西安市商业市场深度调研报告下

服饰品牌：思加图、百思图、百丽、GUESS、奥卡索、
天美意、卡弗儿。
其他品牌：路易莎卫具、 TATA。
万千百货2F主要以服饰品牌为主，如江南布衣、H.T等。
5 典型商业项目分析
1 项目地块地理现状分析
□ 项目位于西安市新城区东五路与东新街之间，
东侧紧邻顺城东巷，与古城墙一路之隔，西接万达 万
广场。目前地块拆迁基本结束，仅临东五路沿街尚 达
余部分建筑未拆迁。
广
场
□ 项目地块南侧，临东新街已建成永兴坊项目， 为一处古建筑群，尚待确定是否纳入本项目地块范 围内。
□ 项目规划条件：建设用地面积：117.2亩，建筑 限高：24米。
大商业 10151 空铺 建筑形态：双层 建筑层高：1F5.6m/2F3.3m 商铺面积：188㎡ 租金报价：200元/㎡·月
3# 10108 空铺 建筑形态：双层 建筑层高：1F5.6m
2F3.3m 商铺面积：117㎡ 租金报价：100元/㎡·月
经营业态：烟酒专卖 建筑形态：单层 建筑层高：5.6米 商铺面积：20㎡ 商铺租金：167元/㎡·月
4 项目地块发展竞争力SWOT分析
优势分析 （Strength）
劣势分析 （Weakness）
机会分析 （Opportunity）
威胁分析 （Threat）
项目临近千年城墙，历史积淀赋予其优越的 景观资源优势与文化题材；
地处皇城内部，地块稀缺价值，或将吸引诸 多投资客，也为商业发展带来极大的运作空间；
万达作为当前西安热门的项目之一，其销售情况一直保持了良好的状态，销售价格也随之一路攀涨。
5 典型商业项目分析
招商及租金分析
开业时间：2009年12月19日 租金： 万千百货天街：120-150元/㎡·月 十字路：120-180元/㎡·月 沿尚勤路段：100元/ ㎡·月 沿东新街路段：100元/㎡·月 步行街内街：80-120元/㎡·月 物业费： 万千百货天街：35元/㎡·月 步行街街铺：7元/㎡·月 递增率：每两年递增10% 租期：平均租期5年，最长租期8-10年 招商率：步行街招商率约25%。
招商定位
超大城市综合体，以中高档零售及餐饮娱乐为招商主导。
5 典型商业项目分析
民乐园万达广场
销售分析
开盘时间：2009年6月15日 主力面积：100-200㎡（一二层连卖） 最小面积：10.21㎡ 最大面积：225㎡ 开间进深：沿街底商开间4.5米-6.5米。 销售模式：不带租约，不承诺返租，提供免费代租服务 销售价格： 开盘均价：18000元/㎡（对外宣传） 十字街均价：35000-40000元/㎡ 当前售价：25000-27000元/㎡ 最高售价：110000元/㎡ 最低售价：15000元/㎡ 从商铺分布情况上来看，位于大十字街的小面积商铺价 格最高，而靠近尚勤路的商铺则价格较低。 销售情况： 步行街共有商铺411套(大商业底商62套、住宅底商349 套），截止目前尚剩余20余套未售。当前在售的商铺主 要位于6#7#、8#9#四栋楼的内街，及希尔顿酒店地块内 尚有未推出商业。
招商楼 海璟国际
新乐汇（大唐不夜城） 摩天城
只租不售
秦汉唐文化商业广场
未建（含在建）
5 典型商业项目分析
民乐园万达广场
钟楼商圈-解放路商贸区
城市综合体 部分建成已开业
租售同步
项目概况
项目名称 占地面积 总建筑面积 建筑形态
层数 停车位
民乐园万达广场 172.455亩 近30万㎡
独立商业+公寓底商 公寓底商1-2层，独立商业体5层
周边居住区密集，大量的人流为未来的商业 带来充足的人气；
低容积率、建筑限高24米，规划条件与1912 既有的街区产品形态基本契合。
4 项目地块发展竞争力SWOT分析
优势分析 （Strength）
劣势分析 （Weakness）
机会分析 （Opportunity）
威胁分析 （Threat）
项目处于老旧棚户区，周边居民素质、档 次、消费力均较低；
摩天城
高新商圈
慈恩镇 秦汉唐
新乐汇 曲江芙蓉坊
曲江商圈
3 典型性项目建筑形态
建筑形态 民乐园万达广场 新乐汇（大唐不夜城）
慈恩镇 曲江芙蓉坊 大唐西市
招商楼 秦汉唐文化商业广场
摩天城 海璟国际
街区
底商
综合体
4 典型性项目租售及在建状况
建成（含部分建成）
民乐园万达广场 慈恩镇
曲江芙蓉坊 大唐西市
对外销售（含部分销售）
1500
所处商圈 开发商 容积率 商业面积 商业类型 层高
解放路商圈 西安万达商业广场有限公司
2.43 15万㎡ 百货商场、商业街 公寓底商：一层5.6米，二层3.3米
项目节点
动工
2008年12月12日
开盘销售 2009年6月15日
工程封顶 2009年8月6日
启动招商 2009年9月
开业 2009年12月19日
其他品牌：蒙娜丽莎婚纱摄影、谭木匠、中国电信等。
国美电器︱博士蛙365
万千百货
2F
万千百货1F业态品牌：以化妆品为主，部分服饰品牌。
化妆品品牌：欧珀莱、ZA、珀莱雅、欧莱雅、高丝、摩
北区步行街
万千百货
1F
菲迪曼、玉兰油、泊美、佳丽宝、美宝莲。
首饰品牌：明牌、周大生、戴梦得、亨吉利等。
华润万家超市︱地下停车场︱万千百货 B1
西安周边客户, 25%
陕北煤老板, 35%
民乐园万达广场
西安本地人, 30%
万达商业物业购买客群中，投资客占比例达90%以上，购铺自营客户非常少： 投资客群最多是陕北煤老板，占35%，经济实力较强，具有较好的投资热情，对繁华地段的项目较 为看好，对租金价格要求较高； 西安本地人占30%，西安周边区域客户占约25%，其他外地客户约10%。 在西安本地客户中，政府公务员购买力也较强。
5 典型商业项目分析
万千百货业态分析
民乐园万达广场
北区步行街业态品牌：以服饰、化妆品为主。
服饰品牌：李宁、阿迪达斯、V.S男装、达芙妮、采轩、 天街五层
5F
上海故事等。 珠宝品牌：老凤祥。
天街四层 大玩家超乐场︱万达国际影城 4F
化妆品品牌： it’s skin。 餐饮品牌：星巴克。
天街三层
大歌星KTV 3F
未来地铁的开通，交通畅达，是该区域商业 价值提升的又一重要契机；
依托西安独有的城墙资源，打好“文化牌”， 有助于吸引大量旅游客群对项目的关注。
4 项目地块发展竞争力SWOT分析
优势分析 （Strength）
劣势分析 （Weakness）
机会分析 （Opportunity）
威胁分析 （Threat）
2# 10121 空铺 建筑形态：单层 建筑层高：5.6米 商铺面积：16㎡ 租金报价：167元/㎡·月
民乐园万达广场
整体租赁 租金报价：100元/㎡·月 最低租金：80-90元/㎡·月 大商业 10135 空铺
建筑形态：双层 建筑层高：1F5.6m/2F3.3m 商铺面积：221㎡ 租金报价：170元/㎡·月
西安城市整体商业体量过大，尤以高新、 城北区域为主，虽主城内项目有限，但商业 市场整体竞争较为激烈；
随着城市发展重心外移，外围商业的兴起， 分流了大量的商业客户，皇城以内的商业发 展受到影响；
项目地块周边均为老旧住宅区，商务办公 氛围不足，缺乏一定的商业、商务消费潜力 支撑。
3
城市商业地 产发展市场
2. 目标业态专项市场调研
1 调研总体说明
本次调研普调了近23个代表性商业项目个案，并选取其中9个典型项目做深度调研。 其中，对于民乐园万达广场、大唐不夜城2个关键项目做了精度调研。通过这些典 型、关键项目的调研，为西安1912项目的租售价格及策略提供市场依据。
普调
长安国际二期 西部国际广场
珠江时代广场 开元商业广场
项 目 地 块
永兴坊
2 项目地块地理现状分析
万
达 未拆迁建筑 广
东三路以北地块
场
东二路道路
项 目 地 块
永兴坊
未拆迁建筑
东四路道路 东三路以南地块 永兴坊正门
3 项目地块规划条件之于项目影响分析
地块形态及其临街面之于项目影响
地块狭长，北邻东五路街面较窄；东临顺城东巷，城市次干道， 人流量不大；南面永兴坊项目阻隔了项目与东新街之间的联系。
研究
1. 典型商业项目市场调研
项目总体开发及销售租赁、运营状况概述 项目规划及产品特点分析 项目定价及销售模式研究 项目业态定位及租赁模式研究 项目销售价格及销售反馈分析 项目租赁价格及租赁反馈分析 项目销售、租赁成败的主要决定性因素分析 项目投资客群构成及主要投资特点研究 项目租赁业态构成及主要业态特点研究 项目销售、租赁后运营状况分析
万达广场大十字街及万千百货沿街门面为租金高地， 最高可达800元/月·㎡；而商业价值随着远离解放 路主干道，逐渐衰减，沿尚勤路段租金基本处于低 谷。
万达广场对外销售已有一年，招商不尽理想，部分 商铺的租金报价仍有较大弹性。
民乐园万达广场
租金120-150元/月
租金100元/月
租金120-180元/月
地处钟楼商圈边缘，商业形象欠佳；
地块相对孤立，与解放路商贸区隔着老旧 住宅区，万达广场的商业势能有所减弱；
靠近古玩大市场，“鬼市”的概念在众多 消费者心目中根深蒂固。要改变历史所形成 的固有不良印象尚需时日。
4 项目地块发展竞争力SWOT分析
优势分析 （Strength）
劣势分析 （Weakness）
机会分析 （Opportunity）
威胁分析 （Threat）
皇城复兴计划的推行，以及多项城市道路 （解放路、东大街）的改造，都将大大提升项 目所处区域的商业环境
万达广场的营运，不仅利于振兴解放路商贸 区，同时也提升了区域商业价值。随着万达广 达的不断成熟，本项目地块商业价值也将随之 水涨船高；
建筑高度之于项目影响
根据《西安历史文化名城保护条例》，本项目建筑物高度应为西 高东低，呈阶梯状分布，西侧建筑高度不超过12米，东侧建筑高 度不超过9米，沿城墙建筑基本为接近传统风格的小型建筑，符 合了街区的形象。
周边环境之于项目影响
东面沿城墙，无居民，适合酒吧、娱乐等噪音较大的业态；南面 永兴坊仿古建筑群和古玩市场，增加文化氛围；西面紧邻的住宅 区，对街区灯光、噪音限制较多；北面基本为住宅区，隔着主干 道，对本项目影响不大。
租金100元/月
5 典型商业项目分析
典型商铺租金
经营业态：美甲 建筑形态：单层 建筑层高：5.6米 商铺面积：10.21㎡ 商铺租金：800元/㎡·月
经营业态：绝味鸭脖 建筑形态：单层 建筑层高：5.6米 商铺面积：20㎡ 商铺租金：450元/㎡·月
经营业态：木衣坊服饰 建筑形态：双层 建筑层高：1F5.6m/2F3.3m 商铺面积：86㎡ 商铺租金：116元/㎡·月
单层 层高5.6米 商铺面积：10.21㎡ 售价110000元/㎡
大十字街沿街商铺售价 35000-40000元/㎡
单层 层高5.6米 商铺面积：40㎡ 售价70000元/㎡
内街售价27000元/㎡ 沿尚勤路售价25000元/㎡
5 典型商业项目分析
销售分析
万达广场商业物业客群构成分析
其他外地客户（全 国）, 10%
经营业态：魏家凉皮 建筑形态：双层 建筑层高：1F5.6m/2F3.3m 商铺面积：100㎡ 商铺租金：400元/㎡·月
5 典型商业项目分析
>>> 步行街业态分析
民乐园万达广场
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5 典型商业项目分析
>>> 步行街业态分析
民乐园万达广场
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服装类 特色类 餐饮类
5 典型商业项目分析
西安市商业市场深度调研报告（下）
二O一O年八月
1.项目所在区域研究

新城区-解放路 商业地产 发展研究
2.项目地块情况研究
项目地块物理现状分析 项目地块可倚重的城市发展利好分析 项目地块与其所属商圈及城市主要商圈位置关系分析 项目地块交通可达性分析 项目地块规划条件之于项目影响分析 项目地块发展综合SWOT分析
>>> 步行街业态分析
民乐园万达广场
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服装类 特色类 餐饮类
5 典型商业项目分析
>>> 步行街业态分析
步行街商业目前的进驻商家47家，其中服饰20家，餐 饮15家，休闲娱乐4家，其他业态店8家。主要集中于 十字街附近，其中餐饮商家的经营状况较好。
民乐园万达广场
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服装类 特色类 餐饮类
财富中心
锦园五洲风情
宏府嘉会广场 曼城国际
西旅国际 中贸广场
唐人街
文景九街 十坊
上海城
通易坊
深调
慈恩镇
曲江芙蓉坊
大唐西市
精调
民乐园 万达广场
新乐汇 （大唐不夜城）
招商楼
秦汉唐国际 文化商业广场
摩天城
海璟国际
2 典型项目总体分布情况
海璟国际
经开区商圈
大唐西市
招商楼
钟楼商圈
康复路商圈
万达广场
解放路商贸区