房地产项目开发建设流程培训课件.pptx
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房地产开发流程培训讲义pptx(2024)
风险识别
通过市场调研、项目分析等手段，识别潜在风险 。
风险应对策略
根据风险评估结果，制定相应的风险应对策略， 如风险规避、风险降低、风险转移等。
ABCD
2024/1/27
风险评估
对识别出的风险进行量化评估，确定风险等级。
风险监控与报告
建立风险监控机制，定期报告风险状况，及时调 整风险管理策略。
28
合同纠纷处理与诉讼应对
合同审查
在签订合同前，对合同条款进行仔细审 查，确保合同条款明确、无歧义。
合同纠纷处理
2024/1/27
出现合同纠纷时，应积极与对方协商 ，寻求和解或调解；若无法协商解决
，可依法提起诉讼或仲裁。
合同履行
按照合同约定，履行各自义务，确保 合同顺利执行。
诉讼应对
在诉讼过程中，应积极配合律师工作 ，提供必要证据材料，争取有利判决 。
21
CHAPTER 05
房地产开发销售与运营
2024/1/27
22
销售策略制定与执行
市场调研与分析
产品定位与差异化
深入了解目标客户群体、竞争对手和市场 趋势，为销售策略制定提供数据支持。
根据市场需求和竞争态势，明确项目的产 品定位和差异化策略，打造独特的市场卖 点。
营销推广策略
销售团队建设与管理
附加值。
6
CHAPTER 02
房地产开发前期准备
2024/1/27
7
土地获取与选址
01
02
03
土地获取方式
了解土地出让、转让、划 拨等方式，以及不同方式 的优缺点和适用条件。
2024/1/27
土地选址策略
分析城市规划、交通状况 、周边配套等因素，制定 科学的选址策略。
房地产项目开发报建流程全过程详解培训ppt课件
房地产项目开发报建流程
2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质
房地产开发资质：这是一项要求有技术含量的工作，关键是专业技 术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，谁是什 么专业资质任职什么公司，想搞几个人糊弄建设部门基本上很难。 感慨一下，现在建筑类的工程师难找啊！高薪难求！
房地产项目开发报建流程
房地产项目开发报建流程
6、消防和人防专项审查
现状是很少有哪个小区的消防和人防设计是达标的。很少有哪个小 区的消防和人防设备是合格。
消防报建：消防审查部门是武警官兵，不是政府机构，标准很高也非常官僚。要 满足消防规范的话，投入非常大，而且还会影响使用。比如电梯间和楼梯间之间 设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲是非常不方便的。所以消防设计绝对 不可能严格按规范做够做足。目前在这个方面审查也是越来越严。操作经验：一 般发展商都是委托消防施工企业代理报建。因为这些企业长期和消防部门打交道 ，跟消防部门之间有千丝万缕的关系，甚至有些城市直接由消防部门指定的公司 垄断经营。 人防工程：实际用处不大的中国特色的东西。用于人防用途的那部分地下室也可 以搞停车位，但是这部分要被划出来，而且这部分停车位只有使用权，不能发产 权证，其产权为国家所有。所以开发商也是尽量缩小人防工程面积。
房地产项目开发报建流程
7、节能审查、施工图审查
在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完 成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做 一个节能计算书，就可以开展这两项审查。
节能审查：南北标准差异很大，严重干扰户型设计，重点在落地窗 、客厅挑高、外墙保温隔热层等方面 施工图审查：施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义 上的市场化，事实上的垄断化。虽允许开发商自己找有资质的施工 图审查单位做审查，施工图审查单位还必须对审查结果负责，但施 工图审查时专家红包那也是不能少的。
房地产开发流程培训(ppt 45张)
Research Page 3
第二阶段：探索阶段：炒作与调整
1978 1991 1999 2007 2010
①1993年朱镕基海南视察，发现土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。
②停止银行贷款，银根收紧使房地产市场遭到重创。
③1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。
Research
例如：一块地每亩500万，容积率为2.5，请计算一下此地块的可售楼面地价是多少？
500万/666.7/2.5=2999.8元/平方米 溢价率 （土地拍卖或是挂牌成交价—土地挂牌或是拍卖起始价）/土地挂牌或是拍卖起始价*100%
3.建筑术语
建筑用地面积
建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面 积,其形状和大小由建筑红线加以控制。
房地产整体开发流程简析
讲师：尹利华
目 录
一、 房地产发展历程
二、 房地产基础知识
三、房地产发展历程
第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段
1979 1991 1999 2007 2010
①深圳、广州搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发， 没有商品房开发。 ②事业单位、企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配，包括政府 造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。 ③试点比较成功后，小范围的开始试点开发。 ④1992年邓小平同志南巡深圳，其中房地产开发非常成功，开发区的经 验值得向全国推广，吹响了中国房地产开发的号角。 ⑤沿海城市开始展开，但时间不长，海南的房地产市场形成了严重的泡 沫。
低层建筑
高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。
多层建筑
高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。
第二阶段：探索阶段：炒作与调整
1978 1991 1999 2007 2010
①1993年朱镕基海南视察，发现土地市场迅速形成了非常严重的泡沫。
②停止银行贷款，银根收紧使房地产市场遭到重创。
③1993年下半年到1998年上半年，中国的房地产市场始终波澜不兴。
Research
例如：一块地每亩500万，容积率为2.5，请计算一下此地块的可售楼面地价是多少？
500万/666.7/2.5=2999.8元/平方米 溢价率 （土地拍卖或是挂牌成交价—土地挂牌或是拍卖起始价）/土地挂牌或是拍卖起始价*100%
3.建筑术语
建筑用地面积
建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面 积,其形状和大小由建筑红线加以控制。
房地产整体开发流程简析
讲师：尹利华
目 录
一、 房地产发展历程
二、 房地产基础知识
三、房地产发展历程
第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段
1979 1991 1999 2007 2010
①深圳、广州搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发， 没有商品房开发。 ②事业单位、企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配，包括政府 造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。 ③试点比较成功后，小范围的开始试点开发。 ④1992年邓小平同志南巡深圳，其中房地产开发非常成功，开发区的经 验值得向全国推广，吹响了中国房地产开发的号角。 ⑤沿海城市开始展开，但时间不长，海南的房地产市场形成了严重的泡 沫。
低层建筑
高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。
多层建筑
高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。
房地产开发流程[内部培训资料].pptx
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二、实施程序
（3）申办程序： 有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目
立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管 理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土 地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开 发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》 和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上 报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场 勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计 划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。
（4）办结时限： 在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （5）收费标准： 如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费 。
二、实施程序
（1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处
（2）申报资料： ①书面申请； ②国家或省、市计委批复项目可行性研究报告； ③规划部门出具的建设项目规划许可意见； ④跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投 资计划。
Байду номын сангаас
二、实施程序
（4）收费标准：征地管理费、复垦费、新增建设用地 使用费的收取标准参见附录六土地开发费用一览表。
（5）应注意的事项，划拨土地的范围仅限于： ①.国家机关用地和军事用地； ②.城市基础设施用地和公益事业用地； ③.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； ④.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说， 可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房 项目建设用地。
一、概述—征地
通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用 权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准 书。
国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在 一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土 地使用权出让金的行为。
(新版)房地产开发全流程培训课件(8)
加强法律法规学习
定期组织员工学习相关法律法规和政 策文件，提高全员法律意识和合规意 识。
与政府部门保持良好沟通
及时了解政策动态和监管要求，积极 配合政府部门的检查和指导工作。
建立风险防范机制
针对可能出现的法律风险和经营风险 ，制定相应的防范措施和应急预案。
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《中华人民共和国城乡规划法》
该法规定了城乡规划的制定、实施和修改程序，对房地产开发项目的选址、规划和建设有 指导作用。
最新政策解读及影响分析
“房住不炒”政策
该政策旨在遏制房地产投机炒作，促进房地产市场平稳健 康发展。对房地产开发企业而言，需要更加注重产品质量 和服务提升，以吸引购房者。
土地出让“两集中”政策
设计方案
根据项目定位和市场需求，提供多种设计方案，包括总平面 图、建筑单体设计、景观设计等，以满足不同客户的需求。
项目可行性研究报告编制
市场调研
项目定位
对项目所在区域进行深入的市场调研，包 括政策环境、经济环境、社会环境等，为 项目定位提供数据支持。
根据市场调研结果和项目自身条件，明确 项目的目标客户群体、产品类型、价格策 略等。
CHAPTER 06
法律法规与政策解读
房地产开发相关法律法规概述
《中华人民共和国城市房地产管理法》
该法规定了房地产开发的基本原则、土地使用权出让、转让、出租、抵押等制度，以及房 地产开发企业的设立、变更和终止等事项。
《中华人民共和国土地管理法》
该法规定了土地的所有权和使用权制度，以及土地的征收、征用、出让、转让等事项，对 房地产开发用地有重要影响。
进度监控与调整
定期对实际进度进行检查，与 计划进行对比，及时发现问题
房地产项目开发建设流程课件.pptx
取得核发核定的建筑方案总平面图
16
办理建设工程规划许可证
受理单位：规划局综合处 受理时间：10个工作日 事前需办理事项或所需主要资料：在建委设计处、审图中心办理 施工图审查(人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划 等审核)，17至22个工作日； 在建委城建二处办理市政设施配套费核定单 ，3个工 作日； 在文物管理部门办理文物挖掘完毕通知单 ； 在建委建管处缴纳报建费用； 在勘察设计院办理正式坐标放线资料。
13
项目产品策划
在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需要 根据策划部门(公司)的建议合理划分项目地块的 可利用程度，把项目差异化竞争优势转化到规 划设计工作中。在这一阶段，需要开发商策划 部门、策划公司、设计单位之间互相配合，最 后由策划部门(公司)出具项目概念设计任务书、 产品设计建议书，以此指导设计公司进行项目 的总体规划设计、方案设计，最终确定项目的 产品方案。
房地产项目开发建设流程 ——政府审批全手续
1
房地产开发的涵义
城市基础、公 用 配套设施
品牌
土地
房地产开发 需要整合的资源
通过整合多种资 源为人们提供居 住空间并改变人 们生存物质环境 的一种活动。
建筑材料
资金
劳动力
专业人员 经验
2
3
房地产开发主要涉及政府部门
市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划 局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防 震、气象局、环保局、地税局、自来水公司、电 力局、通信公司、燃气公司、广电局、工商局、 水利局、财政局等
编制 项目建议书
申报 项目建议书
审批 项目建议书 （代可行性研究报告）
取得立项批复 11
项目深度市场调查
在项目立项之后，需针对当地市场状况， 进行更深层次的市场调研，以达到规避市 场风险，寻求利润最大化的目标。深度市 场调查有两个层面，一是市场层面，二是 产品层面。市场层面需要调查项目所在区 域的市场状况，产品层面需要调查项目所 在区域的产品构成情况。
16
办理建设工程规划许可证
受理单位：规划局综合处 受理时间：10个工作日 事前需办理事项或所需主要资料：在建委设计处、审图中心办理 施工图审查(人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划 等审核)，17至22个工作日； 在建委城建二处办理市政设施配套费核定单 ，3个工 作日； 在文物管理部门办理文物挖掘完毕通知单 ； 在建委建管处缴纳报建费用； 在勘察设计院办理正式坐标放线资料。
13
项目产品策划
在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需要 根据策划部门(公司)的建议合理划分项目地块的 可利用程度，把项目差异化竞争优势转化到规 划设计工作中。在这一阶段，需要开发商策划 部门、策划公司、设计单位之间互相配合，最 后由策划部门(公司)出具项目概念设计任务书、 产品设计建议书，以此指导设计公司进行项目 的总体规划设计、方案设计，最终确定项目的 产品方案。
房地产项目开发建设流程 ——政府审批全手续
1
房地产开发的涵义
城市基础、公 用 配套设施
品牌
土地
房地产开发 需要整合的资源
通过整合多种资 源为人们提供居 住空间并改变人 们生存物质环境 的一种活动。
建筑材料
资金
劳动力
专业人员 经验
2
3
房地产开发主要涉及政府部门
市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划 局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防 震、气象局、环保局、地税局、自来水公司、电 力局、通信公司、燃气公司、广电局、工商局、 水利局、财政局等
编制 项目建议书
申报 项目建议书
审批 项目建议书 （代可行性研究报告）
取得立项批复 11
项目深度市场调查
在项目立项之后，需针对当地市场状况， 进行更深层次的市场调研，以达到规避市 场风险，寻求利润最大化的目标。深度市 场调查有两个层面，一是市场层面，二是 产品层面。市场层面需要调查项目所在区 域的市场状况，产品层面需要调查项目所 在区域的产品构成情况。
房地产项目开发报建流程全过程详解培训ppt课件
规划局
党委班子讨论通过 局务
地名申请（民政局） 建设用地规划许可证
日照分析审核
总规电子报批文件审核 总规送审
交通分析
勘察设计办理业绩登记
勘察设计领取信用手册
单体方案电子报批审核 单体方案审核
楼盘地址明细表 （镇区公安分局）
初步设计审查及备案 （设计部跟进）
• PM（项目管理）
从项目的投资决策开始到项目结束的 全过程进行计划、组织、指挥、协调、 控制和评价，以实现项目的目标。 内容核心：项目范围、质量、成本、 时间、资源。 其它内容：人力资源、沟通（信息）、 风险、采购、决策（统筹）
• 项目生命周期
每个项目都有开始和结束，每个房地 产项目都会经历立项、启动、发展/成 熟、完成四个阶段。
先讲几个概念
• 什么是房地产开发？
在依法取得国有土地使用权的土地上 进行基础设施、房屋建设的行为。实 际上为土地开发与房屋开发。
• 房地产权证
目前大多数城市的房地产权实行土地 与房屋分别登记，即一宗房地产要办 两个产权证：国有土地使用权证和房 屋所有权证。广州、深圳等城市只颁 发统一的《房地产权证》 我国房地产权属登记的效力为成立要 件。所有未按相关法规办理房屋产权 登记的，其产权的取得、转移、变更 和他项权利的设定均无效。 所以房地产权包括了房屋的所有权和 该房屋占用范围内的土地使用权，两 项产权作为统一的整体进入市场交换 领域
• WBS（工作目标分解）
将工作目标逐级分解至或执行的单元， 它在实际工作中是我们进行计划编制 的基础
• PERT（计划评审技术）
在工作关系确定，时间不确定的情况 下，采用网络图表达工作关系，找出 关键路线并对其进行统筹规划，达到 以最短的时间和最低费用，最好地完 成整个项目
2024版房地产开发报建培训PPT课件
审查与批准
后续工作
政府主管部门对申请材料进行审查，符合要 求的颁发建设许可证或其他相关批文。
按照批准的建设规模和投资估算进行进。
报建涉及部门及职责
国土资源部门
负责审查项目用地是否符合土地利用 规划，办理土地出让或划拨手续。
02
城乡规划部门
报建目的
确保房地产开发项目符合城市规划和土 地利用规划，保障项目建设的合法性， 为后期销售、交付及产权办理等环节奠 定基础。
报建流程简介
申请前准备
材料提交
了解相关法律法规及政策要求，编制项目建 议书或可行性研究报告，确定项目建设规模、 投资估算等。
向政府相关主管部门提交申请材料，包括项 目建议书、可行性研究报告、规划设计方案 等。
案例三：某产业园区成功报建经验
项目背景 介绍该产业园区的产业定位、发展规划、
企业引进等。
成功经验 总结该项目在报建过程中的成功经验， 如明确产业定位、完善配套设施、提
高企业服务质量等。
报建策略与实施 阐述该项目在报建过程中采取的策略 和实施步骤，如政策对接、资源整合、 团队建设等。
启示与建议 针对类似产业园区项目，提出在报建 过程中应注意的问题和相关建议。
房地产开发报建培训PPT课件
目录
• 房地产开发报建概述 • 土地获取与前期准备 • 规划设计与方案审查 • 施工许可与现场监管 • 竣工验收与产权办理 • 房地产开发报建风险点及防范措施 • 案例分析：成功项目经验分享
01 房地产开发报建概述
报建定义与目的
报建定义
指房地产开发企业在项目开工建设前， 按照相关法律法规及政策要求，向政 府相关主管部门提交必要的申请材料， 以获取建设许可的过程。
德业基房地产开发全流程培训课件
6
招拍挂土地整体开发流程——企业视角与客户视角
看楼 比较 决策 签约 等待 收楼 收拾 乔迁 居住
发展商 物业管理
企业视角的房地产流程
客户视角的房地产流程
项目论证
产品策划
营销策划
规划设计 施工管理
产品交付 物业服务
销售实现
开发流程2
计算土地收益，制定开发计划。因此土地产权问题再此阶段显得尤为重要，而深圳现存的招拍挂土地少之又少，且土地成本过高，因此城市更新土地已被大量的开发商视为大蛋糕。然而城市更新土地过程长，环节复杂，且不稳定因素较高。目前我们公司的土地获取基本上是以城市更新为主，因此掌握城市更新的土地的获取流程显得尤为重要。
p总平图规划设计完成
指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准；
p方案设计完成
指建筑方案，户型打造通过集团董事会批准的时间，；
关 键 节 点 里程碑节点概述
9
p桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；p主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；p建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；p精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；p项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；p施工许可证（指施工许可证的签发时间）； p主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；p预售证（指预售许可证的签发时间）；
p设计：概念规划设计方案。
p工程管理：现场踏勘。
p财务：可研版投资收益、初步筹资方案。
p成本核算：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）
房地产开发全流程培训ppt课件
推广销售
入伙交付
行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用
地分配基本上是控制在政府手里。
资本市场: 1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司; 2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所
设计部：概念规划设计方案。
工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地）
财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。
成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。 （根据设计部提供的规划要点进行估算）
采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。
关键要素：项目可研报告。
10
10
土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付
得税、印花税、契税等税费;
3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这
种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、 契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
土地市场：
通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主 要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。
房地产项目整体开发流程
----业务关键节点与控制
1
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房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变 人们生存物质环境的一种活动。
城市基础、公 用 配套设施
品牌
土地
房地产开发 需要整合的资源
建筑材料 资金
劳动力
房地产开发流程培训【41】
•
如果一家房地产公司试图转让公司名下的土地使用权, 将面临一系列土地管
理法律、法规的制约；但如果通过转让公司股权获取土地使用权的收益, 依照公
司法的规定, 则几乎没有任何障碍。
•
在这样的制度安排下, 房地产公司一般不会选择直接出让或受让土地使用权
的方式, 而是选择转让或受让股权的路径。眼下, 这种操作的合法性问题开始受到
复式
是一层住宅但较普通住宅高, 可在局部掏出夹层, 安排卧室或书房等用楼梯联系上 下, 其目的是在有限的空间里增加使用面积, 提高住宅的空间利用率。
错层
是一套房子不处于同一平面, 即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同 的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。
二、房地产开发流程
所谓联合开发房地产, 指双方当事人约定,由一方提供建设用地的使用权, 另 外一方提供资金、技术、劳务等, 合作开发土地, 建设房地产等项目, 双 方共担风险、共享收益的一种房地产开发模式。
参考: 房地产联合开发法律风险探讨.doc
一、房地产基础知识
（二）相关专业术语
1. 城市用地
类别 代号
R C
M W TS
通过 房产、地产的交易, 依据《中华人民共和国城市房地产管理法 》第32～39条规 定, 签订房地产转让合同, 获得开发用地。
参考: 中华人民共和国城市房地产管理法.doc
一、房地产基础知识
（一）中国大陆现行土地制度 国有土地使用权出让方式——土地二级市场 4.联合开发房地产
依据《中华人民共和国城市房地产管理法 》第二十八条 依法取得的土地 使用权, 可以依照本法和有关法律、行政法规的规定, 作价入股, 合资、 合作开发经营房地产。
房地产开发报建培训PPT课件
.
15
• 10、道路红线 • 规划的城市道路（含居住区级道路）用地的边界线。 • 11、建筑控制线 • 有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基底位置不得超出的界线。 • 12、建筑间距 • 两幢建筑物或构筑物主体建筑外轮廓（含阳台、飘窗等外挑部分）投影之间的最
小水平距离 • 13、低层建筑：指高度≤10米的建筑，低层居住建筑为一层至三层。
建设项目还应提供《国有土地使用权出让合同》（复印件1份）； • 5、项目设计方案图（原件1套，包含：经济技术指标、设计说明、总平面布置图【包括dwg
格式的电子文件】、建筑单体平面图、立面图、剖面图、绿化景观设计图、建筑单体分层面 积表、庭院管线图）；图纸应加盖建设单位印章、设计单位出图章和资质章； • 6、采用昆明统一坐标系并符合数据格式要求的1/500地形图（原件1份）； • 7、在机场、微波通道等净空控制范围内的须提供有关部门的书面意见； • 8、按规定需进行交通影响评价的，提供交通影响评价报告（原件1份）； • 9、提供相关部门意见：人防办行政审批联系函，市节水部门节水批复，房地产项目需提供 民政部门地名批复等（复印件1份，验原件）（可于领证前提供）； • 10、重大项目、重要地段的建设项目需提供专家意见（复印件1份，验原件）； • 11、设计单位资质证书（复印件1份，验原件）； • 注：申报时应同时提交以上申请材料的电子文件（图件为DWG及TAB格式，其它文件为原件扫 描的JPG格式文件），提交复印件的材料，建设单位须在复印件上加注‘此复印件内容与原 件内容核对无误’字样，并加盖单位印章。
.
14
• 4、建筑密度：一指在一定用地范围内，建筑物的基底面积总和与建筑基地面 积的比率（用百分比表示）。
• 5、绿地率 ：一定地块内，各类绿地面积的总和占该基地面积的比例（用百 分比表示）（一般包括：公共绿地、服务设施绿地，不包括屋顶、天台绿地）
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6
民用建筑物的分类
按建筑高度分 一般情况下，根据楼盘的用途不同可分民用和商用
，根据楼房的高度不同又分为低层、多层、小高层 、高层和超高层。 通常人们把１—３层称低层、4—6层为多层、7— １２层为小高层、１２层以上为高层、总高度为１ ００米以上为超高层。
7
按建筑形态化分
别墅：独栋、双拼、联排 住宅：板楼、塔楼 商业、办公：商场、市场、写字楼、酒店
施工图设计
规划部门审定修建性详细规划或建 设工程设计方案总平面图、建设工程
设计方案（3日）
审图机构进行 施工图审查
建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、 地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、 安监、国家安全等有关职能部门联合审图、备案（3日）
政
府
实
施
政
务
信
息
规划许
全
可阶段。
程
其中行
公
政审批、
门联合进行竣工验收、认可【3日】
建设工程竣工验收备案
施工许 可阶段。 其中行 政审批、 办理时 间共计 为4日
政
监
府
督
实
部
施
门
政
实
务
施
信
全
息
程
竣工验
全
行
收阶段。
程
政
其中行
公
监
政审批、
开
督
办理、验
收时间
共计为
5日
13
房地产项目开发建设流程图
项目推广、销售 14
权证办理 项目交付 竣工验收 施工建设 规划设计 项目启动 项目获取
房地产项目开发建设流程
1
我们先来了解一下！！！
房地产：也称为不动产，是房产和地产的总称， 是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物 及其附带的多种权利（及所有权、管理权、转让 权等）。
房地产业：是指以土地和建筑物经营为对象，从 事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰 和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
地产经纪
5
建筑物的分类
根据中华人民共和国城乡建设部标准《民用建筑设计通则》 JGJ 37-87
第1.0.5条 民用建筑高度与层数的划分 一、住宅建筑按层数划分为：
1～3层为低层； 4～6层为多层； 7～9层为中高层； 10层以上为高层。
二、公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者为高层（不 包括高度超过24m的单层主体建筑）。 三、建筑物高度超过100m时，不论住宅或公共建筑均为 超高层。
一、项目获取
项目可行性研究调研
当地房地产市场形势； 政府优惠政策、投资环境； 当地消费水平； 人口组成； 地理位置、交通； 项目开发成本、利润测算； …………
15
二、项目启动
1土地报批
2项目公司注册
报批
3房产资质审批
4项目可行性 报批
ห้องสมุดไป่ตู้
5立项报批
环保初步意见
16
1、获取土地
获取形式：拍卖、招标、挂牌、划拨
建设部门核发 建筑工程施工许可证【2日】
房产部门核发 商品房预售许可证【2日】
商品 房预 售合 同备 案
规划验 线；规划 条件、工 程质量、 施工安 全从开 工至竣 工的监
督
房地产开发企业组织 设计、施工、工程监理等 有关单位进行竣工验收
规划、建设、市政、绿化、城管、消防、 人防、地震、环保、气象、技术监督、 教育、文物、水利、安监等有关职能部
8
房地产开发的证件
1、核准或备案证（固定资产投资） 2、土地证 3、建设用地规划许可证 4、建设工程规划许可证 5、建筑工程施工证 6、商品房预售许可证
9
房地产开发主要涉及政府部门
市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划 局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防 震、气象局、环保局、地税局、自来水公司、电 力局、通信公司、燃气公司、广电局、工商局、 水利局、财政局等
独一无二性 不可移动性 寿命长久性 数量有限性 用途多样性
相互影响性 易受限制性 价值高大性 难以变现性 保值增值性
4
房地产业与建筑业的区别
建筑业是物质生产部门，属于第二产业 房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多
种性质，属于等三产业
房地产业可分为投资开发业和房地产服务业 房地产中介服务业包括房地产咨询、房地产价格评估、房
10
房地产涉及税费
1、涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易 手续费。
2、涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建 设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、 个人所得税、印花税及交易手续费。
3、涉及土地购置的：土地出让金、地上附着物补 偿款
11
国土资源 部门提供具备
出让条件的 土地
河北省房地产开发项目行政审批流程示意图
2、项目公司注册
A、项目公司申报； B、办理项目公司营业执照、组织机构代码证； C、办理银行开户、税务登记等手续；
3、房产公司资质审核 4、项目可行性研究报告审批 5、项目立项报批
A、环保部门审查，做《环境影响评价报告》； B、发展计划部门立项报批，列入当年投资计划；17
房地产开发：是指房地产开发正业在依法取得土 地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础 设施，房屋建筑的活动。
2
国有土地使用权出让年限
住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年 军事、政府机关用地长期
3
房地产的特性
开
办理时
间共计
为9日
已审定的修建性详细 规划（或建设工程设 计方案总平面图）、
建设工程设计方案
规划部门核发建设工程规划许可证（2日）
监 察 部 门 实 施 全 程 行 政 监 察
12
组织施工单位、 监理单位招标
招标文件备 案， 招标投 标情况书面 报告，招标
合同 备案
1、提供土地使用权 证、工程规划许可证
2、提供施工图纸审查合 格书；
3、已办理工程质量、安 全监督手续；
4、建设资金已落实
1、提供土地使用权证、建设 工 程规划许可证、施工许 可证；
2、投入开发建设的资金达到 工程建设总投资的25% 以上
3、已有商品房预售方案
建设工程 质量、安全 监督手续 备案
排水部门 核发城市 排水许可证 【2日】
市容环卫 部门对城 市建筑垃 圾处置核 准
环保部门 提供审定的规
划环境影响 评价文件
地震部门 提供地震安全
性评价文件
规划部门 提出刚性 规划条件
国土资源部门进行国有土地使用权出让（招拍挂）， 合法建设用地毕准书、国有土地使用权证书
普通商品住宅固定资产投资项目备案
规划部门发放 建设用地规划许可证（1日）
编制修建性详细规划 或建设工程设计方案总平 面图、建设工程设计方案
民用建筑物的分类
按建筑高度分 一般情况下，根据楼盘的用途不同可分民用和商用
，根据楼房的高度不同又分为低层、多层、小高层 、高层和超高层。 通常人们把１—３层称低层、4—6层为多层、7— １２层为小高层、１２层以上为高层、总高度为１ ００米以上为超高层。
7
按建筑形态化分
别墅：独栋、双拼、联排 住宅：板楼、塔楼 商业、办公：商场、市场、写字楼、酒店
施工图设计
规划部门审定修建性详细规划或建 设工程设计方案总平面图、建设工程
设计方案（3日）
审图机构进行 施工图审查
建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、 地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、 安监、国家安全等有关职能部门联合审图、备案（3日）
政
府
实
施
政
务
信
息
规划许
全
可阶段。
程
其中行
公
政审批、
门联合进行竣工验收、认可【3日】
建设工程竣工验收备案
施工许 可阶段。 其中行 政审批、 办理时 间共计 为4日
政
监
府
督
实
部
施
门
政
实
务
施
信
全
息
程
竣工验
全
行
收阶段。
程
政
其中行
公
监
政审批、
开
督
办理、验
收时间
共计为
5日
13
房地产项目开发建设流程图
项目推广、销售 14
权证办理 项目交付 竣工验收 施工建设 规划设计 项目启动 项目获取
房地产项目开发建设流程
1
我们先来了解一下！！！
房地产：也称为不动产，是房产和地产的总称， 是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物 及其附带的多种权利（及所有权、管理权、转让 权等）。
房地产业：是指以土地和建筑物经营为对象，从 事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰 和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
地产经纪
5
建筑物的分类
根据中华人民共和国城乡建设部标准《民用建筑设计通则》 JGJ 37-87
第1.0.5条 民用建筑高度与层数的划分 一、住宅建筑按层数划分为：
1～3层为低层； 4～6层为多层； 7～9层为中高层； 10层以上为高层。
二、公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者为高层（不 包括高度超过24m的单层主体建筑）。 三、建筑物高度超过100m时，不论住宅或公共建筑均为 超高层。
一、项目获取
项目可行性研究调研
当地房地产市场形势； 政府优惠政策、投资环境； 当地消费水平； 人口组成； 地理位置、交通； 项目开发成本、利润测算； …………
15
二、项目启动
1土地报批
2项目公司注册
报批
3房产资质审批
4项目可行性 报批
ห้องสมุดไป่ตู้
5立项报批
环保初步意见
16
1、获取土地
获取形式：拍卖、招标、挂牌、划拨
建设部门核发 建筑工程施工许可证【2日】
房产部门核发 商品房预售许可证【2日】
商品 房预 售合 同备 案
规划验 线；规划 条件、工 程质量、 施工安 全从开 工至竣 工的监
督
房地产开发企业组织 设计、施工、工程监理等 有关单位进行竣工验收
规划、建设、市政、绿化、城管、消防、 人防、地震、环保、气象、技术监督、 教育、文物、水利、安监等有关职能部
8
房地产开发的证件
1、核准或备案证（固定资产投资） 2、土地证 3、建设用地规划许可证 4、建设工程规划许可证 5、建筑工程施工证 6、商品房预售许可证
9
房地产开发主要涉及政府部门
市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划 局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防 震、气象局、环保局、地税局、自来水公司、电 力局、通信公司、燃气公司、广电局、工商局、 水利局、财政局等
独一无二性 不可移动性 寿命长久性 数量有限性 用途多样性
相互影响性 易受限制性 价值高大性 难以变现性 保值增值性
4
房地产业与建筑业的区别
建筑业是物质生产部门，属于第二产业 房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多
种性质，属于等三产业
房地产业可分为投资开发业和房地产服务业 房地产中介服务业包括房地产咨询、房地产价格评估、房
10
房地产涉及税费
1、涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易 手续费。
2、涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建 设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、 个人所得税、印花税及交易手续费。
3、涉及土地购置的：土地出让金、地上附着物补 偿款
11
国土资源 部门提供具备
出让条件的 土地
河北省房地产开发项目行政审批流程示意图
2、项目公司注册
A、项目公司申报； B、办理项目公司营业执照、组织机构代码证； C、办理银行开户、税务登记等手续；
3、房产公司资质审核 4、项目可行性研究报告审批 5、项目立项报批
A、环保部门审查，做《环境影响评价报告》； B、发展计划部门立项报批，列入当年投资计划；17
房地产开发：是指房地产开发正业在依法取得土 地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础 设施，房屋建筑的活动。
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国有土地使用权出让年限
住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年 军事、政府机关用地长期
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房地产的特性
开
办理时
间共计
为9日
已审定的修建性详细 规划（或建设工程设 计方案总平面图）、
建设工程设计方案
规划部门核发建设工程规划许可证（2日）
监 察 部 门 实 施 全 程 行 政 监 察
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组织施工单位、 监理单位招标
招标文件备 案， 招标投 标情况书面 报告，招标
合同 备案
1、提供土地使用权 证、工程规划许可证
2、提供施工图纸审查合 格书；
3、已办理工程质量、安 全监督手续；
4、建设资金已落实
1、提供土地使用权证、建设 工 程规划许可证、施工许 可证；
2、投入开发建设的资金达到 工程建设总投资的25% 以上
3、已有商品房预售方案
建设工程 质量、安全 监督手续 备案
排水部门 核发城市 排水许可证 【2日】
市容环卫 部门对城 市建筑垃 圾处置核 准
环保部门 提供审定的规
划环境影响 评价文件
地震部门 提供地震安全
性评价文件
规划部门 提出刚性 规划条件
国土资源部门进行国有土地使用权出让（招拍挂）， 合法建设用地毕准书、国有土地使用权证书
普通商品住宅固定资产投资项目备案
规划部门发放 建设用地规划许可证（1日）
编制修建性详细规划 或建设工程设计方案总平 面图、建设工程设计方案