昆明市城中村改造调查报告

昆明市官渡区城中村改造项目市场调查报告第一部分昆明市宏观市场概况与分析一、昆明市概况昆明在云南省中部，面积21111平方公里，大部分地区海拔在1500米至2800米之间，为山原地貌。

城区海拔1891米，三面环山，南临滇池。

昆明市域属低纬高原山地季风气候，纬度低、海拔高，北部有乌蒙山等群山阻隔南下冷空气，南部受孟加拉湾海洋季风暖湿气候影响，加之有高原湖泊滇池、阳宗海调节温湿度，市区年平均气温15.1℃，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人。

由于年平均日照时间长达2400多小时，无霜期达230天，鲜花常开，草木常青，故有春城之称。

昆明辖五华、盘龙、官渡、西山、东川5个区，安宁市和呈贡、晋宁、富民、宜良、石林、嵩明、禄劝、寻甸8个县，总人口467万。

世居汉、回、彝、白、苗等26个民族，少数民族人口64万，占总人口的13.7%。

2007年末，全市常住人口为 619.33万人，占全省常住人口的 13.72%，居全省各州市首位；人口密度 294.76人 /平方公里；人口自然增长率为 6.02‟。

全市户籍人口为 517.70万人，其中非农业人口占41.56%，农业人口占 58.44%。

昆明市人口以汉族为主，占全市常住人口的 86.52%。

各少数民族人口占全市常住人口的 13.48%，在少数民族人口中，彝族人口最多，依次是苗族、回族，人口最少的是基诺族、独龙族和德昂族。

昆明自然资源极其丰富。

矿产资源主要有磷、盐、铜、铁、钛、煤、石英砂、铝土、硅石等。

其中以磷、盐、铜、钛矿最为丰富，磷矿储量约48亿吨，盐矿储量约138亿吨，居全国内陆盐矿第二位。

全市水域面积3.5万多公顷，年平均径流量70多亿立方米，水源分布较广。

滇池面积约300平方公里，是云南省最大的高原湖泊、全国第六大淡水湖。

全市国土面积中，丘陵、山地占88%；平地占10%；湖泊占2%。

昆明属高原红壤地区，土壤主要有红壤、紫色土和水稻土三类，适宜种植稻谷、小麦、蚕豆、玉米、马铃薯等粮食作物和油菜、烤烟、蔬菜、花卉等经济作物及桃、梨、苹果、柑桔、葡萄、板栗等经济林木。

花卉种类繁多，有400多种，常见的180多种。

其中茶花、玉兰、杜鹃、报春、百合、兰花、绿绒蒿、龙胆为云南八大名花。

茶花为昆明市市花。

目前，昆明的花卉已远销香港、澳门、新加坡、泰国、日本等国家和地区，成为东南亚地区重要的花卉出口生产基地之一。

昆明还是自然景观和人文景观的荟萃之地。

悠久的历史、独特的地质结构，为昆明留下了众多的文物古迹和风景名胜。

昆明市是一个发展中的国际旅游城市，目前，已形成了以世博会为中心的集自然风光和民族风情为一体的多功能的四季皆宜的旅游胜地。

二、昆明市的经济概况改革开放以来，昆明经济始终保持快速健康发展的良好态势，综合经济实力进入西部地区先进行列。

经过多年的发展，形成了卷烟、机电、生物资源、信息、商贸旅游等五大支柱产业。

农业持续、稳定、协调发展，结构调整成效明显，特色突出，“斗南花卉”、“呈贡蔬菜”成为国内外知名品牌。

工业形成了以机械、冶金、烟草加工等为主的体系，是云南省的工业基地和西南地区重要的工业城市。

第三产业在国民经济中的比重日益增大，商贸、旅游、信息、现代服务业 >服务业快速发展，对全市经济社会的发展起到了重要的带动作用和促进作用。

经济总量:2007年，国民经济平稳快速发展。

初步核算，全年实现生产总值（GDP）1393.69亿元，比上年增长12.5%，其中：第一产业实现增加值93.95亿元，比上年增长5.6%；第二产业实现641.20亿元，比上年增长14.9%；第三产业实现658.54亿元，比上年增长11.1%。

三次产业结构为6.7:46.0:47.3。

人均生产总值达到22578元。

财政收入较快增长。

全年地方财政总收入340.22亿元，增长25.9%，地方一般预算收入133.10亿元，增长28.3%，其中税收收入114.82亿元，增长26.9%。

在税收收入中，增值税29.65亿元，增长27.1%；营业税43.31亿元，增长31.9%。

全年地方一般预算支出164.87亿元，增长23.4%。

对外经济贸易：2007年，全市继续加大对外开放力度，不断完善政策措施，外向型经济继续发展，招商引资成果显著。

全年新批外商投资企业89户，实际利用外资3.0亿美元，增长43.5%。

外贸 >外贸进出口快速增长。

海关进出口贸易总额66.83亿美元，增长42.1%，其中：出口32.39亿美元，增长39.0%；进口34.44亿美元，增长45.1%。

对东盟国家的双边贸易总额14.23亿美元，增长30.9%，对欧盟国家的双边贸易总额6.48亿美元，增长18.5%。

旅游资源：美丽的自然风光、灿烂的历史古迹、绚丽的民族风情，使昆明跻身为全国十大旅游热点城市，首批进入中国优秀旅游城市行列。

全市有各级政府保护文物200多项，有石林世界地质公园、滇池、安宁温泉、九乡、阳宗海、轿子雪山等国家级和省级著名风景区，还有世界园艺博览园和云南民族村等100多处重点风景名胜。

10多条国家级旅游线路，形成以昆明为中心，辐射全省，连接东南亚，集旅游、观光、度假、娱乐为一体的旅游体系，旅游业继续呈恢复性增长。

2007年旅游业平稳运行。

全年共接待海外游客71.34万人次，增长0.8%，旅游外汇收入2.08亿美元，增长9.5%；国内游客2436.97万人次，增长12.4%，旅游收入153.33亿元，增长9.1%；旅游总收入168.92亿元，增长8.0%。

城市建设：始终重视城市基础设施建设，城市功能不断完善。

目前，主城区面积达到180平方公里，城市绿化覆盖率30%，人均公共绿地面积7.8平方米。

供水、供气、供电等市政配套设施日趋完善。

昆明周边200公里范围内主干道基本实现高等级化，昆河、贵昆、成昆、南昆等铁路通达国内外。

昆明国际机场年旅客吞吐量达到800多万人次，已开通国内、国际及地区航线100多条。

正在修建的昆曼公路，规划筹建的泛亚铁路，由昆明出发，可以到达周边国家和地区。

人民生活指标注：城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长速度已扣除物价因素，其他指标为现价增速。

2007年全市主要经济指标指标单位2007 年比上年增长（ % ）人均水平 ( 元 ) 年末常住人口万人619.33 0.67人口自然增长率‟ 6.02 -0.45生产总值亿元1393.69 12.5 22578 # 第一产业亿元93.95 5.6 1522 第二产业亿元641.20 14.9 10388 # 工业亿元524.06 16.4 8490 第三产业亿元658.54 11.1 10669 人均生产总值元22578 11.5规模以上工业增加值亿元435.43 17.4 7054 规模以上工业利税亿元278.34 15.8 4509 全社会固定资产投资总额亿元817.52 25.0 13244 社会消费品零售总额亿元569.42 17.6 9225 进出口贸易总额亿美元66.83 42.1 1083($) # 出口亿美元32.39 39.0 525($) 实际利用外资亿美元 3.00 43.5 49($) 地方财政总收入亿元340.22 25.9 5512 地方财政一般预算收入亿元133.10 28.3 2156 一般预算支出亿元164.87 23.4 2671 城镇居民人均可支配收入元12083 6.1农民人均纯收入元4003 7.1城乡居民储蓄存款余额亿元1212.17 4.9 19638 注：人口自然增长率比上年下降 0.45个千分点。

城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入增长速度已扣物价因素。

房地产业概况建筑业稳步增长。

全年建筑业实现增加值117.14亿元，比上年增长8.6%。

建筑企业完成总产值492.79亿元，增长16.2%。

全年完成施工面积3047.32万平方米，竣工面积1425.79万平方米，分别增长16.4%和10.9%。

固定资产投资持续增长。

全年完成全社会固定资产投资818亿元，增长25.0%。

在全社会固定资产投资中，完成城镇投资764.90亿元，增长23.2%。

在城镇固定资产投资中，第一产业完成投资8.57亿元，增长19.4%；第二产业完成投资193.67亿元，增长26.9%，其中工业投资193.28亿元，增长26.7%；第三产业完成投资562.66亿元，增长22.0%。

完成房地产开发投资221.99亿元，增长21.1%，占全社会固定资产投资的比重为27.1%。

全市施工面积1780.62万平方米，增长16.9%，其中商品住宅1494.6万平方米，增长17.3%。

三、昆明市房地产开发经营状况2007年上半年，面对宏观政策调控、股市投资分流、金融信贷压力增大等不利因素，全国楼市还是一片昂扬上进的势头，昆明在这场轰轰烈烈的价格跃进中却甘居末势，在严格执行国家宏观调控政策的前提下始终强调市场的健康发展。

据国家发改委、统计局最新数据显示，2007年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，昆明房价比去年同期增长3%，涨幅不到全国水平的一半。

一方面是股市的持续走高分流了楼市投资资金，另一方面，由于上半年昆明房地产市场受规划调控和市场清理整顿影响明显，许多开发商放缓了楼盘放盘的速度，并严格控制整个开发节奏，开发商囤屋待市，期待着股市降温后下半年楼市会有一次大规模的集中式爆发，以致市场一度出现“惜售”的景象。

中央政府对土地的监管力度逐渐加大，拿地难催升地价，税费重增加开发成本，信贷高压缩利润 >利润空间……楼市波谲云诡，房价以走钢丝的姿态继续向前发展。

从去年底和今年初的土地招拍挂情况来看，地价飞升的直接后果便是土地资源逐步向有实力有经验的地产巨头手中聚拢，市场正迈向优胜劣汰的淘汰期。

从大连万达到金源、盛高，越来越多的外籍开发商将希望寄托在了昆明，他们大多资金雄厚、经验丰富，对于在昆明市场大展手脚抱有必胜的信心。

就在一部分本土企业感叹“狼来了，肉少了”的同时，先明白过来的那帮人早已将目光对准了云南广阔的市场。

2008年6月份开发商加大了楼盘销售的优惠力度，在售的普通商品房均价为5297元/平米，环比下降了1.6%，但多层住宅每平米的涨幅在百元以内，高层比上月贵出了200元。

据昆明市规划局资料显示，今年上半年昆明主城已获得规划审批的普通商品房建设项目共22个，总用地面积158.476公顷，总建设规模321.27万平方米，其中住宅建设面积288.02万平方米。

今年上半年的规划审批建设规模已接近2007年全年规划审批的总量，并超出2006年全年规划审批建筑总面积近100万平方米。

由于受国家宏观调控政策和地方相关政策影响，自2007年下半年开始，昆明商品房开发量明显下降，许多房地产项目被积压。