土地与房地产评估第三章成本法

第三节 土地及房地产价格评估
一 、土地及房地产价格评估
成本法最基本公式：
房地产（土地）价格 = 重新建造价格 – 折旧
上述公式可以根据下列3种估价对来自百度文库而具体化：1）新开发的土地 ；2）新建的房地产；3）旧的房地产
土地及新房地产价格评估
一 、土地价格评估
（一）适用于新开发土地的成本公式
新开发土地是指包括填海造地、开山造地、征用农地 后进行“三通一平”、“五通一平”、“ 七通一平” 等开发的土地或城市旧城区待拆迁改造的土地开发为 可以直接利用的城市建设用地
房地产（土地）价格 = 重新建造价格 – 折旧
上述公式可以根据下列3种估价对象而具体化：1）新开发的土地 ；2）新建的房地产；3）旧的房地产
一、成本法的基本原理
（五）成本法估价步骤
Ø 搜集有关房地产开发的成本、 税费、利润等资料； Ø 估算重新建造价格； Ø 估算折旧； Ø利用相应的公式求取积算价格。
开发成本是指在取得房地产开发用地上进行基础设施和房屋建 设所必需的直接费用、税金等，可分为土地开发成本和建筑物 建造成本。具体包括：
1. 勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、工程勘察、平整 场地等开发项目前期所发生的费用；
2. 基础设施建设费，包括所需要的道路、供水、排水、供电、 通信、燃气、热力等设施建设费用；
第二节 房地产价格的构成
二、 房地产价格的构成
（一）房地产价格的基本组成： p 土地取得成本 p 开发成本 p 管理费用 p 销售税费 p 投资利息 p 开发利润
土地取得成本
土地取得成本是指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。 在完善、成熟的房地产市场下，土地取得成本一般由购置土地 的价款和在购置应由房地产开发商(作为买方)缴纳的税费(如契 税、交易手续费)构成。
可转让土地面积的比率 = 开发完成后可转让土地总面积 ÷ 开 发区总面积 × 100%
1．计算开发区全部土地的平均价格。 2．计算开发区可转让土地的平均价格。 3．计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据宗地的
销售税费
销售费用: 指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包 括广告宣传费、销售代理费等，通常是按售价的一定比率 来测算。
销售税金: 指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费， 分为销售税金及附加（营业税、城市维护建设税和教育费附 加）和其他销售税费（应由卖方负担的交易手续费）。 通常是按售价的一定比率来测算。
新开发土地价格 = 土地取得成本 + 土地开发费用 + 投 资利息 + 应纳税费 + 开发利润+土地增值收益(土地改良 后带来的增值收益)
土地增值收益: 指农业用地转为建设用地并进行相应开 发后，达到建设用地的某种利用条件而发生的增值。
一 、土地价格评估
（一）适用于新开发土地的成本公式
新开发土地价格 = 土地取得成本 + 土地开发费用 + 投 资利息 + 应纳税费 + 开发利润+土地增值收益(土地改良 后带来的增值收益)
第三章第四成本章法 成本法
一、成本法的基本原理
（一）概念：成本法是求取估价对象在估价时点的重新建造 价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值 的方法。 p 非历史成本，而是估价时点的成本 p 社会平均成本
（二）理论依据： 从卖方的角度来看：生产费用价值论 销售价格≥成本=各项费用及正常的利润和税金 从买方的角度来看：替代原理 支付的最高价格≤他所预计的重新开发建造该房地产所 需花费的代价
土地取得成本构成可分为3种: 1、通过征收农地取得的，包括农地征收发生的费用和土地使用 权出让金； 2、通过城市房屋拆迁取得的，包括城市房地拆迁中发生的费用 和土地使用权出让金； 3、通过市场“购买”取得，如购买政府招标、拍卖、挂牌出让 或房地产开发商转让的已完成征收或 拆迁补偿安置的熟地。
开发成本
直接成本 土 利地 润 开 取 率 发 得 开 利 成 发 润 本 成本
投资利 土 润 地 率 取 开 开 得 发 发 成 利 管 成 本 润 理 本费用
成本 土 利地 润 开 取 率 发 得 开 管 成 发 理 投 本 利 费 资 润 销 用 利 售 息 费用
销售利润率 开发完开成发后利的润房地值产价
3. 房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土 建工程费用和安装工程费用；
4. 公共配套设施建设费； 5. 开发建设过程的税费。
管理费用
管理费用是为了组织和管理房地产开发经营活动所必需的费 用，包括房地产的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。
在估价时，管理费用可按土地取得成本和开发成本之和乘以 一定比率测算
一、成本法的基本原理
（三）适用对象
p 新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的 房地产，均适合。 p 特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价 p 单纯建筑物的估价 p 市场不完善或狭小市场上无法运用市场比较法估价的房地产 p 特殊房地产，如寺庙、教堂等
一、成本法的基本原理
（四）成本法最基本公式
投资利息
投资利息，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息；
无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息。
注意: 整个开发期内均匀投入，为计算处理方便，可看成 是将全部投资集中在开发期的中间时点一次性投入，即计 息期为开发期的一半，而不是分散在开发期各个时点计算
开发利润
开发利润是由销售收入减去各种成本、费用和税金后的余额。 开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后的房地产价值 -土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费，是正 常情况下开发商获得的平均利润。
土地增值收益 =(土地取得成本 +土地开发费+税费+投 资利息+开发利润)×土地增值率
土地增值率的大小往往遵循以下规则： (1)用途不同，土地增值率不同 一般地，从高到低排序为： 商业——住宅——工业 (2)级别不同，土地增值率不同 一般地，从高到低排序为： 一级——四级
一 、土地价格评估
对于新开发区土地的分宗估价 新开发区某宗土地的单价 =（取得开发区用地的总费用 + 土地开 发总费用 + 总投资利息 + 总税费 + 总开发利润）÷(开发区用地 总面积 × 可转让土地面积的比率) × 用途、区位等因素修正系数