写字楼招商技巧研究专题+张应虹
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——做中国最有价值的房地产服务机构 17
控租划分
建议在6楼大面积分割，不框定行业
1090
760
1900
➢整合后6层有3个单位，采取大面积分 割； ➢保证每户使用独立电梯； ➢保证每户办公私密性。
——做中国最有价值的房地产服务机构 18
价值点梳理方法
价值体系源于客户根本需求，而租赁型写字楼 客户需要的是现在，而不是未来
2F
服装 洋红酒
140
三号梯
590
590
四号梯
紫荆道
➢整合后二楼有八个单位：
#B212单位，面积140平； #B213-217，590平； #B213-216，590平 #B223+225-226，410平 #B222+227-228，660平 #B229-230，330平 #B231-235，560平 ➢#B236-237，330平
中心区 180-250元/平米·月
20％
中心西区
保税区
90-125元/平米·月 60-80元/平米·月
20％
60％
依据房地产价格估价理论和方法，本项目评估后写字楼可实现的理论实收均价为： ∑比较标的物评估价格 ＝∑（各比较物业修正价格×比较权重）
≈ *元/平方米·月
——做中国最有价值的房地产服务机构 8
4、特殊调差 对个别单位存在特殊影响的因素在水平基础上进行特殊调差，如面积、结构、 赠送、昭示性、遮挡程度、开间宽敞狭窄、人流动线、转角商铺
——做中国最有价值的房地产服务机构 11
控租划分原则
以下五个要素，作为控租划分的依据
项目控租主要结合以下五个点要素：
1 一般商业业态的分布特点 2 各展示型客户的面积需求、楼层要求、租金承受力 3 项目自身物业特点及价值分析 4 现阶段积累客户的行业、所需面积 5 相关联行业聚集安排
噪音 5%
项目临街单位受灰尘、噪音污染重，以朝向内园林的单位为佳。
——做中国最有价值的房地产服务机构 10
定价方法
2、水平价格体系 ➢针对可看园林单位及双面采光单位为平层最优单位； ➢针对特殊风水、面积、结构、赠送、昭示性进行单位调差； ➢中间大面积单位适当下调价格；
3．垂直价格体系 ➢根据项目楼层景观差距，价格随楼层增加递增； ➢一-二层单位（举例说明）为特殊业态，具有商业功能，故价格在三层 单位基础上浮租金价格；
——做中国最有价值的房地产服务机构 12
1F控租划分
1F
珠宝
家具
汽车
六
五
号 梯
752
号 梯
520
四号梯
833
➢ 根据展示型客户的面积需求，以及对于 物业位置、展示面的要求，同致行建议一楼 剩余招商单位进行合并整合。整合后，一楼 有三个单位： #B108-109单位，面积520平； #B111-113+120单位，面积833平； #B115-119单位，面积752平。
客户特征白描
福年广场项目部分客户总结
物流类客户
性价比实用型
➢对公共空间装修、幕墙、景观、高端智能 化设备不看重 ➢租用车位数量有限 ➢不看重行政洗手间、开水间、行政餐厅灯 附加服务设施，但看重员工食堂 ➢实力公司偏好整层大开间，但单层面积不 宜过大，以1500平方米内最好 ➢对电梯、货梯的数量和承载量有较大要求 ➢部分公司需要地板局部加重
——做中国最有价值的房地产服务机构 6
租金判定方法
定价原则：以其他区域租金、市场整体租金、类 似案例租金及项目本身情况为作为参考依据
1 其他保税区类似项目的租金；
2 项目所处的福田区的租金；
3
福田保税区内项目租金： 同类项目或竞争性商业项目的价格水平、项目质素等；
4 本项目自身情况：项目所在区域环境及自身配置及亮点。
“我们去中心区、火车站、机场要多久？”
“电梯的设计等待时间是多少秒？”
“自装空调对比中央空调费用是否划算？ ”
“6米层高写字楼装修扩展可多得多少面积？”
“在你这儿办公，一年下来可节约到多少钱？”
“你们这儿都有什么企业入驻，是否有我公司
业务相关联企业？”
现在我能得到什么
“物业管理是否能保证安全？”
——做中国最有价值的房地产服务机构 19
2、以地产剑客较为独到的角度剖析福年广场的优势，提升项目的美誉度。
二、活动主题:
中心区租价高启 福田办公首选哪里？
三、活动时间:
2013年4月2日（星期二）， 下午14：30至18：00（时间暂定） 四、活动地点：
中心区租金高启 福田办公首选哪里？
沙龙举办地：项目营销中心二楼会议室
晚宴地点：待定（甲方确定）
问题一
如何快速进入角色——逐一突破开发商疑惑
开发商有这些疑问—— 1、我们的客户是谁？在哪儿？ 2、我们的楼能租多少？ 3、租控怎么做？ 4、项目的价值点在哪儿？
突破开发商
解答疑惑的过程
——做中国最有价值的房地产服务机构 4
客户定位方法
明确目标客户需要考量产品性质、区域产业、市 场趋势的影响
——做中国最有价值的房地产服务机构 5
因素 权重
说明
朝向 40% 写字楼客户与住宅客户对风水的关注点类似，朝向以正南、东南为佳。
景观
30%
项目拥有内园林、香港米埔不可复制的永久性景观资源，结合写字楼对景观 资源敏感性，是项目最大价值点之一。
采光 15%
项目各单位均有采光面，以三面采光无遮挡为最佳，依次递减。
视野 10%
各单位都受到不同程度的遮挡，遮挡程度越严重，视野越差。
五、配合媒体：
南都、特区报软文炒作，微信、微博宣传
——做中国最有价值的房地产服务机构 23
活动类
集中签约活动和总部经济论坛，增强客户信心， 以线下圈层活动为主
集中签约仪式 活动时间 ：2013年6月26日（星期三）上午 活动地点：喜来登酒店 配合媒体：南都、特区报软文炒作，搜房网、 房信网等地产门户网站新闻炒作、微信、微 博宣传
280 350
贸易
——做中国最有价值的房地产服务机构 15
控租划分
建议在4楼安排通讯、电子、物流类公司分布
通讯 物流
630
660 350
➢整合后4层有18个单位，其中，150左右平 米小面积14套； ➢可以满足通讯、电子、物流行业客户的需 求； ➢整合后， 26-29、30和37号单位合并，安排电子类公 司 31-33、35和36号合并，46-49号合并，安排 通讯类公司 38-45号单位，安排物流公司 ➢如其中一个行业单位招不满，另外两个行 业可以选择调剂。
2月主要推进甲方确认工作 3月主要推进推广执行
操盘过程遇到的问题：
1、项目已进入销售尾期，中途进 场，需快速进入角色
2、项目地处保税区，微观环境受 限；项目6米层高，存在客户需要 加建、装修客观事实
3、如何将产品推向市场
4、团队缺乏写字楼实操经验，销 售策划合作需要加强
——做中国最有价值的房地产服务机构 3
珠宝、首饰
——做中国最有价值的房地产服务机构 14
控租划分
根据控租划分原则，建议在3楼安排金融投资、 贸易、外包类公司集中分布
3F
金融投资 外包
➢整合后3层有七个单位，以保留150平米小 面积为主； ➢可以满足金融投资、贸易、外包行业客户 的需求； ➢整合后， 26-29号单位安排金融投资类公司 31-33号安排贸易类公司 30、35和36合并，安排外包公司 ➢如其中一个行业单位招不满，另外两个行 业可以选择调剂。
核心均价判定
其他区域写字楼租金和项目自身情况分析对比， 得出项目最后核心均价
✓ 临近项目的福田 中心区租金为180250元/㎡/月
中心区 租金
✓商务氛围淡，配套较 欠缺；超大楼间距、高
福田区 租金
➢ 临近项目的中心西 区的租金为90-125元/ ㎡/月
核心租金为* 元/㎡/月
保税区 租金
✓ 片区环境较落 后，写字楼大多用 于办公或仓储，租 金60-80元/㎡/月
同致行中国
TOUCH STONE(CHINA)
做中国最有价值的房地产服务机构
【同致行内部培训资料】
写字楼招商技巧研究专题
张应虹 2013.3
本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
——做中国最有价值的房地产服务机构 2
福年广场实操问题回顾
2012年12月进场 1月底基本完成前期筹备工作
信息来源
楼体广告 报纸广告 圈层活动 户外广告 扫楼、刷网 写字楼框架广告 DM、短信 专业杂志广告 电话call客
网络
所占比例
60% 9% 7% 7% 6% 3% 3% 2% 2% 1%
——做中国最有价值的房地产服务机构 22
活动类
剑客沙龙活动，低成本营销，达到项目造势效果
一、活动目的
1、在现阶段项目招商正式启动，整合深圳剑客渠道推广资源，主要释放项目租赁、低办公 成本、6米层高、生态办公等信息；
——做中国最有价值的房地产服务机构 20
问题三
参考常规写字楼操盘案例，写字楼常用招商渠道 较住宅会更具针对性，即精准营销
客户
客户
扫楼
报纸 广告
户外
……
福年广场
电话 call
杂志 广告
直邮
客户
圈层
客户
活动
——做中国最有价值的房地产服务机构 21
常用招商渠道
各渠道营销特点及营销效果评估
楼体广告（条幅）是营销媒体中最主要的媒体，同时也是最具性价比的媒体；报纸媒体、圈层 营销、短信、户外广告组成的第二媒体梯队是本项目扩大影响的关键；扫楼、电话call、专业 杂志广告、楼宇框架广告、DM是精准营销最好的载体。
➢一楼主要定位做汽车、珠宝、家具展示
➢ 控租划分依据： 依据1：物业价值 内街商铺价值低，通过与外街合并，
提升物业价值 依据2：面积、租金 一楼展示性佳、租金较高，与汽车、
珠宝、家具展示性客户需求吻合 依据3：柱距 根据已经成型的物业条件进行整合
——做中国最有价值的房地产服务机构 13
2F控租划分
绿色覆盖率，水景资源； 结合本项目 项目存在复式改造空间， 自身分析
实用率200%
项目售价 ✓ 根据推导得出项目租 推导 金水平在150.3元/㎡/月
之间
——做中国最有价值的房地产服务机构 9
定价方法
wenku.baidu.com
在核心均价基础上，制定项目分户租金价格
1. 权重分配说明 ➢租赁本项目影响因素的关注程度依次排序为：朝向>景观>采光>视野>噪音； ➢各指标评分标准：所有参考因素均以100分为满分，最低分为0分； ➢整体系数打分公式为：户型得分＝朝向得分×权重+……噪音得分×权重；
➢五、六号梯辐射的四个单位（#B222+227228，#B229-230，#B231-235，#B236-237），为 洋红酒展示办公区 ➢四号梯辐射单位做珠宝首饰展示办公区 ➢三号梯辐射单位做服装展示办公区
330
330
六 560
五
号
号
梯
梯
660 410
金花路
定位依据：作为本项目主力定位型客户，洋 红酒类控租划分主要集中在金花路沿线的五 六号梯
金融类客户
行业聚集型
➢行业聚集性 ➢对楼宇形象和地标性十分关注 ➢底商作为营业厅的可行性 ➢电梯数量与速度 ➢对层高要求极高，一般净高2.8米以上 ➢楼板称重、架空地板布线要求 ➢电力供应及后备发电要求
贸易类客户
形象驱动型
➢注重企业形象展示，公共装修的豪华程度 ➢偏好落地大窗、大开间自由分割 ➢对车位有较高要求 ➢卫生间有新风系统、24小时冷热水 ➢看重风水、偏好东南角，忌讳不吉利楼层/单元 数字
电子
通讯
——做中国最有价值的房地产服务机构 16
控租划分
建议在5楼安排设计、建筑类公司分布
设计
建筑
210
480 320
660
450 350
➢整合后5层有15个单位，其中，150左右平 米小面积14套； ➢可以满足设计、建筑行业客户的需求，设 计行业意向客户占比大，需求面积在100750㎡之前，建筑行业150-400㎡之间，倾向 中小面积； ➢整合后， 31-31合并，30和37号合并，35和36合并， 38-43，45、46和48合并，47和49号合并， 安排设计类公司 26，28，27和29号合并，安排建筑类公司 ➢如其中一个行业单位招不满，另外两个行 业可以选择调剂。
——做中国最有价值的房地产服务机构 7
核心均价推导
划定各区域权重，结合修正价格，得到推导项 目初步理论租金
➢说明：本项目目前是保税区的标杆写字楼，硬件软件配置都远远领先于其他写 字楼，产品功能与产品概念也不完全相同，项目组认为与保税区的匹配度占20%， 与中心区、中心西区的匹配度占40%。
比较标的 权重
问题二
作为项目执行策划，职责在于不断解决客观事实 问题的转换与弱化，是贯穿全程的行为
➢项目地处保税区，微观环境受限
➢CBD正中轴，深港互融的桥头 堡，抢享/抢占国际财富前沿
➢项目6米层高，存在客户需要 加建、装修客观事实
转换
➢稀享6米双倍创智空间，创领 福田生态办公模范
➢积极为客户想办法，推进甲方 为客户加建，实现双赢
控租划分
建议在6楼大面积分割，不框定行业
1090
760
1900
➢整合后6层有3个单位，采取大面积分 割； ➢保证每户使用独立电梯； ➢保证每户办公私密性。
——做中国最有价值的房地产服务机构 18
价值点梳理方法
价值体系源于客户根本需求，而租赁型写字楼 客户需要的是现在，而不是未来
2F
服装 洋红酒
140
三号梯
590
590
四号梯
紫荆道
➢整合后二楼有八个单位：
#B212单位，面积140平； #B213-217，590平； #B213-216，590平 #B223+225-226，410平 #B222+227-228，660平 #B229-230，330平 #B231-235，560平 ➢#B236-237，330平
中心区 180-250元/平米·月
20％
中心西区
保税区
90-125元/平米·月 60-80元/平米·月
20％
60％
依据房地产价格估价理论和方法，本项目评估后写字楼可实现的理论实收均价为： ∑比较标的物评估价格 ＝∑（各比较物业修正价格×比较权重）
≈ *元/平方米·月
——做中国最有价值的房地产服务机构 8
4、特殊调差 对个别单位存在特殊影响的因素在水平基础上进行特殊调差，如面积、结构、 赠送、昭示性、遮挡程度、开间宽敞狭窄、人流动线、转角商铺
——做中国最有价值的房地产服务机构 11
控租划分原则
以下五个要素，作为控租划分的依据
项目控租主要结合以下五个点要素：
1 一般商业业态的分布特点 2 各展示型客户的面积需求、楼层要求、租金承受力 3 项目自身物业特点及价值分析 4 现阶段积累客户的行业、所需面积 5 相关联行业聚集安排
噪音 5%
项目临街单位受灰尘、噪音污染重，以朝向内园林的单位为佳。
——做中国最有价值的房地产服务机构 10
定价方法
2、水平价格体系 ➢针对可看园林单位及双面采光单位为平层最优单位； ➢针对特殊风水、面积、结构、赠送、昭示性进行单位调差； ➢中间大面积单位适当下调价格；
3．垂直价格体系 ➢根据项目楼层景观差距，价格随楼层增加递增； ➢一-二层单位（举例说明）为特殊业态，具有商业功能，故价格在三层 单位基础上浮租金价格；
——做中国最有价值的房地产服务机构 12
1F控租划分
1F
珠宝
家具
汽车
六
五
号 梯
752
号 梯
520
四号梯
833
➢ 根据展示型客户的面积需求，以及对于 物业位置、展示面的要求，同致行建议一楼 剩余招商单位进行合并整合。整合后，一楼 有三个单位： #B108-109单位，面积520平； #B111-113+120单位，面积833平； #B115-119单位，面积752平。
客户特征白描
福年广场项目部分客户总结
物流类客户
性价比实用型
➢对公共空间装修、幕墙、景观、高端智能 化设备不看重 ➢租用车位数量有限 ➢不看重行政洗手间、开水间、行政餐厅灯 附加服务设施，但看重员工食堂 ➢实力公司偏好整层大开间，但单层面积不 宜过大，以1500平方米内最好 ➢对电梯、货梯的数量和承载量有较大要求 ➢部分公司需要地板局部加重
——做中国最有价值的房地产服务机构 6
租金判定方法
定价原则：以其他区域租金、市场整体租金、类 似案例租金及项目本身情况为作为参考依据
1 其他保税区类似项目的租金；
2 项目所处的福田区的租金；
3
福田保税区内项目租金： 同类项目或竞争性商业项目的价格水平、项目质素等；
4 本项目自身情况：项目所在区域环境及自身配置及亮点。
“我们去中心区、火车站、机场要多久？”
“电梯的设计等待时间是多少秒？”
“自装空调对比中央空调费用是否划算？ ”
“6米层高写字楼装修扩展可多得多少面积？”
“在你这儿办公，一年下来可节约到多少钱？”
“你们这儿都有什么企业入驻，是否有我公司
业务相关联企业？”
现在我能得到什么
“物业管理是否能保证安全？”
——做中国最有价值的房地产服务机构 19
2、以地产剑客较为独到的角度剖析福年广场的优势，提升项目的美誉度。
二、活动主题:
中心区租价高启 福田办公首选哪里？
三、活动时间:
2013年4月2日（星期二）， 下午14：30至18：00（时间暂定） 四、活动地点：
中心区租金高启 福田办公首选哪里？
沙龙举办地：项目营销中心二楼会议室
晚宴地点：待定（甲方确定）
问题一
如何快速进入角色——逐一突破开发商疑惑
开发商有这些疑问—— 1、我们的客户是谁？在哪儿？ 2、我们的楼能租多少？ 3、租控怎么做？ 4、项目的价值点在哪儿？
突破开发商
解答疑惑的过程
——做中国最有价值的房地产服务机构 4
客户定位方法
明确目标客户需要考量产品性质、区域产业、市 场趋势的影响
——做中国最有价值的房地产服务机构 5
因素 权重
说明
朝向 40% 写字楼客户与住宅客户对风水的关注点类似，朝向以正南、东南为佳。
景观
30%
项目拥有内园林、香港米埔不可复制的永久性景观资源，结合写字楼对景观 资源敏感性，是项目最大价值点之一。
采光 15%
项目各单位均有采光面，以三面采光无遮挡为最佳，依次递减。
视野 10%
各单位都受到不同程度的遮挡，遮挡程度越严重，视野越差。
五、配合媒体：
南都、特区报软文炒作，微信、微博宣传
——做中国最有价值的房地产服务机构 23
活动类
集中签约活动和总部经济论坛，增强客户信心， 以线下圈层活动为主
集中签约仪式 活动时间 ：2013年6月26日（星期三）上午 活动地点：喜来登酒店 配合媒体：南都、特区报软文炒作，搜房网、 房信网等地产门户网站新闻炒作、微信、微 博宣传
280 350
贸易
——做中国最有价值的房地产服务机构 15
控租划分
建议在4楼安排通讯、电子、物流类公司分布
通讯 物流
630
660 350
➢整合后4层有18个单位，其中，150左右平 米小面积14套； ➢可以满足通讯、电子、物流行业客户的需 求； ➢整合后， 26-29、30和37号单位合并，安排电子类公 司 31-33、35和36号合并，46-49号合并，安排 通讯类公司 38-45号单位，安排物流公司 ➢如其中一个行业单位招不满，另外两个行 业可以选择调剂。
2月主要推进甲方确认工作 3月主要推进推广执行
操盘过程遇到的问题：
1、项目已进入销售尾期，中途进 场，需快速进入角色
2、项目地处保税区，微观环境受 限；项目6米层高，存在客户需要 加建、装修客观事实
3、如何将产品推向市场
4、团队缺乏写字楼实操经验，销 售策划合作需要加强
——做中国最有价值的房地产服务机构 3
珠宝、首饰
——做中国最有价值的房地产服务机构 14
控租划分
根据控租划分原则，建议在3楼安排金融投资、 贸易、外包类公司集中分布
3F
金融投资 外包
➢整合后3层有七个单位，以保留150平米小 面积为主； ➢可以满足金融投资、贸易、外包行业客户 的需求； ➢整合后， 26-29号单位安排金融投资类公司 31-33号安排贸易类公司 30、35和36合并，安排外包公司 ➢如其中一个行业单位招不满，另外两个行 业可以选择调剂。
核心均价判定
其他区域写字楼租金和项目自身情况分析对比， 得出项目最后核心均价
✓ 临近项目的福田 中心区租金为180250元/㎡/月
中心区 租金
✓商务氛围淡，配套较 欠缺；超大楼间距、高
福田区 租金
➢ 临近项目的中心西 区的租金为90-125元/ ㎡/月
核心租金为* 元/㎡/月
保税区 租金
✓ 片区环境较落 后，写字楼大多用 于办公或仓储，租 金60-80元/㎡/月
同致行中国
TOUCH STONE(CHINA)
做中国最有价值的房地产服务机构
【同致行内部培训资料】
写字楼招商技巧研究专题
张应虹 2013.3
本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
——做中国最有价值的房地产服务机构 2
福年广场实操问题回顾
2012年12月进场 1月底基本完成前期筹备工作
信息来源
楼体广告 报纸广告 圈层活动 户外广告 扫楼、刷网 写字楼框架广告 DM、短信 专业杂志广告 电话call客
网络
所占比例
60% 9% 7% 7% 6% 3% 3% 2% 2% 1%
——做中国最有价值的房地产服务机构 22
活动类
剑客沙龙活动，低成本营销，达到项目造势效果
一、活动目的
1、在现阶段项目招商正式启动，整合深圳剑客渠道推广资源，主要释放项目租赁、低办公 成本、6米层高、生态办公等信息；
——做中国最有价值的房地产服务机构 20
问题三
参考常规写字楼操盘案例，写字楼常用招商渠道 较住宅会更具针对性，即精准营销
客户
客户
扫楼
报纸 广告
户外
……
福年广场
电话 call
杂志 广告
直邮
客户
圈层
客户
活动
——做中国最有价值的房地产服务机构 21
常用招商渠道
各渠道营销特点及营销效果评估
楼体广告（条幅）是营销媒体中最主要的媒体，同时也是最具性价比的媒体；报纸媒体、圈层 营销、短信、户外广告组成的第二媒体梯队是本项目扩大影响的关键；扫楼、电话call、专业 杂志广告、楼宇框架广告、DM是精准营销最好的载体。
➢一楼主要定位做汽车、珠宝、家具展示
➢ 控租划分依据： 依据1：物业价值 内街商铺价值低，通过与外街合并，
提升物业价值 依据2：面积、租金 一楼展示性佳、租金较高，与汽车、
珠宝、家具展示性客户需求吻合 依据3：柱距 根据已经成型的物业条件进行整合
——做中国最有价值的房地产服务机构 13
2F控租划分
绿色覆盖率，水景资源； 结合本项目 项目存在复式改造空间， 自身分析
实用率200%
项目售价 ✓ 根据推导得出项目租 推导 金水平在150.3元/㎡/月
之间
——做中国最有价值的房地产服务机构 9
定价方法
wenku.baidu.com
在核心均价基础上，制定项目分户租金价格
1. 权重分配说明 ➢租赁本项目影响因素的关注程度依次排序为：朝向>景观>采光>视野>噪音； ➢各指标评分标准：所有参考因素均以100分为满分，最低分为0分； ➢整体系数打分公式为：户型得分＝朝向得分×权重+……噪音得分×权重；
➢五、六号梯辐射的四个单位（#B222+227228，#B229-230，#B231-235，#B236-237），为 洋红酒展示办公区 ➢四号梯辐射单位做珠宝首饰展示办公区 ➢三号梯辐射单位做服装展示办公区
330
330
六 560
五
号
号
梯
梯
660 410
金花路
定位依据：作为本项目主力定位型客户，洋 红酒类控租划分主要集中在金花路沿线的五 六号梯
金融类客户
行业聚集型
➢行业聚集性 ➢对楼宇形象和地标性十分关注 ➢底商作为营业厅的可行性 ➢电梯数量与速度 ➢对层高要求极高，一般净高2.8米以上 ➢楼板称重、架空地板布线要求 ➢电力供应及后备发电要求
贸易类客户
形象驱动型
➢注重企业形象展示，公共装修的豪华程度 ➢偏好落地大窗、大开间自由分割 ➢对车位有较高要求 ➢卫生间有新风系统、24小时冷热水 ➢看重风水、偏好东南角，忌讳不吉利楼层/单元 数字
电子
通讯
——做中国最有价值的房地产服务机构 16
控租划分
建议在5楼安排设计、建筑类公司分布
设计
建筑
210
480 320
660
450 350
➢整合后5层有15个单位，其中，150左右平 米小面积14套； ➢可以满足设计、建筑行业客户的需求，设 计行业意向客户占比大，需求面积在100750㎡之前，建筑行业150-400㎡之间，倾向 中小面积； ➢整合后， 31-31合并，30和37号合并，35和36合并， 38-43，45、46和48合并，47和49号合并， 安排设计类公司 26，28，27和29号合并，安排建筑类公司 ➢如其中一个行业单位招不满，另外两个行 业可以选择调剂。
——做中国最有价值的房地产服务机构 7
核心均价推导
划定各区域权重，结合修正价格，得到推导项 目初步理论租金
➢说明：本项目目前是保税区的标杆写字楼，硬件软件配置都远远领先于其他写 字楼，产品功能与产品概念也不完全相同，项目组认为与保税区的匹配度占20%， 与中心区、中心西区的匹配度占40%。
比较标的 权重
问题二
作为项目执行策划，职责在于不断解决客观事实 问题的转换与弱化，是贯穿全程的行为
➢项目地处保税区，微观环境受限
➢CBD正中轴，深港互融的桥头 堡，抢享/抢占国际财富前沿
➢项目6米层高，存在客户需要 加建、装修客观事实
转换
➢稀享6米双倍创智空间，创领 福田生态办公模范
➢积极为客户想办法，推进甲方 为客户加建，实现双赢