房地产销售的基本知识.pdf

房地产销售的基本知识

第一章房地产的特质及分类

一、房地产的特质

中国人的一句俗语：“衣食住行”，反映出住屋在生活中的重要性。一般的传统理论，主

要是从消费的角度，把房屋作为一种商品看待。但房屋若与其他消费品比较，例如粮食，它

的重要性并不显得特别高。反而一个最大的分别乃在于房屋本身的耐用性。因此，若从一般消费品的角度看，房屋一旦建成后，将会提供一段颇长的服务，与一般经常使用的消费品截

然不同。

从另一角度分析，银行之所以愿意用长时间的按揭贷款方式去资助购买楼宇的人士，乃在于房地产可视为一种有价资产。事实上，物业本身在公司的帐目中是被列为固定资产。而资产可再分为会贬值资产及不贬值资产两种。房地产，顾名思义，可包括房与地。“房”是指建筑物本身，而“地”则是指该建筑物所占用的土地。土地本身是不会贬值的，但建筑物是会

不断折旧的。折旧的时间通常为30年至50年。无论如何，房屋的耐用性，被视为一种资产是无可置疑的。

一部机器在若干年内为你生产，而楼宇则能提供一段长时间的房屋服务流量。有个别经济学家认为，房屋是一种不具生产力的资产。他们所持的理由是，机器可不断生产，而房屋则不能。但是他们却忽略了一点，所有的生产工具及元素包括机器及劳工，必须配合房屋及土地（或称厂房）才能发挥更大的生产效益。而且提供适当的房屋有助于稳定家庭生活以至

整体的社会安定。因此对生产力间接地有正面的影响。

曾有研究指出，大部分第三世界低下阶层的人士往往利用如同们有限的居所作为小规模

的生产基地，例如最常见的有为工场包伙食及简单的裁缝工作等。

故此，房地产若得到适当的运用，一样可视为生产的工具。其实争论点不应该在生产力

方面，因为任何的资本，不论是房地产也好，机器也好，其最终的目的都是为了满足人们的

消费意欲。毫无疑问，房地产是拥有这种功能了。

综合上述分析，简单而言，房屋乃资产的一种，而房地产可提供一种房屋服务，满足消

费者的居住所需。在引申下去，既然房屋是一种资产，购买房地产不一定是消费，它可以是一种投资。除了投资以外，房屋服务亦能满足居住的消费意欲。房屋服务一词比较抽象，具

体来说，可视作为房地产的使用权。对于这使用权所应付的价格便是租金。

房地产其实代表着一个国家的资产。特别是房地产一种不动产。其他的资产可随意带走，但房地产则不能。因此，房地产具有地域上的独特性，例如工商业中心及各项社会设施的能

达度等。而且地产是一个较本地化的市场。试以成衣及地产作比较，国内出产的成衣需与其

他国家竞争，但倘若你要在国内做生意及居住，你便必须购买或租用国内的物业。

此外，房地产的旺盛亦标志着一个国家或城市的繁荣。同时，经济的发展亦促进工商业

的活动及投资。因此企业家对工商业用途的楼宇亦会相应增加需求。结果造成工商业楼宇的

需求与住宅楼宇互相竞争。土地资源的分配则会根据市场上最大经济效益的运用而决定。故此高经济效益的商业楼宇将集中在核心地带，而较低经济效益的住宅楼宇将渐渐迁到边缘地

带。倘若经济继续成长、人口不断扩张，则发展较远离市区的房地产是无可避免的。

二、放地方分类

1、住宅物业

2、商铺物业

3、写字楼物业

4、厂房物业

5、仓库物业

6、综合物业

第二章房地产专业术语

一、项目开发各有关单位说明

发展商：指负责开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。

投资商（指投资组合）：实际向该项目投入资金的单位。

承建商：负责房地产项目建筑施工的单位。

监理单位：整个项目建设过程中负责监督其质量的单位。

代理商：指负责项目具体宣传推广及销售策划的房地产中介结构。

监控帐户：用于监督发展商售房款的银行帐户。作用是保证售房款全部用于该项目发展（监控帐户在预售证下方）。

设计院：负责对项目地块进行整体规划设计的单位，针对项目地盘形状结合周边环境，

而作出物业类型、户型间格、单位朝向、面积大小等设计方案。

物业管理公司：负责项目交付使用后，小区日常各方面运作管理的单位，如保安、清洁、维修等工作。

银行按揭：以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在规定年限内以月供（连本带息）