2017武汉爱家地产白沙洲地块产品定位建议报告.pptx
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爱家白沙洲项目产品定位建议
本报告是严格保密的。
1
报告结构
1 地块介绍 2 市场调研 3 核心价值 4 客户调研 5 产品建议
本报告是严格保密的。
2
本报告是严格保密的。
地块介绍
3
宗地地势分析 K1、K2两地块及地块周边，皆为平整 土地，视野开阔无遮挡
青菱湖
K1
联通两地块的 时空隧道
K2
本报告是严格保密的。
1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 ·4季·度 ····························
万科金色城市，纯高层住宅，150万㎡（可能扩容到400万方） 中大长江紫都，纯高层住宅，110万㎡ 福星惠誉东澜岸，叠拼+小高+高层多产品线住宅，约30万㎡ 天地源荷景苑，纯高层住宅，6.2万㎡ 金鑫御江名苑，纯高层住宅、公寓，3.7万㎡
项目
万科 金色 城市
中大 长江 紫都
福星 惠誉 东澜 岸
天地 源荷 景苑
本报告是严格保密的。
金鑫 御江 名苑
天地 源国 际花 园
万象 新城
湘龙 鑫城
瑞鑫 花园
佳兆 业金 域天 下
清能 清江 锦城
区域市场 片区内总建筑面积超过600万方，其中以 未来供应 纯高层的刚需产品占绝对主力
2012年
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
200
万科
中国房地产第一品牌
在 福星惠誉·东澜岸
售
项
中大·长江紫都
目
天地源·荷景苑
46
福星惠誉
武汉房地产第一品牌
150
浙江 中大房地产集团
中国房地产百强企业
6.2
天地源
武汉本土开发商
城开·青菱城市花园
31
武汉城开
武汉国企房地产著名品牌
清能清江锦城
130
未
复地项目
50
来
供
佳兆业·金域天下
50
应
湘龙华项目
39
融科·花满庭
19
清能地产 上海复地集团 香港佳兆业 武汉湘龙华
融科智地
湖北省大型房地产国企 中国房地产百强企业 中国房地产百强企业
武汉本土开发商 中国房地产百强企业
世联服务的保利、华润等开发商均已在白沙洲片区拿地
本报告是严格保密的。
区域市场
竞争格局
三环内高层项目为主，三环外依托湖景资 源产生部分低密度产品，供应相对较小
P(2009)62号 P（2009）077号
P(2009)137号 P(2010) 112号 P(2010) 210号 P(2011) 012号 P(2011) 013号
232700 4800
135600 24800 138500 183700 167100
P(2011) 014号
172700
P(2011) 015号
2
2.4
拿地单位
湖北金鑫 湖北联立 湖北忠诚房地产 武汉万科 武汉天地源房地产 武汉万科
本项目 本项目 武汉万科 武汉万科 晏军生
香港万瑞昌投资有 限公司
湖北昕阳房地产开 发有限公司
深圳市兆瑞景商业 经营管理有限公司
区域市场 全国知名房企云集白沙洲
竞争格局
项目/地块
规模/万方
开发商
备注
万科·金色城市
价值中区2： 底层受前排建筑遮挡，高层 有部分观湖视野
本报告是严格保密的。
价值中区1： 受周边学校及公路等因 素影响存在噪音干扰； 但通过建筑排布，高层 仍有较好的湖景视野。
K2
价值低区： 在地块西侧排布高层的情况 下，几乎没有景观资源，同 时还受噪音影响
区域市场 09年以来土地供应超过15宗，集中于三环 土地供应 线内白沙洲沿线
湖景观景线分析 K1地块部分亲湖观景线及高层瞰湖景观 线，K2湖景观景受地理条件略有影响
K1地块
(1)
（1）K1地块北部看湖方向观景 示意
3F 3F
33F 3F
青菱湖
(2)
K2地块
（2）K1地块南部看湖方向观
33F
(3)
景示意
3F
K1地块一线临青菱湖，观景线无遮挡，前 （3）K2地块西向看湖观景
排排布低密度对后排高层影响不大；
复地项目
中大长江紫都 金鑫御江名苑
天地源城际花园 万科金色城市
湘龙华
瑞鑫花园
万象新城 佳兆业金域天下
荷景苑
融科花满庭
在售
经适房
本报告是严格保密的。
待售
福星惠誉东澜岸
区域市场
产品竞争 200平以上 160平米 130平米 120平米 110平米 100平米 90平米 70平米 50平米以下
刚需产品居多，同质化严重
居住商业金融业 居住
居住商业金融业
纯商业用地 商住混合用地 纯住宅用地
P(2012)035号 汇总
本报告是严格保密的。
64090 1535932
居住
容积率
2.6 2 4 3.06-3.96 2.5 3.07、3.08 2.1-3.97 3.85-4.0 3.04-3.09 3.13 1.7
3.1 2.8
产业用地
本报告是严格保密的。
K2地块
宗地综合景观分析
价值最高区： 近享湿地公园景观，一线无遮挡湖 景，基本无任何视线障碍
价值高区1： 离湖相对较远，但是观湖视线 未受遮挡
K1
价值高区2：
二线临湖，处于地块中心 部位，社区环境相对较好
价值高区3：
非一线临湖，受高速公路区青菱湖
隔，但有较好的湿地公园视 野，能远眺湖景。
地块面积的2/3，K2地
块由于二线临湖，且中
间有告诉公路区隔，仅
地块西侧对湖可视。
青菱湖 K2
本报告是严格保密的。
最佳观湖景区 二线观湖景区 高层观湖景区
噪音分析
K1地块
噪音来源主要为K1地块北部规划学校、贯 穿用地的国道，以及K2地块周边产业用地
噪音直接影响区域
青菱湖
规划 学校
产业用地
K2地块
K1地块
109500
S（2011）002号
113919
（20（1P1）(2205192号)035号
P(2011) 032号 P（2011）259号
64200 54550
55733
用途
居住商业金融业 居住、商业金融
居住 居住、商业金融
居住 居住 居住、商业金融业、游乐 居住、商业金融业、游乐 居住、公共设施 居住、公共设施 其他普通商品住房用地
示意
33F
33F
K2地块由于离湖较远，并且中间有公路及 湿地公园阻隔，观景有一定程度影响，若 K2地块西侧前排全排高层，则后排高层全 无观湖视野。
湿地公园 107国道
本报告是严格保密的。
湖景观景面分析 最佳湖景观景面集中分布在K1地块南部 ，K1北部及K2地块则以高层瞰湖面为主
K1
观湖景区约占两个地块
白沙洲土地供应现状——
地块
占地Βιβλιοθήκη Baidu㎡）
P(2009)048
14040
白沙洲地区可供开发利用的土地资源极为 丰富。区内土地存量资源丰富，无需征用 农用地。同时，区内一批中小型企业因国 有资产重组和改制而闲置大量厂房、场地， 可用于招商的土地有1520亩，厂房31万 平方米。白沙洲由工业区向住宅区的转变 不乏土地供应。
本报告是严格保密的。
1
报告结构
1 地块介绍 2 市场调研 3 核心价值 4 客户调研 5 产品建议
本报告是严格保密的。
2
本报告是严格保密的。
地块介绍
3
宗地地势分析 K1、K2两地块及地块周边，皆为平整 土地，视野开阔无遮挡
青菱湖
K1
联通两地块的 时空隧道
K2
本报告是严格保密的。
1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 ·4季·度 ····························
万科金色城市，纯高层住宅，150万㎡（可能扩容到400万方） 中大长江紫都，纯高层住宅，110万㎡ 福星惠誉东澜岸，叠拼+小高+高层多产品线住宅，约30万㎡ 天地源荷景苑，纯高层住宅，6.2万㎡ 金鑫御江名苑，纯高层住宅、公寓，3.7万㎡
项目
万科 金色 城市
中大 长江 紫都
福星 惠誉 东澜 岸
天地 源荷 景苑
本报告是严格保密的。
金鑫 御江 名苑
天地 源国 际花 园
万象 新城
湘龙 鑫城
瑞鑫 花园
佳兆 业金 域天 下
清能 清江 锦城
区域市场 片区内总建筑面积超过600万方，其中以 未来供应 纯高层的刚需产品占绝对主力
2012年
2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
200
万科
中国房地产第一品牌
在 福星惠誉·东澜岸
售
项
中大·长江紫都
目
天地源·荷景苑
46
福星惠誉
武汉房地产第一品牌
150
浙江 中大房地产集团
中国房地产百强企业
6.2
天地源
武汉本土开发商
城开·青菱城市花园
31
武汉城开
武汉国企房地产著名品牌
清能清江锦城
130
未
复地项目
50
来
供
佳兆业·金域天下
50
应
湘龙华项目
39
融科·花满庭
19
清能地产 上海复地集团 香港佳兆业 武汉湘龙华
融科智地
湖北省大型房地产国企 中国房地产百强企业 中国房地产百强企业
武汉本土开发商 中国房地产百强企业
世联服务的保利、华润等开发商均已在白沙洲片区拿地
本报告是严格保密的。
区域市场
竞争格局
三环内高层项目为主，三环外依托湖景资 源产生部分低密度产品，供应相对较小
P(2009)62号 P（2009）077号
P(2009)137号 P(2010) 112号 P(2010) 210号 P(2011) 012号 P(2011) 013号
232700 4800
135600 24800 138500 183700 167100
P(2011) 014号
172700
P(2011) 015号
2
2.4
拿地单位
湖北金鑫 湖北联立 湖北忠诚房地产 武汉万科 武汉天地源房地产 武汉万科
本项目 本项目 武汉万科 武汉万科 晏军生
香港万瑞昌投资有 限公司
湖北昕阳房地产开 发有限公司
深圳市兆瑞景商业 经营管理有限公司
区域市场 全国知名房企云集白沙洲
竞争格局
项目/地块
规模/万方
开发商
备注
万科·金色城市
价值中区2： 底层受前排建筑遮挡，高层 有部分观湖视野
本报告是严格保密的。
价值中区1： 受周边学校及公路等因 素影响存在噪音干扰； 但通过建筑排布，高层 仍有较好的湖景视野。
K2
价值低区： 在地块西侧排布高层的情况 下，几乎没有景观资源，同 时还受噪音影响
区域市场 09年以来土地供应超过15宗，集中于三环 土地供应 线内白沙洲沿线
湖景观景线分析 K1地块部分亲湖观景线及高层瞰湖景观 线，K2湖景观景受地理条件略有影响
K1地块
(1)
（1）K1地块北部看湖方向观景 示意
3F 3F
33F 3F
青菱湖
(2)
K2地块
（2）K1地块南部看湖方向观
33F
(3)
景示意
3F
K1地块一线临青菱湖，观景线无遮挡，前 （3）K2地块西向看湖观景
排排布低密度对后排高层影响不大；
复地项目
中大长江紫都 金鑫御江名苑
天地源城际花园 万科金色城市
湘龙华
瑞鑫花园
万象新城 佳兆业金域天下
荷景苑
融科花满庭
在售
经适房
本报告是严格保密的。
待售
福星惠誉东澜岸
区域市场
产品竞争 200平以上 160平米 130平米 120平米 110平米 100平米 90平米 70平米 50平米以下
刚需产品居多，同质化严重
居住商业金融业 居住
居住商业金融业
纯商业用地 商住混合用地 纯住宅用地
P(2012)035号 汇总
本报告是严格保密的。
64090 1535932
居住
容积率
2.6 2 4 3.06-3.96 2.5 3.07、3.08 2.1-3.97 3.85-4.0 3.04-3.09 3.13 1.7
3.1 2.8
产业用地
本报告是严格保密的。
K2地块
宗地综合景观分析
价值最高区： 近享湿地公园景观，一线无遮挡湖 景，基本无任何视线障碍
价值高区1： 离湖相对较远，但是观湖视线 未受遮挡
K1
价值高区2：
二线临湖，处于地块中心 部位，社区环境相对较好
价值高区3：
非一线临湖，受高速公路区青菱湖
隔，但有较好的湿地公园视 野，能远眺湖景。
地块面积的2/3，K2地
块由于二线临湖，且中
间有告诉公路区隔，仅
地块西侧对湖可视。
青菱湖 K2
本报告是严格保密的。
最佳观湖景区 二线观湖景区 高层观湖景区
噪音分析
K1地块
噪音来源主要为K1地块北部规划学校、贯 穿用地的国道，以及K2地块周边产业用地
噪音直接影响区域
青菱湖
规划 学校
产业用地
K2地块
K1地块
109500
S（2011）002号
113919
（20（1P1）(2205192号)035号
P(2011) 032号 P（2011）259号
64200 54550
55733
用途
居住商业金融业 居住、商业金融
居住 居住、商业金融
居住 居住 居住、商业金融业、游乐 居住、商业金融业、游乐 居住、公共设施 居住、公共设施 其他普通商品住房用地
示意
33F
33F
K2地块由于离湖较远，并且中间有公路及 湿地公园阻隔，观景有一定程度影响，若 K2地块西侧前排全排高层，则后排高层全 无观湖视野。
湿地公园 107国道
本报告是严格保密的。
湖景观景面分析 最佳湖景观景面集中分布在K1地块南部 ，K1北部及K2地块则以高层瞰湖面为主
K1
观湖景区约占两个地块
白沙洲土地供应现状——
地块
占地Βιβλιοθήκη Baidu㎡）
P(2009)048
14040
白沙洲地区可供开发利用的土地资源极为 丰富。区内土地存量资源丰富，无需征用 农用地。同时，区内一批中小型企业因国 有资产重组和改制而闲置大量厂房、场地， 可用于招商的土地有1520亩，厂房31万 平方米。白沙洲由工业区向住宅区的转变 不乏土地供应。