接触和访 谈，测试定位
安排与客户会面，激 发客户对项目的兴趣
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招商准备工作-----团队组织架构
共计26人
目前暂定作为整个项目的协调管理，对资源进行整合调动，对项目的状况进行监督。
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(44)
招商准备工作-----团队组建及计划
组织筹备商业管理有限公司
2012年10月8日-2012年11月30日
➢制定商管公司成立预算，上报OA流程进行审批
安排客户对项目 的实地考察
确定合作，收取押 金并签署意向书及 租赁合同。
处理客户的提问资讯， 与客户进行商务洽谈、 租赁条款谈判
结合招商推广活 动，不断改变客 户对项目认知
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1(111)
租赁策略-----租赁方案
1、整体租赁
项目可出租建筑面积为11890平米，由一家商户整体承租后再进行项目的规 划以及调整，我司只负责收取相应的租金，项目运营过程中所产生的水、电、气、 人员成本、维修等费用，由承租方自行承担。
1F
24.4m2 东方时尚
驾校
15m2 比格pizza
24m2 钟表
52m2 化妆品
礼品
50m2 化妆品
礼品
33m2
化妆品
礼品
39m2 化妆品 礼品
31m2 化妆品 礼品
298m2 呷哺呷哺
428m2 比格pizza
24m2 么么茶
61m2 钟表眼镜
37m2 化妆品
饰品
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91m2 蛋糕烘培店
256m2 个性护理店
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项目概况
项目位于北京大兴区黄村，北靠康庄路，南向枣园路，西邻大兴黄村南 北主干道兴华大街，东至兴丰大街。距地铁四号线枣园站仅354米，距京开 高速500米，是黄村地区的交通枢纽地带。
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项目概况
✓承租单位：吉星德亿商业中心 ✓建筑面积：11890㎡ ✓楼层：地上四层 ✓ 停车位：地上370个，地下370个 ✓主营：一层沿街为餐饮，主入口部分区域及二层为大中电器
由于项目物业原因，超市业态不予考虑，故业态定位为电器行业、大型折扣 店或整合商业的企业。
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12
租赁策略-----租赁方案
2、分租--根据目前商户实际情况的商业定位 根据目前项目情况，保留部分商户延续租约，剩余面积重新调整后，我司组建 团队自行运营。
A方案：
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13
租赁策略-----租赁方案
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14
租赁策略-----租赁方案
—— 2012年12月底投付使用
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6
招商准备工作-----工作流程
招商工作流程图
招商筹备
团队组建
商业方案策划
招 商 备物 料 准
招商实施 商户搜集
意 通向
沟
初 核步
审
商务洽谈 综合评审
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协议&签约 意向书审核&签订
合同审核&签订
转 入 运 营
7
招商准备工作-----审批流程
意向书
附意向书审 批表
非标准 合同
招商主管
3.合同 审批表
1.意见征询 法务意见
商业管理经理 项目总经理
集团商业运营中心 招商经理
集团商业运营中心 招商总监
财务部
集团商业运营中心 总经理
2.意见小结
法务部
分管副总裁
标准 合同
合同 审批表
合同来自百度文库物业合同
财务/运营/商业运营中心留存 财务/物业部留存
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8
租赁策略-----租金策略
➢商管公司组织架构、薪酬标准的确定
➢商管公司注册申请
➢商管公司企业名称核准
➢商管公司注册资金申请及拨款
➢商管公司完成注册后备案
➢办理物业管理资质证件
商业管理有限公司人员到岗
2012年11月1日-2013年2月28日
➢项目总经理入职
➢各部门经理入职
➢各部门员工入职
商业管理有限公司各部门员工开业前培训 2013年4月15日-2013年5月15日
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租赁策略-----租期策略
租期策略 大型餐饮店：5-10年 电玩、培训：5-8年 快餐及特色餐饮店：3-8年 儿童、服装服饰：2-5年 其它：1-3年
装修期 大型餐饮店：4-6个月 电玩、培训：4个月 快餐及特色餐饮店： 2-4个月 儿童、服装服饰： 2-3个月 其它：1-2个月
续约策略： 对知名品牌，提供灵活的续约
招商方案
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目录
一、项目概况
二、招商准备工作 团队组织架构 团队组建及计划 物料准备 工作流程 审批流程
三、租赁策略 租金策略 租期策略 谈判策略 租赁方案 方案分析
四、品牌策略 洽谈构想 品牌规划
五、招商推广 推广计划 推广预算
六、收益测算 收入预算 改造预算 支出预算
七、工作安排 招商时间 工作计划
247m2 休闲服饰
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租赁策略-----租赁方案
3F A方案
10m2 水吧
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5
招商准备工作-----物料准备
招商折页（海报）
—— 2012年12月底到位
面积测算表及图纸
—— 2012年11月底到位
招商说辞
—— 2012年11月底到位
招商培训
—— 2012年12月底到位
租赁意向书、租赁合同
—— 2012年11月中旬到位
物业及客户管理手册
—— 2012年11月中旬到位
招商中心
244m2 兴宏
小额贷款
15
租赁策略-----租赁方案
2F A方案
14m2 水吧
170m2 皮具
鞋品
54m2 甜品店
114m2 皮具
鞋品
35m2 42m2 珠宝首饰
213m2 皮具
鞋品
229m2 特色餐饮
144m2 特色餐饮
93m2 特色美食
94m2 特色餐饮
129m2 休闲服饰
104m2 休闲服饰
1不符合上 报集团条件 的商户
2低于租金 下线的商户
招商主管
商业管理经理
项目总经理
集团商业运营中心 招商经理
集团商业运营中心 招商总监
符合上 报集团 条件商
户
财务部
集团商业运营中心 总经理
分管副总裁
财务主办
交付保证金
签署意向书
财务部/商业运营中心留存
合同 （含租赁合同/物业合同/经营管理 协议/消防安全责任书/保密协议）
租金构成：纯租金和租金或营业额抽成 两者取其高两种租金收取方式；
租金形式：纯租金（ 80% ）， 租金、抽成两者取高（20%）；
报价策略：130%-150% 保守租金价格； 租金递增策略：较优惠的租金吸引商家，通过租金递增调整达到租金目标免租 策略；维持整体的租金报价体系，对于特殊商户通过免租期调整进行实际租金的 调控 。
政策，保证远期租金目标实现。
对高成长性品牌，提供优先续约 策略，保证品质、租金的高速增长。
免租期 大型餐饮店：2个月 电玩、培训：1个月 快餐及特色餐饮店： 1个月 儿童、服装服饰： 3个月 其它：1-2个月
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租赁策略-----谈判策略
对具备影响力品牌 进行预先接触和访 谈，测试定位
安排与客户会面，激 发客户对项目的兴趣