房地产项目开发流程简述(培训课件)

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房地产项目开发流程PPT页

程建设选址的初审意见；b.土地管理部门对建设用地的初审意见； c.环保部门的环评报告；d.有关部门对供电、供
序水、供热、供气以及地震的审查意见；e.依法必须招标项目的招标总体方案；
⑤公司的资质证明。
二、实施程序 1.工程建设项目立项审批
项（3）申办程序：
目
有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目
一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土
的地使用权出让金的行为。
取
征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报
得请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。
程
序
土一、概述—拆迁
地
拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施
程委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。序（国家计委已取消了立项制度，实行备案制。）
二、实施程序 1.工程建设项目立项审批
项
目
（1）承办部门：地区计划发展委员会投资处
立
（2）申报资料：
项
①书面申请 ②提供资金落实证明
过
③土地使用权证明 ④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报
程告。可行性研究报告应具有以下附件：a.规划部门对项目
权 ①.国家机关用地和军事用地；
的
②.城市基础设施用地和公益事业用地； ③.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
取 ④.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房
得项目建设用地。
程
序
土二、实施程序 2.国有土地使用权出让手续的办理
房地产项目开发流程

房地产开发全流程培训(2024)

2024/1/30
17
典型案例分享：成功项目规划设计经验
案例一
某大型商业综合体项目
成功经验
通过合理的空间布局和交通组织，实现了商业、办公、酒店等多种功能的有机结合；同时，注重景观设计和绿化配置，提升了项目的整体品质。
案例二
某高端住宅项目
2024/1/30
成功经验
在规划设计中充分考虑了居住者的需求和舒适度，通过合理的户型设计、高品质的建筑材料和精细化的施工管理，打造了一个高品质的居住环境。
管理流程制定
建立规范的物业管理流程，包括前期介入、接管验收、入住管理、装修管理、维修管理等环节。
28
后期运营维护内容和方法介绍
设备设施维护
定期检查、维修和更换设备设施，确保正常运行，包括电梯、空调、给排水、
消防等系统。
安全管理
2024/1/30
加强安全巡查和监控，及时处理安全隐患和突发事件，保障业主和租户的
人身和财产安全。
环境卫生管理
保持公共区域和绿化带的清洁和美观，定期清理垃圾和进行消杀工作。
客户服务
提供优质的客户服务，包括接待咨询、处理投诉、协助办理相关手续等。
29
持续改进和创新思路探讨
引入科技手段
运用物联网、大数据等科技手段，提高物业管理效率和服务水平。
加强社区文化建设
组织丰富多彩的社区文化活动，增强业主的归属感和凝聚力。
18
04 施工管理与质量控制
2024/1/30
19
施工管理组织架构搭建及职责划分
01
02
03
设立施工管理部门
负责全面管理施工过程，包括进度、质量、成本、安全等方面。

房地产开发全流程培训PPT

❖土地获取
❖定位决策
❖产品设计
❖项目报建
❖施工建设
❖推广销售
❖物业管理
案例：佳兆业项目定位决策三大要素
定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！
设计部：概念规划设计方案。
工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还
❖土地获取
❖定位决策
❖产品设计
❖项目报建
❖施工建设
❖推广销售
❖入伙交付
地产项目开发三大核心要素：钱、地、人！
决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。
决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度。
决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。
项目开发公司;
2、土地收购： ❖
直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、
土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;
3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过
直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲
选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。
避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。
深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。

房地产项目整体开发流程课件

房地产项目整体开发流程课件1. 引言房地产项目开发是一个复杂的过程，涉及到规划、设计、开发、销售等多个环节。

本课件将介绍房地产项目整体开发流程，帮助开发人员了解和掌握项目开发的基本步骤和要点。

2. 项目前期准备在正式开展房地产项目开发之前，需要进行一系列的前期准备工作，包括市场调研、项目规划、可行性研究等等。

这些准备工作的目的是确保项目在后续阶段能够顺利进行，并取得较好的投资回报。

2.1 市场调研市场调研是项目开发的第一步，通过对目标市场的分析和了解，确定项目的定位和发展方向。

市场调研需要考虑以下几个方面：•目标市场的规模和发展趋势•竞争对手分析•潜在消费者的需求和购买力•政策环境和法律法规的约束2.2 项目规划项目规划是项目开发的核心环节，涉及到土地购置、用地规划、建筑设计等方面。

项目规划需要考虑以下几个要点：•土地购置：确定土地位置和面积，与相关部门沟通解决土地手续问题。

•基础设施规划：确定项目的基础设施要求，如道路规划、供水供电等方面。

•建筑设计：设计项目的建筑布局和外观，注意与市场调研结果相匹配。

•环境评估：评估项目对环境的影响，制定相应的环保措施。

2.3 可行性研究可行性研究是项目开发的重要依据，主要目的是评估项目的可行性和预测项目的经济效益。

可行性研究需要考虑以下几个方面：•技术可行性：评估项目技术上是否可行，包括设计方案的可行性和施工过程的可行性。

•经济可行性：评估项目的投资和收益情况，包括项目的建设成本、运营成本和预期的销售收入。

•社会可行性：评估项目对社会的影响，包括就业效益、社会效益等方面。

3. 项目开发阶段项目前期准备完成后，进入项目开发阶段。

项目开发阶段包括项目设计、工程施工、装修装饰、验收交付等环节。

下面将逐一介绍各个环节的主要内容。

3.1 项目设计项目设计是将项目规划的概念转化为具体的施工图纸和工程方案的过程。

项目设计需要考虑以下几个要点：•建筑设计：包括建筑结构、平面布局、外立面设计等方面。

房地产项目开发全业务流程 ppt课件

4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；
5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；
板
客户验证：户型和立面风格
复制立面风格，完成报规文本；复制示范
区方案
完成示范区施工图调整，制定囤苗
计划
时间
2010年6月
7月
土地获得
地块条件分析和规划条件讨论
8月
9月
确定复制模型
设定招拍挂条件
10月
最终获得土地
14
在子流程层面，可以反映出一个公司流程管理的精细化程度
二次深化设计管理流程
概念设计
主流程决定总体效率
方案设计
初步设计
施工图施工过设计程配合
业务主流程及子流程
部门流程决定协同效率
操作指导及表格
作业标准决定工作质量
主流程: 一级子流程: 二级流程:
8
房地产流程八大阶段
9
不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式
10
不同公司的流程有较大的差异，反映了其不同的运作方式
项目策划会
项目论证阶段
项目策划阶段设计阶段
方案评审会主体结构开工采购阶段
开盘销售工程管理阶段
竣工
销售管理阶段
入伙产品交付阶段
项目发展项目发展
组织项目论证项目取得
用地规划许可证国有土地使用证

(新版)房地产开发全流程培训课件(8)

加强法律法规学习
定期组织员工学习相关法律法规和政策文件，提高全员法律意识和合规意识。
与政府部门保持良好沟通
及时了解政策动态和监管要求，积极配合政府部门的检查和指导工作。
建立风险防范机制
针对可能出现的法律风险和经营风险，制定相应的防范措施和应急预案。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
《中华人民共和国城乡规划法》
该法规定了城乡规划的制定、实施和修改程序，对房地产开发项目的选址、规划和建设有指导作用。
最新政策解读及影响分析
“房住不炒”政策
该政策旨在遏制房地产投机炒作，促进房地产市场平稳健康发展。对房地产开发企业而言，需要更加注重产品质量和服务提升，以吸引购房者。
土地出让“两集中”政策
设计方案
根据项目定位和市场需求，提供多种设计方案，包括总平面图、建筑单体设计、景观设计等，以满足不同客户的需求。
项目可行性研究报告编制
市场调研
项目定位
对项目所在区域进行深入的市场调研，包括政策环境、经济环境、社会环境等，为项目定位提供数据支持。
根据市场调研结果和项目自身条件，明确项目的目标客户群体、产品类型、价格策略等。
CHAPTER 06
法律法规与政策解读
房地产开发相关法律法规概述
《中华人民共和国城市房地产管理法》
该法规定了房地产开发的基本原则、土地使用权出让、转让、出租、抵押等制度，以及房地产开发企业的设立、变更和终止等事项。
《中华人民共和国土地管理法》
该法规定了土地的所有权和使用权制度，以及土地的征收、征用、出让、转让等事项，对房地产开发用地有重要影响。
进度监控与调整
定期对实际进度进行检查，与计划进行对比，及时发现问题

房地产开发全流程培训讲义

房地产开发全流程培训讲义目录1.引言2.项目前期准备3.土地选址与评估4.开发方案编制5.立项与审批6.市场调研与销售策划7.开工建设与项目管理8.竣工验收与交付9.运营与后期管理10.总结与展望1. 引言随着城市化进程的加速，房地产开发成为了当今社会中一个重要的产业。

房地产开发的全流程是一个复杂而庞大的体系，需要多个环节之间的协调与合作。

本培训讲义旨在系统介绍房地产开发的全流程，帮助学习者全面了解房地产开发的各个环节及其相互关系，为从事房地产开发工作的人员提供必要的知识和技能支持。

2. 项目前期准备在开始进行房地产开发项目之前，需要进行充分的前期准备工作。

本章将介绍项目前期准备的重要内容，包括项目策划、资金筹集、团队组建等。

2.1 项目策划项目策划是房地产开发的重要一环。

本节将介绍项目策划的目标、原则、方法和步骤，并提供一些经验和技巧。

2.2 资金筹集资金是房地产开发的核心要素之一。

本节将介绍不同的资金筹集方式和渠道，并详细讲解如何进行资金筹集和管理。

2.3 团队组建房地产开发需要一个专业、高效的团队来支持和实施。

本节将介绍团队组建的原则和步骤，并提供一些团队管理的经验和技巧。

3. 土地选址与评估土地选址是房地产开发的首要任务之一。

本章将介绍土地选址的原则和方法，以及如何进行土地的评估和风险控制。

3.1 土地选址原则土地选址的原则是根据项目特点和发展需要，选取合适的土地用于开发。

本节将详细介绍土地选址的原则和注意事项。

3.2 土地评估和风险控制土地评估是土地选址过程中的重要环节。

本节将介绍土地评估的方法和流程，并讲解如何进行土地风险评估和控制。

4. 开发方案编制开发方案是房地产开发的核心内容之一。

本章将介绍开发方案编制的原则和方法，并提供一些实用的技巧和经验。

4.1 开发方案编制原则开发方案编制的原则是基于市场需求和项目特点，确定合理的开发目标和策略。

本节将详细介绍开发方案编制的原则和注意事项。

房地产项目开发建设流程培训课件

10
房地产涉及税费
1、涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易手续费。
2、涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费。
3、涉及土地购置的：土地出让金、地上附着物补偿款
11
国土资源部门提供具备
出让条件的土地
河北省房地产开发项目行政审批流程示意图
施工图设计
规划部门审定修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程
设计方案（3日）
审图机构进行施工图审查
建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、安监、国家安全等有关职能部门联合审图、备案（3日）
政
府
实
施
政
务
信
息
规划许
全
可阶段。
程
其中行
公
政审批、
门联合进行竣工验收、认可【3日】
建设工程竣工验收备案
施工许可阶段。其中行政审批、办理时间共计为4日
政
监
府
督
实
部
施
门
政
实
务
施
信
全
息
程
竣工验
全
行
收阶段。
程
政
其中行
公
监
政审批、
开
督
办理、验
收时间
共计为
5日
13
房地产项目开发建设流程图
项目推广、销售 14
权证办理项目交付竣工验收施工建设规划设计项目启动项目获取
地产经纪
5
建筑物的分类
根据中华人民共和国城乡建设部标准《民用建筑设计通则》 JGJ 37-87

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特点
不转让土地
不收购股权不成立公司
一方出地一方出资
共担风险
共享收益单独核算
一纸协议无名无分
投资拓展
二级市场拿地模式
代管代建品牌输出
代管代建、品牌输出是由项目合作方自行出资，一方公司指派团队全权操盘项目，以项目公司名义行使项目日常经营管理权及项目开发建设销售全过程管理的合作模式。
出团队
03
土地谈判阶段

重点工作
多位一体定位会规划方案报主席规划方案与政府沟通
规划报建优选施工单位（法人约见）工程策划图纸会审设计交底
工法样板技术交底重点工序验收实测实量交付样板展示区品质施工单位评估
开盘后评估工地开放工作面移交精装修策划地库封顶
安全文明施工（成品保护）材料进场验收
2
规划调整(土规、城规、
1
林规、其他专项规划)
审查
3
征地补偿、房屋拆迁及地上附着物补偿
投资拓展一级市场拿地模式
“三旧” 改造
“三旧”改造是在城市发展到一定阶段后，土地集约化发展要求下，针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村居”的改造。
”旧城镇“改造
指对区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造，以及对重点改造城区需要“退二进三”的旧居民用房的改造。
投资拓展
二级市场拿地模式
二级市场是土地使用权出让后的再交易，土地使用者将达到规定、可以交易的土地使用权，进入流通领域进行交易的市场。
标题文字
投资拓展
二级市场拿地模式
土地使用权转让
土地使用权转让是原建设用地使用权人将建设用地使用权再转移的行为，即土地过户，土地过户不单指土地，有时还包含土地本身已经开发的工程部分。
投资拓展
出于政府本身意愿，为了实现出让地块规划意图、建设内容、开发要求等目的而设置一些门槛和条件
出于企业或企业与政府共同的愿求和目的而设置的一些排他性的要求和条件
筛选竞买人控制出让结果实现出让意图
投资拓展
一级市场拿地模式
一二级联动开发
政府负责：土地报批、征地、拆迁、安置、补偿、完善市政配套
推出土地市场公开出让
企业负责：筹措资金、基础设施建设
还返投资款
通俗理解：即毛地净化、生地熟化的过程。
房地产公司参与竞买并获取土地房地产开发企业
支付投资款
政府
回收投资成本合理分成收益
投资拓展
一二级联动开发土地合法性审查：重点关注：土规、林地、指标、土地现状等
指标、农转用（林转用) 报批、征收报批
”旧厂房“改造
指对镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造，包括对严重影响城市观瞻的临时建筑的改造。旧厂房、旧仓库，及危旧居民用房的改造。
”旧村居“改造
指对“城中村”、大量用地被城市工业区等占据的“园中村”、村民逐步整体搬迁形成的 “空心村”等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌的整治。
出产品出品牌不出资
特点
以合作方项目公司的名义开发
收取固定收益
风险防范
投资拓展
土地获取工作节点
获取土地信息；
与合作方洽谈；
信息获取阶段搜集项目资料；
01
了解合作/收购的价格。
调研市场，评估市场容量及去化；
02
土地评估阶段
初步规划方案；项目经济测算。
交易对价，确定接受价格；
股权收购
股权收购指以目标公司股东的全部或部分股权为收购标的的收购，可分为全部（100%）股权收购和部分股权收购
优点
1、方式灵活、多样； 2、过户手续简单。
缺点
1、情况复杂、隐藏风险大； 2、税负变相转嫁； 3、经营管理易出现纠纷。
投资拓展
二级市场拿地模式
联营开发
联营合作开发的主体之间，一方出地，一方出资的形式，通过签订房地产联营开发合同，以房地产开发经营作为目标而形成的一种房地产合作关系。
房地产项目开发流程简述
主讲人：XXXX （ 2019年12月）时间：XXXX-XX-XX
CONTENTS
目录
01
投资拓展
02
项目策划
03
开工准备
04
达到预售
05
验收交付
项目开发全过程管理时间轴
开发全过程施工前期准备管理
摘牌
开工
七大阶段
工程质量过程管理
开放开盘
精装修进场
交付验收评估管理
竣工
交付业主
基准地价
中等城市 14公顷
起始价
大城市 20公顷
出让底价
投投资资拓拓展展
一级市场拿地模式
勾地
勾地是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。
企业直接与政府签署意向性的项目投资开发协议书，交纳一定数额的诚意金或保证金（也可约定不交纳），通过招拍挂获取土地。
标题文字
投资拓展
一级市场拿地模式
招拍挂
招标拍卖挂牌
是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为
是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为
是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
投资拓展
一级市场拿地模式
招拍挂宗地出让面积限制(住宅项目）
小城市和建制镇 7公顷
招拍挂宗地出让涉及价格(住宅项目）
优点
1、土地过户后权属清晰； 2、土地交易成本及税票明确； 3、无附带性或隐藏性债权债务；
缺点
1、转让产生税负较重（土增税和所得税）； 2、如税负转嫁，获取成本会增加；
投资拓展
土地使用权转让主要工作节点
尽职调查
签订书面转让合同
支付款项
合作条件达成
土地使用权变更登记
合同履行
投资拓展
二级市场拿地模式
交楼策划承接查验联合验收预收楼竣备后改造
01 投资拓展
投式
2
二级市场拿地模式
投资拓展
土地使用权出让最高年限
商业 40年
住宅 70年
工业 50年
综合 50年
投资拓展
一级市场拿地模式
一级市场是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产企业通过一级市场获取土地使用权进行房地产开发。