(营销策划)新生活广场策划提案

新生活广场策划提案-新生活广场

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引言

首先非常感谢贵司对我公司的友好与信任，与我司进行真诚的沟通与会谈，对我司一行人员的热情招待及支持。经过对商丘市场严格、科学的市场调查，结合项目实地、商丘市市情，并从我司的创新策划理念出发，为项目规划出了一幅美好的蓝图，我们完全有信心将本项目策划为全市独一无二乃至中原地区的独一无二的名盘。在此特将我方初步策划思路及相关开发建议内容归结为此案呈送贵方，真诚希望在与贵方的接触、讨论中达成进一步合作意向，为贵公司创造最大的效益，最终达成双赢局面。

本建议书主要回答有关新生活广场项目的三个基本问题：

■利润与风险问题

项目怎样才能做到利润最大、投资风险最小？

■市场培植问题

项目怎样才能打造差异化，创造性培植市场？

■资源整合问题

项目如何充分利用现有优越条件，最有效的整合资源？

本案具有以下兴奋点：

1、策划出了商丘真正的核心商业区、商丘标志性商业中心。

2、策划出了全国首个“会所式中央商务港”，“会所式”的概念提出在全国尚属首例，一旦推出将会引起轰动。

3、在策划上，站到了一个前所未有的战略高度，提出将城市广场、商百纳入旗下的战略构想，并提出如何与商百打造差异化的创新思路。

4、商丘首个多功能（集休闲、购物、娱乐、文化、健康、办公、居住功能为一体）、一站式购物广场。

5、策划出商丘第一座“不夜城”。

6、此方案策划启动发展商品牌建立，并沉积一定品牌价值力量。

7、充分考虑设计、预算、融资等实际因素，提供三个备选操作方案。

提案内容

一、地块概述

项目地块位于商丘市凯旋路与凯东四街交界处，正对商百名店王朝，凯旋路前侧前是一小型公园广场，是目前商丘市的成熟商业中心区域。项目占地35亩，建筑用地面积15386.1，原地块为商丘宾馆。

项目地块交通比较便，凯旋路与神火大道为商丘的主要两条大道，项目周边有汽车站与火车站。项目地块所处的路口将规划成为未来商丘的城市商业黄金地段，成为城市的标志性区域，周边商业配套成熟，金融、服务、教育、文化、通讯都非常发达。

项目地块周边环境现状目前比较混乱，凯旋路段有着各式机械、汽配、维修店面，凯东四街段的广告一条街也环境较差，民主路西侧则是医药品市场与其它杂货店。总体上而言，目前项目地块的商业环境与其作为未来的商业中心不相适应。

二、地块房地产开发模式选择

在对项目地块有初步的认识之后，我司从所有商业地产开发类型出发，结合商丘相应市场，采用反问解答的方法，梳理出本地块适合做的产品形态、商业定位，先确定大范围的产品形态，之后再细分策划，当然每个梳理结论还要考虑是否符合快速销售、加快资金回收速度原则。

一问：本案适合做购物广场吗？

1、购物广场形成的必要条件：A，购物广场的选址必须是成熟的商业中心区域；B，周边有足够的消费群体；C，有便捷的交通条件；D，周边商业配套设施完善；E，品牌商家或主力店进驻。这些是购物广场形成不可或缺的条件，缺少其中的任何一个条件，那么它都不能称之为真正的购物广场。而项目的地块有着除E之外的其它条件，可以说，通过做好招商及策划营销工作，完善产品设计，项目成为购物广场从理论上说是可行的。

2、市民的消费习惯及消费能力：商丘市有着80余万的人口，可以说其消费基数十分庞大。市民的消费也有着地级城市普遍的盲从心理，市民多喜好白天休闲购物，而对晚上的夜生活兴趣不大，晚上9点钟以后，主要街道行人就所剩无几，消费者更喜欢逛沿街式的商铺，而不喜欢去比较深的市场。商丘的普通工薪阶层如私营企业的员工一般在400-600元，企业单位则在800-1000元。

3、项目的市场潜力及前景：项目地块的目前的环境，市容市貌与购物广场的形象是不相符的，但商百的投入使用，以及项目周边各项工程的启动都将直接推动项目地块的升值。项目地块的租金水平将整体攀升，目前的一些低利润行业，以及环境污染型行业将自然的被市场淘汰。取而代之的将是服装、化妆品、通讯等高利润行业。项目的市场发展前景非常美好。

结论：地块可以做购物广场，此方案暂称为方案一。

二问：本案能做SHOPPING MALL吗？

1、项目的周边环境：项目位于黄金交通路口，周边为成熟的商业区域，欧亚时装城的月租金以达4000元每间（30平米），而旁边的凯旋路手机市场的月租金已高达5000元每间（40平米）。周边区域的商业经营情况是，沿街火爆，但往里一圈则降低50%左右，如欧亚时装城对手机维修的商城，里面则冷冷清清空置率在50%以上。

2、项目作为SHOPPING MALL的市场前景：由于周边商业圈的逐步形成，政府的引导，以及拆迁工作的顺利进行，项目作为SHOPPING MALL的条件以经逐步成熟。而且作为SHOPPIN G MALL将最大的区别于其它商业裙楼项目，如商百，金穗大厦，天朝俊园等，打造商丘全新的商业地产理念，成为真正的SHOPPING MALL。新生活广场SHOPPING MALL的出现，将创造出新的购物、休闲模式，改变商丘人的生活习惯，不仅成为白天的购物广场，也是晚上商丘人的购物、娱乐天堂。

3、项目作为SHOPPING MALL的可行性：项目周边将启动3个以上项目，该区域内的产品同质化现象将十分严重。多数都为底层商业，上面酒店式公寓或住宅的形态存在。特别是在郑州丹尼斯即将进入商丘的前提下，如果项目的购物广场不走特色化路线，那么不仅将与商百等项目直接竞争，更有可能为郑州丹尼斯等大商场抢去商业地产的头彩。走SHOPPING MA LL路线，将有效避免同质化竞争，利用地块已有的优势，打造成唯一的，不可复制的城市商业领袖地位。

结论：地块作为SHOPPING MALL是可行的，此方案暂称为方案二。

经过市场初步分析，本项目可按方案一、方案二形式开发，具体何种方案，再通过其投资及风险分析来确定。

三、投资估算及风险定性分析

项目基本经济技术指标：（贵司提供数据）

总用地面积（道路占地为7595.2）:22981.3m2