(整理)总部办公写字楼市场调研报告

亦庄总部式办公写字楼市场调研报告

市场调研说明：

调研目的：了解总部办公写字楼的市场现状，并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考。

调研范围及对象：亦庄总部办公写字楼、非中心、总部基地

总部办公主要集中在亦庄范围内，而本地块也处于亦庄，所以以亦庄

总部办公写字楼作为主要调研内容，同时对市场较为成熟的总部办公

写字楼项目——非中心、总部基地进行调研，以供本地块定位参考。

调研重点内容：产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式

一、市场分析

1、北京写字楼总体市场概述

与商品房住宅的供应紧缺相比，2007年可谓是写字楼的“大年”，据统计，2007

年上半年完工的面积仅为47.4万建筑平方米，主要集中在城市黄金地段，其中CBD、

金融街和东二环商圈分别占52.6%、17.0%和16.5%，占到总体80%以上。

全年甲级写字楼供给将超过210万建筑平方米，这意味着，进入第三季度，甲级

写字楼市场将迎来放量高峰，初步估算下半年供应量将超过160万建筑平方米，

而2008年上半年的供给也达到了95.5万建筑平方米。

根最新统计显示，2007年全年供给将超过总存量的40%，首次出现大放量，使可

售甲级写字楼总面积达到700万平方米以上，即使一年能吸纳100万平方米的面

积，写字楼租售比也被拉高到7：1，短期内面临很大消化压力。

超甲、甲级写字楼市场

的供需趋势

写字楼巨大的放量给市场带来的压力日趋明显，据悉如东二环、中关村等区域租

金出现一定幅度的下滑；同时一些研究机构、大型企业因为受办公区域限制小、

环境影响，而产生了搬离商务中心区域、选择总部办公环境的趋势，环境优良的

总部式办公写字楼正逐步成为写字楼市场的新宠。

与上述甲级写字楼热点区域供应明显大于需求的情况不同，亦庄作为新兴商务区，以其特有的自然生态与产业生态相结合的“双生态”概念越来越受到开发商与企业的注目，特别是其独栋、总部式办公写字楼正逐步成为写字楼投资的新宠。

最新研究显示，北京总部式办公写字楼经过几年的发展，已经分为区域集群式总部和独立总部两种类型，2007年国际化办公写字楼将从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象，独栋总部型成为写字楼一种新流行趋势。

2003年开发的总部基地可以说是开创了北京独栋型总部写字楼的先河，随后BDA国际企业大道、非中心等相继诞生，随着市场需求的增多，今年新入市和老项目后期开发的项目也明显增加，仅亦庄今年下半年就有3-4个项目开盘。

北京独栋型总部写字楼概况表：

该类产品主要分布在核心区边缘的非中心地带，但通过上表也不难看出绝大多数的

主要与亦庄的整体规划和

入住企业规模和类型有密

不可分的关系。

亦庄成为独栋型总部写字楼集中地的原因：

一是亦庄的“双生态”优势

开发区对所有入区企业都有严格的入区环保指标，低密度、低容量、高绿化率的公建、工业及住宅项目，凉水河的自然生态带和国际企业文化公园，美化了区内自然环境。

截止目前，亦庄开发区的入区企业近2000家，汇集了可口可乐、诺基亚、朗讯、西门子、通用电气、IBM、奔驰等著名跨国公司80余家，世界500强企业50余家，形成了生物技术与新医药、电子信息、光机电一体化、新材料新能源和软件制造五大产业生态链条。

可以说亦庄的产业生态与自然生态相结合的“双生态”为独栋型总

部型写字楼开发提供了重要平台。

二是亦庄已形成公司企业总部所在地的形象

提起亦庄，人们首先想到的就是诺基亚中国园、美国GE和日本SMC、可口可乐等这些世界500强企业的中国区域总部所在地，据了解目前亦庄已经吸纳了50余家全球500强企业，这为企业商务办公选址造就了先天优势，加之亦庄可提供大量的厂房等辅助设施，也逐步成为北京总部办公的首选之地。

三是亦庄新城规划带来无限商机

北京市“十一五”正式批复了“亦庄新城”的规划：亦庄新城是“两轴－两带－多中心”中东部发展带的重要节点，北京市重点发展的新型卫星城之一，其定位是“高新技术产业中心”、“高端产业服务基地”。

由此功能定位不难得出，亦庄未来必然成为高端产业的总部基地，而2007年正是亦庄“质变”的开始。

四是奥运会及环渤海经济圈的确定成为带动亦庄区域经济发展的强大引擎一直蓄势待发的环渤海经济圈，已迅速成为继珠三角、长三角经济圈之后经济增长的“第三极”。作为圈内发动机的天津和北京之间的亦庄，因其独特的位置优势和开发区特有的政策优势，加上2008年奥运会对该区域成长的催化，成为环渤海经济圈的重要战略要地之一。

同时，随着北京写字楼市场多元化发展趋势的日渐形成，多个新兴的非主流商务区域获得越来越多的企业客户甚至跨国公司的青睐，而亦庄正是在强大的经济引擎的支持下，以其拥有的“双生态”优势，成为北京新的写字楼热点区域。

独栋型总部写字楼客层组成

这类产品主要营造的是总部办公理念，主要的投资群体是跨国公司及500强企业、知名外资或合资企业的某个职能部门、不喜欢传统写字楼和市区环境的传统写字楼内的租户、北京本地大、中型企业、外地进京企业、事业单位及非赢利组织、国内外的投资型买家，特别是国内的投资型买家等。像BDA企业大道就集聚了资生堂、白领、3M、中国黄金集团等一批高科技研发境内外大型企业，这些选择独立总部的企业看中的正是亦庄“宜业”、“宜居”的优势。

总结：通过上述对市场得了解和分析，我们不难看出，目前北京写字楼、特别是甲级及以上的写字楼的供明显大于求，未来销售情况不容乐观，但是独栋型总部写字楼作为一种新发展起来的有别于传统写字楼的特殊产品，却凭借着其自身及环境优势受到部分实力型买家（企业）的青睐，市场前景良好。