新体系360天工程全过程施工策划指引

内部资料严禁外传
5、本模型考虑是从上往下拆，区域可自主决定外架拆除方式外架；如从下往上分段拆有利于实现室内装修穿插流水，传统工艺的总工期将进一步优化压缩。

6、保证总工期不增加的前提下，人货梯可在湿作业（地坪施工、装修湿作业）完成后拆除，避免使用室内电梯大面运输湿作业材料。

7、外墙施工已考虑增加截水系统工作项，便于实现室内外装修穿插。

8、借鉴与学习广腾5层分段穿插施工法（广腾2016年已实行）。

广东省某项目，主要基于“茶山模式“，4栋30层两梯三户高层住宅，1层地下室；预应力管桩基础且土质良好，基坑采用放坡或简易支护；总建面约6万平米，单栋单层建面约400平米；外墙涂料；采用铝模、内墙板、全混凝土外墙和爬架；未考虑任何内、外部不利因素的影响，如无法实现，可根据区域实际情况编制。

前置条件
内部：
1、图纸方面：确保全套施工图进度、质量。

2、招采方面：实现招标采购工作前置，确保所有材料按时足量供应。

3、项目管理能力：确保内部穿插施工顺畅。

外部：
1、确保铝模、墙板等厂家的产能及工人数量、素质达到新建造体系要求。

2、确保各项报建验收实现穿插进行；
3、避免采用深基坑，同时确保土方工程全天满负荷出土；
4、确保合作单位满足项目管理要求、充分履约；
5、排除南北方差异；
6、不考虑恶劣天气因素影响；
地下室施工主体结构施工（封顶）室内精装修室外工程竣备及交楼联合验收关键线路占用时间
17-1-1开工
（第天）
331天）（第360天）
室外工程
（第
N-10精装修湿作业穿插施工（5天/层步距）
N—代表主体结构施工作业层，‘N-10装修完成’表示：当结构施工至11
层时（即首层标准层装修
合理安排工序穿插时间，实施等节奏流水施工。

新体系穿插模型:N至N-11等步距（5天/层）流水施工，N-12至N-19异步距流水施工
N-11(从主体结
构施工至油漆施
工完成)采用等
步距（5天/层）
每层为单位组织
全穿插流水施
结构、土建移交
装修、湿作业、
外立面工程）
干作业（从油漆
施工完成至精保
洁完成）采用异
步距分段组织流
水施工。

（包含
四大件、木地
板、墙纸、开关
面板、五金、灯
具洁具、抽油烟
机、初保洁、勾
缝打胶、精保
N层全穿插施工（5天/层步
N-1层全穿插施工（5天/层步距）
N-2层全穿插施工（5天/层步距）
N-3层全穿插施工（5天/层步距）
N-4层全穿插施工（5天/层步距）
N-5层全穿插施工（5天/层步距）
N-6层全穿插施工（5天/层步距）
N-7层全穿插施工（5天/层步距）
N-8层全穿插施工（5天/层步距）
N-9层全穿插施工（5天/层步距）
N-10层全穿插施工（5天/层步距）
目的：确保出图进度满
足现场施工要求
1
1
1、区域设计管理部组织，项目部召集设计、总分包、监理、子公司、营销中心等召开图纸评审会；
2、将意见统一反馈到设计院确定审核后下发实施；
3、施工样板间遇到问题时再次进行反馈修改，按修改后图纸施工；
4、所有设计变更必须甲方确认方可下发施工；
5、项目部根据最终确定的施工图，组织施工单位全面进行货量区施工。

电梯、石材、屋面瓦、防水卷材、外墙砖、涂料、三箱、室内抛光砖、水池景观设备、家居四大件、洁具、灯具开关面板、淋浴屏风、景观饰品、家电
图纸
选定供应商
下单、进场验收、跟进
土建装修园建类：XXX
样板确认
在项目部组织架构中设置采购专员和相应仓库管理
员
采购专员
仓库管理员
熟悉采购流程，对接区域材料
采购工作，尤其是具有丰富装
修经验的人员，专门算量、下
单、跟进材料进展
负责整个项目所有物料验收、进
出仓手续，常用物品的备仓、资
产月度盘点、NC系统录单，包
括但不限于房地产公司、顺茵绿
化的一草一木、物业公司的一纸
一笔的仓库管理工作。

专职或固定
人员兼职
专职
台账式管理
必须每天进行跟
踪梳理，并上报
项目总。

1、与采购部同事进行座谈对甲指甲供材提前进行梳理：
●建筑装饰类：外墙砖、文化石、屋面瓦、外墙涂料、抛光砖、瓷片、马赛克，石材仿古砖、广场砖等。

●机电安装类：成套配电箱、面板开关、电线电缆；卫生间洁具如洗手盆、座厕、浴缸、淋浴屏风、浴室柜、浴室镜、龙头及五金配件；防火门。

2、在总包单位合同编号生成后，项目即组织总包方和供应商开展三方合同签订
工作，确保材料及时到场。

3、材料采购下单：
根据核算的材料数量，在采购下单时，对不同采购的物品数量进行适当的增加，例如瓷砖、外墙砖、马赛克、涂料等。

4、对于供货周期较长的材料、设备，如电梯、铝合金门窗、石材等材料，和供货商充分沟通，提前做好材料供货计划，给予供应商合理的供货周期，并且采购部、项目部、施工单位三方派出专人进行跟踪，确保材料按计划到场。

特别是施工方下的采购单部分，采购单要送到项目部备案。

1、项目基本情况
2、项目经营指标
3、项目目标成本（收入分析、成本分析、专项成本分析）
二、项目成本策划
1、项目产品成本策划产品方案规划、规划指标分
析、地方标准分析。

2、前期工程成本策划地方标准分析、行政事业性收费、前期工程费（红线外工程费用、三通
一平及临时设施）。

3、建造成本适配策划建造成本经济指标、结构性成本策划
、敏感性成本策划。

4、专题方案成本策划土石方工程、基坑支护和基础处理工程、人防工程、地下室
及车位经济效益等。

三、项目成本管控策略
1、成本管控规划
行政规费减免及交费方式优化、前期红线内和红线外成本策划、前期工程费成本策划、限额设计指标确定并下发设计院、地下室及车位经济效益分析、产品组合经济效益分析、人防自建与异地建设成本分析、结构性成本策划、敏感性成本策划、功能性成本策划（含基础、基坑支护等）。

2、成本风险防控
市场风险、政策风险、拆迁风险、前期工程、基础工程、主体建安工程、景观环境工程、社区管网工程、公共配套工程等。

3、合约规划管控
土地、前期、主体建筑、室内精装修、主体安装、景观环境、社区管网、公共配套、其他费等。

4、责任成本分解
明确责任指标、责任人、时间节点。

完成规划设计条件签订土地出让合同展示区临时施工许可证建设用地规划许可证国有土地使用权证建设工程规划许可证建设工程施工许可证
商品房预售许可证
20XX 年XX 月XX 日已完成20XX 年XX 月XX 日已完成20XX 年XX 月XX 日已完成20XX 年XX 月XX 日进行中20XX 年XX 月XX 日进行中20XX 年XX 月XX 日进行中20XX 年XX 月XX 日进行中20XX 年XX 月XX 日
未完成
要点一、规划方案提前确定
1、摘牌前与设计了解当地规划要求条件，特别涉及偷面积、消防和人防的要求。

2、摘牌前XX天获得主席签批的规划方案。

确定规划方案后，摘牌前或者当天送规划局预审，迅速拿到预审意见后修改，待签订土地出让合同后马上正式送审，节省时间。

3、总规预审基本无误后，紧接着送施工图审查或者单体预审（如有），总规报审期间，施工图的设计必须同步并及时修改，做好同步。

4、总规批复后，尽快完成规划面积指标符合，确保较快批复建设工程规划许可证。

5、需要关注环评、交评及水土保持，对于上海等城市或者项目位于旅游景区、紧邻国（省），对该类审查非常严格，前置沟通尤为重要，其直接影响到项目的正式立项及规划报审。

6、专家评审会尤为重要，注意沟通技巧和方式，在会以前尽可能获取专家名单，
提前做好咨询工作。