万科精装修管理创新阶段性总结

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源自文库
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•从苏南万科09年交付情况来看，装修房的集中交付缺 陷率和4个月报修量均远高于毛坯房，装修房成为品质 实现的现阶段短板和未来核心
•背景描述
➢装修过程问题频出，装修产品品质无法让人放心：
✓所有装修项目总有类似的设计失误发生； • ——橱柜门打不开啦、热水器安装不下啦、开窗户够不着啦 。 。。 ✓因为质量无法保证，每次交付如临大敌，要召集大量的应急维修人员 ，成立内外使队伍，耗费巨大的人力物力； ✓由于前期的成品保护不到位，每个装修项目交付前要更换几百块玻璃 ，这种怪象似乎一直没有尽头； ✓墙地面砖铺装期间，楼梯间、走道或者底层就是临时作业间，浆水横 流，电线乱拉；
➢所有策划内容，包括项目实施内容要点，应向班组及一线监理人 员深入交底，并有可靠的交底效果验证措施。
•集中加工管理——装修管理策划先行
•管理策划重点：
•1、根据以往施工经验，大量工序在施工过程中无法完全收头，导致下 道工序开始了，前道工序又插入，人员穿插，管理混乱，成品保护破坏 严重； • ——计划在现场张贴《工序控制记录表》，每道工序完成后，经验 收确认，下到工序方可进入；验收人员及时间在表中明示。 • ——对影响工序收头的边际因素进行分析，事前将准备做足。
序号 1 2
部位 主龙骨 副龙骨
手工加工损耗率 6% 3%
集中加工损耗率 5% 2%
•集中加工管理——成果与思考
•集中加工现场品质：
•吊顶与空调风管布置合理
•吊顶角部加强 •防火漆涂刷到位
•集中加工管理——成果与思考
• １、专业分工带来的品质提升是显而易见的；给施工单位带来 的效率提升目前尚不能断言；但专业铺贴与传统工人的关注点将有 很大不同： • ——传统工人：铺装排版，边角合理控制、小砖切割质量、倒 角不崩角、铺贴质量、落手清 • ——专业铺贴：依线铺贴，保证基层质量不空鼓； • • ２、专业分工，现场施工组织“傻瓜化”，对工人个人技术的依 赖也大为减轻，意味着规模复制的可行性增强，减轻合作资源的压 力。
•２、成立成品保护专职小组，过程中对操作面重要部位日常巡视， 一方面督促首次执行到位，和后道工序进场的保护恢复，另一方面 对缺失、破损部位作必要维护，保证保护到位，并确实有效；
•３、严格把控上下工序质量，避免前道工序返工，或者正常工序的 倒置。
•４、加强材料运输过程成品保护，避免出现不合理损耗。
•集中加工管理——成品保护管理创新
•集中加工管理——装修管理策划先行
•前期准备阶段工作流程
•装修管理策划书编 制并讨论确定（工 程部参与）
•集中加工点设计及 操作流程制定
•相关岗位人员技术 培训，监理人员培 训，及考核确认
•材料清单梳理确 认
•甲供料 采购封
样单及
封样材 料移交
•乙供料 现场封 样确认
•材料封样室完成
•成品保护样板制 作
•管理策划重点：
•3、材料加工的改变迫使我们事先策划，哪些工作需要前置，哪些工作 需要深入研究，并完善相关条件；哪些工作必须押后到其他阶段，等等 。否则，后果也许是灾难性的。 • ——集中加工的采用，不仅带来生产组织方式的改变，同时改变了 我们的管理方式，以及一线工人的专业分工的改变。
•4、材料供应管理方式改变，也要求事先周密策划，对不同材料的相互 影响，相关因素考虑清楚，否则，如果前后衔接不一致，将导致材料的 不可用。 • ——加工与施工分开，以及定尺加工，都对标准化提出要求，这也 是策划的重点。
• 集团工程与采购成本管理部12月23日最新通知： • • ——鉴于2010年新开工项目必须100%实施装修房（别墅除外 ），因此从2010年1月1日起非装修房项目（别墅除外）的开工申请 将不再受理。
•背景描述 • 装修房与毛坯数量对比
•暂 估
• 装修房总量每年呈几何倍数上涨
•背景描述
•苏南公司０９年交付缺陷率、4个月报修率
•后续实施计划
➢学习基地建设——将玲珑湾八区装修施工打造成集中加工样板、 工序标准、成品保护实样、过程可视化管理、材料封样标准的学习 标杆，作为苏南公司装修管理的学习基地；
➢成果转化计划 工作内容 装修前准备工作 集中加工与现场拼装 装修过程控制 装修交付准备工作 苏南全项目实施推广
完成时间
输出标准
•2、装修房问题大部分与过程成品保护不到位有关，而成品保护与工序 导致穿插、现场操作粗放、管理力度不足有关；
• ——除了工序科学控制， 将材料搅拌、切割等引起混乱的工作移至 加工区，从源头有效控制； • ——加强对成品保护的监控与维护，成立专职小组，随时补充保护 措施。
•集中加工管理——装修管理策划先行
• 3、同时，合理的工作量分配，也给施工单位的管理带来便利 。
•集中加工管理——成果与思考
• 4、当然，集中加工也给我们的传统管理带来很大挑战，有很 多管理方式因为生产方式的改变而需要做适应性调整；如现场施工 开展简单了，但前期的管理策划复杂了。 • 由于目前玲珑湾项目只是刚经过施工准备阶段，后续施工仍然 会遇到很多不确定问题，需要随时讨论、调整； • • 5、集中加工管理方式的实施，也对装修前的土建工作质量提 出更高要求，需要前置落实，如门窗安装方式与精度要求，以便于 集中加工管理的落实推进。
•集中加工管理——装修图纸深化设计
•深化图纸与原图纸对比：
目录
51#楼
52#楼
B1原图 B1深 B2原图 纸 化图纸 纸
20
46
17
B2深化 图纸
42
A1原图 A1深化
纸
图纸
20
48
张数
20
46
17
42
20
48
•集中加工管理——成品保护管理创新
•09年全年主要报修问题
•09年报修情况和08年基本类似，装修问题居首； •装修、门窗问题，也即４０％多的问题，其中大部分是由成品 保护不力产生。
➢传统作业方式存在的固有缺陷，也需要通过管理组织的调整获得 改善保证，如成品保护问题；
➢现场设立专职小组，如测量小组、放线小组、集中加工组、材料 配送组、成品保护组、文明施工组等，以满足集中加工模式下的生 产需要。
• 通过分工细化，工作职责明确，相关工作的落实得到有效保证。
•集中加工管理——施工组织完善架构
•集中加工管理——成品保护管理创新
•成品保护无法到位的原因有： •工序组织混乱所致，原有保护无法保持； •后道工序对前道保护的恢复工作不够； •临时加工点太多，施工场地混乱，无法实现；
•集中加工管理——成品保护管理创新
•加强成品保护解决方案：
•１、成品保护样板展示间 • 现场设置样板间，将合同中成品保护方案转化为操作实际，供施 工单位单位、监理学习参考；
•集中加工效益分析： •采用集中加工与手工作业的比较
瓷砖加工对比分析表（单套统计）
序号 部位
1
厨房
2
客卫
单位
墙砖实际 手工加工 用量 用量
手工加工 损耗率
集中加工 集中加工 用量 损耗率
㎡ 13.4 15.012 15% 14.089 5%
㎡ 16.1 17.932 15%
17.14
6%
龙骨加工对比分析表（单套统计）
项目 玲珑湾 金品家园
无锡东郡 魅力之城
苏南
交付标段
四区37# 1、2、3、6、
7#楼 10、11#楼
五区 A7-1 A7-2 C17-1、4 C12
精装/毛坯
精装
精装
精装 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 精装 精装 毛坯
集中交付 交付后4个月 缺陷率 月均报修率
0
1.05
1.09
1.68
0.33
0.84
0.22
• ２、加工区根据下料单排定加工计划，按规格分批次加工，并 按户分装包扎，分户存放；
• 3、建立专业材料配送组，对相关人员培训，确保材料准确加 工并正确运送至现场。
• 4、规划成品材料的堆放与材料配送流程，并建立材料验证程 序，保证材料准确。
•集中加工管理——施工组织流程更新
•集中加工区现场：
•集中加工管理——成果与思考
万科精装修管理创新阶 段性总结
2020年5月24日星期日
•序
背景描述 创新设想 集中加工管理 后续实施计划
•背景描述
• 王石主席的表态 • • ——12月15日，万科董事长王石在出席北京住宅产业化的首 个项目——万科中粮·假日风景入住典礼时表示，万科明年将在所有 产品中实现精装修，彻底放弃毛坯房建设。
•集中加工管理——装修图纸深化设计
• 图纸深化实施过程： •１、施工单位组建6人设计测量小组对现场土建结构进行实测实量，根据 现场实测数据，确定标准尺寸； •2、对原有的设计图纸进行深化设计，增加材料吊筋龙骨排版图、墙地砖 排版图、龙骨节点图、门槛石节点图，并把排版图与安装系统走向图、空 调布置图进行叠加，消除相互矛盾； •３、橱柜、空调、内门等甲分包设计图纸与装修设计融合，有装修单位统 一提供尺寸减少传统装修各专业现场交叉施工打架现象； •4、设计图纸项目部需要协调销售、客服部门，征求意见，并对照样板房 ，最终装修图纸要与销售合同及销售资料一致。
•玲珑湾项目管理组织架构：
•集中加工管理——装修图纸深化设计
➢传统的装修管理模式，大量的设计变更是对产品品质重大威胁； 而其中大部分的设计变更，以及施工缺陷，是因为原有图纸的不明 确造成；
•集中加工管理——装修图纸深化设计
•图纸深化需要解决的问题： • 1、图纸本身粗放带来的施工定位困难，给施工单位自由度大 的问题，如开关线盒的定位、出墙给排水龙头的定位； • 2、图纸本身不同专业相互不匹配，使用功能受限的问题，如 配电箱与橱柜的冲突，马桶与淋浴房门的冲突； • 3、集中加工本身的精度、标准化要求，如集中加工材料需要 现场尺寸统一，加工开孔位置要与现场定位相符，等等。
•集中加工管理
•集中加工管理
➢装修管理策划先行 ➢施工组织完善架构 ➢装修图纸深化设计 ➢成品保护管理创新 ➢施工组织流程更新
•集中加工管理——装修管理策划先行
➢项目部根据项目自身特点，联合设计、采购、施工、监理单位， 将装修工程作为单位工程展开深入策划，事先全过程考虑，谋定后 动；
➢对界面交接、装修工序管理、集中加工、成品保护等方面制定管 理方案，以及明确的行动目标和计划；
•集中加工管理——施工组织流程更新
•集中加工工作流程：
•集中加工管理——施工组织流程更新
•集中加工实施步骤：
• １、在标准尺寸基础上完成精确的面砖、龙骨、石膏板等平面 排版图纸，并根据图纸完成材料翻样，提供加工制作； • 玲珑湾５１＃楼标准层次卫生间１个标准尺寸，５２＃楼标准 层厨房间２个标准尺寸；
•全面尺寸摸 底，确定标准
尺寸
•校核施工图 ，深化图纸设
计
•叠加分包深化图 纸，消除矛盾冲
突
•交接验收， 检查基层质量
•总包整改，监理 、装修单位跟踪验
收
•完成装修深化图 纸，设计确认
•签署移交确认单 ，以及让步移交确
认书
•项目部书面指令，装修单位进场施工
•集中加工管理——施工组织完善架构
➢由于集中加工带来现场作业班组分工的变化，以及前后端同时开 展作业，需要通过组织架构方式将管理区域模块确定固化，以适应 现场管理需要；
•
•集中加工管理——施工组织流程更新
•集中加工与传统工艺的差异： •传统工艺 •１、图纸交底（不论多少） •２、线管开槽（不论齐全） •３、龙骨吊顶（缺碰常有） •４、面砖铺贴（个性化排版） •５、橱柜尺寸丈量 •。。。
•集中加工 •１、项目管理策划 •２、现场测量 •3、图纸深化 •4、二次测量与放线 •5、集中加工（面砖、橱柜同时） •6、线管统一开槽 •。。。
• 。。。 。。。
➢随装修项目规模大幅扩大，以及面对即将到来的全面装修，按照 目前的精装修管理方法，很难实现产品品质的根本性突破，且人员 管理效率提升存在瓶颈。
•创新设想 •我们的现状 • 毛坯取消，装修规模日益增大 •设计错误频出，变更不止 •不同专业图纸经常打架
•成品保护不足导致交付问题不断 •装修施工资源不足，困扰多多
•集中加工管理
•创新设想
•集中加工的优点：
→图纸数量与质量的优化，减少过程变更与施工返工，减少产品缺憾！ →专业分工，生产效率提升，产品品质保证； →原材料加工精度提高，产品观感提升； →材料利用率高，节约材料； →杜绝现场加工，垃圾减少，文明施工程度提高； →材料许可配给，工序可控； →每日领料制度，锁定工作量，便于现场管理； → 较少交叉作业，较少现场制作，客观上提高成品保护的可靠性。