房地产项目开发流程简述(培训课件)
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出产品 出品牌 不出资
特点
以合作方项目公 司的名义开发
收取固定收益
风险防范
投资拓展
土地获取 工作节点
获取土地信息；
与合作方洽谈；
信息获取阶段 搜集项目资料；
01
了解合作/收购的 价格。
调研市场，评估市场容量及去化；
02
土地评估阶段
初步规划方案； 项目经济测算。
交易对价，确定接受价格；
股权收购
股权收购指以目标公司股东的全部或部分股权为收购标的的收 购，可分为全部（100%）股权收购和部分股权收购
优点
1、方式灵活、多样； 2、过户手续简单。
缺点
1、情况复杂、隐藏风险大； 2、税负变相转嫁； 3、经营管理易出现纠纷。
投资拓展
二级市场拿地模式
联营开发
联营合作开发的主体之间，一方出地，一方出资的形式，通过签订房地 产联营开发合同，以房地产开发经营作为目标而形成的一种房地产合作 关系。
重 点 工 作
多位一体定位会 规划方案报主席 规划方案与政府 沟通
规划报建 优选施工单位 （法人约见） 工程策划 图纸会审 设计交底
工法样板 技术交底 重点工序验收 实测实量 交付样板 展示区品质 施工单位评估
开盘后评估 工地开放 工作面移交 精装修策划 地库封顶
安全文明施工 （成品保护） 材料进场验收
特点
不转让土地
不收购股权 不成立公司
一方出地 一方出资
共担风险
共享收益 单独核算
一纸协议 无名无分
投资拓展
二级市场拿地模式
代管代建 品牌输出
代管代建、品牌输出是由项目合作方自行出资，一方公司指派团队 全权操盘项目，以项目公司名义行使项目日常经营管理权及项目开 发建设销售全过程管理的合作模式。
出团队
03
土地谈判阶段
标题文字
Βιβλιοθήκη Baidu
投资拓展
一级市场拿地模式
招拍挂
招标 拍卖 挂牌
是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定 或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标， 根据投标结果确定土地使用者的行为
是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买 人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使 用者的行为
房地产项目开发流程简述
主讲人：XXXX （ 2019年12月） 时间：XXXX-XX-XX
CONTENTS
目 录
01
投资拓展
02
项目策划
03
开工准备
04
达到预售
05
验收交付
项目开发全过程管理时间轴
开发全过程 施工前期准备管理
摘牌
开工
七大阶段
工程质量过程管理
开放开盘
精装修进场
交付验收评估管理
竣工
交付业主
基准地价
中等城市 14公顷
起始价
大城市 20公顷
出让底价
投投资资拓拓展 展
一级市场拿地模式
勾地
勾地是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府 表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。
企业直接与政府签署意向性的项目投资开发协议书，交纳一定数 额的诚意金或保证金（也可约定不交纳），通过招拍挂获取土地。
优点
1、土地过户后权属清晰； 2、土地交易成本及税票明确； 3、无附带性或隐藏性债权债务；
缺点
1、转让产生税负较重（土增税和 所得税）； 2、如税负转嫁，获取成本会增加；
投资拓展
土地使用权转让主要工作节点
尽职调查
签订书面 转让合同
支付款项
合作条件 达成
土地使用权 变更登记
合同履行
投资拓展
二级市场拿地模式
2
规划调整(土规、城规、
1
林规、其他专项规划)
审查
3
征地补偿、房屋拆迁 及地上附着物补偿
投资拓展 一级市场拿地模式
“三旧” 改造
“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针 对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。
”旧城镇“改造
指对区、镇（街道）城区内 国有土地的旧民居、旧商铺 、旧厂房等的改造，以及对 重点改造城区需要“退二进 三”的旧居民用房的改造。
投资拓展
二级市场拿地模式
二级市场是土地使用权出让后的再交易，土地使用者将达到规定、可以 交易的土地使用权，进入流通领域进行交易的市场。
标题文字
投资拓展
二级市场拿地模式
土地使用 权转让
土地使用权转让是原建设用地使用权人将建设用地使用权再转移的行 为，即土地过户，土地过户不单指土地，有时还包含土地本身已经开发 的工程部分。
”旧厂房“改造
指对镇（街道）、村和工业园 区内的旧厂房的改造，包括对 严重影响城市观瞻的临时建筑 的改造。旧厂房、旧仓库，及 危旧居民用房的改造。
”旧村居“改造
指对“城中村”、大量用地被 城市工业区等占据的“园中 村”、村民逐步整体搬迁形成的 “空心村”等推进农民公寓建设 、旧物业改造和村容村貌的整 治。
推出土地市场公开出让
企业负责：筹措资金、 基础设施建设
还返投资款
通俗理解：即毛地净化、生地熟化的过程。
房地产公司参与 竞买并获取土地 房地产开发企业
支付投资款
政府
回收投资成本 合理分成收益
投资拓展
一二级联动开发土地合法性审查：重点关注：土规、林地、指标、土地现状等
指标、农转用（林转用) 报批、征收报批
是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规 定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公 布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止 时的出价结果确定土地使用者的行为。
投资拓展
一级市场拿地模式
招拍挂宗地出让面积 限制(住宅项目）
小城市和建制镇 7公顷
招拍挂宗地出让涉及 价格(住宅项目）
交楼策划 承接查验 联合验收 预收楼 竣备后改造
01 投资拓展
投投资资拓展拓展
1
一级市场拿地模式
2
二级市场拿地模式
投资拓展
土地使用权出让最高年限
商业 40年
住宅 70年
工业 50年
综合 50年
投资拓展
一级市场拿地模式
一级市场是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将 城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市 场。 房地产企业通过一级市场获取土地使用权进行房地产开发。
投资拓展
出于政府本身意愿，为了实现出让 地块规划意图、建设内容、开发要 求等目的而设置一些门槛和条件
出于企业或企业与政府共同的愿求 和目的而设置的一些排他性的要求 和条件
筛选竞买人 控制出让结果 实现出让意图
投资拓展
一级市场拿地模式
一二级联 动开发
政府负责：土地报批、 征地、拆迁、安置、补 偿、完善市政配套
特点
以合作方项目公 司的名义开发
收取固定收益
风险防范
投资拓展
土地获取 工作节点
获取土地信息；
与合作方洽谈；
信息获取阶段 搜集项目资料；
01
了解合作/收购的 价格。
调研市场，评估市场容量及去化；
02
土地评估阶段
初步规划方案； 项目经济测算。
交易对价，确定接受价格；
股权收购
股权收购指以目标公司股东的全部或部分股权为收购标的的收 购，可分为全部（100%）股权收购和部分股权收购
优点
1、方式灵活、多样； 2、过户手续简单。
缺点
1、情况复杂、隐藏风险大； 2、税负变相转嫁； 3、经营管理易出现纠纷。
投资拓展
二级市场拿地模式
联营开发
联营合作开发的主体之间，一方出地，一方出资的形式，通过签订房地 产联营开发合同，以房地产开发经营作为目标而形成的一种房地产合作 关系。
重 点 工 作
多位一体定位会 规划方案报主席 规划方案与政府 沟通
规划报建 优选施工单位 （法人约见） 工程策划 图纸会审 设计交底
工法样板 技术交底 重点工序验收 实测实量 交付样板 展示区品质 施工单位评估
开盘后评估 工地开放 工作面移交 精装修策划 地库封顶
安全文明施工 （成品保护） 材料进场验收
特点
不转让土地
不收购股权 不成立公司
一方出地 一方出资
共担风险
共享收益 单独核算
一纸协议 无名无分
投资拓展
二级市场拿地模式
代管代建 品牌输出
代管代建、品牌输出是由项目合作方自行出资，一方公司指派团队 全权操盘项目，以项目公司名义行使项目日常经营管理权及项目开 发建设销售全过程管理的合作模式。
出团队
03
土地谈判阶段
标题文字
Βιβλιοθήκη Baidu
投资拓展
一级市场拿地模式
招拍挂
招标 拍卖 挂牌
是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定 或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标， 根据投标结果确定土地使用者的行为
是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买 人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使 用者的行为
房地产项目开发流程简述
主讲人：XXXX （ 2019年12月） 时间：XXXX-XX-XX
CONTENTS
目 录
01
投资拓展
02
项目策划
03
开工准备
04
达到预售
05
验收交付
项目开发全过程管理时间轴
开发全过程 施工前期准备管理
摘牌
开工
七大阶段
工程质量过程管理
开放开盘
精装修进场
交付验收评估管理
竣工
交付业主
基准地价
中等城市 14公顷
起始价
大城市 20公顷
出让底价
投投资资拓拓展 展
一级市场拿地模式
勾地
勾地是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府 表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。
企业直接与政府签署意向性的项目投资开发协议书，交纳一定数 额的诚意金或保证金（也可约定不交纳），通过招拍挂获取土地。
优点
1、土地过户后权属清晰； 2、土地交易成本及税票明确； 3、无附带性或隐藏性债权债务；
缺点
1、转让产生税负较重（土增税和 所得税）； 2、如税负转嫁，获取成本会增加；
投资拓展
土地使用权转让主要工作节点
尽职调查
签订书面 转让合同
支付款项
合作条件 达成
土地使用权 变更登记
合同履行
投资拓展
二级市场拿地模式
2
规划调整(土规、城规、
1
林规、其他专项规划)
审查
3
征地补偿、房屋拆迁 及地上附着物补偿
投资拓展 一级市场拿地模式
“三旧” 改造
“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针 对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。
”旧城镇“改造
指对区、镇（街道）城区内 国有土地的旧民居、旧商铺 、旧厂房等的改造，以及对 重点改造城区需要“退二进 三”的旧居民用房的改造。
投资拓展
二级市场拿地模式
二级市场是土地使用权出让后的再交易，土地使用者将达到规定、可以 交易的土地使用权，进入流通领域进行交易的市场。
标题文字
投资拓展
二级市场拿地模式
土地使用 权转让
土地使用权转让是原建设用地使用权人将建设用地使用权再转移的行 为，即土地过户，土地过户不单指土地，有时还包含土地本身已经开发 的工程部分。
”旧厂房“改造
指对镇（街道）、村和工业园 区内的旧厂房的改造，包括对 严重影响城市观瞻的临时建筑 的改造。旧厂房、旧仓库，及 危旧居民用房的改造。
”旧村居“改造
指对“城中村”、大量用地被 城市工业区等占据的“园中 村”、村民逐步整体搬迁形成的 “空心村”等推进农民公寓建设 、旧物业改造和村容村貌的整 治。
推出土地市场公开出让
企业负责：筹措资金、 基础设施建设
还返投资款
通俗理解：即毛地净化、生地熟化的过程。
房地产公司参与 竞买并获取土地 房地产开发企业
支付投资款
政府
回收投资成本 合理分成收益
投资拓展
一二级联动开发土地合法性审查：重点关注：土规、林地、指标、土地现状等
指标、农转用（林转用) 报批、征收报批
是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规 定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公 布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止 时的出价结果确定土地使用者的行为。
投资拓展
一级市场拿地模式
招拍挂宗地出让面积 限制(住宅项目）
小城市和建制镇 7公顷
招拍挂宗地出让涉及 价格(住宅项目）
交楼策划 承接查验 联合验收 预收楼 竣备后改造
01 投资拓展
投投资资拓展拓展
1
一级市场拿地模式
2
二级市场拿地模式
投资拓展
土地使用权出让最高年限
商业 40年
住宅 70年
工业 50年
综合 50年
投资拓展
一级市场拿地模式
一级市场是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将 城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市 场。 房地产企业通过一级市场获取土地使用权进行房地产开发。
投资拓展
出于政府本身意愿，为了实现出让 地块规划意图、建设内容、开发要 求等目的而设置一些门槛和条件
出于企业或企业与政府共同的愿求 和目的而设置的一些排他性的要求 和条件
筛选竞买人 控制出让结果 实现出让意图
投资拓展
一级市场拿地模式
一二级联 动开发
政府负责：土地报批、 征地、拆迁、安置、补 偿、完善市政配套