第十二章房地产价格评估与定价策略
房地产科学定价策略
房地产开发的成本是决定价格高低的关 键因素之一。
产品特点
房地产商品的特点也会影响其价格。例 如，位置、地段、户型、装修等都会影 响房地产价格。
其他因素
除了以上因素外，房地产价格还受到政 策、法律、经济环境等多种因素的影响 。
02
房地产定价方法
市场比较法
总结词
市场比较法是一种以市场为导向的定价方法，通过分析类似 房地产的价格和交易情况，来确定待估房地产的价值。
促销策略
折扣与优惠
01
通过提供折扣、优惠券、返现等方式吸引客户，提高销售量和
市场占有率。
捆绑销售
02
将多个房产项目打包销售，以降低单价或提供更多附加值，吸
引购房者。
租赁促销
03
通过提供优惠的租赁条件或租金折扣等方式吸引租户，提高房
产项目的知名度。
分销策略
线上渠道
利用互联网平台、社交媒体、房产门户网站等线上渠道进行推广和销售，提高曝光率和触 达率。
强调个性化与差异化
未来房地产市场将更加注重个性化与差异化，企业应根据不同客户的 需求和偏好，制定具有个性化的定价策略，以满足市场的多样化需求 。
结合大数据和人工智能
随着科技的不断进步，大数据和人工智能的应用将更加广泛，企业可 以通过数据分析和机器学习等技术，提高定价的精准度和效率。
03
可持续发展因素
收益还原法通常适用于有稳定收益的房地产，如商场、写字楼、酒店等。该方法 要求对房地产的未来收益进行预测，并考虑风险因素，以得出待估房地产的合理 价值。
目标定价法
总结词
目标定价法是一种以目标为导向的定价方法，通过分析房地 产市场的需求和供给情况，来确定待估房地产的价值。
房地产定价策略
利润不高。
? 第二，楼盘
形象难以提
升
第十八页，编辑于星期一：十七点 二十七分。
1.低开高走策略
? （2）适用范围 ? 第一，产品均好性不强，又没有什么特
色； ? 第二，楼盘的开发量相对较大。 ? 第三，绝对单价过高，超出当地主流购
房价格
? 第四，市场竞争激烈，类似产品过多。
第十九页，编辑于星期一：十七点 二十七分。
第二十九页，编辑于星期一：十七点 二十七分。
竞争导向定价法
? （2）对于具有向领导者挑战的实力但
缺乏品牌认知度的企业，适宜以更好的
性能、更低的价格将看得见的优惠让利 于买方。这样可以促进销售，扩大市场
占有率。运用此方法一般要对可比性强 的领导者物业进行周密分析。 ? （ 3）针对产品特色不强，开发者地位 一般的楼盘，在新楼盘推出时，可选择
第三十四页，编辑于星期一：十七点 二十七分。
几种定价方法比较
? 竞争导向定价法以“取得赛跑中的胜利 ” 为经营理念，注重行业相对价格，比成本 定价更贴近市场供求。但交易的实现取决 于交易双方的利益吻合，只研究如何在供 给群体中合理定位，忽视购买群体的反应， 其定价往往一厢情愿。
? 竞争导向定价法一定时期内有助于制定有
力、不同的购买地点和不同的购 买时间，采取不同的售价。 ? 尾盘定价可以采用该方法，以大 力度的降价吸引顾客。
第三十三页，编辑于星期一：十七点 二十七分。
几种定价方法比较
? 成本导向定价是计划经济时代的
“科学管理方法 ”。由于它仅在
“知己”的基础上定价，对交易 环境、交易对象、交易实现的必 要条件缺乏了解，所以只能制定 出基于卖方利益的价格，而不容 易与市场消费需求相吻合。
房地产项目定价原则及策略
房地产定价方法
房地产的定价方法有： 成本导向、竞争导向、需求导向三种。
成本导向定价法
这是企业依据拿地成本、开发成本、间接成本等， 加上预期的利润，直接测算出的价格。
由于市场的经常性变化，这种测算出来的价格，不 一定能否符合当时的市场行情，与消费者需求也很难挂 钩。
一、利润最大化 这是许多企业的定价目标。当该楼盘独特性较强，
不易被其他楼盘替代时，可采取高价定价方法。一般 的企业应更多采用低价策略，通过薄利多销来吸引顾 客，从长远和总体利益看，企业也有可能获得最大利 润。
二、市场占有率最大化 市场占有率是指一定时期内某房地产企业的销售
量占当地市场销售总量的份额。一般而言，成长型的 公司适宜采用市场占有率目标，通过薄利多销的经营 方式，达到以量换利，提高市场地位的目的。
1.低开高走策略
低开高走策略就是随着施工建筑物的不断成形和 不断接近竣工，或根据销售进展情况，每到一定的调 价时点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略，这 是一种较常见的定价策略。
低价开盘的优点是： 第一，便于快速成交，促进良性循环。 第二，每次调价能使顾客感受到房地产在增值，给前期购房者信
心，从而进一步形成人气，刺激潜在购房者购房。 第三，便于日后的价格控制。 第四，便于加快资金周转。
价格控制关键是调幅要小，调价频率要高。 一般每次涨幅在3%~5%之间，调价新近几天，可配以
适当折扣策略，作为价格局部过渡。保定京南一品项目一期 自开盘后提价四次，最早以3980元开盘后，第一次提价数为 每平米200元，第二次提价数为每平方180元，第三次提价 150元，最后又提价100元左右。
楼盘销售期一般有四个阶段：开盘前准备期、开 盘初期、销售中期、收盘期。以时间为基础根据不同 的时间段，确定对应的销售价格，这就是时间控制。
评估房产投资价值计算公式及定价方法和策略
评估房产投资价值计算三大公式考察一处是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。
以下三大公式可以帮助你估算房产价值。
◆公式一：租金乘数＜12租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式：租金乘数＝房产价值÷每年潜在租金收入，应小于12。
上述所提的西藏南路一小户型，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。
一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。
如果一处房产的租金乘数超过12倍，将会带来负现金流。
这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。
不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
◆公式二：8～10年收回投资投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。
它的公式是：投资回收年数=（首期房款+ 期房时间内的按揭款）÷[（月租金- 按揭月供款）×12 ]般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8～10年左右。
仍以西藏南路小户型为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。
但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。
◆公式三：15年收益是否物有所值房产的年收益×15年＞房产购买价另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该房产的年收益×15年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该房产的年收益×15年＞房产购买价，该房产尚具升值空间；如果该房产的年收益×15年〈房产购买价，该物业价值已高估〉。
房地产项目价格策略与执行方案
房地产项目价格策略与执行方案随着城市化进程的不断加快，房地产行业成为了国民经济的重要产业之一。
作为房地产企业，在推出一个房地产项目时，价格策略与执行方案是至关重要的，它直接关系到项目的销售情况以及企业的发展。
本文将围绕这个主题展开分析和探讨。
一、房地产项目价格策略1.定价原则在制定房地产项目价格策略时，开发商需要考虑多个因素。
首先，它需要考虑房子所在的位置、房子的质量、匹配的设施以及市场需求等因素。
其次，它需要考虑当前市场环境以及竞争对手的定价水平。
因此，房地产项目的定价原则应该是以市场需求为导向，参考竞争对手的定价水平，结合自身的市场定位，综合考虑成本、利润等多个因素进行制定。
2.分时段定价房地产项目的销售周期较长，因此开发商需要考虑分时段定价的策略。
在项目推出的前期，开发商可以采取较为积极向上的定价策略，逐步拓展市场份额。
在后期如果销售情况不理想，就可采取适当的降价策略，以便刺激市场需求和促进销售。
3.组合定价在定价方案中，组合定价是常见的策略，可以通过组合不同的产品或服务，从而提高产品或服务的附加值，最终达到更好的抵御市场竞争及提升利润空间的效果。
二、房地产项目价格执行方案1.提前确定销售目标在推出房地产项目后，开发商需及时制定销售目标，制定清晰的计划，包括销售目标、时间节点、销售策略等。
对于优惠政策和促销计划的执行，要尽量与销售目标相吻合，确保能够达到既定目标和计划。
2.采用价值营销更好的跟踪及了解消费者需求，对产品定价做出靠谱的决策，可以提升产品的附加值，从而会让消费者对产品更有极大的认可度和价值，这便是价值营销的核心实质。
在销售过程中，开发商可以推出节假日特惠、购房送装修等的优惠政策，通过创造消费者的信任感及价值感，不断推销企业产品。
3.加强产品的品牌及营销提高产品的知名度和优势性是一个企业发展和沟通的基础。
基于此，对于房地产企业来说，加强产品的品牌营销是一个非常有效的方式。
通过社会媒体、电视广告、展览会创造较高的宣传效益，加强与消费者的沟通，提升品牌的声誉度和美誉度。
地产价格策略项目销售定价办法
地产价格策略项目销售定价办法随着中国经济的高速发展，房地产市场逐渐壮大。
然而，房地产市场的强大也带来了挑战。
合理的定价策略对于房地产公司的发展至关重要。
因此，在这篇文章中，我将讨论地产价格策略，并为项目销售提供定价办法。
地产价格策略在制定地产价格策略之前，需要了解产品的定位、市场需求和竞争情况等多种因素。
这样，就能够制定一种合理的、适用于市场和细分市场的价格策略，从而提高收益和市场占有率。
具体来说，地产价格策略可以采用以下几种常见的方法：1. 市场定价法市场定价法是根据市场需求和竞争情况来制定价格的方法。
在这种方法中，首先需要对市场进行分析，了解市场中其他房地产公司的产品和价格，以及市场的消费者需求。
然后，根据这些信息来制定价格。
2. 成本定价法成本定价法是根据生产成本来制定价格的方法。
在这种方法中，需要计算生产房地产产品所需的成本（如人工成本、原材料成本等），然后根据所需利润率来制定价格。
3. 组合定价法组合定价法是将市场定价法和成本定价法结合起来的方法。
在这种方法中，首先需要确定最低的销售价格（成本定价法），然后根据市场需求和竞争情况来调整价格，以达到最大化收益的效果。
项目销售定价办法在制定项目销售定价办法之前，需要了解产品的特点、市场定位和竞争情况等多种因素。
这样，就能够制定一种合理的、适用于项目和市场的定价办法。
以下提供几种常见的项目销售定价办法：1. 阶梯定价办法阶梯定价办法是根据项目的不同特点或销售阶段来制定不同的价格。
在这种方法中，需要将项目分为不同的阶段，并制定相应的定价策略。
例如，在项目初期，可以采用低价销售的方式来吸引客户，并在项目逐渐成熟时逐步提高定价。
2. 区域差异化定价办法区域差异化定价办法是根据不同的区域来制定不同的价格。
例如，在项目周边的地区定价可以略微调低，以吸引更多的购房者。
3. 贴现定价办法贴现定价办法是利用现金流量时间价值的原理，将未来的现金流量贴现到当期，从而确定合理的销售价格。
房地产定价策略及定价方法
房地产定价策略及定价方法一说起定价，往往想到这样的画面：输出的结果也往往仅也只有一张价格明细表。
但其实价格策划是一件实践性很强的科学工作，是包括价格口径、均价推倒、价表制定和优惠策划在内的四位一体系统工程，且要求各级营销人员依据销售指标、客户情况、竞争情况、利润回报进行系统思考，而不能主观随意凭经验。
二、“四位一体”的价格策划思路价格策划需要从四个方面进行系统的策划和全方位的思考。
一是销售指标，包括总量指标和分户型、梯腿及楼栋的分解指标，用以指导价格策略的制定；二是利润回报，包括整体、当期以及分物业类型的利润指标，用以明确利润产出，配合价格策划，结合不同产品的利润情况有保有压。
三是客户情况，以客户数据为基础进行科学定价，具体可通过“三维一体”盘客法分析客户预期。
客户最终成交与否主要取决于“有没有足够资金可以买、有没有合适房源可以选以及有没有足够动力要买”等三个维度影响，这就要求我们对客户也要进行“10问客户有效性盘客法”、“四重客户落位盘客法”以及“客户把握盘客法”并输出细化到具体房源的客户预测（模拟销控），这就是“三维一体”盘客法（具体内容将在后期文章讲解），它能实现对客户的有效梳理，实现对客户的精准把握。
四是关注竞品情况，实时修正价格策略，具体要关注三点：第一是竞争市场上的畅滞销产品，用以明确产品站位，明确细分市场在价格上采取引领策略还是跟随策略，第二是量价关系，用以判断价格站位，梳理量价关系，优化出货结构，引导客户需求，第三是月均去化，用以预判量价关系天花板，合理分解销售目标及客储策略。
需要注意的是，以上四个方面的系统论证始终贯穿价格策划的四个核心环节，即价格口径、均价推导、价表制定、优惠策划，而上述四个环节又在客储及销售案场的工作过程中不断调整及修正，最终实现既定的销售目标！三、价格制定4步法第一步、制定价格口径面对供大于求的买方市场，客户选择面广、忠诚度低，若缺乏价格口径就进行客储，客户就往往回答销售人员“房子多的是，等你价格出来再通知我吧”，客户量上不来，也不能eeee判断客户的诚意度。
房地产各阶段定价策略的分析
房地产各阶段定价策略的分析前言房地产行业是一个重要的经济支柱，不仅影响着社会稳定和经济发展，也关系到社会利益和人民群众的根本利益。
房地产定价是该行业的关键问题之一，不同阶段的定价策略也会影响房地产市场的运行和发展。
因此，本文将探讨房地产各阶段的定价策略，并对其进行分析和。
一、市场低迷期的定价策略市场低迷期，房地产销售下降，供大于求，投资者往往不会轻易决定购买房产。
此时，开发商需要采取适当的定价策略来吸引购房者的兴趣和注意力，激活市场。
1.降价销售一般来说，市场低迷期降价销售是开发商最常采取的策略之一。
降价不仅可以吸引购房者的兴趣，还可以引起咨询者的注意，提高销售量，增加现金流，维持企业的正常运营。
此时开发商需要掌握市场动态，合理降价，以避免造成损失。
2.推出一些精致的项目市场低迷期，一些精致的项目比大众化项目更容易推广和销售。
因此，开发商可以考虑推出一些能够吸引中高端购房者的精致项目。
精心设计的装修和良好的配备可以吸引购房者的关注，从而提高销售速度和客户忠诚度。
3.增加购房者的政策支持当市场低迷时，购房者采取拭目以待和观望的态度。
为了吸引购房者，开发商可以提供政策支持，如首付低于要求、分期付款、购房贷款等。
这些支持将有助于吸引购房者，并加速销售速度。
二、市场上涨期的定价策略市场上涨期，房地产销售量增加，供不应求，投资者对房地产产生了强烈的兴趣。
此时，开发商应该采取适当的定价策略，以提高利润和销售速度。
1.把握市场风向在市场上涨期，开发商应该把握市场风向，根据市场动态调整定价策略。
如果市场认为该项目被低估，那么开发商可以逆势而为，抬高价格，增加利润。
如果市场认为该项目被高估，那么开发商就需要适当降价，以吸引购房者的关注，提高销售速度。
2.推出更多的项目当市场上涨时，开发商需要提高产品的推广活动。
这可以通过推出更多的项目来实现。
新项目可以吸引新的购房者，并对开发商的业绩和营收产生积极影响。
3.加强服务质量和品牌建设在市场上涨期，开发商可以抓住机会来加强服务质量，提高品牌价值。
定价策略-第十二章
二、定价的基本策略（续）
（五）新产品定价策略 1 、撇脂定价 所谓撇脂定价，是指在产品生命周期的最初阶段， 把产品的价格定得很高，以攫取最大利润，犹如从鲜奶 中撇取奶油。 采取撇脂定价的条件： 1 ）市场有足够的购买者，他们的需求缺乏弹性， 即使把价格定得很高，市场需求也不会大量减少。 2 ）高价使需求减少一些，因而产量减少一些，单 位成本增加一些，但这不致抵消高价所带来的利益· 。 3 ）在高价情况下，仍然独家经营，别无竞争者。 4 ）某种产品的价格订得很高，使人们产生这种产 品是高档产品的印象。
一、影响定价的因素（续）
（二）产品成本 企业对价格的承受程度，就是企业所能定出 的最低价格。 （三）市场需求 （四）竞争者的产品和价格
一、影响定价的因素 －－案例 1
在比利时的一间画廊里，一位美国画商正和一位印 度画家在讨价还价，争辩得很激烈其实，印度画家的每幅 画底价仅在 10-100 美元之间。但当印度画家看出美国画 商购画心切时，对其所看中的 3 幅画单价非要 250 美元 不可。美国画商对印度画家敲竹杠的宰客行为很不满意。 吹胡子瞪眼睛地要求降价成交。印度画家也毫不示弱，竟 将其中的一幅画用火柴点燃，烧掉了。美国画商亲眼看着 自己喜爱的画被焚烧，很是惋惜，随即又问剩下的两幅画 卖多少钱。印度画家仍然坚持每幅画要卖 250 元。从对 方的表情中，印度画家看出美国画商还不愿意接受这个价 格。这时，印度画家气愤地点燃了火柴，竟然又烧了另一 幅画。至此，酷爱收藏字画的美国画商再也沉不住气了， 态度和蔼多了，乞求说：“请不要再烧最后这幅画了，我 愿意出高价买下。”最后，竟以 800 美元的价格成交。
价格变动反应之案例：休布雷公司 休布雷公司在美国伏特加酒的市场上，属于营销出 色的公司，其生产的史密诺夫酒，在伏特加酒的市场占 有率达 23%， 60 年代，另一家公司推出一种新型伏特 加酒，其质量不比史密诺夫酒低，每瓶价格却比它低一 美元。按照惯例，休布雷公司有 3 条对策可选择： （1）降价一美元，以保住市场占有率； （2）维持原价，通过增加广告费用和推销支出来与 对手竞争。 （3）维持原价，听任其市场占有率降低。 由此看出，不论该公司采取上述哪种策略，休布雷 公司都处于市场的被动地位。 但是，该公司的市场营销人员经过深思熟虑后，却 采取了对方意想不到的第 4 种策略那就是，将史密诺夫
房地产定价策略
房地产定价策略所谓定价策略，就是指企业为了在目标市场上实现自己的既定销售目标所规定的定价指导思想和技巧。
有效的定价策略和技巧既能使有效需求得以释放，又可以给开发商带来较高的投资回报。
房地产品在不同发售阶段、不同地点可采用不同的定价策略。
一、新开楼盘定价策略根据房地产企业的主要定价目标，新开楼盘的定价策略一般可分为低价策略、高价策略、中价策略三种。
每种定价策略各有其不同的定价依据。
（一）低价开盘策略所谓低价开盘是指新开楼盘以低于市场行情的价格销售。
低价开盘策略的优点是：便于市场渗透，促进良性循环。
开发商运用价格优势，能吸引相当一部分客户在确认楼盘优质的事实后，产生购买行为，这不但意味着企业创利的开始，而且还能积聚人气，营造出售楼现场热烈的气氛。
便于日后的价格控制。
低价开盘，价格的主动权在开发商手里。
当市场反应热烈时，可以逐步提高销售价格，形成热销的良好局面；若市场反应平淡，则可以维持低价优势，在保持一定成交量的情况下应付竞争。
便于周转，加快资金回笼。
有成交便有资金流人，才能满足公司的周转需要。
低价开盘策略的缺点是：利润相对较低、投资回收周期长。
楼盘形象难以提升。
高价位不一定代表高品质，但高品质是需要高价位来支撑的。
低价开盘的初期定位即制造了一种低档次的市场印象，一定程度上局限了消费者群的层次和购买能力，后期不易提升和转变。
一般来讲，对于较低档次的新开楼盘，由于企业的开发成本较低，产品特色不明显，无法实现特色经营，而且竞争相对激烈，适宜采用低价策略。
（二）高价开盘策略所谓高价开盘是指楼盘开盘时以高于市场行情的价格销售。
高价开盘策略的主要优点：便于开发商获取最大的利润，树立楼盘的品牌形!象，创造企业的无形资产；高价开盘后，后期逐步调低价格，消费者也会感到一定的实惠。
其缺点是：若价位偏离当地主流价位过多，则难聚人气，有时会形成有价无市；楼盘销售速度会受到相当大的影响，导致资金周转缓慢；日后的价格调控余地很小。
世联_房地产定价及价格策略
（其中利润可用销售利润率计算也可用投资利润率计算）
成本组成：土地费用、勘察设计费、建筑工程费、市政配套费、管理
费用、营销费用、财务费用等。
税金组成：营业税、城建税、教育税附加、土地增值税等。
房地产定价方法
成本导向法紧紧围绕着开发商的利润目标，有利于最大限度地控制成 本，而目标利润也可根据目前房地产业平均利润率，视自己项目的规 模、设计、套型、环境、施工质量等因素相应制定合理的目标利润， 这种方法无疑是比较简便。 但由于开发商取得地块的途径不同，经营管理水平不同，同等楼宇成 本的差异也比较大，如果仅以自己的目标成本加目标利润制定价格， 这个价格未免是一厢情愿，市场是不管你成本，不管你利润的，市场 能接受的价格才是合理的价格，只有接受你的价格你的房子才能卖出 去。况且如果市场能接受的价格高于原来目标成本加目标利润制定的 价格，使你能多赚钱，那么何乐而不为呢？
点评： 房地产基础营销理论4P中，真正左右项目成功与否的，是产品和价格。
传统的房地产营销一直将渠道和促销作为营销工作重心，认为产品和价格是开发 商一立项就确定的，是难于改变的。而作为营销策划团队的我们，应该更多地探 索如何丰富和优化产品、提高竞争力，以及如何灵活运用价格杠杆、引导消费。
价格，是4P营销策略中的重要的1P
价格在房地产营销中的地位
在衡量房地产业发展水平时， 业内多用“量”和“价”两 个数据作为重要指标，即成 交量和价格。
价格同时又是衡量房地产发展的重要标准
认识价格
房地产价格的经济特性
房地产价格的经济特性
价格与需求模型
价格
＄15 ＄10
100 130
需求数量
解析： 传统营销认为，销售额（即现金流）的最大化是营销的最核心目标。因
房地产价格评估知识
路线价格法
定义
路线价格法是根据土地使用权的出让或转让所安排的路线，在多处同类土地样本点上调查 土地使用权的平均价格，并以此作为该路线上的土地使用权平均价格的一种方法。
适用范围
适用于城市土地价格的评估。
步骤
确定路线；调查路线上的土地样本点；计算同类土地样本点的平均价格；确定该路线上土 地使用权的平均价格。
衡量市场行情
征收补偿的评估也可以反映当地房 地产市场的行情和趋势，为政府制 定相关政策提供参考。
05
房地产价格评估风险与防 范
市场风险
总结词
市场风险是房地产价格评估中最为常见的风 险之一，主要受到市场需求和竞争状况的影 响。
详细描述
市场风险通常与房地产市场的波动和不确定 性有关，包括市场供需关系、经济状况、人 口变化、区域发展等因素。评估机构和评估 师需要密切关注市场动态，了解市场趋势， 并在评估过程中充分考虑市场因素的影响。
评估背景
广州某综合体位于市中心，包含商场、办公楼和住宅楼，总建筑面积为10万平方米。本次评估目的是 为整体出售提供参考。
评估方法
采用市场比较法、收益法和成本法进行评估。
广州某综合体评估案例
评估过程
分别评估商场、办公楼和住宅楼的房价，并进 行汇总。
根据综合体的地理位置、品质等因素进行修正 。
广州某综合体评估案例
考虑综合体的未来发展前景对房价的影响。
评估结果：经过计算，该综合体的总房价为 每平方米12万元人民币。
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THANKS
06
房地产价格评估案例分析
北京某住宅小区评估案例
评估背景
北京某住宅小区，建成于2000年，共有10栋楼，总户 数1200户。本次评估目的是为房屋出售提供参考。
房地产定价策略.
房地产定价策略.房地产定价策略一、房地产定价策略的含义房地产定价策略是房地产企业为了在目标市场上实现自己的定价目标，所规定的定价指导思想和定价原则。
二、新产品定价策略新产品定价策略是开发企业价格策略的一个关键环节，它关系到开发建设的房地产产品能否顺利进入市场。
（一）总体定价策略1.低价策略：在新型房地产商品进入市场时，在下列情况下，可考虑采取低价投放策略，以地价获利，从而提高市场占有率。
1）扩大市场容量，激发有效需求；2）市场竞争激烈；3）企业的产品多为低档次的商品房，其价格弹性较大，低价策略可能促进销售；4）企业开发成本较低；5）试图以低价优势抢占市场；这种低价开盘的策略包括两种模式：起价和均价都较低；起价低、均价高。
由于后一种模式中，通常仅有几套房子走低价，带有过强的宣传目的，并没有真正让利给消费者，到实地购房的消费者。
会有较强的失落感，项目本身也给人不诚信的感觉。
所以多数开发企业如果决定低价入市，会选择前一种模式。
低价策略的优点：首先，对于需求弹性大的房地产产品，消费者对低价格比较敏感，低价容易拓展销路；其次，能有效排斥竞争，从而长期占领市场；第三，随着本产品销路的扩大，开发规模也相应扩大，可体现规模效益，降低成本，增加利润。
低价策略的缺点：第一，产品售价偏低，资金回笼较慢；第二，由于入市价格已经较低，在后续营销过程中，不宜在实施降价策略；第三，有可能由于产品定价偏低，引起消费者对产品的质量怀疑，影响企业形象。
2.高价策略：为了在短期内赚取最大利润，在下列情况下，对新开发建设的房地产产品刚入市时可采取高价策略。
1）本产品具有别的项目没有的显著特点或者卖点；2）本产品的综合性能较好；3）定价在主流价格范围内，开发量适中，开发企业信誉好，这样即使高价开盘，也能在短期内占据市场主流地位；4）本类产品市场供不应求；高价策略的优点：第一，开发企业能在短期内实现盈利目标，掌握市场竞争的主动性；第二，其主要的销售对象是收入较高的购房者或猎奇者，这类人属于非价格敏感型，即使高价也不会影响销售；第三，高价入市后，如果有必要，还可实施降价措施；第四，有助于控制市场需求量不至于增加过快，否则企业生产能力跟不上，可能流失潜在购房者。
房地产项目定价原则及策略
房地产项目定价原则及策略目录一、内容概述 (2)1.1 房地产定价的重要性 (2)1.2 房地产定价的原则 (4)二、房地产定价原则 (5)2.1 成本导向定价法 (6)2.1.1 直接成本定价法 (7)2.1.2 间接成本定价法 (8)2.2 市场导向定价法 (9)2.2.1 竞争导向定价法 (11)2.2.2 需求导向定价法 (12)2.3 价值导向定价法 (14)2.3.1 价值认同定价法 (15)2.3.2 价值探索定价法 (16)三、房地产定价策略 (17)3.1 新房定价策略 (18)3.1.1 按照套内面积定价 (19)3.1.2 按照建筑面积定价 (20)3.2 二手房定价策略 (21)3.2.1 按照房屋年限定价 (23)3.2.2 按照房屋状况定价 (24)3.3 商业地产定价策略 (25)3.3.1 按照地段定价 (25)3.3.2 按照面积定价 (27)3.4 其他类型地产定价策略 (28)3.4.1 工业地产定价 (29)3.4.2 农业地产定价 (30)四、定价策略的选择与运用 (32)4.1 根据市场情况选择定价策略 (33)4.2 结合自身条件选择定价策略 (34)4.3 定价策略的灵活运用 (35)五、结论 (36)5.1 房地产定价原则与策略的重要性 (38)5.2 正确运用定价原则与策略，提高房地产项目竞争力 (39)一、内容概述本文档深入探讨了房地产项目的定价原则及策略，旨在为开发商提供一个全面且实用的指导框架。
在竞争激烈的房地产市场中，准确、合理的定价对于项目的成功至关重要。
我们将详细阐述房地产定价的基本原则，包括市场比较法、成本法和收益法等。
这些原则将帮助我们理解如何根据市场状况、成本结构和预期收益来确定项目的合理价格。
我们将讨论定价策略的制定过程，包括目标市场定位、产品差异化策略以及价格调整策略等。
通过明确目标客户群体、突出产品特色和灵活调整价格，我们可以更好地满足市场需求并实现销售目标。
第十二章节定价策略方案
• 销售处理商品时，不标示处理品和处理品价格 的。
• 采取价外馈赠方式销售商品和提供服务时，不 如实标示馈赠物品的品名、数量或者馈赠物品 为假劣商品的。
第十二章节定价策略方案
法令法规 国家计委出台新规定 13种价格行为属于欺诈［3］
• 收购、销售商品和提供服务带有价格附加条件 时，不标示或者含糊标示附加条件的。
• 对同一商品或者服务，在同一交易场所同时使 用两种标价签或者价目表，以低价招徕顾客并 以高价进行结算的。
• 使用欺骗性或者误导性的语言、文字、图片、 计量单位等标价，诱导他人与其交易的。
第十二章节定价策略方案
法令法规 国家计委出台新规定 13种价格行为属于欺诈［2］
• 标示的市场最低价、出厂价、批发价、特价、 极品价等价格表示无依据或者无从比较的。
第十二章节定价策略方案
第三节 定价的基本策略
• 一、折扣定价策略 • 二、地区定价策略 • 三、心理定价策略 • 四、差别定价策略 • 五、新产品定价策略 • 六、产品组合定价策略 • 七、案例研讨
第十二章节定价策略方案
一、折扣定价策略
为了鼓励顾客及早付清货款、大量购买、 淡季购买，酌情降低其基本价格，这种价格
调整叫做价格折扣。
• 1、现金折扣 • 2、数量折扣 • 3、功能折扣 • 4、季节折扣 • 5、价格折让
第十二章节定价策略方案
二、地区定价策略
• 地区定价策略的实质，就是决定对于卖 给不同地区顾客的某种产品，是分别制 定不同的价格还是制定相同的价格。
– （一）FOB原产地定价 – （二）统一交货定价 – （三）分区定价 – （四）基点定价 – （五）运费免收定价
定价策略PPT课件
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第十二章 定价策略
第三节 定价方法
定价方法（pricing methods ）是指企业为实现其定 价目标所采用的具体手段。
根据企业定价时的侧重点不同，可以将企业基本定价方 法分为成本导向定价法、需求导向定价法和竞争导向定价法 三种。
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第十二章 定价策略
生产要素供应者
国家物价政策 竞争者
以企业的定价决策必须与市场营销组合的其他因素相匹配。 在一定的情况下，企业有时先进行价格决策，然后根据价
格决策确定其他营销组合因素。 无论如何，价格决策不能脱离其他营销组合因素而单独决
定。
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第十二章 定价策略
四、社会经济因素 对企业营销定价有约束作用的社会经济因素主要有：
1 社会生产的发展状况
投资报酬额=总投资额×投资回收率
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第十二章 定价策略
（三）收支平衡定价法
收支平衡定价法又叫盈亏平衡定价法、损益平衡定价法、 临界点定价法等，它是指以产品销售收入和产品总成本保持平 衡为原则的定价法。
在已知产品销售量的情况下，收支平衡定价法的计算公式 为： 单位产品价格=（固定成本÷收支平衡点销售量）+单位 变动成本
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第十二章 定价策略
第二节 定价目标
定价目标（pricing objectives）是企业通过特定水平 价格的制定或调整所要达到的预期目的。
一般来说，企业基本的定价目标有以下八个方面：
一、当期最高利润 当期最高利润目标，是指以当期或者在短期内能够获得
最大限度利润作为企业的定价目标。
房地产定价策略
房地产定价策略所谓定价策略，就是指企业为了在目标市场上实现自己的既定销售目标所规定的定价指导思想和技巧。
有效的定价策略和技巧既能使有效需求得以释放，又可以给开发商带来较高的投资回报。
房地产品在不同发售阶段、不同地点可采用不同的定价策略。
一、新开楼盘定价策略根据房地产企业的主要定价目标，新开楼盘的定价策略一般可分为低价策略、高价策略、中价策略三种。
每种定价策略各有其不同的定价依据。
(一)低价开盘策略所谓低价开盘是指新开楼盘以低于市场行情的价格销售。
低价开盘策略的优点是:便于市场渗透，促进良性循环。
开发商运用价格优势，能吸引相当一部分客户在确认楼盘优质的事实后，产生购买行为，这不但意味着企业创利的开始，而且还能积聚人气，营造出售楼现场热烈的气氛。
便于日后的价格控制。
低价开盘，价格的主动权在开发商手里。
当市场反应热烈时，可以逐步提高销售价格，形成热销的良好局面;若市场反应平淡，则可以维持低价优势，在保持一定成交量的情况下应付竞争。
便于周转，加快资金回笼。
有成交便有资金流人，才能满足公司的周转需要。
低价开盘策略的缺点是:利润相对较低、投资回收周期长。
楼盘形象难以提升。
高价位不一定代表高品质，但高品质是需要高价位来支撑的。
低价开盘的初期定位即制造了一种低档次的市场印象，一定程度上局限了消费者群的层次和购买能力，后期不易提升和转变。
一般来讲，对于较低档次的新开楼盘，由于企业的开发成本较低，产品特色不明显，无法实现特色经营，而且竞争相对激烈，适宜采用低价策略。
(二)高价开盘策略所谓高价开盘是指楼盘开盘时以高于市场行情的价格销售。
高价开盘策略的主要优点: 便于开发商获取最大的利润，树立楼盘的品牌形 !象，创造企业的无形资产; 高价开盘后，后期逐步调低价格，消费者也会感到一定的实惠。
其缺点是: 若价位偏离当地主流价位过多，则难聚人气，有时会形成有价无市; 楼盘销售速度会受到相当大的影响，导致资金周转缓慢; 日后的价格调控余地很小。
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第十二章房地产价格评估与定价策略
房地产价格的影响因素
1、政治因素 2、经济因素3、社会因素4、 政策因素5、地理因素6、环境因素、7、土地 个别因素8、房屋建筑个别因素
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第十二章房地产价格评估与定价策略
第二节 房地产估价的原则和程序
一、房地产估价的原则 1、合法原则 2、最佳有效原则 3、供需原则 4、替代原则 5、估价时点原则 6、公平原则
第十二章房地产价格评 估与定价策略
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第十二章房地产价格评估与定价策略
第一节 房地产价格
一、房地产价格的概念 二、房地产价格的种类 1、土地价格、房地产价格 2、市场价格、理论价格、评估价格 3、总价格、单位价格、楼面地价 4、所有权价格、使用价格 5、售卖价格、租赁价格、抵押价格 6、商品价、成本价、标准价
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第十二章房地产价格评估与定价策略
第四节 房地产企业定价策略
一、房地产企业定价目标 1、利润目标 2、市场目标 3、竞争目标 4、消费者目标
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第十二章房地产价格评估与定价策略
二、房地产企业主要定价策略
一、成本定价法 二、需求定价法 三、竞争导向定价法
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第十二章房地产价格评估与定价策略
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第十二章房地产价格评估与定价策略
二、房地产估价的程序
1、估价案件的受理 2、估价前的准备 3、现场勘察
实体构造的确认等
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第十二章房地产价格评估与定价策略
第三节 房地产估价方法
一、市场比较法 二、成本估价法 三、收益还原法 四、假设开发法 五、长期趋势法 六、路线价估价法
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演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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第十二章房地产价格评估与定价策略
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第十二章房地产价格评估与定价策略
房地产价格的构成
商品房售价的构成： 1、地租 2、征地和拆迁补偿费用 3、前期工程费用 4、房屋建筑安装费用 5、基础设施建设费用 6、管理费 7、贷款利息 8、税金 9、利润
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第十二章房地产价格评估与定价策略
房地产租金的构成
折旧费用、维修费用、管理费用、利息、 税金、保险费用、地租、利润等