XX商业地产竞争调研分析报告
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住宅类地产
商业类地产
➢近期孝义市在售或即将推售的专业市场、商铺、 住宅、产品体量较大。 ➢本案同类型产品同期推向市场较多，对手先声 多夺人，先入为主，代表性项目有第一城、富邦 商业城、西关购物广场，竞争压力较大。
重点研究——富邦商业城
重点研究——第一城（沃尔玛城市综合体）
重点研究——西关购物广场
在售即售商业类地产项目定位比较
➢ 观点一：均是以功能+大盘印象为商业定位，强调概念。推广上以强调功能为主要手段，产品和投资回报说的较少。 ➢ 观点二：所有商业地产无创新投资回报推广、市场处于原始阶段。
在售即售商业类地产消费群体比较
消费人群比较分析总结
➢所有在售即售商业类地产都是针对孝义市主要消费群体，年 龄都在30岁以上。主要为当地收 入颇丰的企 业管理层人员或 私营业主和公务员。
城镇人口较少，非城镇人口相对基数较大，具有较大城镇化潜力。 城市经济结构转型，原有商业格局被打破将得到释放，转型下迎来新发展机遇。
城市危险： 2012国内持续性的经济低迷，使得经济发展速度受到大范围重创，孝义支柱性产业遭受严重影响。
城镇人口基数整体较小，城镇居民相对较少，商业资源较少；近年里，国内经济持续低迷支柱产 业受限重创，孝义经济发展减慢，导致城镇化速度减慢。
➢所有商业类地产都是以商业加住宅同时发 售，其中第一城与莱茵国际住宅比重占主要 面积，运用商业带动住宅形式销售。
在售即售住宅类地产分析总结
➢近期住宅类楼盘主要集中在东城区核心位 置，新建楼盘开始注重项的绿化和物管服 务，说明孝义市住宅类开始走向产品阶段， 此阶段的特点是开发商注重产品的特色， 但容易忽略消费者的实际需求。
➢ 经营状况： 商圈内针对大众消费的家具建材店因经营时间 长经营较好，而面向中高端和中低端定位的则开始走差异 化经营路线。这是市场走向成熟的表现。
第三部分：竞争调研分析
在售即售项目调研
包含：城市公馆、大峰胜溪苑、第一城沃尔玛综合体、富邦商业城、金晖盛世风情、名仕公馆、西 关购物广场、卧龙花苑、威乐SOHO、 莱茵国际。
➢购买主要因为地段未来升值潜力，用于投资置 业。用于自 营的购买者相对较少，其中西关购物广场因为当地村委会带动 开发，有30%~40%为置换性购买。
➢少量商业楼盘引入知名强势品牌进入以提升项目地位，在销 售中起到了不错的效果。
➢综述： 沃尔玛救了第一城，策略推的是招商引入的优势。 新庄建材城救了富邦，策略推的是老市场、成熟氛围。 地理位置救了西关，策略推的是城市中心。 商业定位救了莱茵国际，策略推的是首席标准写字楼。
➢ 经营状况： 俯前街商业密度较高，商业经营状况相对较好。 周围集中了孝义档次、规模相对偏高、偏大的百货类、专 卖店类商业。在整个孝义市内占有绝对的商业地位。临街 商铺出现一铺难求的局面。
成熟专业市场
➢ 建材类较多，家具、家纺等处于主城商圈分散经营，且经 营档次较高。。
➢ 业态分布：家居建材专业市场以孝义市城市发展为主要依 托，依次建立高、中、低的业态布局配比。如主商圈内的 美居、和城南的万客隆。表明孝义家居建材业态仍以满足 当地消费为主。
第二部分：总体商业格局调研分析
商圈专项调研
包含：永盛路、永安路、大众路、振兴街、建设路、府前街、迎宾路、新义街、青年路、新安街。
城中/ 政府商圈
次商圈
城市主干道
街道
业态业种
➢ 调研主城商圈调研内容包括府前 广场商业步行街、府前街、大众 路、建设路、新义街、青年路、 新安街。总计业态8种，约830家。
分析总结
➢ 孝义市市政府圈周围商业街商铺业态陈旧，经营粗放无秩序。同类商铺较密集，同质化问题严重。 ➢ 无论哪种业态下经营的商铺，无品牌化，经营行业散乱，铺面对于行业的供应现状不合理。 ➢ 老的街道因之前形成的人气，租金较高，而短距离街道另一端价格却差距甚大。
成熟商业市场调研
包含：永安市场、义都购物中心、天荣购物中心、东胜百货（前孝义百货）、嘉盛商厦、晋宏市场、广场商厦、中天购物广场 春阳百货大楼、新庄建材城、万客隆建材城、美居家具、东鹤家具、佰 得家居。
➢ 业态主要以百货、专卖店、餐饮 为主，可为消费者提供购物、休 闲娱乐、餐饮、金融等服务；
➢ 区内购物氛围较浓，拥有孝义百 货、晋宏市场等不同消费档次的 客户群体。
档次与消费人群
➢ 本商圈为孝义市低中高档零售商业最集中区域，为传统的商业旺区 ➢ 商圈内府前路集中了合肥市服装零售市场消化能力，整个城中商圈包容性强，能吸纳高、中、低端不同层次消费力； ➢ 人流最旺的传统商圈的地位使其集中了大量国内外知名品牌服装专卖店，整个商圈中心
成熟专业市场
成熟商业购物中心业态 成熟专业市场业态
调研分析总结
成熟商业购物中心
➢ 服装鞋帽配饰占绝大部分，餐饮、化妆品、其他服务类商 业分布较为分散，且整体档次不高。
➢ 业态分布：从主城商业业态的配比来看，百货类商业业态 所占比例为 1.3%。且百货类商业经营规模较小。商圈内 所有百货店以高端和低档为主要经营方向，充分显示当地 消费呈现出两级极端现象。
孝义概况：（前期策划中已详细阐述，这里不再复述）
城市分析：
城市机遇： 孝义市在21世纪初经济发展速度快，城市化速度相对较慢，加快非城镇人口城镇化成为重点内容。
同时，经济发展推动市场中消费需求增强。 孝义市经济结构转型，原有以能源为支柱的产业面临资源越来越少的困境，政府明确提出”三年
打基础，五年新腾飞“结构转型目标。
孝义义乌商品交易国际博览城 竞争调研报告
2012年9月26日
前言：
针对孝义市商业地产业态分布、在售即售商业楼盘、销售经营模式、销售状况等进行调 研，为我司义乌商品交易国际博览城地块项目定位提供数据参考，分析商业生存发展条件， 就项目地块分析得出定位建议、就一期项目入市推广策略提供准确参考。
第一部分：城市概况
在售即售商业类地产分析总结
➢所有在售即售楼盘都在孝义市各城区的核心 位置，宣传上高打位置和 规划牌，抢高 点，占山头，先声夺人。
➢孝义市上半年商业地产表现较差，主要原因 为是产品面积过大，超越当地消费能力。同 时孝义市商业地产不能按竭或分期，（少数 可以分期，但时间太短基本等于零）这导致 产品总价过高，销售难度巨大！
商业类地产
➢近期孝义市在售或即将推售的专业市场、商铺、 住宅、产品体量较大。 ➢本案同类型产品同期推向市场较多，对手先声 多夺人，先入为主，代表性项目有第一城、富邦 商业城、西关购物广场，竞争压力较大。
重点研究——富邦商业城
重点研究——第一城（沃尔玛城市综合体）
重点研究——西关购物广场
在售即售商业类地产项目定位比较
➢ 观点一：均是以功能+大盘印象为商业定位，强调概念。推广上以强调功能为主要手段，产品和投资回报说的较少。 ➢ 观点二：所有商业地产无创新投资回报推广、市场处于原始阶段。
在售即售商业类地产消费群体比较
消费人群比较分析总结
➢所有在售即售商业类地产都是针对孝义市主要消费群体，年 龄都在30岁以上。主要为当地收 入颇丰的企 业管理层人员或 私营业主和公务员。
城镇人口较少，非城镇人口相对基数较大，具有较大城镇化潜力。 城市经济结构转型，原有商业格局被打破将得到释放，转型下迎来新发展机遇。
城市危险： 2012国内持续性的经济低迷，使得经济发展速度受到大范围重创，孝义支柱性产业遭受严重影响。
城镇人口基数整体较小，城镇居民相对较少，商业资源较少；近年里，国内经济持续低迷支柱产 业受限重创，孝义经济发展减慢，导致城镇化速度减慢。
➢所有商业类地产都是以商业加住宅同时发 售，其中第一城与莱茵国际住宅比重占主要 面积，运用商业带动住宅形式销售。
在售即售住宅类地产分析总结
➢近期住宅类楼盘主要集中在东城区核心位 置，新建楼盘开始注重项的绿化和物管服 务，说明孝义市住宅类开始走向产品阶段， 此阶段的特点是开发商注重产品的特色， 但容易忽略消费者的实际需求。
➢ 经营状况： 商圈内针对大众消费的家具建材店因经营时间 长经营较好，而面向中高端和中低端定位的则开始走差异 化经营路线。这是市场走向成熟的表现。
第三部分：竞争调研分析
在售即售项目调研
包含：城市公馆、大峰胜溪苑、第一城沃尔玛综合体、富邦商业城、金晖盛世风情、名仕公馆、西 关购物广场、卧龙花苑、威乐SOHO、 莱茵国际。
➢购买主要因为地段未来升值潜力，用于投资置 业。用于自 营的购买者相对较少，其中西关购物广场因为当地村委会带动 开发，有30%~40%为置换性购买。
➢少量商业楼盘引入知名强势品牌进入以提升项目地位，在销 售中起到了不错的效果。
➢综述： 沃尔玛救了第一城，策略推的是招商引入的优势。 新庄建材城救了富邦，策略推的是老市场、成熟氛围。 地理位置救了西关，策略推的是城市中心。 商业定位救了莱茵国际，策略推的是首席标准写字楼。
➢ 经营状况： 俯前街商业密度较高，商业经营状况相对较好。 周围集中了孝义档次、规模相对偏高、偏大的百货类、专 卖店类商业。在整个孝义市内占有绝对的商业地位。临街 商铺出现一铺难求的局面。
成熟专业市场
➢ 建材类较多，家具、家纺等处于主城商圈分散经营，且经 营档次较高。。
➢ 业态分布：家居建材专业市场以孝义市城市发展为主要依 托，依次建立高、中、低的业态布局配比。如主商圈内的 美居、和城南的万客隆。表明孝义家居建材业态仍以满足 当地消费为主。
第二部分：总体商业格局调研分析
商圈专项调研
包含：永盛路、永安路、大众路、振兴街、建设路、府前街、迎宾路、新义街、青年路、新安街。
城中/ 政府商圈
次商圈
城市主干道
街道
业态业种
➢ 调研主城商圈调研内容包括府前 广场商业步行街、府前街、大众 路、建设路、新义街、青年路、 新安街。总计业态8种，约830家。
分析总结
➢ 孝义市市政府圈周围商业街商铺业态陈旧，经营粗放无秩序。同类商铺较密集，同质化问题严重。 ➢ 无论哪种业态下经营的商铺，无品牌化，经营行业散乱，铺面对于行业的供应现状不合理。 ➢ 老的街道因之前形成的人气，租金较高，而短距离街道另一端价格却差距甚大。
成熟商业市场调研
包含：永安市场、义都购物中心、天荣购物中心、东胜百货（前孝义百货）、嘉盛商厦、晋宏市场、广场商厦、中天购物广场 春阳百货大楼、新庄建材城、万客隆建材城、美居家具、东鹤家具、佰 得家居。
➢ 业态主要以百货、专卖店、餐饮 为主，可为消费者提供购物、休 闲娱乐、餐饮、金融等服务；
➢ 区内购物氛围较浓，拥有孝义百 货、晋宏市场等不同消费档次的 客户群体。
档次与消费人群
➢ 本商圈为孝义市低中高档零售商业最集中区域，为传统的商业旺区 ➢ 商圈内府前路集中了合肥市服装零售市场消化能力，整个城中商圈包容性强，能吸纳高、中、低端不同层次消费力； ➢ 人流最旺的传统商圈的地位使其集中了大量国内外知名品牌服装专卖店，整个商圈中心
成熟专业市场
成熟商业购物中心业态 成熟专业市场业态
调研分析总结
成熟商业购物中心
➢ 服装鞋帽配饰占绝大部分，餐饮、化妆品、其他服务类商 业分布较为分散，且整体档次不高。
➢ 业态分布：从主城商业业态的配比来看，百货类商业业态 所占比例为 1.3%。且百货类商业经营规模较小。商圈内 所有百货店以高端和低档为主要经营方向，充分显示当地 消费呈现出两级极端现象。
孝义概况：（前期策划中已详细阐述，这里不再复述）
城市分析：
城市机遇： 孝义市在21世纪初经济发展速度快，城市化速度相对较慢，加快非城镇人口城镇化成为重点内容。
同时，经济发展推动市场中消费需求增强。 孝义市经济结构转型，原有以能源为支柱的产业面临资源越来越少的困境，政府明确提出”三年
打基础，五年新腾飞“结构转型目标。
孝义义乌商品交易国际博览城 竞争调研报告
2012年9月26日
前言：
针对孝义市商业地产业态分布、在售即售商业楼盘、销售经营模式、销售状况等进行调 研，为我司义乌商品交易国际博览城地块项目定位提供数据参考，分析商业生存发展条件， 就项目地块分析得出定位建议、就一期项目入市推广策略提供准确参考。
第一部分：城市概况
在售即售商业类地产分析总结
➢所有在售即售楼盘都在孝义市各城区的核心 位置，宣传上高打位置和 规划牌，抢高 点，占山头，先声夺人。
➢孝义市上半年商业地产表现较差，主要原因 为是产品面积过大，超越当地消费能力。同 时孝义市商业地产不能按竭或分期，（少数 可以分期，但时间太短基本等于零）这导致 产品总价过高，销售难度巨大！