昆明某城中村项目规划发展建议报告101PPTXX

项目名称 南亚风情第壹城
中央金座 罗曼酒店 奥宸世纪财富中心 万达商业广场 城投绿世界项目 广福商业中心 滇越公园项目
总建面（㎡） 97万 18万 8万 21万 10万 10万 40万 66万
商业总量（㎡） 33万 5万 3万 8万 10万 10万 10万 18万
物业形态组合 住宅+公寓+商业+酒店+写字楼
【区位发展】 项目未来区位属性——中央政务区＆中央生活区
省级行政中心 市区南部交通主干道环线、放射线与轨道交通换乘 交汇节点 城市南移带来财富南移效应 涵盖30万基础人群，辐射100万周边人群 城市最大的逐渐成熟的商住板块 城市最大富人集中区
CPD
Center Politics District
中央政务区
距主城区 4公里
本项目
距滇池 区7公
里
示意绘图，仅供参考
距机场 9公里
距呈贡 新城不 到20公
里
【区位交通】 “城市向南”
连接市中心区
连接市中心区
连接安宁市区 连接呈贡新城
广福路——连接滇池路至呈贡新城 海埂路——连接南三环和广福路至市中心区
环湖东路——连接环湖高速至呈贡新城 红塔东路——连接环湖高速至安宁市区 官南路——连接南三环和广福路至市中心区 拥广路——连接广福路和南三环至市中心区 新科路——连接南三环和广福路至市中心区
数据来源：瑞丰和策略资源中心
【区域消费市场】 舒居户型是区域内客户的首选，追求生活的安逸与品质是主要需求
四室二厅是意向购房者主要选 择的户型，选择此户型的占37.5% 舒适型的三室二厅和别墅型的大户 是意向消费者其次选择的户型产品 占比分别为28.1%和21.8%。
数据来源：瑞丰和策略资源中心
【区域消费市场】 置业客群对价格的抗性不明显，中高端客户群体居多；
30-40万
总 40-50万
价 范
50-60万
围 60-80万
80-100万
100万以上
官南路 8.7% 21.7% 4.3% 39.1% 13.0% 13.0%
区域 滇池路 广福路 总 22.2% 41.2% 22 8.3% 23.5% 15 5.6% 29.4% 10 22.2% 5.9% 23 13.9% 0.0% 10 27.8% 0.0% 17
【区域板块】
随着滇池区的扩容，滇池板块和南市板块将会进一步交融互动—— 地位将会进一步“举足轻重”！
东市区
客户：地源客户相对居多 产品：产品复合性较突出 价格：4800元/平米左右 去化：项目规模有限，去化速度快
。 北市区
客户：辐射范围大，吸引全城置业客户 产品：高品质产品，除世博片区外以小高 层、高层为主 价格：5500元/平米左右 去化：去化速度一般
81－100㎡
意 101－120㎡ 向 121-140㎡ 物 业 141-160㎡ 面 161-180㎡ 积
181-200㎡
200㎡以上
官南路 4.3% 13.0% 8.7% 8.7% 8.7% 8.7% 47.8%
区域
滇池路 广福路
8.3%
11.8%
8.3%
5.9%
8.3%
11.8%
13.9% 23.5% 2
公寓+办公+写字楼 公寓+写字楼+商业 商业+写字楼+公寓
集中商业 集中商业+步行街 住宅+写字楼+商业 住宅+商业+办公
项目所处区域潜在供应的商业面积统计预计在100万方左右，竞争环境激烈；
数据来源：瑞丰和策略资源的意向购房人群，对中高档物业的需求意向较为强
多层（7层）
认为缺失商业类型 大中型超市
大中型百货商场 专业商场
室内综合型专业商场 小超市
滇池路 74.0% 32.0% 24.0% 14.0% 6.0%
广福路 63.3% 60.0% 23.3% 3.3% 0.0%
官南片区 46.9% 43.8% 12.5% 3.1% 3.1%
总体 63.4% 42.9% 20.5% 8.0% 3.6%
【区位发展】
发现项目区位——城市的核心发展带上
新时期城市发展趋势
“单中心” “城市病” 凸显
滇池 广福 官南
跳跃式发展、双核拉动： 实现城市空间的扩容和发展
聚焦主城新区（南市区）： 昆明最先得到发展，最先成熟的新区域！ 衔接双核的支点，成为主城新中心的延展！
——本项目的机遇与挑战
主城区城市商业商务中心功能承接转移； 新城区城市生活居住旅游功能发展补充！
13.9% 13.9% 16.7%
5.9% 11.8% 11.8%
47.2% 23.5%
调查显示，南市区17.9%的意向购房人群，对购买新物业的意向主要集中在单体别墅 多层退台花园洋房上，且选择比例40.8%和30.3%，且选择的物业类型不是一种选择，而 呈现出多样性。
数据来源：瑞丰和策略资源中心
【区域消费市场】 居家的大面积舒适型户型是区域内的主力面积区段，自住型需求旺
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
楼盘
五彩点金苑 玫瑰湾 水映长岛 假日湾 山水南苑
五大洲别样院景 滇池领秀 阳光公寓 怡园小区 盛世岭南 银海森林 碧水蓝天
户数
400 1144 1495 450 600 1010 1300 约500 约1600 459 1117 约1000
序号
【区位交通】 项目区位交通便捷，属于未来立体交通优势区域
交通设施 布局规划
城市快速 公交规划
地铁交通 设施规划
城市交通设施：项目所在区域是城市快速主干道和旅游专用道交汇 区域，能快速衔接； 城市公交区位：项目所在区域是未来快速公交沿线区域（B2线、B5 线，如图）； 城市地铁区位：项目所在区域是昆明未来轻轨交通辐射区域（2#、 5#线）。
昆明某城中村项目规划发展 建议报告101PPTXX
【技术思路】
第一部分 项目区位属性分析 第二部分 项目区域市场研究 第三部分 项目基地现状分析 第四部分 项目规划发展建议
【项目区位】
项目位于西山区滇池板块、广福路板块与官南板块连接处，占地1 亩，距主城4公里；
项目区域在昆明的位置
距市中 心不到 5公里
300000
总户数 1144 1495 1300 400 758 991 380 600 459 1094 1542 612 672 700 872 540 2595 450 372 1010
面积区间 97-252 30-200 93-150 76-186 18-153 173-186 79-87 20-120 68-143
小高层（8-14层）
意 高层（14层以上）
向 物
退台花园洋房
业
叠拼别墅
类
型
联排别墅
双拼别墅
单体独立别墅
官南路 26.1% 13.0% 8.7%
21.7%
17.4% 13.0% 4.3%
43.5%
区域 滇池路 广福路 19.4% 23.5% 22.2% 29.4% 8.3% 29.4%
27.8% 47.1%
达到约24923户，经过调查，区域内的户籍人口
数+暂住人口数约为40万人，可辐射到的潜在消
费人群数量巨大；
数据来源：昆明市公安局08年统计
【区域住宅市场】
楼盘名称 玫瑰湾 水映长岛 滇池岭秀 五彩点金苑 水岸艺城 时代风华 博源小区 山水南苑 盛世领南 理想小镇 中林，佳湖新城 香榭丽园二期，凯旋巴黎 香榭丽园 爱地花园 夏意雅园 良晨水逸 华都花园 假日湾 大商汇 别样院景
占地面积 214 390 126.7
154
53 97 174 110 196 120 130 165 220 100
228亩
建筑面积 220000 115300 181694 88463.73 111157 182276 38179 64283 233849 185973 240000 85032 177065 100000 205647 168579 440393 97167.5
CLD
Center living District
中央生活区
【区位发展】 ——城市重心南移带来的5大价值效应
➢多中心化，主城新区新中心效应 ➢财富南移效应 ➢城建发展南部优先效应 ➢交通网络集聚效应 ➢商业的人口基础支撑及外向辐射效应
【项目区位】 项目区位价值：“官南、广福、滇池”三位一体
1、南市区改变原有城市发展格局，成为昆明新的城市次级中心区
调查显示，南市区的意向购房者对滇池路区域的产品的总价接受程度以60-80万的 产品为主，占比为23.7%；其次是高总价范围的高端别墅类物业，占比为17.1%。
数据来源：瑞丰和策略资源中心
由于缺乏高承租能力业态的进入、商业物业条件的限制、大型集中
【区域消费市场】 的缺乏，所处地段目前商业价值高；
调查显示： 南市区居民认为目前泛南 市区最为缺乏的商业是大 中型超市、大中型百货购 物商城和电影院。
2005-8-6
2005-3-19 —— ——
2004-11-1 2005-6-19 2004-4-18 2005-09-10
—— —— —— —— —— —— 2007-6-15 2007-02-03
区域市场内部分 以单位定向开发房 大社区为主，入市 长，价格差异大； 项目周边供应楼 积档普遍较大，多 90平米以上； 价格多为4500以 多数个盘规模在10 以上，物业以小高 合花园洋房为主， 多在1：0.8之间；
5.6%
17.6%
22.2%
5.9%
30.6% 23.5% 2
调查显示，南市区内的大面积舒适型和度假型的产品是南市区意向消费者选择的重心 ，有意购房的消费者选择购买141-160㎡和200㎡以上的均占23.5%，选择161-180㎡的 比例为17.6%，选择121-140㎡和81-100㎡的均占11.8%。
滇池板块
客户：辐射范围大，吸引 城置业客户 产品：高品质产品，以洋 、别墅为主 价格：6000元/平米左右 去化：去化速度相对较缓
南市板块（广福、官
客户：地源客户居多 产品：高性价比产品居多 以小高层为主 价格：5000元/平米左右 去化：项目规模有限，去 速度较快
【区域人口】
依据商圈原理和地产环形竞争原理，项目周边区域可辐射的人口初 算近40万人；
77-148 101-126
51-195 120-326 97-143 104-236 40-112
价格 5100 4200 4600
—— 5500 4700 ——
—— 5600
—— 4000 5300 5300 —— 4100 4350 4700 4700 3300 5000
开盘时间 2005-11-19 2006-4-30 2006-9-16
快速干道衔接区域
快速公交沿线
轻轨辐射区域
【城市发展】 发现项目区位——“大昆明、环滇池经济圈” 新昆明“一湖四片”
值得我们注意的几个焦点：
I. “一湖四片”规划/ II. 昆明最新城市“四环”道路规划/ III. 市委、市政府南迁/ IV. 省委及省级行政机关南迁/
“大昆明、环滇池经济圈 ”
城市向南！向南！再向南！
西市区
客户：地源客户居多，基本为一次置业 产品：高性价比产品居多，以小高层为主 价格：4500元/平米左右 去化：项目规模有限，去化速度较快
昆洛板块
客户：吸引全城置业客户 产品：高品质产品，复合性突出 价格：4200元/平米左右 去化：去化速度相对较缓慢
北市区
西市区
新滇池板块 南市区
东市区 昆洛板块
数据来源：瑞丰和策略资源中心
【区域商业市场】 滇池路、广福路商圈商业物业（部分）分布情况
迅速发展的 南市核心商圈
中央金座
罗曼酒店
南亚风情第壹城
绿世界商业改造项目
东南亚时报广场
万达商业广场 奥宸世纪财富中心
广福·商业中心
滇越公园项目
广福汽车服务市场 大商汇 邦盛茶城
示意绘图，仅供参考
【区域商业市场】 滇池路、广福路商圈商业物业（部分）体量统计情况
2、子元18#地块项目
➢面向环滇池经济圈与新城 ➢ 主城新区“三路”的聚集衔接 ➢ 项目有力促进新区的发展
衔接 辐射
主城老区 主城新区
➢昆明城市圈（滇池区位属性） ➢滇中城市群（官南、广福专业市场区位属性）
➢ 全国经济贸易合作圈 ➢大湄公河次区域经济合作圈
【技术思路】
第一部分 项目区位属性分析 第二部分 项目区域市场研究 第三部分 项目基地现状分析 第四部分 项目规划发展建议
13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
楼盘
锦苑花园 理想小镇 佳湖花园 香榭丽园 佳湖新城 水岸艺城 时代风华
大商汇 华都花园 夏意雅园 良辰水逸 爱地花园
户数
1500 1094 1600 1284 1542 758 991 372 2595 872 540 700
据对项目周边3000米半径范围内，住户数量