连云港市城市房屋拆迁评估技术规范

关于印发《连云港市城市房屋拆迁评估技术规范（试

行）》的通知

各区房产局、物价分局、拆管办，各房屋拆迁估价机构、房屋拆迁实施单位：

现将《连云港市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》印发给你们，请遵照执行。

二OO九年八月六日连云港市城市房屋拆迁评估技术规范(试行)

第一章总则

第一条为了规范城市房屋拆迁评估工作，维护拆迁当事人的合法权益，保障房屋拆迁评估工作的顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《连云港市城市房屋拆迁管理规定》等相关规定，结合本市实际，制定本规范。

第二条在本市城市规划区范围内的国有土地上涉及房屋拆迁的房地产评估活动，适用本规范。

第三条从事房屋拆迁的房地产估价机构（以下简称估价机构）应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评

估资质,并经过市房产局的审核准予其在本市执业的估价机构。

市房产局、市拆管办应当每年向社会公布估价机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择。

第四条每个拆迁估价项目，估价机构均应派出至少二名专职注册房地产估价师，其他人员则应当持有市房产局、市拆管办共同颁发的《拆迁评估上岗证》。

第五条拆迁评估的估价对象：拆迁范围内，经确认持有合法产权证明的被拆迁房屋（含其占用范围内的国有土地使用权）及其附属设施。

1995年航测图上标明的无证房屋参照有证房屋评估。

第六条拆迁评估的估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。

第七条拆迁评估的估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。

第八条拆迁评估的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

房屋拆迁评估价格不包含室内、外自行装饰、装修的补偿金额及房屋拆迁中的搬迁补助费、临时安置补助费和非住宅用房一次性综合补助费等政策性补贴费用。

第九条拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第十条拆迁评估估价报告的有效期：自提交正式估价报告之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。

第十一条拆迁评估机构被确定后，估价机构应当按照下列程序操作：

1、明确评估基本事项，签定拆迁评估委托协议；

2、查阅相关资料，拟订作业方案，开展前期调查；

3、进行实地查勘，对照产权资料，明确估价对象的实体、区位和权益状况，核实其房屋用途、性质；

4、参照技术规范，进行评估测算；

5、确定评估基准，并将基准价格报市拆管办审查备案；

6、确定分户估价结果，将评估结果及相关明细资料汇总报送委托方；

7、根据拆迁当事人的要求，现场咨询答疑，或对其做出书面解释和说明；

8、完成评估资料的归档、验收。

第二章被拆迁房屋性质认定及分类

第十二条依据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十八条和《连云港市城市房屋拆迁管理规定》第三十八条的规定，房屋性质认定应以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。但对取得工商营业执照和税务登记证、依法连续缴纳营业税（免税的应有免税证明）、土地年租金，并已持续经营一年以上的合法住宅房屋（以下简称“住改非”房屋），可以参照经营用房评估。

第十三条被拆迁房屋一般分为住宅房屋、非住宅房屋和“住改非”房屋。

第三章拆迁估价方法及应用

第十四条住宅房屋估价方法及应用

住宅房屋拆迁估价通常采用市场比较法评估（可比实例的选择参见“附件一”）。对适用市场比较法评估的一般住宅房屋，其拆迁评估的技术路线为：

1、确立评估基准。在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。

2、测算“标准样本住宅”的基准价格。依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基本公式为：

V0= Vs××100P1×P2100×100P3×100P4

其中V0为标准样本住宅的基准价格；

Vs为住宅房屋可比实例的价格；

P1为交易情况修正系数；

P2为交易日期修正系数，该系数由拆迁评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况自行确定；

P3为可比实例实体状况修正为待估房屋的实体状况修正系数，参见“附件二”；

P4为可比实例区位状况修正为待估房屋的区位状况修正系数，参见“附件三”。

3、确定“标准样本住宅”的基准价格。应选取多个可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为“标准样本住宅”的基准价格。

4、确定被拆迁房屋的评估价格。各被拆迁房屋分别与“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。

对一些特殊地段的住宅房屋，在不适用市场比较法的情况下，可选用其它估价方法评估。

第十五条非住宅房屋估价方法及应用

非住宅房屋根据其用途又可以分为营业用房和非营业用房。营业用房拆迁估价首选市场比较法；因实例收集等原因无法采用市场比较法时，可采用收益法或其它估价方法。非营业用房拆迁估价首选市场比较法；因实例收集等原因无法适用市场比较法时，可采用成本法或其它估价方法。

1、采用市场比较法评估，应当综合比较房地产的成新、商业繁华度、临街面宽、房屋进深、朝向、层高等因素，按照《房地产估价规范》的要求进行评估。

2、采用收益法评估，一般采用有限期收益法公式，并以稳定收益情形测算，通常采用如下公式计算：

V= a r[1- 1 (1+r)n]

其中V为被拆迁房屋评估价格。

a为估价对象年纯收益。估价对象的年纯收益，一般采用年