浅析房屋修缮工程造价控制的实施方法及其要点

浅析房屋修缮工程造价控制的实施方法及其要点

摘要：随着社会经济的不断发展，房屋修缮工程将会逐步加大数量。为能科学

合理地控制工程造价，本文总结了房屋修缮工程的基本特点，论述了造价控制的

主要方法，归纳出造价控制的数项实施要点，从而达到房屋修缮工程造价合理可

控的最终目标。

关键词：房屋修缮；工程造价；控制方法

一、房屋修缮工程的基本特点

房屋修缮工程与房屋新建相比，具有工程建设项目的共同特点，包括唯一性、一次性、

产品固定性、要素流动性、系统性、风险性等特征。但因建设阶段和方法的不同，房屋修缮

工程更是具有自身的基本特点，简要分析如下。

（一）房屋修缮工程的施工场地分散

现有房屋建筑由于分散城市各处，其建造年代和结构材料各不相同，相应的修缮要求显

然无法统一。即便属于同一小区同批修缮的房屋，往往也是建在小区各处，无法与房屋新建

一样具备集中的施工场地，只能哪儿需要哪儿修缮。

房屋修缮的施工场地常见分布于住宅小区、沿街商铺、景观平台、商业设施、厂区车间、办

公房屋、旅游酒店等不同场所，相应的修缮要求随之变化多端。

（二）房屋修缮工程的作业情况受限

房屋维修工程是修理现有房屋，其修理内容、结构加固、材料更换等只能根据现有住房

条件确定。由于不同的维修区域、维修内容、房屋结构形式和内部隔断、房屋修理施工作业

的连续性较差，施工组织和设计不能像新建筑项目一样进行，以较为流畅的顺序进行，造成

房屋维修项目运行有限，施工效率明显低于新建工程。

（三）房屋修缮工程的可变因素较多

大多数住房维修项目都是老房子，其大部分技术资料都缺少管理。这种情况容易出现由

于隐瞒项目条件不明确等种种原因，造成了住房修复项目中的大量可变因素的情况。不可预

见的因素时有发生。房屋维修工程的变量因素包括房屋木材腐烂、结构损坏、白蚁蛀虫、钢

筋锈蚀、混凝土开裂、裂缝渗透等常见情况。由于上述原因以及可变因素，施工计划经常发

生变化，影响房屋维修。

（四）房屋修缮工程受周边环境制约

由于企业的生产或人们的生活需要，很多住房维修的要求不能影响企业和居民正常生活

的正常运行，因此维修操作必须根据实际情况，根据周边环境要求进行适当调整。另外，由

于邻近房屋的其他业主的要求、对机械振动和噪音干扰的限制等原因，一些房屋的维修工程

无法通过。但是如果将机械施工将改为手动工作，就会显着影响工作效率并增加项目成本。

二、修缮改造工程存在的主要问题

为了更好地利用有限的建设资金，各相关职能部门都制定了一系列修缮改造工程管理政

策和措施，但在实施工程中，仍存在以下几个主要问题：

（一）工程项目立项不明确

项目建设可行性研究是项目立项前期工作的核心，也是项目决策的重要依据。目前不少

在修缮改造工程管理中缺乏严格论证和整体规划，仅凭个别领导意见办事，以至于出现后期

赶计划，超投资的情况，造成资金浪费。

（二）招投标过程不规范

工程招投标的实施对于优先选择施工单位，降低工程造价，提高工程质量有重要的意义。在实施过程中，由于种种原因，修缮改造工程的招标形同虚设，存在着泄露标底、暗箱操作

的违规问题。

（三）施工管理不到位

有些施工合同没有相关职能部门的会签，合同条款措词不准确、不严密，为以后的结算

审计带来困难。工程施工过程中，有些工程管理人员责任心不强，随意听取施工单位意见，

增加不必要的工程量，不能严把材料和工程质量关，甚至出现和施工单位串通侵蚀财产的现

象。

三、如何对修缮工程工程造价进行控制

（一）做好工程招投标工作，通过工程招标，引入竞争机制，可以降低工程造价，择优

选择施工单位。

由于修缮工程有的材料品种繁多，价格繁杂，招标前要做好材料调研选材、询价工作，

规定所用材料品牌、型号、规格，并在招标文件附件中分别列出明细表，这样才能保证工程

中材料的品质及工程的质量，有效的控制工程造价。

（二）加强合同管理，严格审核造价条款。

合同管理在成本控制中起着重要作用。有必要充分理解和熟悉合同条款，特别是有关成

本的条款。在签订合同时，必须查看合同成本结算的条款，如结算方法、使用的估价定额和

成本定额、哪些成本要计算、哪些成本不计算、以及如何计算计划变更之后的工作量等。

招标项目要加强招标文件的管理和合同评审。招标文件应当与招标文件相结合，对合同

条款进行比较检查，审核结算方式与投标文件是否一致，如果以投标价格合同为基础进行审核，是否合同中的其他条款与招标文件是否一致，是否存在不合理的拨款条件，拨款形式的

时间是否合理，工程质量、施工保证措施是否合理等。为了确保合同正文的合法性，合同的

内容以及合同条款的合理性、合同双方的经济利益都应得到保障。

（三）加强现场施工管理工作，有效控制工程造价。

施工中要严格按图（或施工方案）施工，不得任意变更，提高标准。

现场施工监督对每一项施工工序、施工做法以及隐蔽工程要了解和掌握，做好施工记录，及

时做好工程签证。签证时要测量和核实工程量尺寸和数量，不能高估冒算，脱离实际。施工

过程中凭印象签字，往往造成多签和虚签工程量，应本着实事求是的工作态度去现场核实测量，及时认真的做好工程签证，造价人员要经常与现场施工监理沟通、特别是隐蔽工程要及

时查看掌握。

（四）做好工程结算审核工作，严格把好结算关，是控制工程造价的最重要一环。

1、造价管理人员要对工程签证进行专业复核。一是专业上的合理性，比如，工程签证上

签的该项施工做法及其工程量已经包括在定额里了，有的项目是包括在取费里了，造价人员

就可把这个项目减去。这需要具有造价专业知识才能发现问题。二是工程量的真实性，根据

从事造价工作经验可以发现一些问题签证，实地核实后于与纠正。

2、在工程施工中设计变更是经常会发生的，结算时要把变更前的设计和变更后的设计对

照算，算清楚该增加多少和该减去多少的工程量，不能只算增加的，不算减少的，如果结算

时忽视了这一点，就容易造成计算错误。

3、在修缮工程项目中，由于修缮工程的特殊性，在已招标包干工程也会出现一些不可预

见的的项目发生，对于这部分增加项目，造价人员应在发生签证时介入从造价的角度审核其

签证合理性及计算出工程量及造价，如不及时介入，工程结束才审核计算，很容易造成错算、多算现象。

4、由于建筑材料种类繁多，材料价格在不断变化，当地造价部门定期发布的材料价格信

息中包含的材料种类毕竟有限，很多材料不包含在内特别是装修材料，材料占工程总造价的60%多，因此审查材料价格是很重要的一部分，除按当地造价部门定期发布的材料价格信息

执行外，其余的材料严格按照到市场调研或询价的材料价格执行，以确保材料价格的真实可靠，达到有效地控制工程造价。

四、结语

总而言之，对于房屋修缮工程而言，由于其施工过程具有一定的特殊性。因此，对于房

屋修缮工程的工程造价而言，要提升房屋修缮工作的工程造价管理水平，才能有效的降低房

屋修缮工程的成本并提升其质量。

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