浅谈马鞍山房地产市场概况

概况：
区位：
马鞍山市位于长江下游南岸、安徽省东部。

是南京都市圈核心层城市，长三角城市经济协调会成员城市，皖江城市带成员城市。

南与芜湖市、芜湖县接壤。

至芜湖市区30公里；北与江苏省南京市江宁区毗连，距南京市中心45公里，距上海不到300公里，是安徽融入长三角、推进东向发展和长三角城市向内地延伸的重要门户。

文明：
马鞍山市是中部地区唯一的全国文明城市，同时拥有国家卫生城市、国家园林城市、中国优秀旅游城市、中国人居环境范例奖、联合国迪拜国际改善居住环境良好范例奖、国家科技进步先进城市、全国双拥模范城市、全国绿化模范城市、国家环境保护模范城市、中国投资环境百佳城市、中国综合实力百强城市等荣誉，“九山环一湖，翠螺出大江”，水陆空交通便捷，环境优美，气候宜人。

经济：
改革开放以来特别是进入新世纪以来，马鞍山经济社会快速发展，综合经济实力不断增强，国内生产总值、财政收入、工业增加值、固定资产投资等主要经济指标总量位居全省前列，各项主要经济指标人均值连续多年保持全省第一，达到或接近长三角中等城市发展水平。

在2009年底国家统计局发布的中国城市综合实力百强城市中，马鞍山位列第71位，在中国社科院发布的《2009年中国城市竞争力蓝皮书》中，马鞍山生活质量竞争力名列全国第9位。

2009年，全市生产总值（GDP）665.9亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1％。

人均GDP达 49906 元，位列全国第31，全省第一。

初步核算，马鞍山2010年上半年实现GDP375亿元，按可比价格计算，比09年同期增
长14%以上。

行政区划：
全市土地总面积1686平方公里，其中市区规划面积715平方公里，截止2009年12月，建成区面积75平方公里，城市化率66%。

境内辖3区1县：金家庄区、花山区、雨山区和当涂县。

各区典型楼盘价格简介一览
花山区康泰佳苑5600元/㎡
总建筑面积约23万平方米，是集商业、住宅、酒店式公寓为一体的智能化生态园林小区。

项目被评为全国五家之一、安徽省唯一的;中国智能建筑、生态人居导入体系;，并同时获得;中国房地产景观环境社区;称号。

小区位于湖西路与花园路交汇处，正处即将建成的市政府西侧，地理位置得天独厚，商业配套极为完善。

汇成上东7000元/㎡
项目位于整个江东大道的核心区域，毗邻大型超市大润仅仅500米之遥，1路、21路、30路直达项目地。

交通便利配套设施齐全。

临近马鞍山市中心医院，200米之内就有工商银行、建设银行、邮政储蓄、农业银行、中国银行、徽商银行等数家银行。

百米之内有红梅假日酒店、宝庆东晖店、又一村江鲜店等餐饮名店。

项目对面有鼓浪屿与家兴隆浴场，未来的城际轻轨也将在项目的东边。

雨山区翡翠森林花园6100元/㎡
该项目全多层全框架，一楼架空。

近40亩的森林花园环抱小区，高绿化率，高得房率。

尚城国际4800元/㎡
尚城国际位于雨山区湖南东路华东家私城旁（马钢总公司对面），地处马鞍山中心区域，商业闹市，距碧波荡漾的雨山湖仅10分钟路程，观景房苍翠的雨山近在眼前，生活设施齐备，十分适宜居家、办公和投资（也可开办公寓式酒店）。

金家龙灿·绿洲花园5800元/㎡
位于马鞍山市葛羊路中段，总建筑面积约30万平方米，容积率1.33,绿化率35﹪。

系
庄
区
旧城改造项目，行政、商业、金融、学校、医院举步即达，规划有小学、幼儿园、农贸市场、商场等，生活配套设施一应俱全，交通便利。

（
东方明珠·海上雅苑6300元/㎡
海上雅苑位于海上铭苑的左侧，临慈湖河路市政重点工程景观大道，总建筑面积约14万平方米，包括18栋多层及6栋高层。

海上雅苑是东方明珠开发近五年的品质大成之作，集合了前期的优秀开发经验，并融合了对当地人群、生活方式的理解，提升了马鞍山市目前住宅开发、户型设计和生活品味。

户型面积从88平米到136平米，涵盖了马鞍山市最受市民欢迎的住房面积，全部户型均附带入户花园。

开
发
区
天泽水岸佳苑6000元/㎡
此项目位于湖东南路与九华路交叉口，是马鞍山城市南进核心区域，周边配套设施齐全，距离商业中心团结广场仅五分钟车程，具有一定的升值潜力。

（
当
涂
县
九韵国际3800元/㎡
九韵国际总建筑面积17万平方米，建筑以多层住宅为主，另配备少量小高层电梯公寓及沿街围合式独立商业铺面。

承袭奥力孚置业一贯追求的唯美、均衡、大气的开发理念，建筑立面独特、高雅、景观设计清新、怡人，吸收、升华当涂固有的江南水乡、文化名镇的特色，为建筑及园区赋与深邃的文化内涵，为马鞍山人民提供一处高尚的绿色人居。

房地产市场相关调查
马鞍山10月商品住房成交情况
马鞍山市2010年10月份商品住房销售套数为546套，套数环比增加19.47%，销售均价为6273元/平米，均价环比增加4.05%。

10月份商品住房销售套数出现回升，均价小幅上涨。

目前，马鞍山市商品住房成交情况仍集中于多层和小高层住宅，多层和小高层住宅的成交面积占10月份住宅总成交面积的90%。

马鞍山住宅与房地产信息网统计数据：
入网项目总数:146
入网总套数:78275套
入网总面积:837.29万m2
可售套数:6327套
可售面积:68.07万m2
其中住宅可售套数:2379套
住宅可售面积:28.39万m2
其中商业可售套数:2643
商业可售面积:49.98万m2
其中拆迁还房套数:25383套
拆迁还房面积:217.59万m2
拆迁还房备案套数:18640
拆迁还房备案面积:160.83万m2
2010年9月马鞍山楼市总结
2010年9月，马鞍山楼市继上月大涨后，本月宅销量再次出现大幅上涨，9月马鞍山楼市宅销量达到456套，环比8月增加195套，涨幅75个百分点，单月成交套数已经超过5—8月各月成交量，接近楼新政出台前4月的成交水平。

马鞍山楼市宅销量自7月跌至楼市新政出台后的最低点后，已经连续两个月出现上涨行情。

在住宅成交均价方面，本周马鞍山楼市在宅销量大幅上涨的同时，宅均价也同样呈现出上扬行情。

当月，马鞍山住宅成交均价突破6000元大关，上涨近5个百分点，涨至6059元/㎡。

1、住宅成交量
2010年9月马鞍山楼市住宅成交套数为456套，环比上月增加195套，住宅成交面积为5万㎡，环比上月增加2.2万㎡。

自今年4月楼市调控新政出台后，马鞍山楼市宅销量在5月出现了大幅缩水，5—7月宅销量始终呈现下跌趋势，直到8月马鞍山楼市宅销量才首次出项回暖行情，而在刚刚过去的9月，马鞍山楼市的宅销量保持了上涨的趋势，进一步回暖至单月成交456套。

在一定程度上可以说，马鞍山楼市已经走出了楼市调控新政出台后的成交低迷期，住宅成交量正在缓慢恢复。

2、住宅成交均价
2010年9月，马鞍山楼市宅均价增长近5个百分点，上涨266元/㎡，单月宅均价排名全省10大城市宅均价之首，突破6000元/㎡大关，上涨至6059元/㎡，再次刷新年内马鞍山楼市宅均价的新纪录。

纵观2009年9月至2010年9月马鞍山楼市住宅成交价格月度走势，进入2010年以来，马鞍山楼市的宅均价总体上出现了一轮上涨行情，从年初的4500元/㎡左右上涨至楼市新政出台后5月的5500元/㎡左右，再上涨到目前的6000元/㎡左右，和年初相比，宅均价涨幅在每平米千元左右。

在楼市销售传统旺季9月的大背景下，马鞍上楼市本月宅均价上涨近5个百分点的同时，宅销量仍然保持了75%的涨幅，出现量价齐升的走势。

3、住宅成交区域结构图
2010年9月，除经开区当月成交6套住宅之外，马鞍山其他三大城区的宅销量相对比较平均，其中花山区以164套宅销量排名榜首，雨山区以152套的宅销量位居第二，而金家庄区全月销售住宅134套，排名第三。

在成交均价方面，花山区和金家庄区当月宅均价都超过了6000元/㎡大关，雨山区相对较低，但是区域内宅均价也有5562元/平米，经开区以3941元/㎡的成交均价垫底。

4、2010年9马鞍山商品房成交套数前十楼盘
马鞍山市城市整体规划
马鞍山市中心日渐南移花山区销量略胜一筹
随着城市经济的发展，马鞍山的市中心从原先的老市里南移至解放路一带。

而今大华国际广场一带无论从商业组成、交通环境还是人流量来说，都已成为名副其实的市中心。

在马鞍山为数不多的发展历史当中，市中心曾发生过转移，经历了三次南移的过程。

市中心南移周边楼盘受关注
因为城市经济发展的需要，政府策略的改变。

马鞍山自建市以来，市中心一度出现南移。

而每一次市中心的改变，都带动了周边楼盘的发展。

由于市中心地段成熟，配套完善、升值空间相对较大。

位于其周边的楼盘一直是许多市民的首选，但也正是因为这些原因，市中心楼盘的房价也一直居高不下。

市中心三度变迁花山区销量略胜一筹
由于政府策略和经济发展的原因，从区域上看，马鞍山的市中心，曾一度从金家庄区转移到雨山区，现如今花山区已成为经济发展较快的区域。

据马鞍山房地产交易网的数据表明，金九银十以来，花山区的销量在三区一县中稍微领先。

从数据上看，金九银十，花山区共成交住宅386套，成交均价6211.5元/㎡。

占九、十两月总成交量的40.17%。

由上图可见，花山区在传统旺季中，销量略胜一筹，相较于别的区域处于领先地位。

但差别并不很大。

花山区的区位优势逐渐突出。

马鞍山楼市金九银十销售近千套均价破6千
马鞍山楼市自7月份跌至调控政策出台后的最低点后，“金九银十”马鞍山楼市从低迷中苏醒过来，一路高调发展，呈现量价齐升的局面，据安房网房地产研究中心数据显示，9月份马鞍山楼市宅销量达到456套，住宅成交均价也突破6000元大关，为6059元/㎡；10月份宅销量为541套，成交均价为6312元/㎡，马鞍山楼市的“金九银十”名副其实。

9月马鞍山宅销456套，均价6059元/㎡
马鞍山自4月份楼市调控政策出台后，销量出现大幅缩水，5—7月宅销量始终呈现下跌趋势，直到8月马鞍山楼市宅销量才首次出现回暖行情，而在9月份，由于东方明珠、海外海•名仕苑、绿洲花园等楼盘的开盘，马鞍山楼市的宅销量保持了上涨的趋势，进一步回暖至单月成交456套。

在一定程度上可以说，马鞍山楼市已经走出了楼市调控新政出台后的成交低迷期，住宅成交量正在缓慢恢复。

9月份，马鞍山住宅成交均价突破6000元/㎡大关，上涨至6059元/㎡，再次刷新年内马鞍山楼市宅均价的新纪录。

单月宅均价排名全省10大城市宅均价之首。

10月马鞍山宅销541套，均价6312元/㎡
在楼市销售传统旺季“金九银十”的大背景下，由于东方明珠、汇成上东、现代•兴华苑及当涂三家楼盘的集中推盘放量，马鞍山楼市10月份销量持续上涨，宅销量达541套。

10月份，马鞍山住宅成交均价持续保持在6000元/㎡以上的高位，为6312元/㎡。

“金九银十”马鞍山宅销近千套
9、10月份，由于马鞍山几大楼盘集中推盘放量，马鞍山楼市住宅共成交997套。

业内人士分析称，自4月份楼市新政出台后，马鞍山是安徽受楼市调控政策影响较为严重的城市，住宅销售量一直持续走低，但到了“金九银十”，马鞍山一些大楼盘开始推量，而之前观望的市民，以及部分刚性需求的释放，使得马鞍山楼市销量大涨。

马房网第42周楼市周刊。