郑东新区写字楼市场调研报告

郑东新区写字楼市场调研报告

目录

一、郑东CBD市场现状简述

二、郑东写字楼状况分析

三、郑州写字楼未来市场预测

四、郑东写字楼市场调查分析

五、郑东典型写字楼分析

2010年7月份

一、CBD市场现状简述

郑州东新区CBD除了中心处的会展中心、省艺术中心、郑州会展宾馆外,在四周沿内外环规划了60栋高层建筑,其中,沿外环为限高120米的30栋商务办公高层项目,沿内环为限高80米的30栋商务住宅高层项目.

根据实地调查得知:内环大部分高层项目已经销售完毕并交付使用了,另有个别如“海逸名门”、“五行嘉园”等六个项目尚未竣工,仅有“海逸名门”商住项目尚未销售结束;外环工程进度也紧跟其后, “绿地·峰会天下”、“中油国际”、“新芒果大厦”、“顺驰·第一国际”这几个项目建出地面或已经封顶。部分项目开始动工,温哥华大厦，海联中心等。而一向在项目操作手段上以速度求生存的“顺驰地产”则遭遇了前所未有的打击,项目在推出市场没有多久就因为“冷遇”宣布顺驰·第一国际“封盘”,以求蜕变之术。

二、写字楼状况分析

此次所调查CBD写字楼项目有效项目较少, 在售项目为绿地峰会天下、新芒果大厦、国际商会大厦等，其他如格拉姆国际中心、中油国际、温哥华大厦预计在10月入市。目前售罄的项目有联合中心、绿地·世纪峰会、蓝码·地王大厦。考虑到综合分析的特性和数量。我们也将暂时封盘的顺驰·第一国际也做综合比较之列。以提高分析市场情况的有效价值，我们从下列几个方面进行综合分析：

从建筑形态上看：

因为总体规划设计对外环建筑的限高(120米)，因此这四栋建筑均为30层左右的单体点式带裙楼的实体.总建筑面积4—7万平方米，4层为裙楼(除了地王大厦为3层外)。外立面均为玻璃幕墙，个别辅以铝塑板,因此可见东区纯办公写字楼项目在产品定位较高。而格拉姆国际中心巧借了一个项目顶部造型，使得项目建筑高度达到140多米，因为成为环线内引人注目的项目。

从户型面积分布来看: 主要户型面积投放集中在100㎡—150㎡

根据目前郑州市写字楼市场分析, 整层面积基本都在1000㎡左右，除中油国际整层面积在2000㎡左右。主要户型面积投放集中在100㎡—150㎡之间。绿地项目从60到130平方米

应有尽有；顺驰第一国际则实现了较大的飞跃,单套主力面积都在200平米以上。

从客户定位来看：均以国内外知名大型国有企业、外资企业为主

标准层：从在售项目的户型面积以及做半层或整层出售的销售手段来看,均以国内外知名大型国有企业、外资企业为主。

裙楼：一般层高集中在4m—4.5m，一楼多为银行、商务服务中心为主；二、三楼多为高档中西餐厅、咖啡厅、健身中心等；四楼一般为多功能厅或会议中心。而且经营方式一般较为灵活，可售可租，目前来看，主要以售为主，价格不一。

从价格来看：均价有望达到7000元/㎡

从目前在售和即将推售项目来看，目前排在首位的当数绿地峰会天下,均价7000元/平方米,中油国际均价有望达到7000元/㎡，从格拉姆目前在售的SOHO价格来看，其写字楼部分价格也将达到7000元/㎡。

楼层之间差价从20元/㎡到100元/㎡不等，但主要差价集中在60元/㎡；其中绿地峰会天下达到100元/㎡左右。

从大厦配置来看：国际化标准高端写字楼成为主流

大堂：挑高均在10米左右(高的是第一国际的12.5米) ,面积也集中于500平方米左右（最小的是绿地·世纪峰会300㎡）。

电梯：目前市场上使用较多的品牌有OTIS、蒂森、迅达、三菱、日立、富士达等，梯速1.5—2.5米/秒之间。根据市场通用甲级写字楼对电梯的要求，梯速不低于2米/秒，服务楼层最多不超过5层，联合中心甚至还将电梯数量增加到19部之多. 可见目前在写字楼市场竞争进入白热化的特殊时期,任何符合消费者需求的因素都成为开发商制胜的法宝。

空调：目前写字楼市场中,只要是中高档的项目基本上都会考虑中央空调.做为未来新市中心和商务办公区域的一员,这四家项目自然是不会落后的,而且对于中央空调的品牌和质量都有较高的要求。

停车位：目前在售写字楼大部分为地面停车与地下一层停车相结合，车位数量差别较大，从最少50个到最多400个。但按照甲级写字楼标准（每200平米需配备一个机动车泊车位）按此标准郑州市目前写字楼几乎没有可以达标的。据调查，已入住写字楼普遍反应车位紧张，因此在写字楼开发中，停车位问题已被认写定为最重要的因素之一。

车位的经营方式不一，主要以出租为主，租金一般160元/月，部分计算为每天每平方1.5

元左右，出售价格主要在10万—12万左右。

从经营方式来看：经营方式以售为主，不利于CBD后期高端形象

为达到快速回收资金的目的，目前写字楼的经营方式大多是通过分割面积出售产权。这种分散产权的经营方式不利于写字楼后期的物业管理、也不能为投资者提供长久稳定的回报。

因此，对于资金充足的企业来说，应考虑以租代售的方式进行运营。可通过引入较大面积的高端项目带来相关企业进驻，从而建立高端形象，带动项目的整体销售。同时，物业持续经营也有利于企业长期发展。

三、未来市场预测

在可以预见的未来，郑州的写字楼市场将会迎来投放高峰。正在建设的郑东新区CBD，将推出大批量的写字楼、商务楼。以即将开发的郑东新区CBD核心区外环为例，规划中的外环有30幢120米高的商务大厦与写字楼，平均每幢建筑面积4.08万平方米，整个外环写字楼将达到120万平方米。

目前，郑东新区CBD推出的一系列商住楼销售良好，一个很大的原因是政府的推动和房产商的炒作。据了解，大多数在起步区购房的消费者都是以投资为目的的，因为预计该地段的房价会涨而进行购买，因此写字楼的销售没有太大的问题。但是等到大量的写字楼投入使用，市场可能没有如此大的容量，空置率就会很高。如果把市区的一部分企业搬迁至此，市区的写字楼可能也会遭遇困难。

面对郑东06、07年写字楼市场的集中投放，郑州老城区也会有一大批写字楼、商务楼将在近年投放。在郑州市商务气氛不够浓厚、郑东新区人气仍需培育的现况下，除了CBD区域内的角逐，还将面临与经三路、农业路成熟环境中的写字楼的激烈竞争。

随着政府的扶持和倾斜将使郑东新区成为近十年来郑州地区的经济中心，随着大批有影响力的政府机关和大型企业迁入，必将吸引产业链中大量的上下游中小企业入住郑东新区，盘活整个写字楼市场。