业主委员会关于加强小区建设和管理的议案

业主委员会关于加强小区建设和管理的议案

物业管理与居民生活密切相关，是构建和谐社区的重要组成部分。解决好物业管理问题关系到小区群众的根本利益，体现着物业管理和服务的水平。近几年小区物业管理上爆发了各种问题，是居民素质以及社会收益分配等许多深层次的社会矛盾的一种表象反映。

一、小区物业管理存在的主要问题

（一）开发建设遗留问题对物业管理的影响。一是部分物业管理公司是由房地产开发企业派生的，它们之间本来就有着与生俱来的血缘关系。这种关系使得重建设、重营销、轻管理的情况无法得到解决。很多物业管理问题就是购房合同签订时诸多隐形或潜在纠纷在物业管理阶段的发作。

在实际操作中，不少开发企业自行组建物业服务企业，并将其建设中的质量、服务承诺等问题推到物业服务企业头上。业主入住后发现原来的承诺没有兑现，在找不到开发商的情况下，业主至只能把矛头对准物业。如：开发建设单位因各种原因，未按规划设计要求建设，将道路、绿化、垃圾楼等配套建设项目缺项问题、附属设备质量差等问题留给接管的物业管理企业，妨碍着业主的生活和物管企业的正常服务。业主与开发商常因分摊面积和附属用房经营收益分配等问题产生分歧，造成业主长期拒交物业费、物业公司运转困难、业主利益受损的恶性循环。

（二）物业管理企业在运行过程中遇到的难题。一是物业管理由于职责原因，不能单方终止服务合同，对单位和个人拒交物业费的行为不能采取任何措施。二是有关法律的规定，对物管企业维权提出了

较高的要求。三是基金使用时应按照"专户存储、业主决策、核算到户"的程序，但在实际操作过程中因房屋产权多元化的矛盾，物业管理企业在正常动用资金前难以协调解决不同业主的问题。面对即将到来的房屋中修和大修工程，以及电梯更新、供水设施改造、绿化升级、道路维修等工程，物业管理企业因资金问题，势必影响改造计划的实施，触及业主深层利益。四是对小区内私搭乱建、侵占公共绿地、汽车噪声扰民、养犬等问题，物业管理企业不是管理的责任主体，没有权力组织协调处理各方面的关系。

以上问题使物业管理企业面临发展困境，难以担当物业市场的主体责任，直接降低了物业管理企业对房屋建筑、公共设施、设备保养维修的专业化管理服务水平，使业主资产受到损害。

（三）物业管理企业服务行为亟待规范。一是有些物业管理企业服务理念有偏差，以盈利为直接目的，收费与服务不符，缺乏专业技术人员，维修不到位，从业人员资质不高。二是物业管理企业在日常维护上收支不透明，小区内公共设施的经营收益未向业主公示，侵占业主的公共利益，引起多数业主不满。

（四）组建业主大会存在实际难度。一是《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的成立及运作没用作出具体的操作性指导；二是部分小区规模较大，业主成分复杂，实际组织过程十分繁琐；三是大多数业主参与物业服务产品的消费意识不高，普遍处于散漫化状态，缺乏"有思想有行为"的组织型运作。四是由于业主自治组织与街道办事处的综合管理、社区民主自治的关系还没理顺，业主委员会本身也不是法人实体，无法承担其活动所产生的民事法律责任，在协调物业企业和业主间矛盾时，实际的作用有限。

二、对小区物业管理工作的几点建议

物业管理企业作为经营性企业，向居民提供的是管理和服务。

（一）贯彻实施《物业管理条例》，增强政府监管力度。强化政府对物业管理企业的行政监管。严格按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等相关文件要求，加强对物业公司的服务行为的监管，促进从业人员服务能力和综合素质的提高。

全面系统地做好专题调研工作。建议政府协调有关部门以全面普查、专项检查的方式，摸清情况，就重大问题进行专题研究，有针对性地提出解决措施。四是成立物业管理工作协调机构。重点解决物业管理的综合问题、重大事件，切实依法实施行政管理工作。建议设立处理重大物业管理纠纷事件应急预案，建立应急事件启动资金，使政府在小区物业纠纷导致的水、电、气、暖等保障不力的特殊情况下，能够及时动用资金缓解矛盾。

（二）发挥业主委员会指导监督作用。业主委员会作为社区代表会议常设议事机构，职能之一是代表社区内广大居民群众的利益。以联席会的形式，定期研究社区共驻共建事项，结合便民工程项目，依靠业委会加强居民和物业管理企业的沟通，共同解决好物业管理问题。

（三）积极探索实施多元化物业管理模式。根据不同类型住宅小区的情况，采用相适应的物业服务方式：市场选聘物业服务企业服务方式。对具有市场竞争力或经业主大会同意上调物业服务费标准的小区，可选聘物业服务企业为小区提供物业管理服务。由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，确定物业服务内容标准和相应收费标准。