房地产行业分析报告

房地产行业分析报告

——专门为中大人打造的系列行业报告

出品人：中山大学学生职业生涯发展协会

房地产行业分析报告项目小组

发行时间：2009年4月底

房地产行业分析报告

——专门为中大人打造的系列行业报告

出品人：中大职协房地产行业分析报告项目小组

发行时间：2009年4月底

目录

一、房地产行业解析

基本概念、特点，结构模式及分类方法，辐射区域

二、房地产行业流程状况及其子行业分析

1、金融投资与产业建造

2、管理规划与市场销售

3、中介服务与区域发展

三、中国房地产市场运行态势

1、当前中国房地产市场环境影响分析

2、市场供需形式分析及价格趋势预测

3、珠三角地区房地产行业发展状况

四、房地产行业对人才的需求与薪酬状况

五、中大学子与房地产行业

1、中大学子在房地产的竞争力分析

2、中大学子在房地产行业的就业情况（及发展状况）

3、中大学子如何提高自己的房地产行业的就业竞争力

附录：校友访谈录

HR访谈录

行业名企简介

房地产中大校园招聘总结

一、房地产行业解析

1.1房地产行业概念

房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。房地产与个人的其他资产相比有其自身的特性。这些特性包括：位置固定、使用价值耐久、不可分割、土地资源的有限性和整体价值的增值性等。

对一般的投资者来说，房地产就意味着各种类型的房屋，它主要包括：

1．单一家庭住宅(single-family home) 它是指独立的供一个家庭使用的住宅，该住宅所占土地完全为屋主所有。这种住宅在中国一般称为别墅，能显示拥有者的财富与地位。

2．公寓(condominium) 它是指一个大的房地产项目中的一套单元，产权独立，但土地由该地产项目中所有公寓的所有者共同拥有。

3．合作单元住宅(cooperative apartments) 它是指一幢楼房由住户共同持有股份的公司所有，每个住户按照在公司的股份比例，从公司租入居住的单元。

房地产行业包括土地房屋开发、经营、管理、服务等各个环节或过程的经济活动，各类经济组织和经纪人以及各类技术人员，构成了上述要素的有机体系。

房地产行业是一个巨大的产业体系。具体来说，房地产行业包括土地开发、房屋建设、房屋的维修与管理、土地使用权的有偿转让与出让、房屋所有权的买卖、租凭、房地产抵押、房地产中介咨询等行为，以及对经济活动进行控制和管理的行为。可以看出这个行业里涉及到房地产开发建设、流通和消费服务、调控管理等领域的各类经济组织的活动。这些组织和部门之间相互联系、相互依存、相互制约，从而形成一个有机的产业整体。

1.2 房地产行业结构

房地产行业结构相对分散，即便是市场经济发展得相对充分的美国房地产市场，市场领导者也仅占3%左右的份额。在发达市场经济中，尽管从供给方面来看，土地和资金已经不存在区域性壁垒，但消费者的差异相当之大，而又因为房产消费占消费者支出比重相当之大，消费者对其各项特性非常关注。在一个买方市场内，消费者的差异将主导这个行业的结构和发展，地理区域这一细分变量成为房地产开发企业壮大发展的天然壁垒。当然，其还有一个特性则是区域垄断性很强，所谓狭路相逢勇者胜，而勇者必然是少数，一个成熟的区域市场往往前三名企业会占据近一半的市场份额。

而在目前之中国，整个房地产市场属于卖方市场，消费者的差异并不能左右整个行业，之所以市场集中度还非常低，原因无外是供给方具有区域特性，原先的协议转让土地及房地产企业资金来源主要来自于银行使得土地和资金的供给都和当地政府有着千丝万缕的关系。而从草根生长起来的民营房地产企业家们能处好当地政府关系已是相当不错，所以也能够看到早几年开发商们宁愿多元化到电厂、钢厂项目都不愿进行跨区域开发，因为其核心能力就是当地的政府关系，而当地的政府资源可以迅速延伸到当地的电厂、钢厂项目，却不能进行

区域复制。

当土地招拍后，尽管还有诸多不规范处，但整个土地供应市场毕竟在向着透明的方向发展。土地供给方面的区域扩张壁垒正在降低。而整个市场还处于卖方市场向买方市场转变期，目前所处阶段应该还是以卖方市场为主，这也给了实力房地产开发商进行区域扩张以最佳时机。最近五六年时间将是房地产开发企业区域扩张和并购重组的战略机遇期，当整个市场开始向买方市场转变时，区域扩张的壁垒又开始增加。整个行业将趋于稳定和平衡，行业利润也将大致回归理性。

房地产行业是典型的资金密集型行业，所以在发达市场经济中，房地产行业是归入于金融类内，因为没有金融，就不可能会有房地产行业的长足发展。但房地产绝不是技术密集型行业，至少目前中国的现状不是，如果考虑日本等国的住宅产业化等诸多因素，科技地产至少会占据行业一定比重，那时房地产的特性还可以说是某种程度的技术密集型。这也是为什么中国许多洗脚上田的农民（绝不是贬义词，相反其敢于创新令人佩服和尊敬）能快速从包工头成长为开发商进而在业界呼风唤雨。这也是当下房地产大热时，会存在许多新进入者的一个重要原因，因为这个行业没有技术规模等壁垒，而只有资金和土地。在土地市场愈见透明的今天，资金自然流入这个行业。

1.3房地产行业的特点

第一，住宅具有强烈的社会属性。住宅是所有社会成员必须的生活物资，房价的变化牵动千家万户，并始终为各级政府所高度关注。一旦房价出现异常的上涨，政府加以调控的决心毋庸置疑。

第二，中国正处于全球有史以来最快的城市化进程中，居民购买力也正稳步提升。以市场化方式满足绝大多数城市居民的住房需求，是不可逆转的必然趋势。

第三，与银行联系紧密，政策性特别强。据南开大学金融系主任李志辉教授之前在海南省举办的中国房地产研讨会上报告：中国的房地产业资金80%来源于银行贷款，其他的融资途径很少。而作为中国经济命脉的银行业则也与房地产业的发展息息相关，例如兴业银行、招商银行、交通银行、浦发银行等几大商业银行，都把赌注压在了房地产上面。所以一旦中国房地产业出现问题，那么这些银行也会面临着巨大的压力甚至是危险。所以中国的房地产业对中央政府的宏观经济政策敏感性极强，是政策导向型产业。

第四，流动性差，地域性明显。房地产虽然也是一种商品，但是它又有许多不同于一般商品的特性。一般商品因为它们具有趋利性，所以流动性很强，投资者们会根据不同市场的行情变化，而把其他弱势市场的商品很快调整投放到强势市场，从而避免因为个别市场而影响整个产业。但是房地产业则不同，它们具有明显的地域性；一旦该商品投入“生产”，那么它就被“留置”到固定的地方而不能变动，所以在很大程度上房地产这种商品不受供求关系的影响，不能够用传统的西方经济学来解释。

第五，关系重大，要求严格。因为房地产关系到人们的生命健康，且消费周期长，故在政府要求方面十分严格。