工作中遇到的问题分析及探讨

工作中遇到的问题分析及探讨

估价行业两个多月，时间不算长，在这里简单的分享一下自己平常工作中遇到的问题和一些看法，以及自己对房地产估价的认识。

起初觉得房地产估价无非就是测算房子的价格，多少钱而且，真正接触后觉得并不是，我们评估的是物业的价值而不是价格，价值的其真实价值，是内在的、客观的和相对稳定的，它是价格波动中心，而价格是价值的外在表现，围绕价值时上时下波动，我们评估的价格是相对于价值时点而言的，不同的价值时点对应的物业价格可能不一样，

落实在具体工作中，写报告的占据的工作时间肯定是最长的，碰到的问题有很多，这里就简单的分享几个，说到写报告，肯定离不开基本的办公软件，word、excel等等，我比较水，运用的还不是很熟练，知识对于一些基本的操作比较了解，待会儿，亮亮哥会着重给我们传授一些这方面的实用技巧，然后比较重要的肯定就是比较方法了，拿比较法来说，一开始完全一点概念都没有，我觉得对于选取可比实例、比较因素条件修正系数的调整都是起初比较难理解的地方，对于选取可比实例，应该尽量选取估价对象同一区域小区，相近的交易时间，可以减少比较因素的系数调整，当然还是要物业的具体情况来选取可比实例，然后就是确定比较因素条件指数，重点是房地产状况调整这一项，区位、实物、权益状况调整，比较因素条件指数严格按照对应的因素说明来调整分数，，各因素的说明应该包括新规范要求的内容，对于因素的说明应该严谨、客观，比如上一次就犯了一个错误，实物状况调整中的所在楼层调整系数，并不是所有物业都是每上升或下降一个等级指数向上或向下修正一定数值，多层建筑并不是这样，它是中间层是比较好的楼层，这样刚刚的因素描述就不对了。对于收益法就是说对于那些税费不是很清楚，了解各个应该缴纳税种的税费和税基，比如营业税5%，城市维护建设税（所在市区7%，所在县城5%，所在农村1%）等等。

因为之前接触比较多的都是住宅物业，所以定价起来会稍微比较容易，但是对于商业物业就比较生疏，随着接触多了，觉得对于估价对象周边有可比实例参考的，可以运用比较法推导出其价格，选取的可比实例必须真实可信，但是对于周边无可比实例参考以及无法获取租金的物业，可以用经验推算，了解估价对象所在区域的住宅价格，一般情况下商铺的价格是周边住宅价格的1.5到3倍左右，但也不是绝对的，住宅密集型的社区主要入口附近，通往商业中心的道路两边，交通主干道边的商铺会差很多，小马路两边商铺集中的地方会好很多，具体要实际考察，住宅底层街铺价格是上面住宅物业价格的2-3倍，住宅区内配套商业比住宅价格高20％～50％，街铺高于内铺，转角铺和，铺王价格可能是其他一般商铺的1.5倍左右，上一层是下一层价格的60%左右，如果有手扶

电梯的为70%，大面积或整层商业价格比小街铺低30％～50％左右。

踩盘对已房地产估价工作是必不可少的，不管是对于住宅、商业、办公楼等等，及时了解市场动态，对价格的掌握也会更加准确和敏感，这里就稍微简单的讲一下自己去踩盘时候主要注意的是哪些地方，去之前都会在网上查一些要去看的楼盘的一些资料，加强对楼盘以及整个区域的了解，这样踩盘过后印象更加深刻，取得时候观察楼盘周边情况，配套，交通如何，昭示性强不强，以及附近商圈情况，想销售员了解开发商品牌，成交价格，成交客户是本地人居多呢还是外地居多，深圳客多不多，客户买房是自住多还是投资客比较多，参观样板房，户型好不好，对于小户型其空间布局合不合理，朝向如何，看看小区内配套如何，小区环境，小区园林属于什么风格的等等。