我国宅基地使用权流转制度研究_张淑臻
2010年1月
山东省青年管理干部学院学报
Jan ,2010
第1期(总第143期)Journal of Shandong Youth Ad m i n istrative C ad res C oll ege N o .1Jan .N o .143
收稿日期:2009-11-11
作者简介:张淑臻(1985-),山东济宁人,山东大学法学院硕士研究生,研究方向:民商法。
我国宅基地使用权流转制度研究
张淑臻
(山东大学,山东济南250100)
摘要:宅基地使用权在社会生活中具有重要意义。我国5物权法6中关于宅基地使用权的规定为社会实践提供了法律依据。通过分析宅基地使用权的性质,明确了我国宅基地使用权的立法规定,同时研究我国宅基地使用权流转中出现的问题,并提出了相应的解决策略。
关键词:宅基地使用权;性质;立法规定;问题;解决策略
中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1008-7605(2010)01-0093-04
Abstrac t :R esearches on the ri ght t o use hom estead plays an i m po rtant ro l e i n soc ial life .Prov i sions for ho m estead i n our Prop ert y La w prov i de legal basi s fo r socia l practi ces .T his a rti c l e introduces nature o f hom estead ,c lea rs the lega l provisions of the righ t to use ho m estead i n Ch i na ,ana lyzes prob l em s i n t he transf e rs of t he ri ght to use homestead and prov i des so m e strateg i es to solve the m.
k ey word s :t he ri ght to use ho m estead ;nature ;leg al prov isi ons ;prob le m s ;strateg i es
随着城市化进程加快和农村经济改革的不断深
化,我国现行法律制度在宅基地使用权的保护和使用效率方面的缺陷逐渐暴露,主要表现在公平对待宅基地使用权与提高宅基地使用收益等方面。如何使利用宅基地在既合法又合乎经济理性的基础上实现公平公正和集约化,已成为宅基地使用权制度建设中的一大课题。在我国,一方面农民向城镇集中,使农村腾出许多宅基地;另一方面,由于我国城乡差异,农民不愿放弃农村宅基地等潜在保障。这都对建立和完善适合我国国情的宅基地使用权制度提出了迫切要求。
一、宅基地使用权的性质
(一)对宅基地的界定
根据我国5物权法6第152条,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。可见,我国对宅基地有严格的界定,宅基地是具有特殊法律性质的土地,具有三个特征:一是宅基地的所有权
为集体所有;二是宅基地形成的法律依据存在于国家土地利用整体规划范围内;三是其制度宗旨为使权利人能够有土地建造房屋及其附属设施。宅基地使用权人必须是符合申请宅基地使用权条件的农村集体经济组织成员,不是宅基地所在农村集体经济组织的成员,不得申请取得或者继受取得该集体经济组织的宅基地使用权。
(二)有关宅基地使用权的性质
关于宅基地使用权的性质,目前主要有福利说、物权说、成员权说三种观点。
福利说认为,宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利,是农民的安身之本。宅基地使用权是集体组织成员享有的福利保障,由使用权人无偿取得并无偿使用,目的是实现土地所有权特定的制度功能,即确保每个需要土地的建房成员获得土地,实现居者有其地的目的。福利说以鲜明的福利色彩解决农民的基本居住问题,肩负着维护农业、农村稳定的重要使命。
物权说认为,宅基地使用权是一种用益物权。所谓用益物权是指对他人所有的物在一定的范围内
加以占有、使用、收益的定限物权,具有如下的法律特性:一是占有性,即用益物权必须以实体上支配用益物为成立条件;二是独立性,即用益权人基于某种原因取得用益权后,就拥有了与所有权相抗衡的独立物权;三是用益性,是以物的使用、收益为目的的物权。[1]宅基地使用权是宅基地使用权人就宅基地的使用价值进行支配的权利,权利人能事实上对其独立地占有、使用、收益,因此其完全具备用益物权的三性,属于用益物权。
成员权说认为,我国现行农村宅基地使用权首先强调的是它的成员权属性,其用益物权属性的发扬是理论法学在新环境下的挖掘结果。成员权说认为,宅基地使用权是基于成员身份取得的,成员资格丧失,其所有的宅基地使用权亦消灭。
笔者认为此三种学说各有其合理性,福利权说强调福利保障,以实现居者有其地为立法宗旨;物权说强调对物的有效利用;成员权说则反映了权利人人平等,应当进行公平分配。只有将这三方面含义进行融合才能理解完整意义上的宅基地使用权。
二、现行法律法规、国家政策对宅基地使用权流转的规定
我国5物权法6明确将宅基地使用权规定为用益物权,这是我国用益物权制度一大特色。之所以将宅基地使用权物权化,是因为我国广大农村在现阶段尚未建立健全社会保障制度,为满足广大农民生产、生活需要,有必要保护广大农民的切身利益。但这并不意味着国家对宅基地使用权的取得、行使和转让不加限制。
出于宅基地使用权取得的无偿性和福利性,现行的法律法规、国家政策对宅基地的抵押、流转等物权变动作出了严格的限制。5土地管理法6第62条规定:/农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准0;/农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准0。国家土地管理局1995年9月11日5农村集体土地使用权抵押登记的若干规定6及1997年1月3日发布的5关于土地使用权抵押登记有关问题的通知6都明确了宅基地使用权的禁止抵押规定。1999年国务院办公厅5关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知6中规定:/农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证0。可见,城市居民既不能购买农村的住宅,也不能取得宅基地使用权,这不仅有法律的规定,而且也有政府的政策限制。
当保障农村稳定和促进农村土地的市场化水平之间发生冲突,即秩序与效率之间发生冲突时,现行的法律制度设计优先保障前者的价值。这样的规定是与我国国情和现阶段农村生产力相适应的。但另一方面这无疑加大了城乡差距,对解决城乡二元结构带来了体制性障碍。
三、我国宅基地使用权流转制度存在的问题
(一)现行宅基地使用权流转制度并不能做到/地尽其用0
实际上,严格限制宅基地使用权的流转并不能有效地保护耕地。现实生活中,农民超占宅基地建房,未经批准任意在承包地上建房,建了新房不退老房,已拥有宅基地的子女继承父辈的房产,一些乡村干部利用职权多占多批等问题导致宅基地闲置、浪费现象非常严重。随着中国经济的不断发展以及城市户籍制度的改革,一些富裕起来的市郊农民纷纷进城购房。受现行法律法规的限制,他们留在农村的宅基地不能进行公开合法的转让,但这些宅基地是通过合法途径得到的,村集体组织也无权收回进行处置,闲置的宅基地因无法复耕而导致市郊农村出现大量/空心村0。
(二)现行宅基地使用权流转制度并不能长期承担社会保障
国家限制农村宅基地使用权的流转固然有利于加强农村的住房保障,但在市场经济条件下,基于市场经济的开放性和流通性,农村土地对农民的基础性作用已经大大削弱:一方面,随着城市化进程的加快,农民大量拥入城市,严格限制宅基地使用权的流转,虽然能够保证/居者有其屋0,但将农民紧紧束缚在农村之中,直接影响农民身份转换,无疑会使我国的城乡二元结构继续下去,无法真正解放农村生产力,从而不利于农村经济的发展;另一方面,随着我国经济的快速发展,农村社会保障体系应该随着工业反哺农业的推进逐渐完善起来,而不应只依靠土地来提供社会保障。
(三)现行宅基地使用权流转制度造成/隐形市场0的存在
农村宅基地的市场流转面临体制性制约,但经济利益的驱使导致了隐性交易的存在。中国实行国
家所有和集体所有的城乡二元土地所有制,在现行城乡分割的二元体制下,农村集体建设用地包括农民宅基地的市场流转面临着体制制约。但由于经济利益的驱动,农民与市民互补的需求,农村景观和生态的吸引力等原因,宅基地买卖、出租、抵押等形式的流转已大量存在,形成了以自发流转为特征的农民宅基地隐形市场。[2]在城乡接合部,农村宅基地使用权和住房的出租、转让、抵押十分活跃。在现行的法律框架内,宅基地使用权流转得不到法律的承认和保护,当转让、出租自发行为发生后,流转双方的权利和义务得不到任何法律约束和保障,给流转双方维护自身权益带来了隐患。
/乡产权房0是近年来最热门的词语之一。/乡产权房0实际上是指在农民集体所有的土地上,由集体经济组织和房地产开发商合作或者干脆直接由村委会自行组织开发住宅,而后自行销售的房屋。其房产证书上没有县级以上政府房产管理部门的盖章,所以不被现行的法律所允许。这种情况极易引发经济纠纷,而且一旦发生纠纷,由于没有相关的法律条款调解,还会酿成重大社会案件,影响农村社会的稳定。[3]当一系列纠纷发生时,便把问题留给了法院,而在司法实践中,各地司法部门的不同做法,也使得法律失去其应有的确定性。
(四)现行宅基地使用权流转制度不利于农民融资
随着我国社会主义新农村建设的推进,越来越多的农村家庭正在从事非农产业,许多农民家庭在扩大产业规模、调整产业结构时,经常遇到资金短缺问题。由于大多数农村家庭拥有的不动产主要是住宅和宅基地使用权,而现行法律禁止农村宅基地使用权的流转,导致农民抵押担保困难,进而很难获得银行贷款。
(五)限制宅基地交易阻碍了城乡一体化的发展进程
改革开放以来,我国进入了一个相对快速的城市化进程。城市化进程一方面使农村人口转变为城市人口,促进了劳动力的自由流动;另一方面,农村剩余劳动力向城市转移,大量农村人口进入城市。我国现行农村宅基地使用权的制度安排,由于缺乏合理的农村宅基地使用权流转机制,农民在放弃宅基地使用权之后得不到合理的价格补偿,致其无力在城市购买住房。同时,由于地方政府能够以较低的价格征用农民集体所有的土地,然后以较高的价格有偿出让其使用权,从中获得巨大的经济效益,致使农地保护愈发困难。事实上,征地产生的绝大部分经济效益被国家和土地开发商取得,严重损害了农村集体经济组织和村民的利益,在一定程度上影响了农村公共设施的建设和社会保障体系的建立。目前,农民住宅低水平重复建设,/只见新屋,不见新村。0居住规模小、生活基础设施缺乏的自然村依然大量存在,大量分散建造的农居,不仅使村、镇建设规划难以落实,而且也导致自然村缺乏必要的生活基础设施,环境脏、乱,居住质量很差,严重阻碍着农村社区城镇化与现代化的实现。[4]可见,限制宅基地交易的制度安排显然不利于农村剩余劳动力转移到城市,也不利于城乡经济的统筹协调发展。
四、完善宅基地流转制度的建议
(一)要建立完善的农村社会保障体系
我国农村宅基地与集体经济组织的成员权紧密相联,具有社会福利性质和保障功能。在目前我国农村社会保障体系尚未完全建立的情况下,农村宅基地的福利性和保障性仍然不可或缺。因此,要推进农村宅基地使用制度创新,必须进一步建立和完善农村社会保障体系,确保农民在城镇化进程中普遍受惠。
(二)宅基地使用权的两性统一
宅基地使用权的两性指用益物权性和保障性。在农村社会保障体系不健全的情况下,依据身份分配宅基地有利于满足农民的基本生活需要。然而,基于这种社会保障方式供给的人身依附性,宅基地使用权流转受到严格控制,阻碍了宅基地的使用价值和交换价值的完全实现,削弱了宅基地使用权的物权效能,进而造成宅基地闲置、浪费严重以及/隐形市场0的存在和农民融资的困难。可转让性是财产权的基本特征,流转已成为现代物权发展的必然趋势。只有允许宅基地使用权流转,才能将资源流向有效的利用主体,实现资源的最优配置。鉴于此,笔者认为,我国的宅基地使用权流转制度必须符合农村社会的现实情况,在没有建立完善的农村社会保障体系的前提下,宅基地使用权的流转必然要受到限制,但此限制应随着我国农村的现实需要逐步放宽,以做到/地尽其用0。
(三)建立宅基地使用权有偿、有期限制度
我国现行的农村宅基地使用权制度实行的是无偿、无期限制度。随着市场经济的发展和人民生活水平的提高,无偿、无期限使用制度日益暴露出弊
端。如果再贯彻无偿、无期限制度势必影响宅基地资源的合理分配,造成宅基地资源的紧张,进而占用耕地。因此笔者认为应当建立宅基地有偿、有期限使用制度。一方面,我们可以参照城市国有土地有偿使用制度,实行宅基地有偿使用制度,对农村居民取得宅基地象征性地收取费用,对宅基地的闲置和浪费收取较高费用;另一方面,他物权的存在都是有期限的,我们可以参照城市住宅用地使用权期限为70年的规定,规定宅基地使用权的期限也为70年,自农民申请宅基地获得批准之日起算,期间届满的,自动续期。
(四)完善宅基地使用权登记制度
产权明晰是流转的前提,因此我们应加强农民宅基地的登记工作,依法确定宅基地的权属范围,明晰宅基地使用权的主体,保障交易的安全性。我国5物权法6第10条规定:/不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定0;第14条规定:/不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力0;第155条规定:/已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记0。从以上规定可以看出,我国对宅基地使用权实行的是登记生效主义,并且未区分城市和农村,应是城乡一体化登记制度。但到目前为止,我国尚未完成宅基地使用权登记工作。国土资源部5关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知6(国土资发[2008]146号)规定,力争在2009年底前,基本完成全国宅基地使用权登记发证工作,做到权属纠纷基本解决,农民合法使用的宅基地全部发证到户。笔者认为,应当加强登记的规范化建设,对宅基地闲置、浪费问题,可以针对不同情况,采取在规定标准以内的予以登记发证,超标准的部分,要求缴纳资源占用费、限期拆除等。
(五)健全宅基地收回制度
宅基地收回,无非有两种情况:一是该宅基地灭失(如山崩、地震造成土地灭失)或宅基地使用权丧失(如该土地被征收);二是权利人丧失资格,包括权利人死亡和权利人失去该集体经济组织成员身份。无论上述哪种情况,该权利人与宅基地使用权都发生分离。此时产生宅基地注销登记,并由该宅基地的所有权人重新考虑是另行分配给宅基地,还是将宅基地使用权收回以备分配给他人。总之,这一制度必须记载好每一宗宅基地的来龙去脉,方便查询和管理,这也是物权公示制度的要求。
(六)逐步放宽宅基地使用权的流转
第一,现阶段可以开放宅基地使用权的租赁市场,本集体组织内外的人皆可承租。第二,在保留集体土地所有权的前提下,适当开放宅基地使用权的抵押和转让市场。对于宅基地使用权的转让和抵押,可以借鉴5农村土地承包法6关于/其他方式承包0的规定,即宅基地使用权或者宅基地上的房屋转让或抵押给本集体组织以外的单位和个人的,应当实行经本集体组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村民代表同意,并报乡(镇)人民政府批准。在同等条件下,本集体组织成员享有优先权。但无论是将宅基地使用权单独转让还是将宅基地使用权与房屋一体转让后,转让宅基地使用权的农村居民都不得再分配宅基地。同时,也没有必要先将集体所有的宅基地收归国家所有再以国家名义出售。实践证明,先将农村土地征用再对外出售不仅没有起到遏制农村土地减少的作用,而且加剧了权力寻租和腐败行为的滋生,严重损害了征地农民的利益。第三,在农村社会保障体系完善时,可以考虑放开宅基地使用权的流通市场。
参考文献:
[1]房绍坤,丁海湖,张洪伟.用益物权三论[J].中国法学, 1996,(3).
[2]徐晓棉.浅谈宅基地使用权的流转[J].广东土地科学, 2006,(3).
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(责任编辑:孙书平)
论宅基地使用权制度的缺陷及完善
论宅基地使用权制度的缺陷及完善 摘要：宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，现行立法对此规定得比较零散，而且还存在大量的缺陷，这不仅损害了农民的利益，还阻碍了农村经济的发展，应通过多种渠道采取措施对该制度进行完善。 关键词：宅基地使用权；用益物权；物权 2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），以专章的形式规定了“宅基地使用权”，明确了它是一项重要的用益物权，具有积极的意义。宅基地使用权不仅关系到农民群众的切身利益，而且事关农村的稳定，影响着国家和社会的健康发展。但《物权法》对此的规定仅有四个条文（152条-155条）的内容，无法涵盖宅基地使用权的诸多内容。况且，现行宅基地使用权制度极其不完善，存在许多漏洞，无法全面地保护农民的利益，甚至会严重影响农村经济的发展和农民生活水平的提高。因此，有必要对我国宅基地使用权制度的现状做一个全面的探讨。 一、宅基地使用权的立法现状 沈宗灵先生说过：“法律概念在法律体系中具有其独特的功能，它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义，它与权利和义务紧密
关联，要构建现代国家的法律体系，其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。
”因此必须对宅基地使用权进行明确定义。这一点《物权法》做到了。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”依据法律解释学，从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出：它明确了宅基地使用权是一项独立的用益物权，与土地承包经营权、建设用地使用权及地役权处于并列地位。宅基地使用权的主体仅为农村居民，城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的。宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地，国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中，存在农村居民转变为城镇居民的现象，但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权，因为此时的土地已从集体所有转为国家所有，国有土地不设立宅基地使用权。针对这一点笔者认为，由于城镇规划的需要，一些土地由集体所有转为国家所有，原有的宅基地使用权由集体土地使用权转为划拨的国有土地使用权，居民虽然从农村居民转变为城镇居民，仍然享有宅基地使用权，此时宅基地使用权的客体为国有土地，而《物权法》却忽略了这一现象的存在。宅基地使用权的内容有：依法取得、占有、使用土地，在宅基地上建造住宅及其附属设施，受法律保护，在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是，宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制地处分宅基地使用权，因为宅基地使用权是一种民事权利，权利人可以对它进行处分，考虑到宅基地使用权特殊性，权利人的处分应当是有限制的，而这一点在《物权法》第152条中却没有涵盖。
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编号：__________________ 农村宅基地房屋转让协议范本【通用 版】 甲方：__________________ 乙方：__________________ 签订日期：____年____月____日
转让方：_______________________(以下简称甲方) 身份证号：__________________________ 通讯地址：__________________________ 联系方式：__________________________ 受让方：_______________________(以下简称乙方) 身份证号：__________________________ 通讯地址：__________________________ 联系方式：__________________________ 风险告知：宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。村民或者集体社的成员只有宅基地的使用权，没有所有权，宅基地的所有权属于农村集体经济组织所有。宅基地宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，转让也只能转让给本村、本集体组织成员，一般不能转让给集体组织以外的人。甲、乙双方均为本村/集体社村民/社员，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中
华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，现甲、乙双方在平等自愿、诚实信用和等价有偿原则的基础上，就甲方宅基地及宅基地上房屋转让事宜，订立本协议，供双方遵照执行。 风险告知：原宅基地使用权人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员，集体成员以家庭为单位，原则上每一家庭单位只能申请一块宅基地，宅基地转让、出租的，不得再申请宅基地。第一条甲方同意将位于___________面积________平方米的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋、构筑物的所有权有偿转让给乙方。该宅基地四邻至：东邻：________、西邻：__________、南邻：_________ 、北邻：_________ 。 第二条经甲、乙双方协商一致，甲方自愿以人民币______元(大写：______________ )的价格，向乙方转让上述约定的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋及构筑物。乙方同意以该价款购买甲方的上述宅基地及宅基地上的全部房屋及构筑物，并同意按______向甲方支付该转让款。 第三条甲方应于本协议签订生效后______日内，一次性将上述约定的转让房屋及宅基地移交给乙方。 第四条双方权利和义务 1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方合法使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方
我国现行农村宅基地使用权制度的梳理 (1)
宅基地与耕地是广大农民得以安身立命、实现“居者有其屋，耕者有其田”这一基本生存保障的两大支点，宅基地与耕地的所有权或用益权制度，也因之成为保障广大农民的生存利益的根本性制度。在我国漫长的农业社会发展史上，倡议或实施不同的宅基地与耕地制度，对于国家政权的稳定与变迭，社会发展的进程与走向都有着十分巨大的影响。事实上，我国新近三十年的改革开放进程便是由上世纪七十年代末期开始的以“分产到户”为表征的耕地制度的改革开始的，并由此衍生和推进了整体的经济社会发展与政治制度文明建设，其成功有目共睹。可以说，建立和健全完善的农村宅基地以及耕地、林地、草地等农业用地制度，事关我国八亿多农民的生存品质，事关我国农村社会长期稳定的发展大局，也事关目前正紧锣密鼓地进行的社会主义新农村建设的成败。在农业用地方面，我国于2002年通过了《农村土地承包经营法》，用法律的形成明确地赋予农村集体经济组织的成员以长期而有保障的土地使用权，并就农村土地承包经营权的取得、保护与流转等作了全面系统的规定；但在农村宅基地方面，虽然新分布的《物权法》在第三编“用益物权”专章规定了“宅基地使用权”制度，并于第一百五十二条对宅基地使用权作了法定定义，即“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”但根据第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”的规定，宅基地使用权制度目前仍显得零散、紊乱，缺乏系统性与周全性。本文拟通过对现行宅基地制度的梳理，勾划其结构框架，进而论证其完善路径。 一、对我国现行农村宅基地使用权制度的梳理 经过对新中国建立以来我国现有全部涉及农村宅基地使用权问题的政策、法律、规章等[[1]这些政策、法律、规章等主要有1950年6月28日《土
宅基地使用权的现状及对策
宅基地使用权的现状及对策 发表时间：2019-07-23T11:58:52.703Z 来源：《知识-力量》2019年9月33期作者：艾源 [导读] 近几年，工业化与城市化带来了大量的工作岗位，大量的农村人口涌入城市。越来越多的农村出现了“空心村”的局面，随之而来的就是农村房屋的大量空置，造成了集体土地资源的浪费，宅基地的流转问题成为了一个值得讨论的问题，本文从农村宅基地的现状的角度考虑，刨析当前宅基地流转的现状以及出现的问题，从而推导出相应的对策。 （沈阳师范大学，辽宁沈阳 110034） 摘要：近几年，工业化与城市化带来了大量的工作岗位，大量的农村人口涌入城市。越来越多的农村出现了“空心村”的局面，随之而来的就是农村房屋的大量空置，造成了集体土地资源的浪费，宅基地的流转问题成为了一个值得讨论的问题，本文从农村宅基地的现状的角度考虑，刨析当前宅基地流转的现状以及出现的问题，从而推导出相应的对策。 关键词：宅基地；使用权；流转 前言 国家为了进一步释放农村的潜力，2018年以来开始试点农村宅基地流转，从浙江省试点的情况来看，农村宅基地流转区取得了不错的效果，转出的农户与转入的农户都获得一定的经济效益。不仅提高宅基地的使用效率，也提高了集体土地的使用效率，在一定程度上增加了农村居民的收入，但具体到现实生活中我国的农村宅基地还存在一些问题，本文将做进一步分析。 1.农村资源变资产的渠道尚未打通 进入新世纪以来我国的经济增长速度越来越快，积累的物质财富越来越多，农村也积累了大量的物质财富，例如，集体年企业的大量厂房，机械设备等，但是随着外出务工人员越来越多农村的大量资源出现了荒废的局面，虽然国家出台了关于农村宅基地流转的政策，但就目前的流转量来说，相对于农村的空置房屋数量简直是九牛一毛。大量房屋的空置，不仅造成了资源的浪费，也让这些房屋失去了创造财富的可能，要想农村的经济进一步向前发展，就要打通农村资源变资产的渠道，要让房屋创造出更多的财富，因此要加快宅基地的流转，盘活空置的房屋，使之创造更多的财富。 1.1农村土地空闲、低效、粗放利用和新产业新业态发展用地供给不足并存 宅基地流转的初衷是为了提高农村宅基地的使用率，盘活农村的资产，但现实的情况是由于农村发展经济的模式是粗放式的，在短时间内无法得到根本的转变。虽然宅基地在一定程度上提高了土地的使用效率，但由于经济发展模式的原因，农村资源使用率低的局面依然未得到根本的转变，并且农村的一些新兴产业出现了土地不够用的局面，之前推出的土地增减挂钩(以下简称挂钩)即城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩），在一定程度上进一步挤压了农村发展新兴产业使用土地的空间，因此应该提高农村土地的使用效率，不能流转之后就不管不问了。 1.3农村宅基地空置现象严重 随着越来越多的农村劳动力外出打工就业，农村出现了空心化的局面，在非节假日的农村，村里往往就剩下一些年迈的老人和学龄儿童。于是就出现了大量房屋空置的局面。甚至出现房屋因年久失修倒塌的局面，即使一些房屋没用空置，但是其使用的效率非常的低，在一定程度上也造成了资源的浪费，因此要解决宅基地空置的问题，宅基地流转制度不可或缺。但是，由于人们对于使用权观念的根深蒂固，认为宅基地一旦流转出去，宅基地将不再属于自己，因此，要实施土地流转制度首先要解决人们观念的问题。让居民接受土地流转这一新观念。 2宅基地使用权的对策 2.1改革完善宅基地权益保障和取得方式 根据相关法律规定，每户人家只能取得一个宅基地使用权，但是宅基地可以在本集体组织内买卖，不能将宅基死使用权卖给本集体组织以外的居民，特别是拥有城镇户口的人，但是法律并没规定不可以将宅基地出租，因此，本集体组织的成员可以将宅基地以出租的形式出租给集体组织的以外的成员，以此来增加宅基地的收益，保障宅基地使用权人的合法权益。在取得方式方面，集体组织成员均有权取得宅基地，但是，随着宅基地可以流转，未来将会出现一些没有宅基地的农村居民，当这些居民从城镇返回农村，面临没有在基地的尴尬局面，有你要对宅基地的取得方式进行改革来保护部分居民的合法权益。 2.2探索宅基地自愿有偿退出机制 宅基地作为农村居民的一项基本权益，本集体成员都有权利获得宅基地，但是，随着越来越多的农村居民前往城市，并且定居在城市，宅基地对于这些居民来说变得可有可无。但一些新的农村居民可能面临没有宅基地的局面，为了打破这种尴尬的局面，就需要对当过前的宅基地制度进行改革，比如建立宅基地自愿有偿退出机制，让一些定居城镇的居民自愿让出宅基地的使用权，集体组织可以给予一定的经济补偿，以此来达到本集体组织内部宅基地的需求平衡。保护本集体组织内部成员的合法权益。 2.3完善宅基地管理制度 在宅基地的管理方面。相关法律法规规定的比较粗糙。虽然规定宅基地一户只能取得一个宅基地，但是，在现实生活中，一户人家往往有多个宅基地，农村私下买卖宅基地的情况也比较严重，这在一定程度上会损害其他居民的合法权益，给他人造成不利的影响。因此，应该细化关于农村宅基地的相关法律法规。比如，加强对于农村私下买卖宅基地的监管。 结语 宅基地流转制度作为2018年国家针对农村新推出的一项制度，其目的是为了盘活农村的资产，提高农村居民的收入，而宅基地制度已经存在了七八十年之久，宅基地制度在实施的过程中也存在大量的问题，因此，宅基地流转制度必然存在大量的问题，但作为新兴的产物，宅基地流转制度虽然存在的问题比较多，但是其未来还是比较光明的。 参考文献 [1]张红茹.农村宅基地使用权流转法律问题研究[D].新疆大学,2018. [2]庄红花，袁爱华.我国农村宅基地流转法律制度的困境分析[J].农村经济与科技，2018（12）.
宅基地纠纷相关案例
案情：城郊村民李某已有宅基地，后村民小组又给他分了一份宅基地。时逢城市开发，土地升值，李某便与王某签订了宅基地使用权转让合同，李某将这份宅基地以5万元的价格转让给王某，王某将款项支付给李某。当王某开始建房时，被邻居张某阻止，致使王某无法建房。王某以侵权为由，将邻居张某诉至法院，请求停止侵权，排除妨碍。邻居张某以王某无权取得宅基地使用权为由，请求驳回李某的诉讼请求。 评析：一、本案所涉法律问题 1、李某能否取得这份宅基地的使用权。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其他宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第44条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据上述法律规定，李某在已拥有宅基地的情况下，显然不能取得这份宅基地的使用权。 2、李某与王某的宅基地使用权转让合同的效力。根据《合同法》第52条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同视为无效合同。从本案来看，李某因不能取得争议宅基地的使用权，则争议宅基地的使用权就不能作为合同的标的物，因此，该宅基地使用权转让合同为无效合同。 3、王某的诉讼请求能否被支持。因李某与王某的宅基地使用权转让合同为无效合同，王某不能取得宅基地的使用权，则王某建房的权益就不受法律保护。显然，邻居张某就不能构成对王某的侵权。因此，人民法院应当予以驳回王某的诉讼请求。同时，还应当向土地管理部门发出司法建议书，对该案所反映的情况予以调查处理。 二、农村宅基地使用权的特点我国农村宅基地的使用权具有以下几个特点： 1、宅基地的所有权归农民集体。《宪法》第10条规定：“……宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，宅基地的所有权属性，已经用根本法的形式固定为集体所有。《土地管理法》第8条第2款规定：“……宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”则更进一步明确宅基地归农民集体所有。 2、宅基地使用权的主体是特定的农村居民。《宪法》、《物权法》、《土地管理法》等法律规定了宅基地使用权的主体是农村居民，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。 3、宅基地使用权不得出卖、转让或抵押。宅基地使用权人只能用宅基地建房居住和使用。任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地使用权。 4、宅基地使用权具有福利性。农民取得宅基地使用权基本上是无偿的。因此宅基地使用权是对集体经济组织成员的照顾和优惠，具有福利性。 三、允许农村宅基地买卖后果十分严重，本代理人请求法庭予以规制。
2021年最新农村宅基地转让范本【专业版】
2021年最新农村宅基地转让范本【专业版】 宅基地是指是农村村民用于建设住宅和厨房、厕所等设施的土地及庭院用地。农村的宅基地是可以转让的（转让对象为本集体成员）。转让宅基地时通常会签订协议，那么协议该如何写？要注意哪些问题？ 鉴于甲、乙双方均为本村村民，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，现甲、乙双方在平等自愿、等价有偿的基础上就甲方宅基地及宅基地上房屋转让事宜，订立本协议，供双方遵照执行。 一、甲方同意将位于XXXX面积XXXX平方米的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋、构筑物的所有权有偿转让给乙方。该宅基地四邻至：东邻：________、西邻：__________、南邻：_________ 、北邻：_________ 。 二、经甲、乙双方协商一致，甲方自愿以人民币元(大写： )的价格，向乙方转让上述约定的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋及构筑物。乙方同意以该价款购买甲方的上述宅基地及宅基地上的全部房屋及构筑物，并同意按 向甲方支付该转让款。
三、甲方应于本协议签订生效后日内，一次性将上述约定的转让房屋及宅基地移交给乙方。 四、双方权利和义务 1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方合法使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷，甲方承担全部责任，按甲方违约处理。 2、如国家政策允许过户，甲方应当无偿协助乙方办理相关法律手续，由此产生的有关费用由乙方负责。 3、在使用期限内，如遇国家或者有关政策部门依法对该地征收、征用时所赔偿的全部资金归乙方所得，相关费用均由乙方负责承担。因征收、征用事宜所产生的一切权益、义务均与甲方无关。 五、本协议生效后，甲方以及其继承人不得向乙方主张享有该地的使用权及地上建筑物的所有使用权，单方违约金为xxx万元整。 甲方保证该宅基地使用权转让行为已征得其配偶、子女或该宅基地上房屋的共有人、继承人的一致同意，系有权处分。
2020农村宅基地新政策
2019农村宅基地新政策_2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板(5页) 2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板本文部分内容来自网络，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将予以删除！==本文为word 格式，下载后可随意编辑修改！==浙江省农村宅基地最新政策农村宅基地，是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。下面是整理的关于201X 年浙江省农村宅基地政策的相关内容，希望对大家有帮助。 农村宅基地买卖最新政策第一章总则第一条为了规范和加强农村宅基地管理，合理利用土地资源，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规和政策规定，结合本县实际，制定本办法。 第二条本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，用于建造住宅(包括附属用房和庭院等，下同)的集体所有土地。 第三条本办法适用于本县行政区域内农村的宅基地管理。 第四条县土地行政主管部门主管本行政区域内农村宅基地的管理和监督工
作。 乡(镇)人民政府负责本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。 第五条农村村民建造住宅必须符合乡(镇)土地利用总体规划，城乡规划。 鼓励自然村向中心村，下山移民、脱贫小区集聚;鼓励统建、联建和建造公寓式住宅，控制独立式住宅。
2018-2019-浙江省农村宅基地最新政策-范文模板严格控制用地规模，人均建设用地指标应当符合有关规定。 严格控制地质灾害易发区内和利用山体切坡建房，确实无法避让的，应治理达到安全要求后方可建造。 第六条农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，严格控制占用耕地建造住宅，不得在基本农田保护区内建造住宅。 第七条农村村民建造住宅(包括新建、扩建、移建、拆建)应当依法办理用地审批手续。 涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续;涉及交通、林地、水利等用地的，还应分别取得有关部门的许可或同意。 第八条农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。 实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。
论农村宅基地使用权制度(一)
论农村宅基地使用权制度(一) 关键词:农村宅基地使用权/用益物权/物权 内容提要:农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权,是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。它具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格限制性等特点。其取得方式有原始取得与继受取得,消灭形式有绝对消灭与相对消灭。农村宅基地使用权人享有权利并负担义务。我国农村宅基地使用权制度存在许多缺陷,亟待完善。Abstract]Therighttousetheruralresidentialbasesisaspecialandindependentusufructinourcountry.Iti sarightthatruralresidentsmakebuildingsandancillaryfacilities,andpossess,useandrestrictedlydispos ethebasesthattheruralresidentslegallygetfromthecollectiveeconomicorganizations.Thecharacterist icsofitarerestrictedofidentitynature,usingforfree,usingforever,dependencyandrangebeingstrict,an dsoon.Thewaystogetitareoriginalformandsuccessiveform；thewaystoabolishitareabsoluteformandrelativeform.Therighterhasrightsandburdenobligations.Th esystemoftherighttousetheruralresidentialbasesinChinahasmanydeficiencies,whichneedsimprove d. Keywords]therighttousetheruralresidentialbases；usufruct；realright2005年6月26日召开的十届全国人大常委会16次会议第三次审议通过的物权法草案（以下简称“三审稿”）设专章规定了宅基地使用权。但由于我国目前在城市还没有宅基地使用权制度,国有土地上只有建设用地使用权,所以“三审稿”以及后来的“四审稿”中的“宅基地使用权”实际上就是指农村宅基地使用权。到目前,众所瞩目的物权法还没有出台,但草案中关于“宅基地使用权”部分的规定应该不会有多大变化。农村宅基地使用权所涵盖的内容很多,单靠寥寥无几的几个法条是无法全面概括的。况且,我国的农村宅基地使用权制度极其不完善,存在许多漏洞,有必要对其进行研究。 一、农村宅基地使用权的概念和特点（一）农村宅基地使用权的概念农村宅基地使用权是一项独立的用益物权,与土地承包经营权、建设用地使用权地役权等处于并列地位,它是中国法律特有的内容,对我国法律体系的完善起着重要的作用。沈宗灵先生说过:“法律概念在法律体系中具有其独特的功能,它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义,它与权利和义务紧密关联,要构建现代国家的法律体系,其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。”1]因此必须在物权法中明确定义农村宅基地使用权。“三审稿”在第一百五十八条规定:“宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利,有权自主利用该土地建造住房及其附属设施”。这一规定并没有直接对农村宅基地使用权下定义,只是通过对宅基地使用权人的权利的规定影射出了农村宅基地使用权的概念。依据法律解释学,从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出:（1）农村宅基地使用权的主体仅为农村居民,城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的；（2）农村宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地,国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中,存在农村居民转变为城镇居民的现象,但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权,因为此时的土地已从集体所有转为国家所有,国有土地不设立宅基地使用权；（3）农村宅基地使用权的内容有:依法取得、占有、使用土地,在宅基地上建造房屋和附属设施,受法律保护,在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是,农村宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制的处分农村宅基地使用权,因为农村宅基地使用权是一种民事权利,权利人可以对它进行处分,考虑到农村宅基地使用权特殊性,权利人的处分应当是有限制的,而这一点在“三审稿”第一百五十八条中却没有涵盖。综上所述,应对农村宅基地使用权作如下定义:农村宅基地使用权是指农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施,并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。（二）农村宅基地使用权的特
义乌市农村宅基地使用权转让细则
义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行） 第一条为加强农村宅基地管理，规范农村宅基地使用权转让行为，维护集体土地所有权和宅基地使用权人的合法权益，促进土地资源的优化配置和高效集约利用，根据《义乌市农村宅基地使用权转让暂行办法》，结合本市实际，制定本细则。 第二条农村宅基地使用权转让，是指农村宅基地使用权人自愿将依法取得的农村宅基地使用权连同地上建(构)筑物，按规定的程序和约定的条件通过买卖、赠与、互换或其他合法方式转让给本市特定受让人的行为。 第三条农村宅基地使用权转让应当遵循保障宅基地用益物权、节约集约利用和公开自愿有偿的原则。 第四条国土局和农林局（农办）负责全市农村宅基地使用权转让指导和监督工作；各镇人民政府（街道办事处）负责本辖区内农村宅基地使用权转让具体工作。 第五条农村宅基地使用权转让不改变集体土地所有权性质，不改变集体经济组织成员资格，不改变土地用途。受让人依法享有宅基地使用权及地上建(构)筑物的占有、使用、收益、处分权利。 第六条农村宅基地使用权转让方必须持有宅基地使用权和房屋所有权权能完整的不动产权证书。 农村宅基地使用权转让全部权利人须自愿一致，并征得村级组织同意。 第七条已完成新农村建设（含更新改造、旧村改造、“空心村”改造、“异地奔小康”工程，下同）的村庄，经村民代表会议同意，所在镇人民政府（街道办事处）审核，报国土局、农林局（农办）备案后，允许其农村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。
（一）受让人必须符合下列条件： 1.为本市行政区域范围内的村级集体经济组织成员； 2.在同一行政村内转让取得的宅基地，其面积不得超过《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策规定的最高户型面积。 （二）跨集体经济组织转让实行宅基地所有权、资格权和使用权相分离，转让后使用年限最高为70年，使用期届满后受让人可优先续期，并实现有偿使用。 （三）在同等条件下，本村集体经济组织有优先回购权，本村集体经济组织成员有优先受让权。 第八条未实施或正在实施新农村建设的村庄，允许在本村集体经济组织内部转让，受让方必须是符合申请建房条件的本村集体经济组织成员，且受让后面积不超过《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策规定的按户控制面积。 第九条宅基地使用权转让可自行协商转让，跨集体经济组织转让的也可在政府指定的交易平台公开挂牌转让。 第十条宅基地使用权转让方不得再申请新的宅基地，未实施新农村建设的农房产权互换除外。 受让方仍可在原村级集体经济组织按《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》及相关配套政策和村级组织细化的实施细则参加新社区集聚或农村更新改造。 第十一条宅基地使用权转让方为村级集体经济组织成员的，必须保证转让后仍拥有人均建筑面积不低于15平方米的合法住宅；农民住房财产权抵押贷款处置的按《义乌市农民住房财产权抵押贷款实施办法》规定执行。 第十二条产权互换双方必须符合下列条件： （一）本村集体经济组织成员；
简单农村宅基地转让协议书
简单农村宅基地转让协议书 甲方： 乙方： 甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议如下： 一、宅基地坐落、面积 甲方将坐落于______的宅基地转让给乙方，该宅基地登记面积共150.4平方米。具体位置东至南至西至北至。上述宅基地的使用权及附属设施包括：甲方现有所在宅基地的一切建设设施及水电户口等。终身归乙方享有。 二、保证此宅基地手续真实，来源合法，权属清楚，四至界限清楚。若发生与甲方有关的权属或债务纠纷，概由甲方负责，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责全部赔偿。 三、转让金额 该宗地的转让价格为人民币_________元，大写：____________元整。 四、付款方式及期限 乙方向甲方预付人民币贰万元，剩余款在取得宅基地使用权证及相关手续后交付给乙方。 五、宅基地交付时间：______年_____月_______日。 六、房产归属 1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。 2.建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。
3.房屋建成后，在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。 七、违约责任 本协议签订后，任何一方均不得反悔。 如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款________万元，并偿付违约金_________万元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损 失（包括建房、装修工程款和房地产增值部分）。 八、在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将宅基 地使用证和相关手续办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。 甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金壹拾贰万元。 九、本协议一式二份，双方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。 甲方：乙方： 身份证号：身份证号： 年月日年月日 转让方：（简称甲方） 受让方：（简称乙方） 甲方自愿将宅基地一幅永久性有偿转让给乙方作修建住宅之用地，经双方自愿、平等、友好的协商，现达成协议如下： 一、宅基地坐落于号。四边分明为界，面积平方米。 二、甲方知晓国家宅基地转让的规定，愿意按此合同约定赔偿 由此造成乙方的损失，并保障乙方的权益不受侵犯。包括使用权、 收益权、处置权。甲方不得干涉。
论宅基地使用权制度的缺陷及完善.
论宅基地使用权制度的缺陷及完善 [ 09-02-24 14:03:00 ] 作者：李永格编辑：studa0714 摘要：宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，现行立法对此规定得比较零散，而且还存在大量的缺陷，这不仅损害了农民的利益，还阻碍了农村经济的发展，应通过多种渠道采取措施对该制度进行完善。 关键词：宅基地使用权；用益物权；物权 2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），以专章的形式规定了“宅基地使用权”，明确了它是一项重要的用益物权，具有积极的意义。宅基地使用权不仅关系到农民群众的切身利益，而且事关农村的稳定，影响着国家和社会的健康发展。但《物权法》对此的规定仅有四个条文（152条-155条）的内容，无法涵盖宅基地使用权的诸多内容。况且，现行宅基地使用权制度极其不完善，存在许多漏洞，无法全面地保护农民的利益，甚至会严重影响农村经济的发展和农民生活水平的提高。因此，有必要对我国宅基地使用权制度的现状做一个全面的探讨。 一、宅基地使用权的立法现状 沈宗灵先生说过：“法律概念在法律体系中具有其独特的功能，它对法律的制定、执行和适用均具有重要的意义，它与权利和义务紧密关联，要构建现代国家的法律体系，其中最重要的一步就是设定一整套符合逻辑的、和谐而无矛盾的法律概念体系。”因此必须对宅基地使用权进行明确定义。这一点《物权法》做到了。《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”依据法律解释学，从体系上、文义上对这一条文进行分析我们可以看出：它明确了宅基地使用权是一项独立的用益物权，与土地承包经营权、建设用地使用权及地役权处于并列地位。宅基地使用权的主体仅为农村居民，城镇居民是作为建设用地使用权的主体而规定的。宅基地使用权的客体仅指集体所有的土地，国有土地是建设用地使用权的客体。虽然在城镇规划过程中，存在农村居民转变为城镇居民的现象，但这并不意味着转变后的城镇居民仍然享有宅基地使用权，因为此时的土地已从集体所有转为国家所有，国有土地不设立宅基地使用权。针对这一点笔者认为，由于城镇规划的需要，一些土地由集体所有转为国家所有，原有的宅基地使用权由集体土地使用权转为划拨的国有土地使用权，居民虽然从农村居民转变为城镇居民，仍然享有宅基地使用权，此时宅基地使用权的客体为国有土地，而《物权法》却忽略了这一现象的存在。宅基地使用权的内容有：依法取得、占有、使用土地，在宅基地上建造住宅及其附属设施，受法律保护，在行使权利时不得妨碍公共利益和他人的合法权益等。但是，宅基地使用权的内容还应当包括权利人可以有限制地处分宅基地使用权，因为宅基地使用权是一种民事权利，权利人可以对它进行处分，考虑到宅基地使用权特殊性，权利人的处分应当是有限制的，而这一点在《物权法》第152条中却没有涵盖。
农村宅基地使用权流转分析
农村宅基地使用权流转分析 摘要：中国的城市化不仅要解放农村劳动力，更要解放农民用地、宅基地。只有解除对宅基地使用权自由流转的限制，完善宅基地相关流转管理制度，才能真正促进城市化的进程，促进城乡一体化。 目前，随着城市化的快速发展，大量的农民不断流入城市，衍生出各种各样的城市问题，其中，以城市住房紧张，房价不断上涨为首要问题。在国内北上广深等一线城市，房价居高不下，令人望而却步，于是“蜗居”“蚁居”等一系列反映都市人对住房这一生存基本需要的新词不断出现。相比之下，随着城市化与工业化的发展，大量农民工涌入城市打工，造成了农村房屋空置率不断提高，甚至出现“空心村”现象。在调查的一些地方房屋空置率达到20%，“空心村”面积达到居住使用地的30%以上。因此，中国的城市化不仅要解放农村劳动力，更要解放农民用地、宅基地。只有解除对宅基地使用权自由流转的限制，完善宅基地相关流转管理制度，才能真正促进城市化的进程，促进城乡一体化。 关键词：宅基地使用权；流转；必要性；对策 农村宅基地使用权能否自由流转问题是物权法制定过程中争论最激烈的问题之一。《物权法》虽然对宅基地使用权专设一章，但只有区区四个条文，并且第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，赞成和反对宅基地自由流转的人都能从这一规定中找到依据，宅基地流转问题仍然没有解决，期待理论上的进一步深入研究。 二、宅基地使用权自由流转的必要性分析 上世纪五六十年代，与我国优先发展工业的战略和城乡分割的二元结构相适应，为了给予农民基本生存保障并将农民固定在土地上，我国宅基地采取了集体所有而由农民无偿、均分使用的行政调配方式，宅基地使用权带有强烈的成员权福利性质，流转受到严格限制。这种状况一直延续到现在。在计划经济体制下，商品交易不发达，城乡分割严重，宅基地的财产性质并未彰显，农民没有将宅基地进行流转的经济冲动。但近年来，随着市场体制的建立和完善、工业化、城市化进程加速，经济高速发展，我国正在经历重大的经济、社会转型，原有宅基地使用制度赖于生存的经济、社会条件正逐步丧失，允许宅基地使用权自由流转是必要的、可行的。 1、土地增值收益成为宅基地使用权自由流转的拉力 在市场经济条件下，资源的配置服从效率标准，一切稀缺资源优化配置的必要途径是有偿使用并按市场需求流动或转让。[④]土地市场也不例外，以市场配置土地资源的机制已初步建立，土地要素可以根据市场需求而自由流动、合理配置。随着城镇化、工业化进程的推进，大量外来资金与人口涌入郊区和农村，使集体土地的价值迅速提升，在城镇周围以及乡镇企业发达地区，非农建设用地与种植业农用地之间的收益差距显著。一方面，农用地与非农用地的比较收益差距驱动了集体土地利用结构的变化，使得农用地不断向建设用地转化；另一方面，国有建设用地与集体建设用地之间巨大的利用效益的差距，推动了集体建设用地（包括宅基地）在农民个人和集体经济组织与其他单位和城市居民之间的流动，进而形成集体建设用地市场。[⑤]宅基地使用权的财产属性逐步彰显，在城市郊区和经济相对发达的乡镇，农村宅基地流转逐渐盛行，已呈不可逆转的发展趋势。各种土地主体通过流转来获得相关土
最新农村宅基地转让协议范本【律师版】
最新农村宅基地转让协议范本【律师版】 宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。那么，正规的农村宅基地转让协议应该如何书写，在签订宅基地转让协议的过程中又有哪些风险和注意事项呢？下面，就跟小编一起来看一看吧！ 最新农村宅基地转让协议范本 【律师版】 转让方：____________________________(以下简称甲方) 身份证号：__________________________ 通讯地址：__________________________ 联系方式：__________________________ 受让方：____________________________(以下简称乙方) 身份证号：__________________________ 通讯地址：__________________________ 联系方式：__________________________
风险告知：宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。村民或者集体社的成员只有宅基地的使用权，没有所有权，宅基地的所有权属于农村集体经济组织所有。宅基地宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员，转让也只能转让给本村、本集体组织成员，一般不能转让给集体组织以外的人。 甲、乙双方均为本村/集体社村民/社员，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，现甲、乙双方在平等自愿、诚实信用和等价有偿原则的基础上，就甲方宅基地及宅基地上房屋转让事宜，订立本协议，供双方遵照执行。 风险告知：原宅基地使用权人转让房屋及其宅基地使用权的，应当将房屋及宅基地使用权转让给本集体经济组织内符合建房申请宅基地条件的成员，集体成员以家庭为单位，原则上每一家庭单位只能申请一块宅基地，宅基地转让、出租的，不得再申请宅基地。 第一条 甲方同意将位于___________面积________平方米的宅基地使用权及该宅基地上的全部房屋、构筑物的所有权有偿转让
我国宅基地使用权流转制度研究_张淑臻
2010年1月 山东省青年管理干部学院学报 Jan ,2010 第1期(总第143期)Journal of Shandong Youth Ad m i n istrative C ad res C oll ege N o .1Jan .N o .143 收稿日期:2009-11-11 作者简介:张淑臻(1985-),山东济宁人,山东大学法学院硕士研究生,研究方向:民商法。 我国宅基地使用权流转制度研究 张淑臻 (山东大学,山东济南250100) 摘要:宅基地使用权在社会生活中具有重要意义。我国5物权法6中关于宅基地使用权的规定为社会实践提供了法律依据。通过分析宅基地使用权的性质,明确了我国宅基地使用权的立法规定,同时研究我国宅基地使用权流转中出现的问题,并提出了相应的解决策略。 关键词:宅基地使用权;性质;立法规定;问题;解决策略 中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1008-7605(2010)01-0093-04 Abstrac t :R esearches on the ri ght t o use hom estead plays an i m po rtant ro l e i n soc ial life .Prov i sions for ho m estead i n our Prop ert y La w prov i de legal basi s fo r socia l practi ces .T his a rti c l e introduces nature o f hom estead ,c lea rs the lega l provisions of the righ t to use ho m estead i n Ch i na ,ana lyzes prob l em s i n t he transf e rs of t he ri ght to use homestead and prov i des so m e strateg i es to solve the m. k ey word s :t he ri ght to use ho m estead ;nature ;leg al prov isi ons ;prob le m s ;strateg i es 随着城市化进程加快和农村经济改革的不断深 化,我国现行法律制度在宅基地使用权的保护和使用效率方面的缺陷逐渐暴露,主要表现在公平对待宅基地使用权与提高宅基地使用收益等方面。如何使利用宅基地在既合法又合乎经济理性的基础上实现公平公正和集约化,已成为宅基地使用权制度建设中的一大课题。在我国,一方面农民向城镇集中,使农村腾出许多宅基地;另一方面,由于我国城乡差异,农民不愿放弃农村宅基地等潜在保障。这都对建立和完善适合我国国情的宅基地使用权制度提出了迫切要求。 一、宅基地使用权的性质 (一)对宅基地的界定 根据我国5物权法6第152条,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。可见,我国对宅基地有严格的界定,宅基地是具有特殊法律性质的土地,具有三个特征:一是宅基地的所有权 为集体所有;二是宅基地形成的法律依据存在于国家土地利用整体规划范围内;三是其制度宗旨为使权利人能够有土地建造房屋及其附属设施。宅基地使用权人必须是符合申请宅基地使用权条件的农村集体经济组织成员,不是宅基地所在农村集体经济组织的成员,不得申请取得或者继受取得该集体经济组织的宅基地使用权。 (二)有关宅基地使用权的性质 关于宅基地使用权的性质,目前主要有福利说、物权说、成员权说三种观点。 福利说认为,宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利,是农民的安身之本。宅基地使用权是集体组织成员享有的福利保障,由使用权人无偿取得并无偿使用,目的是实现土地所有权特定的制度功能,即确保每个需要土地的建房成员获得土地,实现居者有其地的目的。福利说以鲜明的福利色彩解决农民的基本居住问题,肩负着维护农业、农村稳定的重要使命。 物权说认为,宅基地使用权是一种用益物权。所谓用益物权是指对他人所有的物在一定的范围内