连云港商务核心区(CBD)规划及城市设计咨询
连云港市城市商业网点规划说明文本
连云港市城市商业网点规划连云港市经济贸易委员会连云港市规划市政设计研究院有限责任公司2007年5月连云港市规划市政设计研究院有限责任公司参加人员季友说院长（高级规划师、高级工程师）于咏副院长（国家一级注册建筑师）刘建生总工（高级规划师）周开红规划师（所长）邱方梅规划师（项目负责人）陈静助工盛亚民助工李冬技术员目录第一部分文本说明目录 (2)第一章总则 (3)第二章规划指导思想、原则与发展目标 (8)第三章连云港市商业中心与商业街规划 (13)第四章专业市场规划 (19)第五章连云港市零售商业网点规划 (23)第六章规划的实施与管理 (32)第七章附则 (34)第八章附录 (36)第二部分图纸1、连云港市城市商业网点规划商业分布现状图2、连云港市城市商业网点规划商业体系规划图3、连云港市城市商业网点规划生产资料市场规划图4、连云港市城市商业网点规划其他大型交易市场规划图5、连云港市城市商业网点规划超市、百货、专业店规划图6、连云港市城市商业网点规划农贸市场规划图7、连云港市城市商业网点规划步行街规划图8、连云港市城市商业网点规划物流布点规划图第一章总则第一条连云港市城市商业网点规划的作用连云港市的跨越式发展，市十一五规划的提出，市总体规划的修编，对城市商业服务提出了更高要求。
受连云港市经济贸易委员会的委托，根据国家商务部与建设部的有关要求，于2004年开始编制《连云港市城市商业网点规划》。
本规划编制的作用有：一、促进商业发展，树立城市形象通过城市商业网点的规划，构建适应商业发展、具有竞争力的城市商业网络体系，促进商业不断发展壮大。
做好商业网点的规划工作，加快城市商业建设的步伐对城市经济发展具有强大的促进作用，通过商业的发展促进连云港城市整体功能的完善和升级，提升城市总体形象。
二、满足人民群众多元化的消费需求从总体上看，连云港市各类商业网点规模小、档次低、辐射力差。
特别是随着连云港市人民群众生活水平的不断提高，对商业设施、商业网点的布局以及业态提出了更高的要求，而原有的商业网点难以充分满足消费者丰富多样的需要。
连云港国际商务中心海棠路西侧规划设计
连云港国际商务中心海棠路西侧规划设计
胡宝哲
【期刊名称】《建筑创作》
【年(卷),期】2005(000)010
【摘要】连云港区域性国际商务中心位于连云港市东部连云区，是经江苏省政府批准．由江苏省外经贸厅和连云港市政府共同投资开发建设的综合性商务社区。
此次规划设计范围为海棠北路西侧共25个地块．总用地面积约81ha。
【总页数】1页(P16)
【作者】胡宝哲
【作者单位】北京贝禾城市规划建筑设计顾问有限公司
【正文语种】中文
【中图分类】F727.51
【相关文献】
1.生活在原生岸——重庆和记黄浦陡溪片区B17路西侧地块规划设计 [J], 钟洛克;余波
2.打造东中西合作示范区核心商务平台助推连云港跨越发展——暨连云港区域性国际商务中心发展的战略思考 [J], 陆普桂
3.市政府出台《关于加快连云港国际商务中心发展的实施意见》 [J],
4.加快连云港区域性国际商务中心发展实施意见 [J],
5.陆桥区域商务的中心国际商业会聚的场所——建设中的连云港大陆桥国际商务中心 [J], 黄海鹰
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连云港久和国际新城商业部分价值梳理、形象定位及推广计划
案名二：久和星座 久和花园街
释义：与项目大露台、空中连廊等特性所营造出来的商业感觉相吻合，凸显空中的 购物公园形象。
0518homecom网站媒体排期计划具体事项明细规格备注时间主题方向平面媒体np苍梧晚报通栏广告八大升级之品质篇苍梧晚报通栏广告八大升级之环境篇苍梧晚报通栏广告八大升级之交通篇苍梧晚报通栏广告八大升级之教育篇连云港日报整版硬广久和3周年八大升级苍梧晚报通栏广告9月11日八大升级之保障篇苍梧晚报通栏广告9月11日八大升级之服务篇苍梧晚报通栏广告9月12日八大升级之功能篇苍梧晚报通栏广告9月12日八大升级之商业篇连云港日报整版硬广9月12日dm8大升级海报商业loft手机短信50字八大升级商业loft户外媒体大牌久和3周年八大升级其它网络www0518homecom网页连接八大升级商业loft
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连云港商务核心区城市特色探讨
连云港商务核心区城市特色探讨【摘要】务核心区现状开发建设情况入手，在商务核心区功能形象、空间关系、建筑与山体景观等方面，分析了目前商务核心区建筑现状存在的问题，提出通过划分商务核心区设计特色分区，明确商务核心区制高点和建筑高度，规定建筑的色彩基调和材质，塑造商务核心区空间形象，优美的天际轮廓线，形成特色鲜明的商务核心区的城市形象。
【关键词】商务核心区；城市；特色Discussion on the Characteristics of Lianyungang City Core Area of BusinessWang Xu-dong【Abstract】Business status of development and construction core area to start in the core areaof business functions image, spatial relations, architecture and mountain landscapes, etc., analyzes the existing status quo building core area of business issue, by dividing the core area of business design features Partition clearly the core area of the commanding heights of business and building height, a predetermined color tone and building materials, shaping the core area of business space image, beautiful skyline, forming a distinctive image of the city’s central business District.【Keywords】Core area of business; City; Features【中图分类号】TU984.13【文献标识码】A【文章编号】1002-8544（2016）22-0182-02连云港区域性国际商务中心位于连云港东部滨海地区，北至黄海，西到北崮山，南至大港路，东到海滨路，面积约2.11平方公里，是江苏省委、省政府在南京、连云港、昆山建立的三个区域性国际商务中心之一。
徐圩新区智汇湾商务中心(一期工程)教学内容
徐圩新区智汇湾商务中心（一期工程）招商代理方案一、项目概况1.项目背景连云港，江苏省下辖地级市，地处中国沿海中部的黄海之滨，与日本、韩国、朝鲜隔海相望，土地面积7615平方公里，海域6677平方公里，2017年常住人口451.84万人。
徐圩新区是国务院《江苏沿海地区发展规划》确定的重点开发区域，是国务院批准设立的国家东中西区域合作示范区的先导区，是国家一带一路”交汇点建设产业合作的重要载体，是连云港市委市政府十三五”规划确定的发展新型临港产业的核心区，总规划面积约467平方公里。
2.项目介绍徐圩新区智汇湾项目作为人才科技服务区先期启动项目，包含两个子项目，即智汇湾商务中心（一期工程）、智汇湾湖滨公园（A区），布局商务办公、科技研发、文化休闲三大核心功能板块，生动诠释徐圩新区生态、智能、融合、示范”的发展理念。
智汇湾商务中心位于南京路以东、云河路以南地块，占地面积约 2.46万平方米，总建筑面积约3.67万平方米，包括1、2号楼。
首期建设1号楼，建筑面积约1.46万平方米，共3层，规划中央厨房、餐饮美食、电影院、便利店四大业态，塑造个性化、特色化、精致化的入园企业生活服务。
3.目的与意义现阶段就徐圩新区智汇湾商务中心（一期工程）1 号楼招募招商代理单位，为项目招商提供强有力的方案与实操支持，重点导入优质连锁品牌资源，确保项目品质定位，实现2019年6月中上旬局部功能具备投入使用条件。
二、项目内容1．品牌建设及形象包装结合徐圩新区及人才科技服务区总体发展规划，根据项目规划布局，完成徐圩新区智汇湾商务中心（一期工程）品牌建设及形象包装工作。
提出精准的品牌定位、传递品牌核心价值观、打造品牌识别系统、创建品牌权益。
2．研究商业模式及营销模式综合测算投资回报与盈亏平衡，建立较为完善的商业运营模式模式。
明确商户与客户两端的市场营销模式，制定成本可控、定位精准的营销方案。
3．制定招商政策及指导价格方案根据不同业态、品牌档次、店铺位置制定租赁价格体系及差异化优惠政策，并以此指导价格为基准开展招商工作。
连云港台北国际商务中心建筑设计方案分析与总结
ARCHITECTURAL DESIGN FOR TAIPEI INTERNATIONAL BUSINESS CENTER IN LIANYUNGANG
目录 | INDEX
一、前期研究
1.1 项目区位 1.2 上位规划 1.3 现状分析 1.4 任务书解读
二、概念方案一
1.1 项目区位
项目基地位于江苏省连云港连云 新城北崮山片区，北邻行政路，西邻北崮 山大道，交通便捷顺畅;基地周围景观极 佳，休闲地域亦多在近处,北侧可看海西 南可观湖，东南侧则是一片山景，远眺近 游皆悦人心目。
项目总用地面积约79.3亩，其中建设 用地约43亩，代征用地约36.3亩。
1.2 现状分析
项目小结
优点：1.设计思路流畅，清晰。 2.锻炼团队，提高了团队之间的配合。
缺点：1.经济技术指标当中出现错误信息，不应该再出现类似情况，经济技术指 标一定要亲自检查，校核无误后才能汇报。
2.对项目周边情况不够了解，前期研究不够充分 3.对基地的基本情况没有完全掌握，比如基地的长和宽，面积，以后汇报
规划分析： 根据上位规划，基地所在组团以商业金融
用地为主。
1.4 任务书解读
1、用地性质：商业、办公用地 2、总用地面积：约79.3亩；建筑用地：约43亩；代征用地：约36.3亩 3、控制指标：容积率≤2.5，建筑密度≤45%，绿地率≥25%，建筑高度≤100米 4、交通组织：西侧出入口通道位置距离城市道路交叉口道路红线交点不小于50米 5、建筑退让：东侧规划路红线宽12米，24米以下建筑退让用地边界≥15米，24米以上建筑退让用地边界≥20米，其 中12米与市政绿化带统一规划、统一实施，作为公共绿化用地，不得安排停车等用地。西侧规划路红线宽16米，建筑 退让用地边界≥15米；北侧行政路红线宽36米，建筑退让用地边界≥15米；其他，用地内严禁设置围墙 6、建筑间距：同时满足《江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）和消防、安全、卫生等的相关规定； 7、配套设施：太阳能热水系统，新建12层及以下住宅和宾馆、酒店、商住楼等有热水需求的公共建筑，应统一设计 和安装太阳能热水系统 8、停车场：机动车≥60辆/万平方米建筑面积，停车位面积应根据具体停车方式按照国家和省有关规定执行，配套建 设的停车场应当与主体工程同时设计，同时施工，同时验收，同时使用 9、人防：新建十层（含十层）以上或者九层以下基础埋置深度超过三米（含三米）的民用建筑，必须严格按照地面 建筑底层建筑面积同步修建防空地下室，其余民用建筑按地面面积的4%同步修建地下防空地下室 10、功能分配：地面总建筑面积在71000平米左右，办公35000平米左右，商业10000平米左右（商业主要为金融、保 险、及该楼宇配套服务的相关业态），酒店式公寓（小户型可分割产权销售）25000左右 11、建筑使用分配：10000-15000平米办公房为江苏金桥集团办公使用，（如该房不能做独栋但要满足：主入口独立， 水暖电、车库位独立），其余为连云港润浦房地产公司商业销售。 12、建筑格局：高层2-3栋，层高不超过100米，根据不同业态和开发顺序设计布局。 13、自然景观利用：该项北侧、西侧可以看到海景、湖景，南侧看到山景，应充分利用自然景观合理安排功能分布
连云港市高品质住宅规划设计指引
连云港市高品质住宅规划设计指引1总则为进一步提高我市住宅规划设计水平，促进住宅项目品质提升，塑造良好的人居环境，推进城市形象持续优化，制订本指引。
本指引适用于连云港市区内新建高品质住宅规划设计，改建项目可参考执行。
2加强城市空间设计2.1.优化住宅总体布局住宅项目应充分考虑与周边环境、建筑的关系，尊重山水城市特色，通过合理布局组团空间和集中绿地，避免大面积采用行列式布局，营造疏密有致的空间形态。
沿山地带建设空间宜采用有机松散、分片集中的布局结构，注重沿山地区建筑风貌、高度和视廊控制，做到显山透绿。
滨水地区空间布局和场地设计宜减少对水岸、山地、植被等原生地形地貌的破坏,注重滨水建筑界面、高度、视线通廊设计，实现城市空间与滨水景观的融合、渗透。
2.2.注重天际线设计住宅项目应通过相邻地块及地块自身的高度设计，营造“成组成团、疏密有致、丰富有序”的城市天际线。
山前地区建设空间应强调建筑天际轮廓线与山脊线的协调，突出山地建筑风貌。
位于重要山体、重要水体、重要廊道周边地区的建筑高度应符合上位规划、城市设计等相关要求。
重要山体、重要地标、重要节点之间的视线通廊，其视线通廊的建筑高度应保证不遮挡视点互望。
2.3.加大建筑退让位于快速路、主次干道沿线的住宅建筑退让宜差异化，位于快速路、主次干道交叉口的住宅建筑在符合相关规定条件下，应适当加大退让距离，留足城市开放空间，丰富街角公共界面。
沿城市主要景观街道两侧的地块，鼓励建筑退界区域和街道景观一体化设计。
2.4.管控城市界面位于城市重要节点、河流、廊道、快速路、主干道沿线的建设项目，应合理确定建筑面宽和高度的比例关系，形成疏朗大气的城市界面。
合理控制住宅及裙房贴线率,使街道形成连续、有机的整体空间。
滨水、临山及临城市重要干道的建设项目，适当增加空间开敞度，并保证城市设计中确定的主要景观轴线及视线通廊贯通。
3提升住区内部空间规划3.1.塑造多层次空间结构高品质住区应遵循自然地形地貌，统筹周边城市条件合理布局,塑造宜人的空间尺度，宜结合本地区主导风向、温湿度条件，改善住区微气候条件。
连云港市功能分区和城市空间结构规划
连云港市功能分区与城市空间结构规划2008-2030年新一轮的连云港城市总体规划范围分为市域、都市发展区、中心城区及南翼三大层次。
此轮总体规划确定连云港为我国沿海中部沟通东西、连接南北的区域性中心城市，国际性的港口工业城市，现代化的滨海旅游城市。
城市职能为沟通东西、连接南北的重要节点与区域中心城市；我国中部沿海的国际性干线大港；江苏省乃至国家级临港产业基地；山海相拥、环境优美的现代化海滨城市；开放创新、和谐发展的生态宜居城市。
一、规划城市功能分区1. 城市功能分区布局：“一心三极”。
“一心”即滨海新城，“三极”分别为新海城区、南翼新城和赣榆新城。
滨海新城：包括滨海核心区和连云城区，为本规划重点培育的区域性综合服务中心区。
规划主要承担行政办公、商业贸易、商务流通、文化娱乐、旅游接待等综合服务中心职能，以及连云区的区级中心职能。
同时，滨海新城也是高标准建设的现代化特色滨海社区。
新海城区：主要承担市级高等教育职能，以及行政办公、商贸服务、文化体育、生活居住等职能，成为配套比较完善、生态环境优美、历史文化淳厚、城市尺度宜人的城区。
南翼新城：依托徐圩港区重点打造的江苏省乃至国际级临港产业基地，主要承担为南翼港区及临港工业园区综合配套服务的职能，远景进一步拓展成为产业实力雄厚、配套设施完善的临港新城。
赣榆新城：承担都市发展区北翼的中心服务职能，重点发展区级行政办公、商贸服务、文化体育、生活居住等功能，形成功能齐全、环境优美、具有较高水准的复合型城区。
滨海新城：包括滨海核心区和连云城区，为本规划重点培育的区域性综合服务中心区。
规划主要承担行政办公、商业贸易、商务流通、文化娱乐、旅游接待等综合服务中心职能，以及连云区的区级中心职能。
同时，滨海新城也是高标准建设的现代化特色滨海社区。
新海城区：主要承担市级高等教育职能，以及行政办公、商贸服务、文化体育、生活居住等职能，成为配套比较完善、生态环境优美、历史文化淳厚、城市尺度宜人的城区。
(行政管理)连云港行政中心方案设计说明
连云港市行政中心主楼工程设计方案总说明第一章工程概况1、工程名称：连云港市行政中心主楼工程2、招标人：连云港市行政中心建设领导小组办公室3、设计单位：连云港市建筑设计研究院4、设位地点：连云港市新浦新区5、结构类型：框剪结构（地下一层、地上二十一层）6、建筑面积：55256平方米7、工程所在地区粗糙度为B类，抗震设防烈度为7度。
执行新颁布国家标准《建筑结构荷载规范》GB50009-2001，按一百年一遇进行风荷载校核。
连云港市行政中心主楼幕墙工程种类有：（1）干挂石材幕墙（2）钢化中空玻璃幕墙（3）铝单板幕墙（4）钢化夹胶采光顶幕墙（5）屋顶铝板装饰架（6）百叶窗（7）钢化夹胶玻璃点式雨蓬（8）入口单片点式玻璃幕墙等。
第二章工程材料玻璃：选用苏州巨星生产的外片为8mm钢化灰蓝色镀膜，内片为6mm 透明浮法玻璃，合成的8+9A+6钢化中空玻璃。
铝板：选用常州后肖宇虹生产的2.5mm银灰色铝单板。
石材：选用30mm灰白色花岗岩。
型材：选用江阴裕华公司生产的3mm厚铝合金型材，表面阳极氧化处理。
符合国家标准GBT5237《铝合金建筑材料》中规定的高精级和《铝及铝合金阳极氧化膜的总规定》GB8013中规定的AA15级。
胶：选用广州白云胶厂生产的SS611硅酮耐候密封胶和SS621硅酮结构密封胶。
附件：所有幕墙上的附件为不锈钢。
开启附件：厂家为山东国强。
钢材：本工程幕墙结构所用钢材选用国产优质钢材。
铝板后钢材表面热浸镀锌处理，裙楼玻璃幕墙后面钢材表面瓷漆处理。
第三章幕墙的结构设计和特性1．主楼隐框中空玻璃幕墙的设计主楼东、西立面观光阳台和南、北立面跨层间玻璃幕墙设计成隐框形式。
基本结构：结构形式——隐框幕墙系统玻璃形式——8mm灰色蓝镀膜钢化玻璃+9A+6mm透明浮法玻璃。
铝合金型材—阳极氧化铝合金（AA15级）型材。
幕墙主龙骨125系列，横龙骨90系列。
开启形式——上翻窗，进口开启附件，低模数三元乙丙胶条密封结构特性：(1) 选用中空玻璃降低传热系数和反射远红外热辐射从而获得极佳的保温效果。
评审前改 连云新城规划优化研究及商务中心区城市设计part1
政府建设租赁式商务办公效果图
岛屿南岸视线效果图
0-06
连云新城规划优化研究及商务中心区城市设计
URBAN DESIGN OF THE CORE AREA OF THE EASTERN IN LIANYUN NEW CITY
连云新城规划优化研究及商务中心区城市设计
URBAN DESIGN OF THE CORE AREA OF THE EASTERN IN LIANYUN NEW CITY
（1）连云港处于全国经济东西发展格局的战略节点、引领中西部区域经济振兴的关键点
连云港位于陇海兰新铁路的东端起点，陇海—兰新经济带是我国东西向最长的经济带，超过4100km， 穿越了东、中、西三大经济地带。辐射范围广袤，直接贯通新疆、甘肃、陕西、河南，途经晋南、皖北、鲁 南、苏北，通过包兰、兰青铁路辐射宁夏与青海。涵盖地域面积365．6万km2，约占全国总面积的1/3；涵 盖区域人口43000万，约占全国近1/3的人口。 陇海线沿线区域需要有区域中心城市来带动整体区域的发展，作为最便捷出海口的连云港，其区域中心 城市功能的发挥将极大带动整体区域的发展提升。
深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司
连云新城规划优化研究及商务中心区城市设计
URBAN DESIGN OF THE CORE AREA OF THE EASTERN IN LIANYUN NEW CITY
总体夜景鸟瞰图
连云新城规划优化研究及商务中心区城市设计
URBAN DESIGN OF THE CORE AREA OF THE EASTERN IN LIANYUN NEW CITY
区位图——连云港与亚欧经济联系图
从江苏省乃至国家的视角来看，连云港是亚欧大陆桥与沿海经济带 交汇的重要节点，地理位置十分显要。该城市的发展对中西部振兴 ，沿海经济发展，增加国家的影响力具有重要作用。
连云港市新区控制性详细规划规划说明书
连云港市新区控制性详细规划说 明城市中心区是市级公共设施相对集中、人流、物流活动频繁的公共活动地段，是城市社会、经济和文化信息的中心，也是城市交通系统的焦点。
城市中心区规划设计的目的就是通过以人为本的理性设计理念，加强城市中心区的综合效益，创造具有地方特色的城市中心区环境。
城市新区是集市级行政、文化娱乐、教育和地区性的商业、金融、居住功能为一体的现代化的新城市中心区。
规划从历史的演进角度把握住连云港“山——海——城” 为一体的城市格局，突出“新城区、新形象、新人文”的规划主题，将绿色生态融入新区，塑造出具有生命力的、可持续发展的、充满人性空间的新城市形象，为新城区创造出新的人文环境。
一. 区域条件分析规划新区位于连云港市新浦区的东南侧，是老城区与新浦东区的结合部。
规划范围东起宁连公路，西至瀛州路，南起海宁路，北至苍梧路，规划用地面积675.5公顷。
区内有三条东西向的城市主干道即苍梧路、朝阳路、海宁路，四条南北向的城市主干道即瀛州路、郁州路、科苑路和学院路，并有宁连公路从该地段东侧通过，苍梧路与宁连公路交叉处规划部分苜蓿叶型立体交叉，交通十分便捷。
从区位角度分析，新区处在一个联系历史与未来城市空间的过渡地段；从环境景观概念角度分析，该区域是将连云港花果山风景区以及远处的凤凰山自然景观引入城市的纽带；从城市空间、城市轮廓线的角度分析，该区域作为新城区将是城市重心所在，将集中城市较多的高层建筑和公共活动场所。
因此将该区域作为城市新中心区来建设，其区域条件是十分优越的。
二. 现状概况新区内现状，已建成地区主要以居住用地为主，其中苍梧小区、博纳花园小区均是新建的居住区，其建筑造型、小区绿化环境、小区配套设施均体现了连云港市居住区的较高水平。
沿瀛州路和朝阳路西端有少量行政办公用地，苍梧路两侧则以大专学校用地为主。
现状用地范围内有体育运动学校、中等专业学校和正在建设的新海高级中学，苍梧路北侧还有连云港的最高花果山及远处的凤凰山学府——淮海工学院和职业大学、广播电视大学、师范学校，以及连云港市博物馆等，苍梧路作为文化一条街已经基本形成。
连云港滨海新城填海区规划
● 滨海商贸服务中心
● 综合旅游接待基地 ● 特色滨水居住社区
基地现状解读——海陆分界线
基地现状解读——陆域滩涂
海陆分界线
面积 33KM2
242省道
基地现状解读——海域
港湾 33KM2
碱厂堆渣场处断面
佟圩干渠处断面
填海区 47KM2
临洪河口处断面
历版方案回顾——第一轮方案
湖中岛方案
历版方案回顾——第二轮方案
经验借鉴——澳洲布里斯班的黄金海岸
主要特点：1、功能带：海—沙滩—酒店—自由水系—高档居住 2、外海岸线平直，内河（湖）水网丰富 3、建筑高度以高层和低层为主。
经验借鉴——迈阿密的东海岸
主要特点：具有黄金海岸的基本特征，同时保留了大型湖面。
方案构思——探寻可生长的结构方案
规划结构：一湖、两轴、两岛、两圈层的组团结构
方案构思——探寻可生长的结构方案
用地规模：67KM2，其中滩涂33KM2、填海34KM2
方案构思——探寻可生长的结构方案
用地布局：内外圈层的组团布局结构
方案构思——探寻可生长的结构方案
近期建设区域：47KM2
远期建设区域：20KM2
方案构思——探寻可生长的结构方案
近期建设方案：47KM2 其中滩涂33KM2，填海14KM2
深圳的启示：组团递进、中心会师、预留核心、统揽全局
建构“一心三极、两环三轴”的城市空间格局
迫切需要建设滨海新城核心区点燃海州湾整体发展
滨海新城核心 区
滨海新城的定位：大连云港的CBD
核心目标：以海为源，以人为本，建设环境 优美、功能完善、具有现代气息的滨海新城
功能目标
Planning Object
连云港开发区产业布局规划[案例]
![连云港开发区产业布局规划[案例]](https://img.taocdn.com/s3/m/e12e263e83c4bb4cf7ecd18b.png)
开发区服务业发展
现状： 开发区整体服务业发展水平不高，但是局部地区已有一定基础，例如朝 阳镇服务业发展保持快速增长，2004年三产完成1.08亿元，同比增长66.7%，基 础设施建设也比较完善。中云街道2004年第三产业产值1.142亿元，占GDP的44.8 ％，接近二产所占比重47.7％。 发展定位：面向淮海地区，建成区域性物流、商贸、居住、旅游休闲、信息服务 中心，提升开发区商务服务功能、贸易流通功能、生活服务、旅游休闲四大功能， 增强开发区对资金流、物流、信息流、人流的吸引和控制能力，从而提升开发区 的活力与竞争力。 服 务 业 发 展 的 结 构 形 式 立足港口和交通优 势的产业 立足周边旅游资源 的产业 重点发展港口物流业、 商贸流通 旅游服务、休闲度假 房地产业和教育产业；邮电通信、金融保 险、信息、中介、研发等生产服务业；科 教、文卫、商业等生活服务业
立足连云滨海，承接东部沿海，服务淮海，辐射陇海，面向国际的 先进制造业基地和现代服务业集中区，连云港滨海新区的核心区； 依山望海的生态型产业新城。
开发区总体目标：
江苏全省最佳的滨海国际产业区，苏北最大的现代临港工业城和淮海 最美的绿色生态工业园，成为我国长三角与环渤海间最强的滨海新区。
具体目标： 高效、创新、开放、和谐、生态
规划内容框架
全球视野、宏观把握的功能定位与产业发展规划
港城一体、组团布局的总体结构与产业空间布局规划 弹性引导、刚性控制的产业空间分区准入控制规划 分区整合、分类控制的基础设施建设框架规划 区域一体、城乡统筹的空间整合规划
规划内容框架
发展条件 产业政策 空间特征 环境要求 竞争力评价 产业前景 空间结构 与规模 效益要求
已完成七通一平的土地面积 —————————————————*100% 经批准的开发区土地利用总体规划面积 已出让出租土地面积 —————————————*100% 已完成七通一平的土地面积 已建成面积 ——————————*100% 已出让出租土地面积 土地开发累计投入总额 —————————— 开发区已征用土地面积 开发区国内生产总值 —————————— 开发区已征用土地面积 开发区税收收入 —————————— 开发区已征用土地面积 开发区工业总产值 ———————————— 开发区已建成工业用地面积 开发区工业用地单位面积产值 ——————————————*100% 所在城市工业用地单位面积产值
连云港猴嘴片区规划设计方案
CHA PTER 4 规划理念篇 Planning Conception ——生态城市主义的实践运用
一、规划理念 二、成功案例 1、曹妃甸国际生态城 2、马斯达尔“零碳城市” 3、上海8号桥
CHAPTER 5 规划实践篇 Planning & Practice ——猴嘴概念规划实践
视觉效果篇
创意产业园效果图
视觉效果篇
居住区效果图
视觉效果篇
居住区效果图
Chapter 2 背景研究篇
背景研究篇 一、连云港区位
连云港位于鲁中南丘陵与淮北平原的结合部，陇海铁路终点（亚欧大陆桥东方桥头堡），东濒黄海，与朝鲜、 韩国、日本隔海相望；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐州新沂市、宿迁市沭阳县毗邻；南 与淮安市涟水、盐城市响水2县相连。
景观商贸轴效果图
视觉效果篇
景观商贸轴效果图
视觉效果篇
景观商贸轴效果图
视觉效果篇
景观商业轴效果图
视觉效果篇
景观次商业轴效果图
视觉效果篇
景观次商业轴效果图
视觉效果篇
景观生活轴效果图
视觉效果篇
景观生活轴效果图
视觉效果篇
盐坨核心商果图
视觉效果篇
创意产业园效果图
国际产业园区：重点发展都市型工业，以高新技术研 发、加工制造为主。由于该园区区位条件优越，规划 增加路网和市政基础设施建设密度，为远景工业功能 置换或产业升级奠定基础。
国际产业园 宋跳—大埔产业园
云台山风景区
云台山风景区：国家4A级风景区
大埔工业园区：主要以高新技术及都市加工业为主，主 要包括新材料、电子信息、精细化工、生物化工、化学 建材以及仓储、物流、科研等。 宋跳高新技术园区：引进技术和资金，建成产学研一体 化的高新技术产业基地，重点发展复合材料、硅材料产 业和医药等高附加值产业。
加快连云港区域性国际商务中心发展实施意见
睑检疫水平和通关效率 。实 施商务信息化工程 ，建立 宽带隹
残体建设 ，完善卫生 、环卫 、教育及其他相关配套设施 ，仂
芟展 条 件 。
三、促进 区域性 国际商务 中心 产业加快 发展
１大 力 发 展 总 部 经 济 。 鼓 励 和 重 点 吸 引跨 国 公 司 地 区 ．
丈外大 业、大集 团总部 ，金融 区域性 分支机 构 ，努力引 Ｉ
・ 为连 云港 中心城市 “ 作 一心三极 ”组 团扩张的旗舰 运作平 台 ・ 为国际性海 滨城市整体 形 象提 升的专 业运营 实体 作
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Ａ段 碧 翠 浮 云 效 果 图
Ｂ 花 街 效 果 图 段
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连云港 区域性 国际商务中心 ，选址在临海靠 山的东 部城区 ，东起海滨 ，西至北 崮山东路 ，南 起大 港路 ，北至龙 门山庄 ，总用地规模２ ０ ７ 公顷 ，其 中核心 区规 划范 围南起核 电专家村 ，东 、北 至海滨 ，西至观海路 ，总用地３ ＿ 公顷。商务 中， －２ ０ 年底 正式 启动 ，２ ０ 年３ ６８ ５ ￣Ｔ ０ ２ ．－ ， ０ ７ Ｎ成为首批省 级现代服务业 集聚 区，是经省政府批 准开发建设的综合性园区。 该区依托连云港港 １ ３，陇海铁路和 已建成 的国展中心等基础设施 ，以苏北地 区和陆桥沿线省 区为重点服务对象 ，为在连云港开展 会展、贸易、旅游、物流等各项外经 贸活动和 商务活动提供
台，突出山、海、城、港景观立体发 展的城 市特色 ，实施 ‘ 』海景观轴 、滨海休 闲带、在海一方综合服务 中心等重 点 Ｊ 际商务 中心基础设施 ，加快 区内道路、环卫设施 、管 网等 ３突出重点项 目，完善 商务功能。加 ． 陕国际商 务中心 区 巷湾 国际 商务大厦 等建设 ，积极推进检验检疫 大厦 建设 进秸 畏空间。设 立口岸 一站式服务 中心 ，集中港航 、报 关、报驱
街区建筑--连云港国家经济开发区管委会大楼新海连大厦建筑创作
街区建筑--连云港国家经济开发区管委会大楼新海连大厦建筑创作程向阳【期刊名称】《建筑与文化》【年(卷),期】2016(000)012【总页数】3页(P240-242)【作者】程向阳【作者单位】南京大学建筑规划设计研究院有限公司【正文语种】中文建筑因为活动而存在，建筑为环境而创作，当面对一个完全的新区如何寻找建筑自身存在的价值和建立新的场所感，以及为后来的建筑寻找一个积极的坐标，把单个的建筑介入到城市，架构到街区，街区建筑的提出是新海连大厦建筑创作的核心重点。
而实际上同时面对的是一个带有政府职能的办公建筑，太多城市新区对称的官式建筑极大割裂了城市空间的延展性，看似有轴线、有广场……，其实城市空间因此而孤立，久而久之变成了一个失落的城市空间，如何说服业主打破思维定式，这是建筑创作之外的心理纠结，更何况这是一次竞赛投标。
图1 建筑总体环境1.项目新海连大厦位于花果山大道和黄海大道交叉口地块，花果山大道是连云港联系滨海的城市新轴线，道路尺度很大，红线宽为100米。
该区域规划定位为连云港国际服务外包区，新海连大厦建筑是该区域的首期项目。
地上建筑面积约46000平方米，其中企业办公约16000平方米，行政办公约10000平方米，行政审批中心3000平方米、人才资源市场1200平方米，硅材料和高性能纤维检测中心面积为5000平方米及其它配套（食堂、邻里中心、健身中心、展示、招商、商务管理、容纳600人会议等）12000平方米。
图2 总平面秩序1——基准线和尺度基准线为理性所必须，为几何学的精神，为创造秩序提供条件，是反任意性的一个保证。
基准线是一种手段，控制城市尺度以及界定城市空间。
本设计基于基地本身围绕滨水空间所赋予空间的尺度和形态，通过路径、交通和视觉创造基准线，构成格网的街区系统。
图3 街区基准线分析秩序2——基准面和场所基准面包含着空间体验的实体。
基准面视同为界面，尤其在新区空旷的境地内，需要连续、强烈的实体来再现传统都市的肌理和密度。
写字楼百问百答
写字楼百问百答一、项目规划壹品国际项目位于连云港市新区市政府大楼的西北侧，新海高级中学的南侧，在科苑路和绿园南路的交汇处，是港城发展的中心位置。
小区占地约66亩，合计4400平米1.各类物业建筑有多高，有多少层？建筑物有多高？答：项目规划分A、B、C三个区域，其中A区为21层的五星级酒店（约350间套房），B区是20层的5A级大型商务办公楼（标准层层高3.3m，19、20层为6米挑高），C区是10层的酒店式公寓，挑高5.4m（B、C区1～3层为配套商业）商业三层总高21.7米，B、C 区一层5.7米，二层5米，三层6米。
2.项目绿化率？答：46.6%。
3.项目容积率？答：1.9。
4．本项目规划设计的停车位数量及分布详细地点？答：小区规划地上车位283个，地下车位87个（五星级酒店使用），临用车位100个左右。
5．各楼座之间的建筑距离？答：B、C区楼间距15米，A、B区楼间距25米二、项目周边环境1.区域规划？答：项目规划分A、B、C三个区域，其中A区为21层的五星级酒店（约350间套房），B区是20层的5A级大型商务办公楼（标准层层高3.3m），C区是10层的酒店式公寓，挑高5.4m，（B、C区1～3层为配套商业）。
2.项目周边还有哪些综合配套？答：市政府、行政审批中心、新海高级中学、党校、龙尚数字影城、大学城、歌舞剧院3小区周边有哪些道路规划？公交交通线路？答：北侧绿园路有5路，116路，朝阳东路有快速公交B12。
4.离项目最近的银行有哪几家？答：工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、交通银行，邮政储蓄；5.离项目最近的购物中心在哪？答：八佰伴走廊、乐天玛特、家乐福、北京华联6.离项目最近的幼儿园？小学？中学？大学？答：苍梧小学、新海初中（苍梧校区）、新海高中、电视广播大学、淮海工学院7.项目附近的医院有哪些？答：规划新海高中东面将建一个医院8.项目周边的商业配套有哪些？答：超市：乐天玛特、家得福健身房:美丽都、金仕堡娱乐会所：金神话娱乐会所，音乐酒吧餐饮：金尚轩海底捞、老员外骨头汤、东高地、百度烤肉、罗马假日咖啡、趣捞火锅9.周边有哪些餐饮？答军港生态美食城、金尚轩豆捞、丽的咖啡店10.周边有哪些酒店宾馆？答：山海国际大酒店、金秋情缘宾馆、桃园宾馆11.周边有哪些休闲场所？答：金神话娱乐城、新世纪歌厅、名人国际俱乐部12．项目周边有哪些知名的写字楼？答：阳光大厦、振兴时代广场、凤凰大厦、银泰泰达、三、写字楼硬件设备设施（5A标准）5A含义：楼宇设备自动化系统（BA）；安全防范系统（SA）；通信自动化系统（CA）；办公自动化系统（OA）；火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）1.空调系统：VRV多联机2.给水系统：无负压给水3.中水系统：暂无4.供电系统：5.电梯系统：迅达电梯，速度为1.75，客梯载重为1350kg6.闭路监视系统：摄像头7.停车场管理系统：暂无综合布线系统：办公智能化8.网络数据系统：联通、电信接入9.手机信号覆盖系统：联通、移动、电信10.火灾自动报警和消防联动控制系统：建筑自带消防报警系统四、装修标准1.公共区域装修标准：➢外墙: 铝塑复合板（海苔银）➢大堂：一层大堂已经精装修➢电梯厅：精装修➢电梯轿厢：精装修➢走廊：精装修➢卫生间：精装修2.写字楼单元内装修标准：➢室内地面、墙面、顶面：腻子刮白➢窗体材料：LG塑钢型材、LOW-E中空玻璃➢写字楼各单元户门交房标准及尺寸？答：品牌安全门3．公共走廊及楼道装修标准？有无特殊设计？答：精装修五、合同约定交房日期？答：现房，可随时交房办理产证。
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城市广场（多用途：节庆活动、文化 表演、展示 ）
03| 设计思路与方案
思路二：打造功能多元、无边界的城市公共空间，激活街道空间氛 围
4.
商业步行街区（广场式）
日本东京Midtown
香港中环皇后像广场
03| 设计思路与方案
思路二：打造功能多元、无边界的城市公共空间，激活街道空间氛 围
5.
商业步行街道
第二部分
1.
2. 3.
|
总体规划与设计
设计理念与目标
城市设计借鉴
设计思路与方案
01| 设计理念
山 海 相 拥 的 滨 海 都 心
人 文 汇 聚 的 魅 力 都 会
01| 设计目标
1.
创造具吸引力的城市空间环境，引导高品质的城市开发，构建 怡人的城市环境，充分展示商务核心区（CBD）的独特卓越形 象； 建立一种山脊线、海滨环境和城市建设区和谐融合的空间关系， 营造和强化“山、海、城”一体的城市意象；
1.
利用地下通道，方便行人跨越海棠路、南疏港通道，设计 与商业建筑或下沉式广场连接融合 严格控制沿海棠路的机动车出入口，维护主干道车流的畅 通性和步行环境的安全性
2.
03| 设计思路与方案
思路三：改善交通便捷性，构建“无缝”流通空间系统
3.
设置地下通道、架空平台、天桥、人行优先区，方便行人前往海滨、享受环境
举措四： 依据特色分区的用地功能构成， 统一规划建筑的色彩基调和材 质，并提出设计导引，从而表 现分区建筑群的集体特色与个 性，明晰和强化城市的职能形 象。
香港国金中心
日本东京Midtown
03| 设计思路与方案
思路二：打造功能多元、无边界的城市公共空间，激活街道空间氛 围
举措一： 以主要公共活动纽带和重要开放空间节点为重心，构建城市空间骨架， 组织安排用地布局和建设模式。
香港栢丽购物大道
03| 设计思路与方案
思路二：打造功能多元、无边界的城市公共空间，激活街道空间氛 围
6.
开放空间节点（休闲性或商业性）：利用建筑布局或园林建筑设计，界定形成开放空间， 作為行人停歇、聚集交往的场所
03| 设计思路与方案
思路二：打造功能多元、无边界的城市公共空间，激活街道空间氛 围
举措二： 规划连贯的临街商业界面、街道与地块内部开放空间融合的无界化公共空间、用地功 能复合的休闲步行街区，配合宜人的园林设计，创造质优多变的步行环境，提升步行 的乐趣。
香港商务核心区
日本东京 Midtown
03| 设计思路与方案
思路四：丰富人的空间感受与体验
03| 设计思路与方案
思路四：丰富人的空间感受与体验
02|
背景与区位
市域层面
随着滨海新区启动区 – 东哨西墅 / 北崮山片 区规划的开展，空间上造成与商务核心区围 绕北崮山两侧共同打造，协同发展的态势， 为重新定义区域性国际商务中心区的空间范 围和完善其整体职能带来重大契机。 东哨西墅是滨海新区的首期开发的居住组团， 规划配合商务核心区打造成为滨海高尚生活 区。规划同时建议行政中心和城市休闲旅游 两大主导功能。这从一定的高度上提供了重 新界定 CBD 的范围，以及进行空间资源整合 的可能性。一方面可因此进一步巩固、拓大 和发挥国际商务中心整体的辐射作用；另一 方面可实现更科学的 CBD 职能再分区，集中 体现商务核心区靠近港口和连岛的区位作用。
2.
3.
缔造用途多样化的城市空间，把商务核心区建设为充满朝气和 活力的新城市中心，成为人们愿意聚集的场所、地区经济和社 会生活的中心。
02| 城市设计借鉴
重点借鉴案例一： 香港－拥有与连云港CBD极之 相似的山海自然格局，中环 背靠太平山，面向世界著名 的维多利亚港。
国金中心
中环 太平山
02| 城市设计借鉴
重点借鉴案例二： 日本东京 Midtown 、六本木山－ 用地功能复合、公共空间环境优 越多变、步行空间组织立体、紧 密无缝，成功打造成为新的时尚 活动热点、人的汇聚交往场所。
03| 设计思路与方案
03| 设计思路与方案
思路一：重塑城市外貌形态，明晰城市职能形 象
举措一： 划分五个设计特色分区， 制定不同的规划设计要求， 塑造特色各异、空间形象 鲜明的区段。
1.
公园绿地（静态型）
03| 设计思路与方案
思路二：打造功能多元、无边界的城市公共空间，激活街道空间氛 围
2.
公园绿地（动态型）：加入餐饮、零售商业、文化旅游、体育等 元素，丰富空间功能内容
香港九龙公园
香港九龙公园
03| 设计思路与方案
思路二：打造功能多元、无边界的城市公共空间，激活街道空间氛 围
临海集中突破，依山就势、自山向海层迭式布置
香港维多利亚港
03| 设计思路与方案
思路一：重塑城市外貌形态，明晰城市职能形 象
鸽岛定海神针与北崮山山顶形成对景，作为塑造CBD城市天际轮廓线的制高点， 而临海矗立的阳光国际及客运码头塔楼则统领整个CBD的外部空间形态
200m210m
~240m ~160m ~180m
连云港商务核心区（CBD） 规划及城市设计咨询
成果汇报 12.2007
第一部分
|
规划背景与定位
第二部分 |
第三部分 |
总体规划与设计
详细设计与实施
第一部分
1.
2. 3.
|
规划背景与定位
规划范围
背景与区位
功能定位
连云港
北与山东半岛城市群毗邻，南窥长江三角洲城 市群，向西通过新亚欧大陆桥与中西部地区和 欧洲大陆接通，东与韩国、日本隔海相望，拥 揽泛亚太经济圈，地理位置独特，具有建设一 座现代化、国际性港口城市的区位条件。
03| 设计思路与方案
思路一：重塑城市外貌形态，明晰城市职能形 象
举措三： 通过调控地块划分、 建筑体量，以及高层 建筑布局，明确商务 核心区的空间突显性， 并配合自然景观特征 和格局，强化“山、 海、城”一体的城市 意象。
建筑高度
建筑强度
开发密度
高层建筑分布
03| 设计思路与方案
思路一：重塑城市外貌形态，明晰城市职能形 象
举措一： 依据特色分区的用地功能构成，对建筑色彩及材质进行统一规划，形成空间功能形象 清晰、色彩和谐协调、变化有序的城市建筑环境，丰富行人的空间感受和视觉趣味。
香港的商务核心区、商业购物区、临海及半山生活区
03| 设计思路与方案
思路四：丰富人的空间感受与体验
03| 设计思路与方案
思路四：丰富人的空间感受与体验
03| 设计思路与方案
思路一：重塑城市外貌形态，明晰城市职能形 象
举措二： 梳理用地布局，调整用地功能 组合，以创造有利于塑造商务 区形象及营造繁华商业氛围的 用地条件。
复合－功能复合，丰富空间用途，提高 凝聚人气的能力。
聚集－同性聚集，形成规模；运用空间 布局变化，凝聚人气。 过渡－“片层式”用地布局，用地由临 海的商务办公和商住混合为主，向半山 逐渐过渡至以居住为主。 协调－调整用地的布局和组合，减少用 地之间的不协调情况，促进互动融合， 强化空间环境的统一性和设计的可塑性。
南向剖面 200m210m ~160m ~180m
Байду номын сангаас
~240m
西向剖面
03| 设计思路与方案
思路一：重塑城市外貌形态，明晰城市职能形 象
240m 125m
180m
160m 200m
03| 设计思路与方案
思路一：重塑城市外貌形态，明晰城市职能形 象
03| 设计思路与方案
思路一：重塑城市外貌形态，明晰城市职能形 象
02|
背景与区位
区域层面
位于东部新城的滨海商务核心区，同 时是江苏省近期的发展重点。配合区 域发展战略，推进全省开放型经济和 现代服务业发展需要，省委、省政府 已决定在南京、连云港、昆山建立三 个区域性国际商务中心，并列入全省 经济和社会发展“十一五”规划纲要。 依托连云港港口、陇海铁路等基础设 施，连云港国际商务中心将建成为区 域性的国际商务平台，带领整个连云 港市作跨越式发展，同时透过不断强 化的区域交通设施，承担服务苏北周 边地区和陆桥沿线省区的战略功能。
界面控制无须遵循其所在界面之规定，以突 显其重要性与特殊性
03| 设计思路与方案
思路三：改善交通便捷性，构建“无缝”流通空间系统
举措一： 人车分流，构建无障碍、 有吸引力的步行连接系统， 串联公共活动空间，形成 网络。
流通空间组织
03| 设计思路与方案
思路三：改善交通便捷性，构建“无缝”流通空间系统
举措三： 通过对临街建筑界面的功能 和设计，作出控制和引导， 建立连贯统一的沿街建筑界 面，清晰定义街道空间，促 进临街商业经济活动，提升 街道空间人气集聚能力。
03| 设计思路与方案
思路二：打造功能多元、无边界的城市公共空间，激活街道空间氛 围
建筑紧贴指定退让红线，建筑紧贴指定退让 红线，以一致性的裙房高度塑造大体上连续 的街墙，界定街道空间。裙房可设计为遮荫 廊道或骑楼，功能以商业零售及餐饮等用途 为主。塔楼退让裙房边线。
连岛 连云港港 CBD
02|
背景与区位
市域层面
商务核心区位处东部新城的心脏。2006年完成的《连云港东部滨海地区商务核心区控 制性详细规划》，确定了整区的规划结构与功能布局、建设密度、开发强度、交通组 织、市政基础设施等内容。 要注意的是从长远而言，商务核心区受西面的北崮山、南面的疏港通道、以及东、北 两面临海的空间制约；在近期则出现部分现状和在建用地与整体规划的核心功能并不 匹配的情况。
以建筑量体定义街道空间。建筑一般紧贴指 定退让红线；建筑正立面与主要街道平行且 塔楼不再退让裙房边线；建筑量体简洁、层 次清晰、紧凑的城市街道形象